Gerade im Gewerbemietrecht wird immer wieder die Frage diskutiert, wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter Umsatzsteuer berechnen und der Mieter den Ausweis der Umsatzsteuer verlangen kann.

Grundsätzlich ist es zunächst so, dass Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien umsatzsteuerfrei sind. So steht es in § 4 Nr. 12a UStG. Zumindest gilt dies für dauerhaft zu Wohnzwecken vermietete Immobilien.

Wir zeigen in diesem Artikel die Besonderheiten, die ein Gewerbemietvertrag in Bezug auf die Umsatzsteuer (oder auch: Mehrwertsteuer) für Mieter und Vermieter mit sich bringt.

Umsatzsteueroption prüfen

Nach § 9 UStG kann der Vermieter aber freiwillig auf diese Befreiung von der Umsatzsteuer verzichten und „zur Umsatzsteuer optieren“ (Umsatzsteueroption). Dann kann der Vermieter in seiner Rechnung die Umsatzsteuer ausweisen und auch der Mieter kann eine Rechnung unter Ausweisung der Umsatzsteuer verlangen.

Für den Mieter hatte der Umsatzsteuerausweis den Vorteil, dass er die von ihm zusätzlich zu zahlende Umsatzsteuer als Vorsteuer verrechnen kann, vorausgesetzt, er verfügt selbst über umsatzsteuerpflichtige Einnahmen.

Die Umsatzsteuer-Vorteile für Vermieter und Mieter

Umsatzsteueroption erfordert Gewerblichkeit des Mieters

Voraussetzung für diese Umsatzsteueroption des Vermieters ist allerdings, dass der Mieter Immobilie tatsächlich für Umsätze verwendet, die der Umsatzsteuer unterliegen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist.

Allerdings nimmt das Gesetz eine Vielzahl von Tätigkeiten aus der Umsatzsteuerpflicht aus (§ 4 Nr. 1 – 28 UStG), zum Beispiel: Kreditvermittlung, Beteiligung an Gesellschaften, Umsätze aus der Tätigkeit als Bausparkassenvertreter, Versicherungsvertreter, oder Versicherungsmakler.

Notwendige Vereinbarungen im Mietvertrag

• Da der Vermieter nicht einschätzen kann, ob sein Mieter tatsächlich umsatzsteuerpflichtige Geschäfte macht, muss er im Mietvertrag bestimmen, dass der Mieter die Räumlichkeiten nur für umsatzsteuerpflichtige Geschäfte verwenden darf.

• Außerdem empfiehlt sich eine Regelung im Mietvertrag, dass der Mieter die Räumlichkeiten für steuerfreie Umsätze nur nutzen darf, als dies nach den umsatzsteuerlichen Bestimmungen unschädlich ist. Unschädlich sind derzeit bis zu 5 Prozent sonstige Tätigkeiten innerhalb des Gesamtumsatzes.

• Außerdem sollte der Mieter verpflichtet werden, dem Vermieter Nachweise über die von ihm getätigten Umsätze vorzulegen.

• Auch sollte bestimmt werden, dass im Fall einer Untervermietung der Mieter verpflichtet ist, seinerseits zur Umsatzsteuer zu optieren und seinem Untermieter dieselben Pflichten vorzugeben. Verstößt der Mieter gegen diese Vorgabe, muss der Vermieter berechtigt sein, die Untervermietung zu verweigern oder aufzukündigen.

Haben die Parteien im Mietvertrag keine entsprechende Regelung getroffen, riskiert der Vermieter, dass das Finanzamt den Vorsteuerabzug zum Nachteil des Vermieters beanstandet, falls der Mieter oder der Untermieter nichtumsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigte.

Der Vermieter müsste dann die ihm bereits erstatteten Vorsteuern an den Fiskus zurückerstatten. In diesem Fall kann im Mietvertrag eine Schadensersatzpflicht (Zinsaufwand für die Nachfinanzierung der nicht abziehbaren Vorsteuer) des Mieters vereinbart werden.