Im Gewerbemietrecht kann der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung diejenigen Betriebskosten (Nebenkosten) auf seinen Gewerbemieter umlegen, die er individuell und zulässigerweise im Mietvertrag bezeichnet hat.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht kann der Vermieter grundsätzlich alle Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen. Allerdings gibt es auch hier Grenzen. Zum Verständnis sind einige Begrifflichkeiten unabdingbar. Gerade wenn es um die Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten geht, führt die Betriebskostenverordnung nicht weiter.
In diesem Artikel zeigen wir, wann die Verwaltungskosten bei einem Gewerbemietvertrag umlegbar sind und wann die Verwaltungskosten im Gewerbemietrecht nicht umgelegt werden dürfen.
Es kommt auf die Vereinbarung an
Soweit der Vermieter im Gewerbemietvertrag alternativ zur detaillierten Auflistung der anfallenden Nebenkosten auf die Betriebskostenverordnung verweist, schließt § 1 II BetrKV die Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten ausdrücklich aus. Verwaltungskosten können zumindest somit im Rahmen der Betriebskostenverordnung nicht auf die Mieter umgelegt werden. Dennoch dürfen sie im Gewerberaummietrecht als sonstige Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden.
Denn: In der Definition sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer des Objekts fortlaufend und objektbezogen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Kosten jedoch, die der Vermieter aufwenden muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie überhaupt erst zu gewährleisten, gehen regelmäßig zu seinen Lasten. Beispiele: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Was sind Verwaltungskosten?
Nicht umlagefähig sind daher in der Regel die dem Eigentümer als Vermieter durch die Geschäftsführung seiner Besitzgesellschaft selbst entstehenden Kosten, Kosten für die Prüfung des Jahresabschlusses oder Kosten eines Unternehmensberaters.
In der Praxis geht es im Streitfall bei Gewerbemietobjekten oft um die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung, in Einkaufszentrum meist um die Kosten des Center-Managements. Hierzu gibt es richtungsweisende BGH-Entscheidungen.
Umlagefähigkeit von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung
Der Bundesgerichtshof (Urt.v.9.12.2009, Az. XII ZR 109/08) hat entschieden, dass die formularmäßige Umlage von Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gewerbemietvertrages wirksam vereinbart werden kann. Die Umlagefähigkeit war bis dahin streitig.
Die Umlage sei in Gewerbemietverhältnissen nicht ungewöhnlich und auch dann wirksam, wenn im Mietvertrag keine Kostenbegrenzung enthalten sei. Im Streitfall hatte der Vermieter Kosten in Höhe von 5,5 % auf die Mieter umgelegt. Der Kostenaufwand müsse sich allenfalls im Rahmen der ortsüblichen und notwendigen Verhältnisse halten. Insoweit konnte der BGH auch keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot, nach dem AGB nachvollziehbar formuliert sein müssen, erkennen (§ 307 I BGB). Unabhängig davon ist außerhalb der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen die individuelle Vereinbarung zur Umlage der Kosten ohne Weiteres möglich. Auch hier kommt es darauf an, den Kostenaufwand möglichst konkret zu beschreiben Untermieter vor Augen zu führen, welche Kosten er übernimmt.
Umlagefähigkeit von Kosten des Center-Managements
Dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum gelegenen Ladenlokals wurden über die Kosten der Verwaltung hinaus nicht näher umschriebene Kosten des „Center-Managements“ auferlegt. Der verwendete Begriff des „Center-Managements“ oder „Center-Manager“ sei nicht ausreichend bestimmt. Es fehle an der Transparenz, so dass der Mieter im Hinblick darauf, dass er bereits „Kosten der Verwaltung“ zu tragen habe, nicht erkennen könne, welche Kosten von dem Center-Management“ erfasst werden.
Konsequenz: Demgemäß sollten in einem Gewerberaummietvertrag die Leistungen eines Centermanagements detailliert beschrieben werden und eine Kostenbegrenzung beinhalten (z.B. 2 % der Jahresmiete, des Gewinns).
Beispiel: Mieterbetreuung: Umsetzung von Mieterversammlungen, Organisation der Aktivitäten der Werbegemeinschaft, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, Koordinierung der Öffnungszeiten und des Erscheinungsbildes der Gewerbeeinheiten, Optimierung des Branchenmixes, Koordinierung von Marketingmaßnahmen, Kontaktpflege zu Behörden, Wirtschaftsverbänden und Medien.
02.10.2013 - 14:33
Wenn der Mieter die Verwaltungsgebühren zahlen muss – hat er dann eine Möglichkeit die Auswahl der Verwaltung zu beeinflussen?
Wir haben einen Vertrag, der uns zur Zahlung der Verwaltungsgebühren verpflichtet. Wir sind jedoch mit der Arbeit der Verwaltung sehr unzufrieden. Z.B. wird monatelang auf Anfragen nicht reagiert, angesprochene Schäden seit über 12 Monaten nicht repariert etc. Was kann man tun?
08.10.2013 - 15:16
Hallo Felix,
ich persönlich denke hier haben Sie kein Mitspracherecht. Wenn die Leistung überhaupt nicht passt und dadurch ein “Mangel” entsteht, können Sie in Richtung Mietminderung denken.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.03.2014 - 11:53
Hallo Herr Hundt,
habe ich das Recht die Kosten der Verwaltung einzusehen, wenn ich diese mit Pauschale abgleiche ?
Gruss
Claudia
11.03.2014 - 08:12
Hallo Claudia,
um die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, müssen Sie natürlich die Belege – welche als Grundlage der Abrechnung dienen – einsehen. Ohne Einsicht, keine Prüfung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.06.2014 - 16:01
Hallo.
Darf mein Gewerbevermieter Verwaltungs- und Grundsteuerkosten abrechnen, obwohl dies nicht im Mietvertrag steht und er das die letzten Jahre auch nicht abgerechnet hat? Habe soeben eine Nachforderungen der NK die ihm nicht zustehen erhalten. Schornsteinfeger doppelt abgerechnet, Grundsteuerkosten sind nicht in meinem Gewerbemietvertrag drin. Mieterverein meinte, diese Kosten darf er nicht abrechnen. Was stimmt denn nun ? Der Geschäfts Nachbar hatte auch die doppelten Schornsteinfeger kosten abgezogen und er bekam keine Nachforderungsdrohung. Mittlerweile fühle ich mich massiv genötigt von dem Vermieter. Bitte um Rat.
Vielen Dank.
Gruss Bernd
30.06.2014 - 07:46
Hallo Bernd,
der erste Satz des Artikel beantwortet bereits Ihre Frage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.11.2014 - 23:29
Sehr geehrte Damen und Herren,
sind die Verwaltungskosten bei Verwalterwechsel in einer Betriebskostenabrechnungen bei einem Kaffee umkehrbar? Das Kaffee existiert seit 15 Jahren, erst letztes Jahr wurden die Verwaltungskosten erstmalig umgelegt. Im MV wurde die Umlage vereinbart, allerdings bis auf letztes Jahr nie berücksichtigt. Wie kann man sich hier verhalten?
Ich danke für Ihre Rückmeldung.
Besten Dank
Marlis Helbig
17.11.2014 - 08:45
Hallo Frau Helbig,
in meinen Augen kann sich der Mieter freuen, die Kosten jahrelang nicht gezahlt zu haben. Für eine rechtliche Einschätzung sollten Sie einen Anwalt befragen, der sich möglich auf das Gewerbemietrecht spezialisiert hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.11.2015 - 13:30
Hallo Herr Hundt,
wie verhält es sich Ihrer Meinung nach mit Verwaltungskosten der Gemeinschafts- und der Teileigentums-Verwaltung?
Die Kosten der Gemeinschaftsverwaltung sind laufende, zwingende Kosten für den Vermieter. Kosten der Teileigentumsverwaltung hingegen sind zwar auch laufende Kosten, jedoch “freiwillig”.
Kann im Mietvertrag für Gewerberaum verbindlich vereinbart werden, dass der Mieter von Gewerberaum z.B. 5% der jährlichen Sollmiete für Verwaltungskosten (Gemeinschafts- und Teileigentumsverwaltung) übernehmen muss?
Vielen Dank für Ihre Hilfe & Einschätzung!
Eileen Böttche
08.11.2015 - 10:31
Hallo Frau Böttcher,
ich WEG-Verwaltung und Teileigentumsverwaltung ist ja am Ende nicht weiter als die komplette Miethausverwaltung, nur getrennt ausgewiesen. Im Gewerbemietrecht sind die Vertragsparteien ohnehin extrem flexibel bei der Ausgestaltung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.11.2015 - 23:53
Sehr geehrter Herr Hundt,
gibt es eigentlich Zahlen darüber, wie viele Eigentümer von Gewerbe- und Büroflächen die Verwaltungskosten umlegen?
Als Eigentümer bin ich immer der Meinung, dass ich die Leute bezahle, die für mich arbeiten. “Des Brot ich ess, des Lied ich sing.” Ich preise die Verwaltungskosten in meine Kaltmiete ein. Sie zum Bestandteil der Nebenkostenabrechnung zu machen, erscheint mir unlogisch.
Schließlich fallen diese Prozente bei einem Verkauf des Hauses unter den Tisch, da sie keine echte Mieteinnahme sind. 5,5 % mehr Kaltmiete sind eine Hausnummer. Bei grösseren Objekten kann das schnell auch sechsstellige Beträge am Verkehrswert ausmachen. Auch das erscheint mir unlogisch.
Mit freundlichen Grüßen
Wolf am Rhein
20.11.2015 - 02:39
Hallo Wolf am Rhein,
es kommt am Ende auf das selbst hinaus. Wer genau hinsieht, wird bewerten, dass er von der Kaltmieter noch seine Verwaltungskosten zahlen muss. Sie könnten ja auch die Kaltmiete weiter erhöhen und z.B. die Straßenreinigung nicht umlegen. Das macht aber nicht wirklich Sinn.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.04.2016 - 09:38
Hallo Marina,
im Normalfall werden die Verwaltungskosten als Nebenkosten angesehen. Lesen Sie den Vertrag genau, ob Sie dafür vorauszahlen oder ob die Verwaltungskosten in der Kaltmiete enthalten sind. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.05.2016 - 12:44
Guten Tag,
Verwaltungskosten für Gewerbe (Laden) grundsätzlich umlesbar. Gibt es eine Richtlinie wie hoch monatlich berechnet werden darf?
vielen Dank
27.05.2016 - 14:55
Hallo Lara,
Ihre erste Frage wird im Artikel beantwortet. Zur zweiten Frage: Verwaltungskosten können so unterschiedlich hoch sein, wie Gewerbeeinheiten unterschiedlich groß und schwierig zu verwalten sein können. Daher lässt sich hier leider kein konkreter Wert benennen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.05.2017 - 12:52
Hallo Herr Hundt,
aktuell versuche ich mich durch die vielfältigen und laufenden Widersprüche meines neuen AG zu wühlen. Dabei wurde mieterseitig auch der vertragl. vereinbarten Verwaltergebühr iHv 4% der Jahresmiete widersprochen. Der Mieter errechnet die Gebühr aus der Jahresnettokaltmiete, welches offensichtlich eine Differenz ergibt. Gem. MV wird von einer Jahresmiete gesprochen. Ich gehe daher in meiner Berechnung von der Gesamtmiete, also auch inkl. der NK-VZ aus. Welchen Kostenansatz würde Sie “empfehlen”?
Herzlichen Dank und beste Grüße,
Martina Werner
23.06.2017 - 12:40
Wenn in einer Einkaufspassage diverse Läden lerrstehen, dürfen die Verwaltungskosten dann komplett auf die vorhandenen Mieter umgelegt werden oder muss der Vermieter die Anteile der unvermieteten Objekte selber tragen?
08.09.2017 - 07:50
Hallo,
hat jemand Erfahrung bzw. eine Ahnung ob das Verwalten von Gewerbeflächen (hier: 4.500 qm) nach Quadratmeterpreis oder Pauschal geht?
05.12.2017 - 09:44
Hallo Herr Hundt,
wenn in einem Gewerbe-MV nur auf den §2 der BetrKV verwiesen ist, nicht aber ausdrücklich erwähnt ist, dass die Verwalterkosten auch vom Mieter zu tragen sind, darf der Vermieter diese dann trotzdem umlegen? Zählt das zu “sonstige Nebenkosten”?
Ich freue mich auf Ihre Antwort!
Lieben Dank vorab und
viele Grüße
Alica
05.12.2017 - 14:53
Hallo Alice,
es können nur die Nebenkosten abgerechnet werden, die im Mietvertrag verankert sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.01.2018 - 17:57
Hallo Herr Hundt,
darf ein Vermieter bei gewerblicher Vermietung die Verwaltungskosten auf Grundlage der Pauschale, die im Wohnraummietrecht gilt, abrechnen?
Konkret: Städtische Einzelateliers, ca. 80-90qm, kein Wohnrecht. Der Vermieter, eine Städtische Wohnungsgesellschaft, will 340.- als Verwaltungskostenpauschale ab 2018 abrechnen. Diese 340.- berechnen sich- nach eigener Auskunft- nach der Pauschale für Wohnungen. Die Verwaltungskosten sind im Mietvertrag benannt, nicht aber die Pauschale. Muss der Vermieter nicht die Verwaltungskosten belegen?
Mit freundlichen Grüßen
04.05.2018 - 10:05
Hallo Herr Hundt,
wir haben ein neues Gewerbeobjekt in Verwaltung. Nunmehr steht die BK-Abrechnung 2017 an und wir haben festgestellt, dass in allen Mietverträgen vereinbart ist, dass die Verwalterkosten bis maximal 5 % der Jahresnettomiete abgerechnet werden kann.
Mich stört der Begriff “bis maximal 5 %”.
Kann ich nun 5 % der Jahresnettomiete abrechnen oder in dem Fall nur nach Quadatmeter?
Mit freundlichen Grüßen
05.05.2018 - 20:01
Hallo Kerstin,
ich denke Sie können (nur) die tatsächlichen Kosten Abrechnungen und das nach oben gedeckelt bis 5% der Nettomiete.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.12.2018 - 23:34
Wenn man im Gewerbemietvertrag “pauschale Verwaltungskosten in Höhe von 3 % ” mit dem Mieter vereinbart hat, gehe ich davon aus dass kein Nachweis über die tatsächlich entstandenen Kosten dargelegt werden muss, da ja “pauschal” vereinbart wurde, oder ?
17.12.2020 - 13:00
Hallo und guten Tag,
fallen die Verwaltungskosten bei einem Gewerbemieter unter den Punkt 17 “Sonstige Betriebskosten” = Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1 die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind lt. Betriebskostenverordnung oder müssen sie separat aufgeführt sein?
Danke und viele Grüße
24.08.2021 - 21:29
Hallo,
mein Vermieter hat für das angemietete Ladenlokal seit langem keine Betriebskosten Abrechnung erstellt.
Am 15.02.2021 habe ich eine Abrechnung für das Jahr 2017 erhalten. Ist es noch Fristgemäß?
Darin sind auch Verwalterkosten aufgeführt, die im Mietvertrag nicht aufgeführt sind.
Ist das Zulässig?
In dem Gebäude ist eine Wohnung seit langem nicht vermietet. Trotzdem hat der Vermieter den Anteil auf die vorhandenen Mieter aufgeteilt. Darf der Vermieter so aufteilen. Einer der Wohnungsmieter hat die NK Abrechnung erst am 02.Januar erhalten und diese beglichen. Der Mieter wusste von der Frist 31.12. nichts. Darf er diese vom Vermieter zurückfordern?
Vielen Dank im Voraus
25.08.2021 - 07:52
Hallo Gürkan,
danke für Ihre vielen Fragen. Viele Themen können Sie mit einer Recherche hier auf Mietrecht.org selbst klären. Ich kann Ihre Fragen hier leider nicht in dem Umfang beantworten.
Hier eine Hilfe für Sie: https://www.mietrecht.org/gewerbe/30-wichtige-gerichtsurteile-im-gewerbemietrecht-bgh-rechtsprechung/
Und hier noch ein Link: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-fristen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.07.2023 - 11:35
Hallo Herr Hundt,
in meiner Gewerbe Nebenkostenabrechnung ist als Position Abrechnungsfirma Direktumlage aufgelistet. Damit kann ich so nichts anfangen.
Muss der Vermieter für diese Position automatisch Belege bei legen bzw. auf der Abrechnung verdeutlichen was dieser Kostenpunkt genau beinhaltet?
Denn bei den Heizkosten steht auch Direktumlage, es ist aber eine Auflistung von Ista dabei.
Oder steht es mir nur zu die Belege einzusehen, denn der Vermieter ist 3 Stunden entfernt und verlangt für jede Kopie 0,50€, per E-Mail ist das wohl nicht möglich.
Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
Sandra Schneider
30.07.2023 - 12:12
Hallo Sandra,
ich denke das sind die Kosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung (ohne Heizkosten). Grundsätzlich ist die Umlage im Gewerbe möglich, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.01.2024 - 15:55
Hallo Herr Hundt,
die Verwaltungskosten für eine Gewerbeeineheit sind gem. MV umlagefähig mit
3% von der Jahresbruttomiete.
Wie verhält es sich hier bei der Betriebskostenabrechnung. Setze ich diesen Betrag an und schlage am Ende noch einmal die 19% Umsatzsteuer drauf, oder muss ich hier den Nettobetrag zugrunde legen??
Viele Grüße Simone
09.01.2024 - 08:43
Hallo Simone,
unter Unternehmern wird der Nettoertrag (der Verwaltung) angesetzt und am Ende die USt. hinzuaddiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt