Verträge enden normalerweise durch Kündigung oder Zeitablauf. Auch im Mietrecht geht der Gesetzgeber in § 542 BGB davon aus, dass ein unbefristetes Mietverhältnis gekündigt wird und ein befristetes Mietverhältnis mit dem Ablauf der Mietzeit endet. Dieser an sich normale Weg wird den Bedürfnissen in der Praxis aber nicht immer gerecht.

Wir stellen in diesem Artikel die Möglichkeit vor, einen Gewerbemietvertrag mit Hilfe eines Aufhebungsvertrages zu beenden. Hierzu Bedarf es immer die Zustimmung beider Vertragsparteien (also Mieter und Vermieter).

Alle weitere Details zum Aufhebungsvertrag im Gewerbemietrecht finden Sie in diesem Artikel.

Alternativen zum Aufhebungsvertrag

• In bestimmten Fällen können Vermieter oder Mieter auch ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen (Insolvenz, Tod des Mieters, Vermieter erwirbt Objekt in der Zwangsversteigerung).

• Kann sich eine Partei auf einen wichtigen Grund berufen, der ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, kommt auch die fristlose außerordentliche Kündigung in Betracht.

• Alternativ kann der Mieter eine Untervermietung seiner Räumlichkeiten ins Auge fassen. Regelmäßig ist dieser Aspekt im Gewerbemietvertrag erfasst. Allerdings bleibt der Mieter Vertragspartner des Vermieters und trägt selbst das Risiko der Bonität seines Untermieters. Regelmäßig bedarf es zur Untervermietung der ausdrücklichen Erlaubnis des Vermieters. Wird diese verweigert, steht dem Mieter in der Regel ein Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu. Details finden Sie in diesem Fachartikel: Die Untervermietung im Gewerbemietrecht.

Die Vertragsfreiheit erlaubt die einvernehmliche Vertragsaufhebung (Aufhebungsvertrag)

Im Vertragsrecht besteht Vertragsfreiheit. Danach können die Parteien eines Mietvertrages einen bestehenden Mietvertrag unabhängig von eventuell vereinbarten Kündigungsfristen oder einem Zeitablauf jederzeit im Wege einer einvernehmlichen Absprache aufheben und das Mietverhältnis damit vorzeitig beenden. Vermieter und Mieter schließen dann einen Mietaufhebungsvertrag. Naturgemäß gibt es eine Reihe von Fehlerquellen, die es bei der Formulierung einer solchen Vereinbarung zu berücksichtigen gilt.

Immer alles schriftlich dokumentieren

Auch ein Aufhebungsvertrag sollte aus Beweisgründen zur Sicherheit und im Interesse beider Parteien immer schriftlich abgeschlossen werden. Zwar ist auch ein mündlicher Vertrag wirksam. Ebenso kann das Mietverhältnis durch schlüssiges Verhalten aufgehoben werden, indem beispielsweise der Mieter auszieht, der Vermieter sofort wieder neu vermietet und keine Ansprüche an den Mieter stellt. Da ein Aufhebungsvertrag aber immer eine nach dem Mietvertrag bestehende Rechtslage verändert wird, sind die Partei gut beraten, den Aufhebungsvertrag schriftlich fixieren.

Mehr unter: Gewerbemietvertrag: Ist die Schriftform im Gewerbemietrecht zwingend?

Keine Partei hat Anspruch auf Vertragsaufhebung

Weder der Mieter noch der Vermieter hat einen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages. Will eine Partei vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden, muss sie die gesetzliche Kündigungsfrist oder den Ablauf eines befristeten Mietvertrages abwarten und ist außerhalb dieser Vorgaben auf den guten Willen des Vertragspartners angewiesen.

Problematik des Nachmieters

In Gewerbemietverträgen findet sich oft eine Nachmieterklausel. Dies kann eine echte Nachmieterklausel sein. Dann ist der Vermieter an einen vom Mieter benannten Nachfolger gebunden und der Mieter hat einen vertraglichen Anspruch auf die Vertragsaufhebung.

Es kann sich auch um eine unechte Nachmieterklausel handeln. Dann kann der Mieter den Vertrag zwar vorzeitig beenden, aber nur wenn der Vermieter bereit ist, den angebotenen Nachfolger zu akzeptieren. Ohne eine solche Nachmieterklausel hat der Mieter allenfalls in Ausnahmefällen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen Nachfolger akzeptiert.

Die Anforderungen, die von Seiten des Vermieters an den nachfolgenden Mieter gestellt werden, sollten möglichst genau definiert werden, ebenso wie die Verpflichtung des Vermieters, einen Nachmieter bei Vorliegen der bezeichneten Voraussetzungen zu akzeptieren (Art des Gewerbebetriebs, Bonität, Branchenkenntnisse, Geschäftserfahrung, Öffnungszeiten, Image in der Öffentlichkeit). Andernfalls ist der Mieter von dem guten Willen des Vermieters abhängig, dessen Entscheidung für ihn nicht kalkulierbar ist.

Mehr zum Thema Nachmieter erfahren Sie in diesem Artikel: Nachmieter im Gewerbemietrecht.

Vorzeitige Vertragsaufhebung nur im Ausnahmefall möglich

Ohne Vereinbarung einer mietvertraglichen Nachmieterklausel kann der Vermieter allenfalls in Ausnahmefällen verpflichtet sein, einer vorzeitigen Beendigung des laufenden Mietverhältnisses zuzustimmen. Voraussetzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse hat, das das Interesse des Vermieters am Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses deutlich übersteigt. Ein solches Interesse lässt sich nicht damit begründen, dass der Mieter Räumlichkeiten anmieten kann, die verkehrsgünstiger liegen, billiger sind oder einen höheren Umsatz ermöglichen.

Dabei ist auch die restliche Vertragslaufzeit zu berücksichtigen. Das berechtigte Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung ist eher zu rechtfertigen, je länger die restliche Vertragszeit dauert. Kann der Mieter eine kurzzeitige Kündigungsfrist nutzen oder endet das befristete Mietverhältnis in Kürze, überwiegt das Interesse des Vermieters.

Ein Nachmieter muss übergangslos in den bestehenden Mietvertrag einsteigen. Änderungswünsche kann der Vermieter ablehnen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit dem Nachfolgemieter einen vom bisherigen Mietvertrag abweichenden Mietvertrag abzuschließen. So kann der Mieter, der ein befristetes Mietverhältnis hat, nicht verlangen, dass der Vermieter mit dem Nachfolger ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht. Unabhängig davon kann der Vermieter mit dem Nachfolger natürlich auch einen völlig neuen Mietvertrag vereinbaren.

Ferner ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter Informationen an die Hand zu nehmen, die dieser braucht, um die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu prüfen. Ist der Nachfolger offensichtlich ungeeignet, bleibt der Mieter an den bestehenden Mietvertrag gebunden.

Lehnt der Vermieter den Nachmieter ab, besteht der ursprüngliche Mietvertrag fort. Zieht der Mieter vorzeitig aus, kann der Vermieter die Räume leer stehen lassen und den Mieter auf Zahlung der restlichen Miete in Anspruch nehmen. Da er einen vertraglichen Anspruch und somit keinen Schadensersatzanspruch geltend macht, obliegt ihm keine Schadensminderungspflicht!

Sind mehrere Personen Mietvertragspartei, müssen alle zustimmen

Sind mehrere Mieter oder Vermieter Partei des Mietvertrages, kann die Aufhebung nur von allen Beteiligten bewilligt werden.

Beispiel: Eheleute Müller betreiben ein Restaurant. Werden sie geschieden, kann der Ehemann ohne Zustimmung seiner Frau nicht aus dem Mietvertrag entlassen werden, auch wenn er selbst nicht mehr im Lokal tätig ist. Der Ehemann bleibt weiterhin mietvertraglich verpflichtet, es sei denn, alle Beteiligte unterzeichnen eine auf den Ehemann bezogene Mietaufhebungsvereinbarung. Sie beinhaltet, dass der Ehemann aus dem Mietvertrag entlassen, der Mietvertrag mit der Ehefrau aber fortgesetzt wird.

Oder: Stehen auf der Vermieterseite mehrere Personen, müssen alle der Aufhebung des Mietvertrages zustimmen. Ein Beteiligter kann dabei einen anderen Beteiligten bevollmächtigen. In diesem Fall sollte Mieter auf der Vorlage einer schriftlichen Vollmacht bestehen. Beruft sich ein nicht beteiligter Vermieter später auf die fehlende Vollmacht des anderen Mieters, wäre der Mietvertrag mangels seiner Zustimmung unwirksam.

Aspekte, die im Mietaufhebungsvertrag bedeutsam sind

Entscheidend ist, dass der Beendigungszeitpunkt des bestehenden Mietverhältnisses klar vereinbart wird. Unbestimmte Begriffe wie“ schnellstmöglich“ oder „alsbald“ oder „in Kürze“ sind keine Grundlage. Im Idealfall wird ein Termin taggenau bestimmt.

Um den Mieter zu motivieren, den Räumungstermin einzuhalten, kann eine Vertragsstrafe vereinbart werden. Sinnvoll ist auch eine Klausel, dass der Mieter keine Räumungsfrist oder gar ein Vollstreckungsschutz in Anspruch nehmen wird.

Auch ist zu vereinbaren, in welchem Zustand die Mieträume an den Vermieter zurückzugeben sind. Eine eventuelle Renovierungspflicht, die Frage von Schönheitsreparaturen und die Entfernung eingebrachter Gegenstände und Einrichtungen sind anzusprechen.

Wurden Ausgleichs-, Abfindungs- oder Abstandszahlungen vereinbart, sind diese genau zu bezeichnen. Zahlt der Mieter wegen des vorzeitigen Auszugs einen abschließenden Betrag, ist dessen Fähigkeit und Höhe zu bestimmen.

Abzuklären ist auch, ob und inwieweit der Mieter für die Verpflichtung des Nachmieters geradestehen soll. Beispielsweise kommt eine Bürgschaft für die Mietzahlungen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder des Zeitmietvertrags in Betracht. Umgekehrt ist klarzustellen, inwieweit der Nachmieter für Zahlungsrückstände seines Vormieters Verantwortung übernehmen soll. Ohne Vereinbarung haftet keiner für den anderen.