Versicherungsprämien sind typische Nebenkosten. In Gewerbemietverträgen kommt es maßgeblich darauf an, wer die Versicherung abzuschließen hat und wer die jeweilige Versicherungsprämie trägt.
Inhaltverzeichnis: Umlage von Versicherung auf Gewerbemieter
- Umlegung auf Mieter oder Eigenversicherung durch Mieter
- Maßstab des § 2 Nr. 13 BetrKV
- Voraussetzungen der Umlagefähigkeit
- Weitere umlagefähige Versicherungsarten
- Nicht umlagefähige Versicherungsarten
- Mieter profitiert von Rückerstattung und Rabatten
- Versicherungsabschluss nur unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit
- Gewerbeanteil bei gemischt genutzten Objekten
1. Umlegung auf Mieter oder Eigenversicherung durch den Mieter
Alternativ können die Parteien mietvertraglich vereinbarten, dass der Mieter selbst zum Abschluss bestimmter Versicherungen verpflichtet ist (OLG Düsseldorf NZM 1998, 728). In der Praxis geschieht dies dahingehend, dass der Mieter für die von ihm eingebrachten Sachen eine Feuer- und Leitungswasserschaden, eine Einbruchdiebstahl- sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung abschließen muss.
Tritt dann ein Schaden ein, ist der Vermieter freigestellt. Hat der Mieter den Abschluss vertragswidrig versäumt, kann der Vermieter Schadensersatz wegen Verletzung dieser Verpflichtung nur geltend machen, wenn er wegen des Ausbleibens entsprechender Nachweise selbst eine solche Versicherung abgeschlossen hat (OLG Düsseldorf DWW 2000, 198).
Gerade bei der Glasbruchversicherung kann es angesichts der hohen Prämien für große Glasflächen günstiger sein, wenn der Mieter das Risiko selbst versichert.
2. Maßstab des § 2 Nr. 13 BetrKV
Nach § 2 Nr. 13 BetrKV sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, „namentlich die Gebäude-, Glas-, Haftpflicht-, Öltank- und Aufzugversicherung“ auf jeden Fall auf den Mieter umlegbar. Allerdings ist diese Aufzählung nicht abschließend, da die Versicherungsarten nur beispielhaft genannt werden.
3. Voraussetzungen der Umlagefähigkeit
Will der Vermieter über die in Nr. 13 bezeichneten Versicherungsarten weitere Versicherungskosten umlegen, muss er diese ausdrücklich bezeichnen. Es handelt sich dann regelmäßig um “sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV. Erfolgt der Versicherungsabschluss erst nach Beginn des Mietverhältnisses, kann der Vermieter die Kosten bei entsprechender Vereinbarung umlegen (LG Frankfurt WuM 1999, 46).
Eine Vereinbarung zur Umlegung „notwendiger oder üblicher Versicherungen“ ist zu unbestimmt (KG Berlin GE 2004, 234).
Eine Vereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag, die pauschal die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als umlegungsfähig bezeichnet, ist so zu interpretieren, dass nur die in Nr. 13 bezeichneten Kosten umlegbar sind (OLG Brandenburg NZM 2000, 572).
4. Weitere umlagefähige Versicherungsarten
- So fallen auch die Prämien für eine Aufzugssprech- und Aufzugssignalanlagenversicherung (LG Berlin GE 1987, 517) unter Nr. 13. Auch die Kosten einer Öltankversicherung fallen unter Nr. 13 und sind nicht bei den Heizkosten abzurechnen. Auch die Kosten einer Gastankversicherung sind umlegbar (Kinne ZMR 2001, 8).
- Auch die Kosten für eine Terrorschadenversicherung gelten grundsätzlich als umlagefähige Nebenkosten (BGH VII ZR 129/09).
Voraussetzung für die Umlagefähigkeit ist jedoch, dass Art und Lage des Mietobjekts ein nicht ganz von der Hand zu weisendes Risiko eines Terroranschlags bedingen (unmittelbare Nähe zu Bundesbehörden oder Botschaften oder öffentlichen Einrichtungen mit hoher Besucherfrequenz wie Fußballstadien, nationale Wahrzeichen, jüdische Einrichtungen), so dass eine Terrorversicherung für ein Mietobjekt im bayerischen Wald nicht dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen dürfte.
Das OLG Stuttgart (GE 2007, 444) hatte noch die Meinung vertreten, dass der Ort eines Terroranschlages nicht vorhersehbar sei und daher die Angemessenheit einer Terrorversicherung nicht von einem erhöhten Gefährdungspotenzial abhängig gemacht werden könne.
- Nach einer Entscheidung des Landgerichts Braunschweig (6 S 273/05) sind die Versicherungsprämien für eine Vandalismusversicherung umlegungsfähige Nebenkosten und somit auf alle Mieter eines Gebäudes umlegbar. Vandalismus sei nämlich mit durch die Sachversicherung abgedeckten äußerlichen Einwirkungen (Strom, Hagel) vergleichbar und müsse daher gleich beurteilt werden.
5. Nicht umlagefähige Versicherungsarten
- Nicht umlegungsfähig sind hingegen die Prämien für eine Reparaturversicherung, da der Vermieter verpflichtet ist, das Mietobjekt im gebrauchsfähigen Zustand zu halten (AG Köln WuM 1990, 556).
- Naturgemäß kann der Vermieter auch die Kosten Rechtsschutzversicherung nicht umlegen, da sie ausschließlich den Interessen des Vermieters dient.
- Entsprechendes gilt für die Kosten einer Wertverlustversicherung für das Gebäude (OLG Düsseldorf DWW 2000, 199) und einer Mietausfallversicherung (OLG Düsseldorf NZM 2001, 588).
6. Mieter profitiert von Rückerstattung und Rabatten
Der Vermieter ist verpflichtet, Beitragsrückerstattungen und Schadensfreiheitsrabatte dem Mieter gutzubringen (Kinne GE 2003, 715).
Umgekehrt sind dann infolge einer Beitragserhöhung aus früheren Schadensereignissen steigende Versicherungsprämien umlegungsfähig, da die Versicherung dazu dient, hieraus resultierende Risiken abzudecken (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 802).
7. Versicherungsabschluss nur unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit
Beim Abschluss von Versicherungsverträgen muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigen. Er darf das Objekt nicht auf Kosten des Mieters überversichern. Dem Vermieter steht unter verschiedenen Versicherungsangeboten ein Auswahlermessen zu.
Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter das Risiko bei einem bestimmten Versicherer versichert. Vor allem kann der Mieter das Wirtschaftlichkeitsgebot nur beanstanden, wenn das Mietverhältnis bei Abschluss des Vertrages bereits bestand (BGH DWW 2008, 143). Das Auswahlermessen des Vermieters ist es dann fehlerhaft, wenn Differenzen von ca. 100 Prozent entstehen (LG Berlin 64 S 263/02).
So gilt eine Erdbebenversicherung in einem ungefährdeten Gebiet als nicht umlegungsfähig. Die Beurteilung kann anders ausfallen, wenn ein versichertes Risiko in einem Paket mit anderen Risiken versichert ist und diese nicht einzeln versicherbar sind oder keine Mehrbelastung im Verhältnis zum Abschuss erforderlicher Einzelversicherung eintritt (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 803).
8. Gewerbeanteil bei gemischt genutzten Objekten
Dies Problem bestellt sich auch bei Multirisk-Policen und Sammelversicherungen, in denen verschiedene Risiken und mehrere Gebäude in einem Versicherungsvertrag zusammengefasst werden. Die Zusammenfassung steht einer Umlegung der Beiträge nicht sogleich entgegen (OLG Brandenburg NZM 2000, 572).
In diesen Fällen muss der Vermieter die Beitragsanteile herausrechnen, die auf Risiken entfallen, für die die Kosten nicht umlegungsfähig sind. Dann kommt es auf die korrekte Aufteilung an, die in der Praxis oft problematisch ist (vgle. dazu Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 803). Im Idealfall berechnet der Versicherer den Beitrag pro Wohn- oder Gewerbeeinheit im Hinblick auf die marktüblichen Preise für das jeweils versicherte Risiko. Die Aufteilung muss sich nachvollziehbar aus der Betriebskostenabrechnung ergeben (OLG Brandenburg NZM 2000, 572).
22.08.2016 - 09:49
Ich bin Mieter einer Gaststätte. Es besteht unter anderem eine Gebäudebrandversicherung, die ich bezahlen soll. Wenn das Gebäude jedoch durch Brand nicht mehr nutzbar sein sollte, erhält doch der Vermieter den Wert des Gebäudes. Kann die Gebäudebrandversicherung wirklich auf mich umgelegt werden?
Ich meine nicht Inhaltsversicherung
22.08.2016 - 12:18
Hallo Herr Wendl,
selbst im (strengeren) Wohnraummietrecht ist die Gebäudeversicherung eine klassische umlegbare Versicherung. Im Gewerbemietrecht können Sie zudem “alles mögliche” vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.02.2017 - 13:40
Ich habe Räumlichkeiten für ein Ladengeschäft in einem Gebäude angemietet in dem noch ein weiteres Ladengeschäft existiert sowie Räumlichkeiten für einen Anwalt. Ein drittes Geschäft steht derweil leer. Der Vermieter wohnt im Haus. Ich habe jetzt eine Abrechnung für die immobilienversicherung erhalten, in der der Betrag durch 4 Parteien geteilt wird. Frage: ist das rechtmäßig, da die Räumlichkeiten alle unterschiedlich groß sind uns ein Wanderpokal leer steht, es also im Haus 5 Parteien gäbe.
13.02.2017 - 13:13
Hallo Ulrich,
schauen Sie in Ihrem Mietvertrag – welcher Umlageschlüssel wurde dort vereinbart? Grundsätzlich ist auch eine Umlage nach Anzahl der Einheiten denkbar, aber ungewöhnlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.01.2019 - 23:10
Hallo,
ich bin Mieter in einem Haus, in welchem sich auch eine Physiotherapie befindet. In meiner Nebenkostenabrechnung wurden die Versicherungen auf beide Parteien pro qm umgelegt(beide Mieteinheiten etwa identisch groß). Da mir diese Kosten im Vergleich zu anderen Mietwohnungen ohne Gewerbeanteil extrem hoch vorkommen, habe ich die Vermutung, dass die Versicherungsprämien durch die Praxis weitaus höher sind. Was kann ich nun tun?
10.01.2019 - 07:03
Hallo Christian,
ich würde als erstes die Versicherungspolice einsehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.03.2021 - 18:18
Hallo,
ich habe den Fall, dass sich in einem Gebäude mit insgesamt ca. 339 m² Fläche 3 Wohnungen befinden sowie ein Büro mit Publikumsverkehr (ca. 1 – 2 Besucher täglich). Das Büro hat eine Fläche von ca. 75 m².
Die Versicherung für diese Firmen-Wohngebäudeversicherung ist aufgrund des gewerblichen Anteils recht hoch (ca. 2.400,- EUR jährlich). Die Kosten dafür werden anhand der m² gleichmäßig auf alle 4 Partien umgelegt. Es wird nicht zwischen privater und gewerblicher Nutzung unterschieden.
Muss der Vermieter mit dem Versicherer klären, welcher Anteil der gesamten Versicherungssumme für die private Nutzung entfällt und welcher Anteil für die gewerbliche Nutzung?
Wenn dies bekannt ist, würde der gewerbliche Anteil dann alleine durch den Mieter der Büroräume zu tragen sein?
Das heißt, die höheren Kosten durch den Gewerbeanteil ist nicht mehr von den privaten Mietern zu tragen?
28.03.2019 - 18:26
Hallo,
Ich betreibe einen Gastronomie und im Gewerbemietvertrag stand das ich selber für alles versichern muss.
nun kommt die Jahresabschluss in dem der Vermieter trotzdem alle Gebäudeversicherung sowie Haftplfichversicherung mit angerechnet.
und ich muss noch zusätliche eigenen Versicherung zahlen jählrich.
ist das Legal?
MFG
30.03.2019 - 18:32
Hallo Tekhadi,
das sollten Sie genau selbst versichern? Die Umlage der Gebäude- und Haftpflichtversicherung ist üblich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.05.2020 - 21:16
Hallo mietrecht.org-Team,
können erhöhte Betriebskosten, die sich dadurch ergeben, dass gewerbliche Parteien im Mietobjekt sind, auf alle Mietparteien gleichmäßig verteilt werden? Konkret, es wurde eine Firmen-Gebäudeversicherung abgeschlossen, da sich im Mietobjekt ein Buchladen und eine Gastätte befinden. Nun heben Gastätten durch das Risiko von Feuergefahr die Versicherungsbeiträge. Auch bei der Abfallbeseitigung gibt es einen 50% Zuschlag wegen der Gastätte.
Können diese Posten, auf alle (private und gewerblichen) Miete zu gleichen Teilen verteilt werden? Stichwort: Verursacherprinzip.
Mit freundlichen Grüßen,
Matthias
27.04.2023 - 19:32
Hallo,
können Kosten einer Eigentümer-Haftpflichtversicherung für die von uns gemietete ETW auf den Mieter umgelegt werden.
Laut Mietvertrag haben wir eine ausreichende Haftpflichtversicherung bereits vor Bezug der WHG abgeschlossen.
Danke für Ihre Antwort
mit freundlichen Grüßen
Leobone
27.04.2023 - 20:18
Hallo Leobone,
Sie müssen die Gebäudehaftpflichtversicherung des Eigentümers von Ihrer privaten Haftpflichtversicherung unterscheiden. Hier mehr zum Thema: Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen (und diese nicht)
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.06.2024 - 16:56
Hallo,
die Hausmeistertätigkeit ist in den letzten 2 Jahren um die 2800 Euro gestiegen. Die Mülltonnen werden vom Hausmeisterdienst vor die Türe gestellt und Birnen ausgetauscht. Keine Treppenhausreinigung. Vorher hat das ein Mieter für 1000 Euro jährlich gemacht, der verstorben ist. Die Gartenarbeit ist von 700 Euro auf 2800 Euro in einem Jahr gestiegen. Es wird Rasen gemäht und ab und zu mal Unkraut gerupft von massivst unfreundlichen Leuten. Scheinen auch dieselben zu sein, die den Hausmeisterdienst machen. Es fallen also insgesamt 6600 Euro Hausmeister und Gartenarbeit jährlich mittlerweile an. Ich bewohne in dem Haus 77 qm. Zudem hat sich die Versicherung um über 200ß Euro erhöht in einem Jahr. Der Grund wird wohl sein, dass es hier 2023 einige Rohrbrüche gab. Das Mietshaus ist schon älter. Nebenan ist noch ein Gewerbe, Pizzeria. Vor 3 Jahren bekam ich noch 400 Euro Guthaben zurück und solle jetzt 740 Euro nachzahlen. Also sind die Nebenkosten für mich mit 3 Personen auf 77 qm um 1100 Euro gestiegen. Ich werde am Dienstag die Rechnungen einsehen. Der Verwalter ist sehr einschüchternd, das einige Nachbarn Angst vor ihm haben. Das lässt mich allerdings kalt. Seitdem der eigentliche Vermieter wegen Alters vor 3 Jahren verstorben ist, explodieren hier die Nebenkosten. Letztes Jahr wurden 1800 Euro für Allgemeinstrom veranschlagt. Das war wohl ein Missverständnis und wurde korrigiert. Kann das alles angehen, dass ein Hausmeister und Gartenarbeit solche Ausmaße annimmt, wo hier selten der ein oder andere davon anzutreffen ist?
01.06.2024 - 19:24
Hallo Sylvia,
Eigenleistung und Leistungen eines Mieters können grundsätzlich stark von den Kosten einer Firma abweichen. Das wundert mich nicht so sehr. Sie müssen tatsächlich die Rechnungen und Verträge auf die Wirtschaftlichkeit prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.07.2024 - 14:13
Hallo liebes Mietrecht.org-Team,
wir haben folgende Frage zu unserer Betriebskostenabrechnung (Gewerbe):
Die Gebäudeversicherung unseres Vermieters stellt in Rechnung
Beitrag 2.596,46 € +Versicherungssteuer 493,33 = Gesamt 3.089,79€.
Unser Vermieter hat optiert. Was darf hier angesetzt werden?
2.596,46€ + 19% oder 3.089,79€ +19% ? Wo finde ich eine Verordnung oder
Gesetzestext hierzu? Freue mich über eine Antwort. Vielen Dank.
16.07.2024 - 17:50
Hallo Anja,
danke für Ihren Beitrag. Fragen Sie dazu am besten einen Steuerberater, der kann Ihnen das Zusammenspiel zwischen Vorsteuer und Umsatzsteuer am besten erklären und die Situation bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt