Seit 1981 ist die Heizkostenverordnung (in der Fassung vom 5.10.2009) zwingendes Recht und kann mietvertraglich nicht bzw. nur in gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen abbedungen werden. Sie beruht auf dem Energieeinsparungsgesetz. Ihr Ziel besteht darin, die Mieter zu einem verantwortungsbewussten Umgang mit Energie zu veranlassen, so dass die Höhe der anfallenden Heizkosten vom individuellen Verbrauchsverhalten eines jeden Mieters abhängt.
Wichtig: Die Heizkostenverordnung ist daher allein schon aufgrund ihrer Zielrichtung sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerbemietrecht grundsätzlich verbindlich. Diese Erkenntnis beruht auf dem Text der Verordnung, die allein auf „Gebäude“ abstellt, in denen geheizt wird. Wohnräume und Gewerberäume werden nicht unterschieden.
Wird ein Gebäude für Wohnungen und für gewerbliche Zwecke gemischt genutzt, muss der Vermieter die Nebenkosten für die Gewerbeeinheiten vorweg berechnen, sofern es ansonsten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter käme (BGH VIII ZR 78/05). Der Mieter ist für diesen Umstand allerdings darlegungs- und beweispflichtig (BGH VIII ZR 45/10).
Heizkostenverordnung ist vertraglich nur ausnahmsweise abdingbar
Demgemäß können Vermieter und Mieter auch keine vom Verbrauch unabhängige Inklusivmiete oder Warmmietverträge oder Heizkostenpauschalen vereinbaren (BGH WuM 2006, 518). Von Gesetzes wegen muss immer eine zumindest teilweise verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erfolgen. Lediglich beim Verteilerschlüssel haben die Parteien individuelle Gestaltungsmöglichkeiten.
A. nach dem Verordnungswortlaut sich in einem Objekt zwei Wohnungen befinden, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Handelt es sich bei einer oder beiden Einheiten um Gewerberäume, findet eine analoge Anwendung statt, so dass die Parteien eines Gewerbemietvertrages ausnahmsweise die Heizkostenverordnung vertraglich abbedingen können (Lammel HeizkostenV § 2 Rdnr. 43).
Keine Ausnahme besteht dann, wenn ein Gebäude lediglich zwei Wohnungen, aber darüber hinaus auch noch Gewerbeeinheiten vorhanden sind (Lammel HeizkostenV § 2 Rdnr. 43). Dann gilt die Heizkostenverordnung wiederum zwingend.
B. Eine weitere Ausnahme besteht bei energiesparenden Heizungsanlagen (Wärmepumpen, Solaranlagen) vorhanden sind sowie bei Alters- und Pflegeheimen.
Mieter hat Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung
Liegt kein Ausnahmefall vor, muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er es nicht, gibt die Heizkostenverordnung dem Mieter das Recht, den in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Heizkostenanteil oder die Flächenabrechnung um 15 % zu kürzen und seinen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung für künftige Abrechnungszeiträume vom Vermieter einzufordern.
So wird der verbrauchsabhängige Anteil beziffert
Die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter vor, die Heizkosten und Warmwasserkosten mit einem Anteil von mindestens 50 %, höchstens 70 %, nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen. Der restliche Anteil zwischen 50 und 30 % kann unabhängig vom Verbrauch berechnet werden. Der Vermieter darf die Verbrauchsgrenze von 50 % nicht unterschreiten. Allerdings können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, die obere Grenze zu einem Verbrauchsanteil von bis zu 100 % abzurechnen.
Ausnahmeregelung für ältere Gebäude
Die Heizkostenverordnung (§ 7) gibt in ihrer Fassung von 2009 vor, dass in älteren Gebäuden 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig und 30 % verbrauchsunabhängig abzurechnen sind, wenn das Gebäude schlecht wärmegedämmt ist und die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht genügt oder es sich um ein Öl- oder Gasheizung handelt oder freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt oder unter Putz verlegt sind. Diese Vorgabe des Gesetzgebers ist wenig konstruktiv, als ausgerechnet der Verbrauchsanteil bei energetisch schlecht ausgestatteten Objekten, in denen ein Mieter den Verbrauch nur bedingt beeinflussen kann, zwingend bei 70 % liegen soll.
So wird der verbrauchsunabhängige Anteil erfasst
Gilt als Verteilerschlüssel die Nutzfläche, zählen Balkone und Terrassen zwischen 25 % und 50 % Flächenanteile mit. Die Nutzfläche ist einschließlich der Balkon- und Terrassenflächen anzusetzen (BGH WuM 2007, 700) (Der Umstand, dass Balkone und Terrassen nicht beheizt werden, bleibt irrelevant).
Vermieter darf Verteilerschlüssel ändern
Die Heizkostenverordnung 2009 erlaubt dem Vermieter das einmal festgelegte Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kostenanteilen einseitig abzuändern, wenn er eine Voraufteilung der Heizkosten beispielsweise wegen eines Gewerbemieters einführt oder im Haus energiesparende Baumaßnahmen ausführt. Auch andere sachgerechte Gründe erlauben ab der Abrechnungsperiode 2009 eine Änderung, sofern der bisherige Aufteilungsmaßstab zu ungerechten und nicht mehr nachvollziehbaren Ergebnissen führt. Dies gilt insbesondere bei einem hohen Leerstand im Objekt.
Schätzung des Energieverbrauchs in Sonderfällen
Kann der Energieverbrauch in einzelnen Fällen nicht erfasst (Messgeräteausfall, Computerfehler) oder nicht abgelesen werden (Mieter lässt die Ablesetermine platzen) muss nach § 9a Heizkostenverordnung eine Kostenverteilung in Sonderfällen erfolgen. Der Vermieter kann den Verbrauch dann schätzen. Dabei kommt es nicht darauf an, wer für die Situation die Verantwortung trägt (BGH WuM 2005, 776). Auch höhere Gewalt entlastet nicht.
- Verbrauchsschätzung anhand früherer, witterungsmäßig vergleichbarer Abrechnungsperioden
- Verbrauch vergleichbarer anderer Räume von Nachbarn innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode
- Durchschnittsverbrauch des Gebäudes
- Verbrauchsschätzung in Bezug auf kürzere Zeiträume als ein Jahr
Der Vermieter darf eine Verbrauchsschätzung nicht nach den ortsüblichen Durchschnittskosten vornehmen (BGH WuM 2007,700).
Die Schätzung darf maximal einen Anteil von 25 % des Verbrauchs der gesamten Nutzfläche eines Gebäudes erfassen. Darüber hinaus muss der Kostenansatz nach einem anderen Verteilerschlüssel, etwa nach der Nutzfläche, erfolgen.
So darf der Mieter seinen Kostenanteil kürzen
Der Mieter hat kein Kürzungsrecht, wenn der Vermieter zulässigerweise den Verbrauch geschätzt hat und nicht mehr als 25 % der Gebäudefläche betroffen war.
09.08.2016 - 20:56
Guten Abend,
ich bin gerade über diesen Absatz gestolpert:
“So wird der verbrauchsunabhängige Anteil erfasst
… Zu den beheizten Flächen gehören nur die Räume, die einen eigenen Heizkörper besitzen. Heizkörperfreie Räume zählen nicht, auch dann nicht, wenn sie indirekt über einen Nachbarraum mit beheizt werden.”
Wir haben eine 85m2 große Wohnung und einen ziemlich breiten und langen Flur (um die 6m2), in dem natürlich keine Heizkörper vorhanden sind. Würde dieser Flur auch unter die oben zitierte Passage fallen oder sind nur ‘Räume’ im eigentlichen Sinne gemeint? Müsste man diese 6m2 Flur bei der Heizkostenabrechnung herausrechnen?
Danke für Ihr Feedback,
Nicole
10.08.2016 - 09:53
Hallo Nicole,
in Artikel oben geht es um Gewerbemietrecht. Sie sprechen von einer Wohnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.02.2017 - 08:14
Guten Tag,
ich habe grade Ihren interessanten Artikel gelesen und hätte eine Frage zum Thema Leerstand bei Gewerbeobjekten.
Wie werden die Heizkosten für eine Gewerbeeinheit berechnet, wenn 50% leer stehen ? Meiner Ansicht zahlt jeder Mieter seine abgelesenen Einheiten (Arbeitspreis) zzgl. der anteiligen Grundgebühr (Grundpreis). Also Gewerbeeinheit hat 2 Räume die beide gleich groß sind, bedeutet in meiner Einheit fallen Verbrauchseinheiten an die ich bezahle und in der anderen Gewerbeeinheit fallen keine Verbrauchseinheiten an. Was geschieht mit der Grundgebühr ? Geht hier alles auf mich als Nutzer ? Oder nur 50% der Grundgebühr, weil ja 50% leer stehen ?
Vielen Dank schon mal für Ihr Feedback
Mit freundlichen Grüßen,
C. Schulz
08.02.2017 - 10:19
Hallo Herr Schulz,
was wurde denn im Mietvertrag zur Umlage vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.02.2023 - 18:40
Ich habe im Pachtvertrag für Nebenkosten (Heizung, Wasser) usw. 32% zu zahlen. Der Hotel betrieb im gleichen Gebäude 68%. Nach Verbrauch und Größe ist das absolut nicht gerechtfertigt. Es gibt keine Zähler um den genauen Verbrauch abzulesen. Muss ich trotzdem 32 % zahlen oder ist der Vermieter verpflichtet den exakten Verbrauch zu berechnen.
09.02.2017 - 12:42
Hallo Herr Hundt,
danke für Ihre rasche Antwort. Ich habe jetzt mal den Vertrag gesichtet und folgendes steht dort :
“Grundsätzlich erfolgt die Verteilung umlagefähiger Kosten nach dem Verhältnis der tatsächlichen Mietfläche zu der gesamten vermietbaren Mietfläche des Objektes. Der Maßstab für die Umlegung der vom Mieter zu tragenden Anteile an den Betriebs- und Bewirtschaftungskosten wird vom Vermieter nach billigem Ermessen festgesetzt und kann von ihm nach billigem Ermessen geändert werden. Bei der Abrechnung dürfen zur sachgerechten Zuordnung auch mehrere abzurechnende Mietverhältnisse und/oder Kosten in Abrechnungsgruppen zusammengefaßt werden.”
Ich hoffe das ist das was Sie meinen.
Viele Grüße
C. Schulz
09.02.2017 - 13:31
Hallo Herr Schulz,
das beschreibt die Umlage nach Nebenkosten nach Wohnfläche/Mietfläche. Gibt es keine weitere Vereinbarung für die Heizkosten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.02.2017 - 20:53
Hallo Herr Hundt,
Hmm, nicht so direkt. Was ich noch gesehen habe,
“Kosten der Heizungsanlage und der Erwärmung von Frischwasser für die Warmwasserver- sorgung; hierzu gehören die Kosten des Betriebes, der verbrauchten Brennstoffe sowie de- ren Lieferung, des Betriebsstroms, der Bedienung, der Überwachung, Regelung der Anlage, der Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschl. der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und der Verwendung einer meßtechnischen Ausstattung zur Verbrauchserfassung.
Kosten der Versorgung mit Fernwärme und der Versorgung mit Fernwarmwasser; hierzu gehören die Kosten der Wärmelieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis), des Be- triebs, der Wartung, der Instandhaltung, der Reinigung der zugehörigen Hausanlagen.
Kosten der für einen Mieter installierten fachmarktinternen Heizungsanlagen; hierzu gehören die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung, der Wartung, der Beseitigung von Wasserab- lagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, der Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft der Anlage einschl. der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, der Messung nach dem Bundesimmissions- schutzgesetz sowie die Brennstoffkosten, soweit sie der Mieter nicht selbst beschafft.”
Schönen Abend noch
C. Schulz
08.08.2018 - 11:01
Servus, nicht ganz schlau geworden bin ich aus der Passage über die Wahl des Verteilerschlüssels.
Wie verhält es sich, wenn an den Heizkörpern der gemieteten Fläche Meßzähler angebracht sind, kann der Vermieter dann trotzdem nach Verbrauch / durch Fläche abrechnen oder sind die Verbrauchszähler an den Heizungen hier vorrangig bzw. zwingend zu verwenden ?
Besten Dank vorab. MfG Bienge
08.08.2018 - 11:15
Hallo BST Complete,
die Umlage der Heizkosten erfolgt i.d.R. in einer Mischung aus Verbrauch und Fläche (z.B. 70/30).
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.11.2018 - 14:19
Guten Tag,
ich habe einen Gewerbemietvertrag und bisher wurden die Heizkosten über die Ista abgerechnet. Jetzt habe ich einen Zusatz zum Mietvertrag vom Vermieter erhalten, der mir mitteilt dass der Vertrag mit der Ista im neuen Jahr ausläuft und die Heizkosten nur noch pauschal abgerechnet werden. Ich habe in den letzten Jahren von meiner Vorrauszahlung immer etwas zurück bekommen, da ich den Raum nicht täglich und auch nur wenige Stunden nutze. Jetzt will der Vermieter sogar eine etwas höhere Vorauszahlung als bisher. Das Gebäude ist eine alte Fabrik von 1900. Ist das erlaubt, dass der Vermieter keine Gebrauchsabhängige Abrechnung mehr vornimmt? Wenn nein, was kann ich dagegen tun? Ich möchte den Raum natürlich behalten.
Vielen Dank
23.11.2018 - 15:44
Hallo Ivonne,
der Vermieter ist grundsätzlich an die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.01.2019 - 17:57
Guten Abend Herr Hundt,
wir haben eine Gewerbeimmobilie vermietet die in unserem Haus liegt. 2/3 werden von uns bewohnt, 1/3 vermietet.
Können wir hier eine Heizkostenabrechnung über die Quadratmeter durchführen?
Lieben Dank vorab.
J. Kolbe
18.02.2019 - 10:42
Hallo,
ich habe ein Büro gemietet. Die Heizkosten werden nach Verbrauch berechnet. Außerdem berechnet mir der Vermieter auch einen Leitungsverlust, der aus dem Gesamtableseverbrauch und meinen Verbrauch übrig bleibt. Dieser Leitungsverlust wird auf alle Mieter umgelegt. Ist das ok?
29.03.2019 - 12:44
Hallo Herr Hundt,
wie verhält es sich wenn im Gewerbemietvertrag nachfolgender Passus vereinbart ist:
“Kosten für Heizung und Strom werden entsprechend dem Verbrauch abgerechnet. Die Vermieterin sorgt für die entsprechenden Zählwerke. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt unter der Maßgabe der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, HeizkostenV.”
Zähler sind jedoch nie installiert worden. Darf hier nach Fläche abgerechnet werden?
Vorab vielen Dank!
Viele Grüße
Rup
30.03.2019 - 18:26
Hallo Rup,
in solchen Fällen wird in der Regel geschätzt. Recherchieren Sie nach einem möglichen Kürzungsrecht des Mieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.12.2019 - 13:32
Hallo,
Ich bin über dieser Artikel gestossen.
Ich habe eine kleine Raum (15qm) gemietet für Arbeitszwecke, ich bin Freiberuflicher Musiklehrer/Saxophonist.
In diese Raum steht keine Heizung. Mir wurde letzte Winter ein Elektroheizung von meine Vermieter gestellt, die allerdings nur ein Teil der Raumes beheizt, wenn es auf volle power läuft.
Der Raum befindet sich in ein alter Bunker (Denkmalschutz) die in eine Proberaumkomplex, sowie eine Gastronomische Einrichtung innen umgebaut wurde.
Ich musste der grossteil der Sommer auch heizen, sodass meine Instrumenten nicht kaputt gehen.
Jetzt habe ich den Nebenkostenabrechnung bekommen, und muss die verbrauchte Heizkosten nachbezahlen, was ich nicht schlimm finde.
Allerdings, trotz mehrere Gespräche mit mein Vermieter, ist er nicht einsichtig dass
a) wir den Kosten aufteilen, da kein Heizung im Raum eingebaut war, und der Elektroheizung viel mehr Strom verbraucht als eine übliche Heizung, und nur ein des Raumes beheizt. Die Nutzfläche beträgt im Winter ca. 2qm.
b) Dass ich die Kosten in mehrere Raten abbezahl. Ich habe ihn Sechs Monate Raten angeboten, und zusätlich ein Mieterhöhung der die Nebenkosten abdecken.
Was nun? Ich kann die Summe nicht sofort bezahlen, und der Raum liegt in ein super Lage.
Wie verfahre ich weiter, wenn der vermieter uneinsichtig ist?
Lg,
Freeman Robbins
18.12.2019 - 14:29
Hallo Freeman,
ich kann hier leider nur ganz allgemein antworten, dass Sie m.E. kein Recht auf Ratenzahlung haben. Versuchen Sie nochmals einen Kompromiss zu finden. Offensichtlich wollen Sie den Raum nicht verlieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.03.2020 - 19:59
Hallo Freeman,
mir geht es ähnlich, Proberaum mit untauglichen Gas-Heizkörpern ca. 1950… no TÜV again! Ich poste meinen Fall…. Jazzguitar
01.03.2020 - 20:41
Mein Fall:
ich habe ein Ladenlokal rein gewerblich gemietet, habe den Mietvertrag des Vormieters übernommen und auf meinen Namen umschreiben lassen, damit er vorzeitig aus seinem Vertrag rauskam und ich keine Mieterhöhung kriegte, gleiche Konditionen. Die Räume sind relativ günstig, ich nutze sie als Probe- und Unterrichtsräume. Musik und Werkstatt. Es hat sich heraus gestellt, dass die vorhandenen Gasheizkörper aus den 50-60er Jahren nicht mehr über den TÜV gehen, ausserdem sind die Gasleitungen nicht mehr ganz dicht (vom Klempnermeister abgedrückt). Der Gaszähler wurde 1996 von den Stadtwerken entfernt, die Anschlüsse wurden verplombt.
Wer ist dafür zuständig:
1. die alten Heizgeräte zu entsorgen (Inventar, Eigentum des Vermieters!)?
2. für eine geeignete alternative Heizmöglichkeit zu sorgen (der Gasanschluß ist funktionstüchtig.)
3. wer hat die Kosten dafür zu tragen?
Es steht im Mietvertrag handschriftlich vermerkt: “gemietet wie gesehen, alles weitere obliegt dem Mieter…”, der Mietvertrag begann im Juni 2019, also ausserhalb der Heizperiode.
Ist solch eine Klausel rechtskräftig oder unzulässig?
Bevor ich mit der Türe ins Haus des Vermieters falle, möchte ich mich hier informieren.
Vielen Dank für Tips!
Jimmi
02.03.2020 - 08:09
Hallo Jimmi,
es ist tatsächlich entscheidend, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben. Ihre Vereinbarung lässt sicherlich Interpretationsspielraum. Lassen Sie den Vertrag bitte bei Bedarf anwaltlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.03.2020 - 14:56
Vielen Dank für die schnelle Antwort, Eine Frage noch: Die Miete für März wird fällig, der “Heizkörper-Schrott” gehört dem Vermieter. Was mache ich damit?
Jimmi
18.08.2020 - 14:49
Hallo,
ich habe folgendes Problem. Ich habe eine Nebenkostenabrechung (Nachzahlung) bekommen für 2019 und 2020.
Im Mietvertrag steht drin, dass die Nebenkosten anhand der Quadratmeter abgerechnet werden. Im Gebäudekomplex sind noch 4 weitere Mieter. Da ich aber nur 1-2x in der Woche für 2 Std. die Räumlichkeiten genutzt habe und nur 32 qm von 80qm beheizbar waren und somit in den Wintermonaten nutzbar waren, wird laut Mietvertrag die Berechnung der Heizkosten für 80qm angesetzt. Auch habe ich in meinen angemieteten Räumlichkeiten keinen eigenen Stromzähler und soll quasi den Strom der anderen Mieter mit bezahlen.
Ist es rechtens, dass die Heizkosten im Gewerbemietrecht auf die Quadratmeter abgerechnet werden, anstatt eine individuelle Berechnung nach Verbrauch?
Was kann bzw. soll ich jetzt als nächstes tun?
Mit freundlichen Grüßen
Ramona Schott
18.08.2020 - 20:09
Hallo Ramona,
ich würde erstmal prüfen, wie nach Mietvertrag über die Heizkosten abgerechnet werden soll.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.01.2021 - 09:00
Hallo,
mit grossem Interesse habe ich die Artikel zur Heizkostenabrechnung im Gewerbe gelesen.
Hier meine Frage. Wir haben eine Gewerbefläche angemieten, diese wird komplett mit einer Fussbodenheizung beheitzt. Ein Wärmemengenzähler ist vorhanden. Nun kommt aber die problematische Situation. Der Vermieter hat auf dieser Ebene in einem separaten abgegrenzten Bereich 1Büro ( ca20qm) das ebenfalls über diese Fussbodenheizung beheitzt wird. Wie kann hier eine bedarfsgerechte Abrechnung erfolgen? Bzw. wie kann ich sicher gehen nicht zu viel zu zahlen? Einen Wärmezähler in diesen Heizkreis einzubauen scheint schwierig da kein Platz.
Der Verbrauch soll nun laut Vermieter jetzt anhand der Qm brechnet werden , also die gesamte Fläche abzüglich seiner genutzten Fläche ergäbe dann meinen Verbrauch.
Damit bin ich leider nicht einverstanden!
Können Sie hierzu einen Rat geben?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Grüsse Rudi Askani
08.01.2021 - 10:44
Hallo Rudi,
was haben Sie im Mietvertrag zur Abrechnung vereinbart? In der Praxis ist der Weg des Vermieters vermutlich er einzige gängige.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.02.2021 - 13:28
Guten Tag Herr Hundt,
wie verhält es sich, wenn es eine Zwischenvermietung gibt?
Heißt, der Eigentümer ist ein Bauverein, der gewerblich vermietet. Der gewerbliche Mieter wandelt um in u.a. eine Senioren-WG. Der Eigentümer verteilt die Heizung- und Warm-/Kaltwasser im gesamten Haus nach Quadratmetern, die Weiterverteilung in der Senioren-WG erfolgt nach Anzahl der Nutzer.
Ist dies so zulässig? Ein Mietvertrag liegt leider nicht mehr vor, er wurde nach dem Tod meiner Großmutter “entsorgt” und ich schlage mich jetzt mit der verspäteten NK-Abrechnung herum.
Herzliche Grüße und besten Dank schon einmal.
Eva N.
11.02.2021 - 14:10
Hallo Eva,
ich kann Ihnen nur raten, den Mietvertrag zu besorgen / zu finden und diesen rechtlich prüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.02.2021 - 14:30
Ja, das hatte ich befürchtet.
Wir haben überall gesucht, aber nichts mehr gefunden.
Ich werde mich einfach mal dumm stellen und so tun, als wäre es ein Fehler, dass die Umlage so erfolgt.
Lieben Dank für die schnelle Rückmeldung.
Eva N.
23.02.2021 - 11:48
Guten Tag Herr Hundt,
vielen Dank erst einmal für die Aufklärung zu dem Thema. Nun haben wir als Vermieter eine Frage. Ich bin neu in dem Unternehmen und wurde mit der Nebenkostenabrechnung betraut. Doch leider fehlt es mir (aber auch meinen Kollegen) an Erfahrung, weshalb wir nun einen externen Dienstleister mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragen. Allerdings hat dieser ein Problem mit der Thematik “Fernwärme” und fragt nach einem Dienstleister (wie ista oder brunata). Einen solchen haben wir jedoch nicht beauftragt.
Laut Mietvertrag werden alle Kosten nach Mietfläche umgelegt, soweit sie nicht nach Verbrauch ermittelt werden. Ansonsten befindet sich nur noch die Betriebskostenverordnung im Anhang. Es gibt keine weiteren Vereinbarungen zum Thema Heizkosten.
Nun ist miene Frage:
Der verbrauchsunabhängige Teil (also die monatlichen Grundgebühren, etc.) – können diese Kosten auch nach Mietfläche umgelegt werden, oder müssen wir für das Gebäude genau die Flächen ermitteln lassen, die beheizt werden?
Der verbrauchsabhängige Teil – hier wird monatlich abgerechnet. Und der Verbrauch der einzelnen Mietflächen wird dokumentiert. Wenn wir diesen Verbrauch nach den Ablesewerten aufteilen, ist das dann rechtens? Und dürfen Abweichungen, die durch verschiedene Ablesetermine (unsere eigene Ablesung vs. Ablesung Fernwärme-Anbieter) zustande kommen einfach hochrechnen? Wenn wir z.B. einen Verbrauch von 100kwh haben, weil wir 2-3 Tage früher/später ablesen und der Anbieter 105 kwh hat… Kann ich dann die 5kwh im Verhältnis der Einzelzählerverbräuche umlegen?
ICh hoffe, ich konnte mein Anliegen richtig erklären. Wir wollen die Abrechnung natürlich gesetzeskonform und für beide Seiten gerecht durchführen.
23.02.2021 - 19:45
Hallo Mina,
erster Tipp: Beauftragen Sie einen Abrechnungsdienstleister. Dieser kennt sich aus und arbeitet Ihnen eine fertige Heiz- und Warmwasserabrechnung zu.
zweiter Tipp: Sie sind an die Heizkostenverordnung gebunden. Lesen Sie sich dort ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.03.2021 - 15:45
Lieber Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Fachkompetenz.
In unserem Fall hat ein Anwalt in einem Gewerbemietvertrag eine Pauschale für Heizung, Wasser Grundsteuer, Versicherungen und Aufzug vereinbart. Eine mögliche Pauschalenerhöhung wurde damals im Mietvertrag nicht berücksichtigt.
Das Haus wurde damals vom Eigentümer selbst bewohnt und darüber hinaus sind im selben Objekt noch 3 vermietete Gewerbeeinheiten. Jetzt ist der Eigentümer verstorben, seine Wohnung wird neu vermietet und der Erbe möchte die Pauschale für die Erdgeschossgewerbeeinheit aufheben, da diese, gegenüber den tatsächlichen Kosten, bei Weitem nicht ausreicht.
Der Mieter akzeptiert die Umstellung nicht. Was für Möglichkeiten hat der Vermieter, denn auf Grund eines Zeitmietvertrages ist eine Vermieterkündigung ausgeschlossen.
Vielen Dank bereits im Voraus.
A.K.
23.03.2021 - 19:07
Hallo Andrea,
auf den ersten Blick sehe ich keine Option für den Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.03.2022 - 08:07
Einen schönen guten Tag,
Ich bin Besitzer eines Fitness-Studios und habe einen zusätzlichen Raum (80qm) auf einer Ebene mit 2 anderen Gewerbeeinheiten. Während die anderen Parteien das ganze Jahr kräftig heizen, benutze ich die Heizung in meinem Raum vielleicht eine Stunde in der Woche. Gerade im Lockdown konnte ich diesen Raum ein halbes Jahr überhaupt nicht benutzen, während die anderen Parteien kräftig weiter heizten. Trotzdem wurden die kompletten Heizkosten der Etage auch auf mich umgelegt.
Kann ich eventuell etwas dagegen unternehmen?
Würde mich über eine Antwort sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Stefan W.
07.03.2022 - 08:18
Hallo Stefan,
wie ist denn die Vertragskonstellation. Was genau meinen Sie mit “habe einen zusätzlichen Raum (80qm) auf einer Ebene mit 2 anderen Gewerbeeinheiten”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.03.2022 - 08:45
Hallo Herr Hundt,
danke für Ihre schnelle Antwort. Es ist ein 3 Etagen Haus. Die obere Etage wird komplett durch das Fitness-Studio genutzt. Im Laufe der Jahre sind im 1.Stock dann zwei Räume frei geworden, die ich zusätzlich als Kursraum und Abstellraum nutze (sind insgesamt sogar 139qm). Diese Räume sind vertraglich in einer Zusatzvereinbarung aufgeführt. Auf dieser Etage sind zusätzlich noch eine KG-Praxis und ein Kosmetik-Studio. Seit Jahren ärgere ich mich darüber, dass die Heizkosten auf alle umgelegt werden, obwohl meine Heizung ca. 95% des Jahres aus ist.
Der eigentliche Studio-Mietvertrag bezieht sich nur auf die obere Etage. Auf Nachfrage antwortet der Vermieter nur, dass es zu teuer ist eine Einzelablesung durchzuführen, da die Zähler immer Etagenweise laufen.
07.03.2022 - 21:21
Hallo Stefan,
schwierige Situation, ich würde die Vereinbarung im Mietvertrag prüfen. Das ist das entscheidende. Wenn Sie hier eine unbillige Benachteiligung sehen, könnte man die Klausel auch rechtlich prüfen lassen.
Es tut mir leid, dass ich ihn nicht besser helfen kann.
Viele Grüße
Denis Hundt
08.03.2022 - 08:37
Vielen Dank,
das habe ich befürchtet. Werde mal das Gespräch mit dem Vermieter suchen.
Wünsche Ihnen einen schönen Tag
Stefan W.
15.03.2022 - 09:15
Hallo Herr Hundt,
meine Frage :
Wohne seit 11 Jahren in einem 8 Parteien Haus mit unterschiedlicher Wohnungsgröße.
Mein Mietvertrag sieht die Abrechnung der Nebenkosten nach qm vor.
In diesem Falle 30/70
Es waren immer normale Mietwohnungen mit Familie oder Paaren.
Vor vier Jahren gab es einen Besitzerwechsel des Gebäudes und mittlerweile 6 Wohnungen von 8 werden gewerblich an Monteure vermietet.
Seither steigen die Nebenkosten ins Unermessliche, statt Rückzahlungen sind nun mehrere Hundert Euro Nachzahlungen jährlich.
Die Mietwohnungen der Monteure werden pauschal vermietet, diese Leute haben 24/7 die Fenster offen und laufen auch im Winter mit kurzen Hosen und barfuss rum in den Wohnungen.
Die Heizung wird voll aufgedreht.
Ein Hinweis auf diese Zustände brachte beim Vermieter nichts.
Müssen diese gewerblichen Teile nicht extrahiert werden? Die Gesamtwohnfläche beträgt etwas über 1000 qm, die an Monteure vermietete sind über 800 qm.
Wäre um eine Antwort oder Einschätzung der Lage sehr dankbar.
Freundliche Grüße
Michael W
15.03.2022 - 17:06
Hallo Michael,
danke für Ihren Beitrag. Grundsätzlich geht es scheinbar um die Heizkosten. Die Aufteilung 70/30 ist gar nicht so schlecht, weil 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden (das Maximum). Es stellt sich die Frage, on die Vermietung an die Monteure tatsächlich gewerblich ist. Das muss nicht unbedingt der Fall sein. Nehmen wir an die Wohnungen sind ein Unternehmen vermietet und diese lassen dort Ihre Monteure wohnen. Die Grenze zur Gewerblichkeit wird oftmals durch Nebenleistungen erreicht. Zum Beispiel Brötchen-Service, Reinigungsservice, Fahrradverleih und sowas in der Art. Ich kann mir also gut vorstellen, dass sie nichts weiter unternehmen können werden. Allerdings sollten Sie mit ihrem Vermieter sprechen, denn dieser hat ja auch ein Interesse an einem geringeren Verbrauch, da der Mehrverbrauch ja seine Kosten sind.
Hier noch eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/gewerbe/abgrenzung-und-unterschiede-gewerbe-wohnraummietvertrag/
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2022 - 07:37
Vielen Dank für die Zeit zur Rückantwort und für den Link, Herr Hundt
die Wohnungen werden von den Monteursfirmen über die Hausverwaltung,respektive Vermieter über ein Online Portal gebucht, es kommt auch regelmässig ein Reinigungsservice ( ca 2 mal die Woche) ,der nur die Wohnungen reinigt,in denen die Monteure sind und frische Bettwäsche aufzieht.
Hatte mal, wie ähnlich Ihrer Info, gelesen dass es dann gewerblich ist, sobald Bettwäsche usw gewechselt wird.
Ausserdem wurde in den letzten Jahren jede Wohnung,aus der herkömmliche Mieter auszogen sind, vom Hausmeister und mindestens einer weiteren Person hergerichtet, neue Böden und ausgeweisst etc.
,die Kosten für den Hausmeister schlug sich in den Nebenkosten von vorher ca. 1500 € auf das dreifache in den NK nieder, es kann doch nicht sein dass das über unsere NK allgemein abgerechnet werden darf?
Für die normalen Wohnungen hat der Hausmeister seit Jahren nichts gemacht,es sind ja eh nur noch zwei der acht.
Für ein letztes Feedback wäre ich sehr dankbar.
Freundliche Grüße
Michael W.
16.03.2022 - 14:28
Hallo Michael,
Renovierungsarbeiten in einzelnen Wohnungen haben in den Nebenkosten überhaupt nichts verloren. Das sind Instandhaltungskosten, die der Vermieter tragen muss.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.03.2022 - 06:48
Vielen Dank,Herr Hundt für das Feedback, was habe ich denn für Möglichkeiten, diese Hausmeisterkosten durchleuchten zu lassen?
Ist der Vermieter verpflichtet, mir eine Aufstellung der Tätigkeiten für das Abrechnungsjahr auszuhändigen?
Danke, ist meine letzte Frage.
Freundliche Grüße
Michael W.
17.03.2022 - 07:24
Hallo Michael,
nehmen Sie Einblick in die Belege / Rechnungen. Siehe auch: Recht auf Belegeinsicht – Kopien anfordern oder Originale einsehen
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.03.2022 - 06:23
Vielen herzlichen Dank, Herr Hundt :-)
18.05.2022 - 12:46
Hallo Herr Hundt,
meine Frage lautet: gem. Mietvertrag v. 01.06.2021 (Gewerbe)
“Die Kosten für Gas,Strom und Wasser laufen derzeit noch über den Mieter den Lofts, das sich oberhalb des Büros befindet. Mit dem Mieter des darüber liegenden Lofts sind diese Kosten intern abzurechnen. Sollten eigene Zähler für das Büro ergänzt werden, sind diese direkt vom Mieter mit den Versorgungsunternehmen abzurechnen. Zurzeit bezieht das kleine Büro Strom, Gas und Wasser über das Loft. Zukünftig soll mittels Zwischenzähler abgerechnet werden”
soll ich mich mit dem Loftmieter einigen. Dieser ist wohl seit 2019 Mieter. In der Vergangenheit kam bisher nie jemand auf mich zu. Jetzt meldet er sich und will sich einigen und bezog sich u.a. auf eine Gasthermenwartung p.a. in Höhe von je 400Euro. Problem ist, dass das Büro gar nicht genutzt wird. Es ist 16qm gross, wir benötigen nur die Anschrift. Sein Loft ist 100qm.
1) ist die Regelung gem Mietvertrag überhaupt wirksam/erlaubt?
2) haben sie einen Vorschlag, wie man sich einigen könnte?
Vielen Dank!
FR
19.05.2022 - 14:53
Hallo F R,
kompliziert. Ob diese Klausel so wirksam vereinbart werden kann, sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Der Vermieter bezieht sich ja hier auf einen anderen Mieter. Die Umlage würde nach Heizkostenverordnung erfolgen bzw. eventuell vereinfacht nach Fläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.07.2022 - 17:44
Hallo Herr Hundt,
meine Frage bezieht sich auf die Verteilung der Festkosten bei der Warmwasserversorgung.
Im Gebäude gibt es 3 Wohnungen (zusammen 48 %) der Fläche und 1 Gewerbeeinheit 52 % der Fläche.
Die 3 Wohneinheiten haben einen Verbrauch von 95 % des warmen Wassers und die Gewerbeeinheit verbraucht 5 % des warmen Wassers.
Wie werden die 30 % Festkosten der Warmwasseraufbereitung auf die 4 Parteien verteilt?
Vielen Dank.
E.E.
10.07.2022 - 11:21
Hallo Erik,
um geringe Verbräuche für die anderen Mieter abzufedern, wird der verbrauchsunabhängige Teil nach Fläche abgerechnet (so die Theorie). Prüfen Sie die Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.07.2022 - 15:47
Sehr geehrter Herr Hundt,
in Bezug auf nachstehende Regelung, § 5 (2) “Betriebskostenpauschale”, folgende Frage:
Darf der Vermieter die Gasverbräuche an den Mieter abrechnen?
Auszug aus Gewerbemietvertrag
5.2 Zusätzlich zu der Miete zahlt die Mieterin eine jährliche Betriebskostenpauschale für die in § 2 der Betriebskostenverordnung in der jeweils gültigen Fassung aufgeführten Betriebskosten sowie für die Kosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung und Grundsteuer in Höhe von EUR 35.000,00 zzgl. USt. in jeweils gesetzlicher Höhe.
Freundliche Grüße DL
21.07.2022 - 17:01
Hallo Dirk,
ich würde Ihnen raten, anwaltlich prüfen zu lassen, ob und wann die individuellen Gas-Kosten abgerechnet und/oder erhöht werden können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.07.2022 - 10:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
unsere Physiotherapie Praxis befindet sich in einem Gewerblichen 5 Parteien Haus. Wir haben keine Erfassungsgeräte and den Heizkörpern, stattdessen steht im Vertrag ‘Die Betriebskosten werden vom Vermieter nach dem Verhältnis der Mietfläche zur behiezten Gesamtfläche umgelegt.’ Ist dies überhaupt rechtens und haben wir, als gewerbliches Unternehmen, das Recht Erfassungsgeräte installieren zu lassen, um den exakten Verbrauch und somit auch nur die genutzen Kosten zu bezahlen?
Ausserdem habe ich irgendwo gelesen, dass eigentlich nur die Räume die selbst eine Heizung haben als beheizte Fläche gerechnet werden dürfen, ist dies richtig? Und müsste/könnte man das nachträglich im Vertrag ändern lassen?
Mit freundlichen Grüssen,
Anna Eimer
01.08.2022 - 20:15
Hallo Anna,
wie Sie oben gelesen haben, ist der Vermieter (bis auf die genannten Ausnahmen) an die Heizkostenverordnung gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.09.2022 - 17:23
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin Mieter in einem Haus mit zwei Mieteinheiten. Mein Objekt ist eine Zahnarztpraxis im Obergeschoss, im Erdgeschoss befindet sich eine Wohnung mit Mietern (Familie mit 3 Erwachsenen).
In meinem Gewerbemietvertrag steht explizit drin, dass der Verbrauch der Heizung, sowie der Wasserverbrauch ( Warmwasser / Kaltwasser) zu 100% nach Verbrauch abgerechnet wird, die entsprechenden Messvorrichtungen sind vor Mietbeginn vom Vermieter zu installieren.
( Was mit der HKVO konform ist.)
Die Ableseuhren wurden trotz mehrerer Erinnerungen erst 11 Monate nach Mietbeginn installiert,
ein Wärmemengenzähler ist bis heute nicht installiert.
Für 2020 wurde nun seitens der Hausverwaltung per qm abgerechnet, obwohl es ja diese vertragliche Vereinbarung gibt. Da ich 56% der Gesamtfläche angemietet habe wurde ich nunmehr übervorteilt.
Es gibt einen Wärmemengenzähler am Heizkessel und einen für die Wohnung im EG, zieht man nun den Anteil des EG von dem Zähler der Heizung ab, wäre die Differenz kleiner, als der Anteil, den ich nun per qm zahlen muss – abgesehen davon, dass der BGH sowieso einen Wärmemengenzähler für jede Einheit vorschreibt.
Der Warmwasserverbrauch geht nun auch zu 56 % zu meinen Lasten, obwohl eindeutig ist, dass eine Familie mit drei Erwachsenen einen wesentlich höheren Warmwasserverbrauch hat als eine Zahnarztpraxis. Ebenso wird mir der Kaltwasserverbrauch mit 56% angelastet, obwohl auch hier eindeutig ist, dass der Kaltwasserverbrauch der Praxis wesentlich geringer ist als der von der Familie.
Hierzu konnte ich Daten aus 2021 von meinen Wasseruhren ablesen, mit denen dieses auch belegbar ist,
eine Subtraktion des Gesamtwasserverbrauches der Praxis von dem Verbrauchswert der Hauswasseruhr ergibt, das die Praxis wesentlich weniger Wasser verbraucht hat als die Familie.
Ich möchte gegen diese Nebenkostenabrechnung vorgehen, ein Abzug von 15%, wie vom BGH vorgesehen, würde bei weitem nicht meine Mehrkosten abfangen.
Für 2021 müssten der „Techem“ (ein unternehmen, welches Funkverbrauchsuhren in 11u.12 / 2020 in der Praxis und der EG- Wohnung installiert hat) nun genauere Daten vorliegen, bis auf den immer noch fehlenden Wärmemengenzähler für meine Praxis.
Kann ich hier auf die HKVO § 9a Abs 1 zurückgreifen und fordern,
dass 2021 als Vergleichsjahr für 2020 angesetzt wird ?
Es ist ja nicht mein Verschulden, dass der Vermieter die entsprechenden Messvorrichtungen nicht installieren lassen hat, obwohl vertraglich und somit rechtsverbindlich vereinbart, zudem hatte dieser bereits vor Mietbeginn zum 01.01.2020 ganze 3 Monate nach Vertragsabschluss Zeit dazu dieses zu tun.
Was könne Sie mir empfehlen?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen, mit freundlichen Grüßen,
M.H.
12.09.2022 - 07:54
Hallo M.H.,
danke für Ihren Beitrag. Sie sind schon sehr tief im Thema eingegraben. Ich kann Ihnen leider nur mit dem Verweis auf das 15%ig Kürzungsrecht helfen. In wie weit Sie einen Schadenersatz durchsetzen können, sollten Sie individuell rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.09.2022 - 23:59
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe für meine Firma eine Einheit in einem Gewerbekomplex gemietet, von dem durch mich und zwei weitere Mieter insgesamt nur etwa ein Viertel des Gebäudes beheizt werden. Ein weiterer Mieter nutzt den Rest als Lagerfläche, welche nicht von ihm, durch die innerhalb des Gebäudes eher schlechte Isolierung, aber indirekt durch mich und die beiden anderen Mieter, beheizt wird.
Ist es daher möglich entweder einen Teil der Heizkosten auf den nicht heizenden Mieter abzuwälzen? Oder ist er gar verpflichtet seine Halle ebenfalls zu beheizen?
Schon im Voraus bedanke ich mich für Ihre Antwort.
Viele Grüße
Sandra Merck
12.09.2022 - 06:33
Hallo Sandra,
schwierige Frage. Ich kann mir kaum vorstellen, dass Sie Anspruch auf Anwendung der Heizkostenverordnung haben. Was ist im Mietvertrag vereinbart? Gemischt genutzte Gewerbeobjekte (z.B. Lager, Produktion, Garagen) haben ziemlich unterschiedliche Nutzungsansprüche.
Bitte lassen Sie Ihre Situation bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.09.2022 - 17:39
Hallo nochmal Herr Hundt,
im Mietvertrag steht “Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden
entsprechend der Heizkostenverordnung abgerechnet.”
Was das bedeutet ist mir jedoch absolut nicht klar.
Viele Grüße
Sandra Merck
13.09.2022 - 06:48
Hallo Sandra,
das heisst im Wesentlichen, dass Sie 50 bis 70% nach Verbruch und 30 bis 50% nach Fläche zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2022 - 15:52
Hallo Herr Hundt und andere Experten,
beim Durchstöbern unserer betrieblichen Nebenkostenabrechnung ist mir aufgefallen, dass wir in 2020 deutlich niedrigere Warmwasser/Heizkosten hatten als in 2019. Nach kurzer Recherche bin ich drauf gestoßen, dass das benachbarte Fitnessstudio, welches zu unserer Liegenschaft gehört, in 2020 pandemiebedingt größtenteils geschlossen hatte und somit deutlich weniger Verbräuche verursacht hat. Fazit: Aufgrund der 70/30-Regel zahlen wir einen signifikanten Teil der individuellen Verbräuche des Fitnesstudios mit, welches sich in einem baulich vollständig isoliertem Gebäude befindet mit 5 Meter Abstand (an der engsten Stelle) zu unserem Gebäude.
Nun die Frage: Ist bei Gewerbeimmobilien eine Heizkostenverteilung nach 70/30 Standard bzw. rechtens? Weshalb werden hier nicht individuelle Verbräuche abgerechnet und nur die Fixkosten mit Schlüsseln aufgeteilt? Welche Möglichkeit haben wir, dass wir uns an den Verbrauchskosten nicht beteiligen müssen? Nur mal so zum Vergleich, das Fitnessstudio verursacht 10 mal so hohe Verbräuche wie wir, was in den heutigen Zeiten zu finanziellen Mehrbelastungen in fünf-sechsstelliger Höhe führt. Das ist in meinen Augen nicht gerechtfertigt.
Ich freue mich über eine Rückmeldung mit einem Tipp, an wen ich mich hier am besten wenden kann bzw. mit welcher rechtlichen Grundlage ich am besten argumentieren kann. Bei der Suche nach Heizkostenverordnungen bin ich noch nicht auf hilfreiche Anspruchsgrundlagen gestoßen, die mir bei der Argumentation mit dem Mieter weiterhelfen könnten.
Beste Grüße
Dominic Droste
04.10.2022 - 18:02
Hallo Dominic,
danke für Ihren Beitrag. Gerade im Gewerbemietrecht sind Sie i.d.R. strickt an die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden. Die Aufteilung nach Grund- und Verbrauchskosten erfolgt deshalb, damit außen liegende Flächen nicht benachteiligt werden. Oder stellen Sie sich eine nur innenliegende Gewerbeeinheit vor, die sich von den umliegenden Einheiten mit beheizen lässt. Das wäre eben so unfair.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.10.2022 - 22:39
ich habe eine 50 Quadratmeter große Wohnung und habe jetzt meine erste Heizkostenendabrechnung erhalten. ich war entsetzt, weil ich 300 Euro nachzahlen sollte, wo ich vorher gewohnt hatte, habe ich diese Summe am Ende immer zurück erstattet bekommen und nicht nachgezahlt. habe mich also erkundigt wie das zustande kommen konnte, zumal diese Wohnung auch noch 20 Quadratmeter kleiner ist als die Wohnung davor. die Siedlung in der ich wohne besteht aus drei verschiedenen Straßen und die Wohnungen werden alle über eine Heizanlage versorgt, Fernwärme. für all diese Wohnung muss ich 30 Prozent des endverbrauchs mit bezahlen und der Rest wird über eine Heizungsuhr in meiner Wohnung bezahlt. heißt normalerweise hätte ich Geld zurück bekommen, da ich sehr sparsam war was mein eigen Verbrauch betrifft, aber da ich ja 30 Prozent für alle anderen mit bezahlen muss, die nicht sparsam waren zahle ich nach. was kann man dagegen gerade in der jetzigen Zeit unternehmen, ich finde das kann doch nicht gerecht sein. bitte um Hilfe und Antwort. vielen Dank dafür schon Mal im voraus, weil ich bin wirklich verzweifelt.
19.10.2022 - 19:52
Hallo Gabriele,
30 bis 50% der Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung über die Fläche umgelegt. Das ist absolut normal.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.11.2022 - 15:43
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Frage bezieht sich auf die EED Richtlinie, nach welcher der Vermieter dem Mieter während der Heizperiode monatlich eine Übersicht über den Heizkostenverbrauch geben muss. Trifft dies nur für Wohnungsmieter zu oder haben auch Gewerbemieter einen Anspruch auf diese monatliche Information?
24.11.2022 - 10:16
Guten Tag Herr Hundt,
in unserem Mehrfamilienhaus befinden sich 4 Wohungen. Eine dieser Wohnungen wird seit 2 Jahren als Kindertagesstätte genutzt (Tagesmutter), wodurch erheblich mehr geheizt wird. Ein Gewerbe ist angemeldet. Durch diese Tagesstätte haben sich die Nebenkosten sehr stark erhöht. Müssen wir die Nebenkosten hierfür mittragen?
Vorab vielen Dank!
24.11.2022 - 10:22
Hallo Andrea,
oben im Artikel finden Sie einen Hinweis zur Abrechnung bei gemischt benutzten Immobilien (Wohnen & Gewerbe).
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.12.2022 - 11:27
Hallo,
wir haben ein Atelierplatz in einem Denkmalgeschützten Gebäude. Insgesamt sind das 67qm, bei der Nebenkostenabrechnung für letztes Jahr sind uns die Augen ausgefallen, da wir anscheinend für die anderen 6.250qm des Gebäudes anteilig die Heizung mitzählen…Ist das Normal? Wir zahlen für unsere Mieteinheit 360€ nach, aber für den rest dann noch einmal fast 700€. Da stellt sich mir die Frage ob das normal ist bei einer Gewerbemiete? Und da sprechen wir von weiteren Atelierplätzen und keinen öffentlichen Räumlichkeiten…
lg
ella
15.12.2022 - 11:52
Hallo Ella,
ohne ihren Mietvertrag zu kennen, kann ich Ihnen per Kommentar leider nicht helfen. Ich gehe davon aus, dass die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. 30-50 % werden in diesem Fall immer nach Fläche (und damit unabhängig von Ihrem Verbrauch) abgerechnet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.01.2023 - 12:12
Hallo Herr Hundt,
wir haben eine Liegenschaft, rein gewerblich, mit drei Mieteinheiten (1x große Büroflächen ganzjährig beheizt, 2 x Lagerflächen kaum beheizt) in sehr unterschiedlicher Größe. Wir erfassen alle Verbräuche Wasser, Strom und Wärme über geeichte Zwischenzähler.
Daher rechnen wir bisher die Verbräuche auch komplett nach den Verursachern ab, lediglich die Grundkosten werden gedrittelt.
Bei dieser Abrechnung kommen wir mit der 30%/70% logischerweise nicht hin, würden damit auch die Mieter der Lagerflächen bei den Heizkosten unverhältnismäßig belasten.
Ist so eine Abrechnung, die ja kaum genauer geht, dann überhaupt zulässig?
Grüße aus dem Norden
Chris
18.01.2023 - 12:17
Ich sehe gerade folgenden Passus im Text, den hatte ich überlesen:
“Allerdings können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, die obere Grenze zu einem Verbrauchsanteil von bis zu 100 % abzurechnen.”
Von daher scheint mir die Frage geklärt.
Chris
19.01.2023 - 00:51
Hallo Chris,
was haben Sie im Mietvertrag einvereinbart? Der Heizkostenverordnung kommen Sie so zumindest nicht nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2023 - 14:23
Hallo Herr Hundt,
unser Gewerbemietvertrag weißt eine Bürofläche von 158,15qm und separat eine Lagerfläche von 30,8qm aus.Die Lagerfläche grenzt direkt an die Bürofläche und hat einen geringeren Mietzins als die Bürofläche.
In der Betriebs- und Heizkostenabrechnung werden diese beiden Flächen im Ganzen abgerechnet, obwohl die Lagerfläche und die Küche im Büro (6qm) keine Heizung haben. Deshalb meine Frage: Ist es zulässig die nicht beheizten Flächen trotzdem pauschal mit 50% des Verbrauchs abzurechnen ? Für eine kurze Einschätzung wäre ich Ihnen dankbar.
Vielen Dank und liebe Grüße,
Andreas
12.02.2023 - 17:47
Hallo Andreas,
hier eine Hilfe: Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche oder Heizfläche?
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.03.2023 - 15:25
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Doppelhaushälfte an einen Mieter vermietet. Im unteren Teil des Anbaus der Doppelhaushälfte (obere Teil gehört zum Wohnbereich) entstehen gerade zwei neu Gewerberäume (ehemaliger Brennstofflagerraum / Heizungsraum), welche dann ebenfalls an den gleichen Mieter vermietet werden.
Die Doppelhaushälfte verfügt über eine Gasbrennwerttherme welche den Wohnbereich und auch die neuen Gewerberäume mit Warmwasser und Heizungswärme versorgt.
Zur Berechnung der Heizkosten der Gewerberäume ist ein Wärmemengenzähler geplant. Die Warmwasserkosten wollte ich ursprünglich mit der Formel für den Warmwasserverbrauch berechnen.
Auf der Suche danach bin ich auf das Thema Heizkostenverordnung gestoßen und fand diesen Beitrag.
Es stellt sich nun die Frage ob die Heizkostenverordnung § 11 auf mich anwendbar ist.
Ich bin mir nicht sicher ob es reicht wenn eine Einheit eine Wohnung und die andere ein Gewerberaum ist oder ob ich selbst eines davon dann dennoch selbst nutzen muss (als Wohnung oder Gewerberaum).
Auszug Gesetzestext:
Ausnahmsweise ist die Heizkostenverordnung (§ 11) u.a. nicht anwendbar, wenn:
A. nach dem Verordnungswortlaut sich in einem Objekt zwei Wohnungen befinden, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Handelt es sich bei einer oder beiden Einheiten um Gewerberäume, findet eine analoge Anwendung statt, so dass die Parteien eines Gewerbemietvertrages ausnahmsweise die Heizkostenverordnung vertraglich abbedingen können (Lammel HeizkostenV § 2 Rdnr. 43).
Falls die Heizkostenverordnung auf mich zutrifft sind die entstehenden Kosten umlagefähig auf die Nebenkosten. Es wären dann vier Wärmemengenzähler notwendig. Die Kosten für die Zähler und den Einbau würden die Nebenkosten um 8-10 Euro pro Monat/Einheit erhöhen.
Ich bezweifle stark das durch eine monatliche Information an den Mieter wie viel dieser verbraucht sich auf dessen Sparverhalten in so weit auswirken wird, so dass die Ersparnis dann höher ist als die zusätzlichen Kosten. Zudem die Meisten in diesen Zeiten aufgrund der stark gestiegenen Lebenserhaltungskosten sowieso schon am sparen sind.
Im schlimmsten Fall würden sich die Nebenkosten demnach um 120 Euro mehr pro Jahr je Einheit erhöhen.
Als letzte Idee stände noch im Raum das sich der Mieter selbst um die Wärmeversorgung kümmert, er somit den Gasvertrag bei einem Anbieter übernimmt. In diesem Fall müssten dann zwei Wärmemengenzähler (1xHeizung und 1xWarmwasser) installiert werden mit einem zusätzlichen zweiten Warmwasserzähler. Dann kann man alles berechnen. Die Kosten würden sich in diesem Fall aber halbieren.
Es klingt vielleicht etwas komisch das ich als Vermieter mir über die Kosten solche Gedanken mache,
da ich auch einfach alle Kosten auf den Mieter umlegen kann. In fast allen Bereichen sind die Preise gestiegen und ich bin der Meinung das Wohnraum so wie Gewerberaum bezahlbar sein sollte.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort und vor allem für Ihre Zeit.
Mit freundlichen Grüßen
Christian
25.03.2023 - 17:13
Hallo Christian,
Sie sind nur dann nicht an die Heizkostenverordnung gebunden, wenn sie eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus selbst bewohnen und die andere Einheit vermieten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.04.2023 - 12:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sind gewerblicher Vermieter und wurden von SLP- auf RLM-Zähler umgestellt.
Folglich erscheint als neue Rechnungsposition unter Netznutzung ein Leistungspreis (“Gas – Stundenmax. – Netznutzung”).
Die Frage ist jetzt, mit welchem Verteilerschlüssel dieser Leistungspreis auf die (gewerblichen) Mieter umgelegt wird: über die Fläche (qm) oder über den Verbrauch (kWh)? Da es ein Netznutzungsentgelt ist, hätte ich normalerweise über die Fläche umgelegt, bin mir aber nicht ganz sicher, da der Leistungspreis indirekt ja schon etwas mit dem Verbrauch zu tun hat.
Wir benötigen hier rechtsverbindliche Auskunft, d.h. – sollte der Vorgang komplizierter sein – wären wir für Ihre Kontaktaufnahme dankbar.
Mit freundlichen Grüßen,
Peter
01.05.2023 - 10:48
Hallo Peter,
ich kann Ihnen hier mit einer verbindlichen Auskunft leider nicht behilflich sein und würde eine rechtliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.12.2023 - 16:15
Hallo, aus gegebenem Anlass: In unserer Heizkostenabrechnung wurde keine Trennung nach gewerblichen und privaten Mietern vorgenommen. Aus einer alten Abrechnung ist jedoch ersichtlich, dass das Gewerbe einen Anteil von über 50% an den gesamten Heizkosten verursacht, gleichzeitig jedoch einen deutlich geringeren Anteil an der Fläche einnimmt.
Durch die Umlage der Grundkosten in Höhe von 30% auf alle Mieter nimmt dieser Teil nahezu die Hälfte unserer zu zahlenden Heizkosten ein, da die Büroeinheiten im Haus im Vergleich zu ihrer Fläche exorbitant hohe Heizkosten verursachen.
Wir fragen uns nun, ob hier eine Trennung zwischen gewerblichen und privaten Mietern hätte stattfinden müssen, da unsere Heizkosten mit der gemeinsamen Betrachtung von Gewerbe deutlich höher sind, als sie bei einer getrennten Abrechnung wären. Vermutlich handelt es sich um 10 – 20% höhere Kosten.
19.12.2023 - 16:14
Hallo Gabriel,
entscheidend ist wohl, ob Sie erheblich benachteiligt werden. Hier eine Hilfe in Form eines Urteils: BGH 8. März 2006 VIII ZR 78/05
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2024 - 14:45
Guten Tag Herr Hundt
Eine WEG (ehemaliges Hotel umgewandelt in 30 Appartements und 3 Gewerbeeinheiten. Unser Gewerbe besteht aus 60 m² Büroräumen und 250 m² Materiallager ohne Heizungsmöglichkeit.
Frage: Wie werden wir bei der Erneuerung der Heizungsanlage an den Kosten beteiligt?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Osman Keles
29.01.2024 - 19:00
Hallo Osman,
was sagt die Teilungserklärung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2024 - 19:01
Ist der Vermieter der Gewerbeimmobilie für die Warmwasserversorgung verantwortlich, auch wenn dies nicht explizit im Mietvertrag erwähnt wird ?
26.02.2024 - 19:32
Hallo Jessica,
es kommt auf die individuellen Gegebenheiten an. Gab es bislang Warmwasser? Sind Sie z.B. Mieter eines Parkplatzes, können Sie m.E. keinen Warmwasseranschluss verlangen. Sind Sie Büromieter und das Warmwasser fällt aus, muss der Vermieter i.d.R. die Heizung / Warmwasseraufbereitung instandsetzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.03.2024 - 10:03
Guten Tag, ich habe folgende Fragen. Ich vermiete innerhalb meines Zweifamilienhauses an meine eigene Firma mein in den Bauunterlagen bezeichnetes Arbeitszimmer und das Gästezimmer als Büro.(Beide Räume befinden sich im Kellergeschoss = Eingangsbereich des Hauses, außerhalb der sonstigen abgeschlossenenWohnung, wobei eines unserer Kinderzimmer ebenfalls außerhalb der Wohnung liegt. Darf ich die Gewerbevermietung als Untervermietung betrachten? Hintergrund der Frage ist die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung durch die MIeterin der weiteren Wohnung im Haus. Wir berechneten seit Mietbeginn 1999 nach Anteil Wohnflächenverteilung 60 zu 40%, zunächst nutzte ich das Arbeitszimmer selbst, derzeit ist dort eine Mitarbeiterin beschäftigt.
Desweiteren lese ich eine weitere Ausnahme von der HV §(§ 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenVO, Die Kosten würden sich für Ablesedienst und Gerätemiete auf ca 200,- EUR je Wohneinheit belaufen.
Angenommen o.g. Darlegungen reichen nicht, die Ausnahmen der HV anzuwenden,
wäre die härteste Konsquenz lediglich die 15%ge Kürzung der nach Flächenanteil berechneten Heizkosten – oder was kann der MIeter noch verlangen?
20.03.2024 - 19:34
Hallo Carsten,
ich kann Ihnen hier aufgrund der Komplexität einer nicht helfen. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.05.2024 - 14:23
Zum Thema Nebenkostenabrechnung/Betriebskosten:
Ich habe Gewerbe-Räume in einer Kirche gemietet. Bisher wurden die Heiz-Kosten mittels Zählern an jedem Heizkörper abgelesen. Laut diesen Zählern habe ich eine Erhöhung meines Heizkostenverbrauches von etwas über 1500 kwh im Jahr, die ich nach Zählerablesung auch auf meiner beiden Untermieterinnen umrechnen kann. Soweit OK. Preislich ergäbe es eine Rückzahlung von etwa 250,- , da ich wohlweislich die Vorausszahlung deutlich erhöht hatte. Die Ablesung der Einzelzähler wurde am 31. 5. jeden Jahres vorgenommen und danach auf Null gesetzt. Die Kirche hat nun einen Gesamtwärmemengenzähler in meinem WC eingebaut und der Firma (Ista?) die zuvor die Heizkosten berechnet hat, gekündigt. Aus dieser Ablesung, die ich nicht selbst vornehmen kann, soll sich nun der doppelte Heizkostenwert zum Vorjahr ergeben und eine Nachzahlung von über 2800,- Euro!!! Was trotz der deutlich höheren Vorauszahlung von 100 ,- mtl nicht nachvollziehbar ist. Eine faktorielle Umrechnung zu den anderen Mietern und zum Gesamtgebäude habe ich nicht bekommen. Der Vormieter soll mit irgend einem Faktor mit dem Vorstand gemauschelt haben, laut Aussage der Pastorin. Diesen Faktor habe man nun korrigiert, die Mauschelei beendet. Ich habe das zu akzeptieren und solle über die niedrigen Heizkosten der beiden Vorjahre froh sein. Ich weiß überhaupt nicht, wie ich da argumentieren soll.
12.05.2024 - 15:08
Hallo Katrin,
wenn Sie selbst davon ausgehen, dass die vorherigen Nebenkostenabrechnung nicht korrekt waren, dann sollten Sie sich m.E. darüber freuen, das Sie in den Vorjahren gespart haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.11.2024 - 13:56
Hallo Herr Hundt,
im Geschäftsraummietvertrag ist vereinbart, dass die verbrauchsabhängigen Kosten nach gemessenen Verbrauch bzw. des auf das Mietobjekt entfallenden Anteils der tatsächlich angefallenen Kosten berechnet werden.
Für die Abrechnung wird die von der Gastherme beheizte Fläche herangezogen. Jedoch gibt es für die Fläche keine separate Messstelle um den Verbrauch exakt zu messen. Weil keine verbrauchsabhängige Abrechnung durch ein Messgerät erfolgt, wurde bei der Abrechnung der Kostenanteil um 15% zugunsten des Mieters gekürzt.
Sofern der Mieter die Installation eines Messgerätes wünscht, muss diese gewährleistet werden oder ist die o.g. Abrechnung zulässig und für den Vermieter besteht kein Handlungsbedarf?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen verbleibt
Tom
24.11.2024 - 14:01
Hallo Tom,
ich gehe nicht davon aus, dass die Heizkostenverordnung die 15%-regelung als Dauerlösung ansieht, sondern eher als Ausnahme.
Viele Grüße
Dennis Hundt