Makler haben oft das Nachsehen, wenn es um die Anerkennung ihrer Vermittlungsleistung geht. Sie gehen immer wieder einmal leer aus. Im Wohnraummietrecht darf ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Mietwohnung nach dem Wohnraumvermittlungsgesetz allenfalls zwei Monatsmieten ohne Einbeziehung der Nebenkosten zuzüglich der Umsatzsteuer verlangen (§ 3 Satz 2 WoVermG). Für den Immobilienmakler im Gewerbemietrecht fehlt hingegen eine gesetzliche Regelung.
Das Maklerrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch stiefmütterlich behandelt. Es handelt den Maklervertrag mit vier Paragraphen ab und lässt sich ausschließlich über den „Mäklerlohn“ aus. Maklerrecht ist insbesondere Richterrecht, dessen Konturen sich erst durch die von den Gerichten bestimmten Rechtsgrundsätze erschließen. Es gibt gerade im Maklerrecht neben einer Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen in Einzelfällen auffallend viele BGH-Entscheidungen, in denen zahlreiche grundsätzliche Fragen des Provisionsrechts entschieden wurden.
Wenn es um die Maklerprovision geht, sind viele Streitigkeiten vorprogrammiert. Auch hier ist es wie in einer Ehe: Die Parteien müssten miteinander reden und klarstellen, was sie voneinander erwarten. Wer Aspekte der Provisionszahlung als selbstverständlich voraussetzt oder gar arglistig behandelt, muss zwangsläufig mit der Gegenwehr der anderen Partei rechnen.
Maklerprovision – Inhalt dieses Ratgebers
1. Nachweis des Abschlusses eines Maklervertrages
2. Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit
3. Zustandekommen des beauftragten Mietvertrages und Entstehung des vereinbarten Provisionsanspruchs
Ausgangslage ist das Gesetz
Die Maklerprovision im Gewerbemietrecht erfordert gemäß der gesetzlichen Bestimmung in § 652 BGB vier Tatbestandsmerkmale, die der Makler darlegen und beweisen muss, wenn er eine Maklerprovision einfordert. Wer als Mieter oder Vermieter die Provisionsfrage beurteilen will, kommt um die Prüfung dieser Aspekte nicht herum.
- Nachweis des Abschlusses eines Maklervertrages
- Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers
- Zustandekommen des beauftragten Mietvertrages, dadurch Entstehung des vereinbarten Provisionsanspruchs
- Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Erfolg
In diesen Bereichen spielt sich das gesamte Geschehen ab, wenn Gerichte über die Forderung oder Verweigerung einer Maklerprovision im Gewerbemietrecht urteilen müssen.
1. Nachweis des Abschlusses eines Maklervertrages
Der Makler muss beweisen, dass er einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, sollte der Maklervertrag deshalb immer schriftlich abgeschlossen werden und alle Details enthalten, die für das Verhältnis zum Kunden relevant sind. Insbesondere ist die Provisionsfrage deutlich anzusprechen und zu regeln.
2. Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit
Aufwendungsersatz:
Dann kann der Makler allenfalls seine Aufwendungen (Fahrtkosten, Kopiergeld, Porto) ersetzt verlangen, vorausgesetzt, er hat den Aufwendungsersatz ausdrücklich vereinbart (§ 653 II BGB).
Persönliche Kongruenz:
Der Makler hat auch dann erfolgreich vermittelt, wenn er nicht mit dem Auftraggeber selbst den eigentlichen Mietvertrag abschließt, sondern mit einer Person, mit der der Auftraggeber familiär (Ehepartner, Kind, Eltern) oder gesellschaftsrechtlich (Geschäftsführer einer GmbH) eng verbunden ist.
Eine Provision ist auch dann fällig, wenn ein Tochter- oder Schwesterunternehmen den Mietvertrag unterzeichnet (OLG Hamm Urt.v.17.2.1983, 18 U 148/99). Allerdings muss die dafür notwendige enge Beziehung bereits zu dem Zeitpunkt bestanden haben, in dem der Makler vermittelnd tätig geworden ist (BGH Urt. v. 12.10.1983, IVA ZR 36/82).
Rechtsgeschäftliche Identität:
Der Provisionsanspruch entfällt jedoch, wenn die rechtsgeschäftliche Identität fehlt. Sollte ein Objekt ursprünglich verkauft werden, wird es dann aber vermietet, fehlt die rechtsgeschäftliche Identität und der Provisionsanspruch soll entfallen. Gleiches gilt, wenn statt des beabsichtigten Mietvertrages ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Maßstab ist die Beschreibung des Ziels im Maklervertrag, nicht das vom Makler angebotene Objekt (BGH Urt.v.5.10.1995, III ZR 10/95).
Ähnliches soll auch gelten, wenn der Interessent nicht das vom Makler nachgewiesene Objekt mietet, sondern ein Angebot ausnutzt, von dem er aufgrund der Tätigkeit des Maklers erfahren hat und beispielsweise in demselben Gebäude ein gleichartiges Gewerbeobjekt anmietet.
Individuell können die Parteien im Maklervertrag jedoch vereinbaren, dass die Maklerprovision in diesen Fällen zustande kommt (HansOLG Urt.v.4.5.1991, 9 U 146/90), also mit dem Auftraggeber ein wirtschaftlich gleichartiges oder ähnliches Geschäft abgeschlossen wird. Eine formularmäßige Vereinbarung im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen wird für unwirksam erachtet.
3. Zustandekommen des beauftragten Mietvertrages und Entstehung des vereinbarten Provisionsanspruchs
Provisionsforderung in AGB:
Der Makler sollte seine Provisionserwartung idealerweise individuell aushandeln, kann diese aber auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen formularmäßig, beispielsweise in einem Expose, klarstellen. Voraussetzung ist, dass der Hinweis auch bei einem flüchtigen Durchsehen von einem Durchschnittskunden wahrgenommen werden kann, insbesondere unter dem Aspekt, dass ein Expose oft am oder im Objekt überreicht wird und der Mietinteressent nur bedingt die Möglichkeit hat, die Details des Exposes zuverlässig zu prüfen. In der Rechtsprechung gibt es eine Vielzahl von Fällen, die sich mit der individuellen Ausgestaltung einer solchen AGB-Klausel beschäftigen. Die Mehrzahl wurde für unzulässig beurteilt.
Derjenige, der einen Makler beauftragt, erkläre nämlich nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision, falls er einen vom Makler vermittelten Mietvertrag unterzeichnet (BGH Urt.v.16.11.2006, III ZR 57/06). Der Mietinteressent dürfe nämlich davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Vermieter an die Hand bekommen habe und deshalb für diesen tätig werde. Er brauche nicht ohne weiteres damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.
Ein Kaufinteressent hingegen, der in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste eines Maklers ohne Widerspruch in Anspruch nimmt, gebe zu erkennen, dass er die Provisionsforderung im Erfolgsfall anerkenne. Will der Mietinteressent die Provisionspflicht vermeiden, muss er das Angebot auf dieser Grundlage ablehnen oder mit dem Makler verhandeln, dass er dessen Tätigwerden nur im Rahmen eines unentgeltlichen Auftrags wünscht (BGH Urt.v. 20.6.1996, III ZR 219/95).
Problematisch ist die Situation in der Praxis dann, wenn der Vermieter meint, der Mieter sei provisionspflichtig und der Mieter das Gegenteil annimmt. Die Rechtsprechung urteilt hier, dass es Aufgabe des Maklers sei, für klare Verhältnisse zu sorgen.
Ein Mietinteressent stimmt einer Provisionserwartung des Maklers auch nicht schlüssig zu, wenn er ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot Kontakt zu einem Makler aufnimmt, um sich Objekte aus dessen Bestand bezeichnen zu lassen. In diesem Fall dürfe der Interessent davon ausgehen, dass die Objekte dem Makler schon von dem Vermieter an die Hand gegeben wurden und mit diesem ein Maklervertrag besteht. (BGH Urt.v.22.9.2005, III ZR 393/04).
Anders liegt die Situation dann, wenn der Mietinteressent einen eigenen Suchauftrag erteilt und der Makler über seinen Bestand hinaus sich neue Objekte durch eigenständige Ermittlungen erschließen muss. In diesem Fall kann der Interessent nicht erwarten, dass der Makler umsonst für ihn tätig wird. Will er keine Provision zahlen, trägt er die Beweislast dafür, dass er mit dem Makler einen unentgeltlichen Auftrag vereinbart habe (BGH Urt.v.24.9.2009, III ZR 96/06).
Bedingter Vertrag:
Wird der Mietvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen (Erteilung der Baugenehmigung) kann der Makler seinen Provisionsanspruch erst geltend machen, wenn die Bedingung eingetreten ist (BGH Urt.v.15.1.1992, IV ZR 317/90). Im Idealfall beinhaltet der Mietvertrag ein entsprechendes Rücktrittsrecht des Mieters.
4. Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Erfolg
Unter Vorkenntnis des Objekts ist die Kenntnis der konkreten Vertragsgelegenheit gemeint, die über die bloße Kenntnis des Objekts hinausgeht (BGH Urt.v. 20.3.1991, IV ZR 93/90). Eine Vorkenntnisklausel kann individualrechtlich vereinbart werden.
AGB-Klauseln sind problematisch. So kann der Mietinteressent nicht verpflichtet werden, dem Makler etwaige Vorkenntnis unverzüglich bekanntzugeben, andernfalls der Nachweis als erbracht gilt (BGH Urt.v.10.2.1971, IV ZR 85/69). Erlaubt ist allenfalls eine Vereinbarung, die den Interessenten zur Offenlegung der Vorkenntnis verpflichtet, nicht aber zur Provisionszahlung und somit nur Schadensersatzansprüche bedingt.
Ein längerer zeitlicher Abstand zwischen Nachweis und Zustandekommen des Mietvertrages verändert die Beweislast. Solange ein angemessener zeitlicher Zusammenhang von bis zu einem Jahr zwischen Nachweis und Vertragsschluss besteht, wird zu Gunsten des Maklers die Ursächlichkeit vermutet. Bei einem längeren Zeitverlauf verschiebt sich die Beweislast für die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit auf den Makler.
Fälligkeit in Höhe der Provision
Fälligkeit der Provision:
Die Parteien können die Fälligkeit der Provisionsfrei vereinbaren. Fehlt eine Regelung, entsteht die Maklerprovision dann, wenn der Mietvertrag rechtsverbindlich zustande kommt.
Höhe der Provision:
Die Höhe der Maklerprovision bestimmt sich nach dem, was die Parteien vereinbart haben. Grundsätzlich sind die Parteien völlig frei. Eine Gebührenordnung oder irgendwelche Gebührensätze gibt es im Gewerbemietrecht nicht. Allein aus diesem Grunde sind beide Parteien gut beraten, jegliche Zweifel über die Frage, ob und inwieweit und von wem eine Provision zu zahlen ist, auszuschließen.
Übliche Provision:
Gibt es keine Vereinbarung, kann der Makler gemäß § 653 BGB eine „übliche“ Provision beanspruchen. Im Gewerbemietrecht ist es allerdings schwierig, eine „übliche“ Provision zu bestimmen. Die Art und die Güte der Objekte sind sehr unterschiedlich. Je aktiver ein Objekt ist, desto höher fällt meist die Provision aus. Auch hier gilt der Grundsatz, dass die Nachfrage das Angebot und die Konditionen, unter denen es in Anspruch genommen werden kann, bestimmt.
Auskunft:
Im Zweifelsfall können die Industrie- und Handelskammer oder die Maklerverbände vor Ort Auskünfte erteilen. Maklerverbände ermitteln regional durch Umfragen bei ihren Mitgliedern die üblichen Vergütungen in ihrem Bereich.
Beweislast:
Für die Vereinbarung oder Üblichkeit einer Maklerprovision trägt der Makler die Beweislast, für die nachträgliche Vereinbarung einer niedrigeren Provision der Auftraggeber (BGH Urt.v.31.3.1982, IVa ZR 4/81).
Mehrwertsteuer:
Der Makler kann die gesetzliche Mehrwertsteuer nur dann zusätzlich zur Provision berechnen, wenn er diese ausdrücklich vereinbart hat (OLG Düsseldorf Urt.v.21.5.1993, 7 U 126/92).
Wurde eine Provision vereinbart, ohne über die Mehrwertsteuer zu sprechen, geht die Rechtsprechung davon aus, dass die vom Makler geforderte Provision ein Bruttopreis ist, der die Mehrwertsteuer einschließt. Auch dann, wenn der Auftraggeber selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, gibt es keinen allgemeinen Handelsbrauch, dass Angebotspreise als Nettoangebote zu verstehen sind.
Wucherprovision:
Eine Provisionsvereinbarung kann nichtig sein und den Wuchertatbestand des § 138 II BGB erfüllen, wenn die Provisionsforderung in einem auffälligen Missverhältnis zur Maklerleistung steht. Voraussetzung ist, dass der Makler in diesem Fall eine Zwangslage des Auftraggebers oder dessen Unerfahrenheit ausnutzt.
Bei einem besonders krassen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sind übliche und vereinbarte Maklergebühr gegenüberzustellen (BGH Urt.v.30.1.1981, V ZR 7/80). Eine “angemessene Ausgewogenheit“ fehlt, wenn die vereinbarte Provision, die die übliche Provision um ein Mehrfaches übersteigt, die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Mietinteressenten so sehr eingeengt, dass der Makler auf Kosten seines Kunden der eigentliche Herr des Geschäfts wird, obwohl er die mit dem Geschäft verbundenen Risiken nicht übernimmt. Ein solches Missverhältnis liegt regelmäßig vor, wenn der Wert der Leistung doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH Urt.v.8.11.1991, V ZR 260/90). Ist der Maklervertrag demzufolge nichtig, scheidet auch die Herabsetzung auf eine übliche Provision aus.
Doppeltätigkeit des Maklers:
Schließt der Makler mit Vermieter und Mieter gleichermaßen einen Maklervertrag, ist dessen Doppeltätigkeit grundsätzlich erlaubt (BGH Urt.v.30.4.2003, III ZR 318/02).
Zu beanstanden ist diese Doppeltätigkeit nur, wenn sie nach dem Inhalt eines Vertrages ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Der Makler ist verpflichtet, sich unparteilich gegenüber beiden Auftraggebern zu verhalten und darf nicht zu Gunsten einer der Vertragsparteien in die Preisverhandlungen einzugreifen. Zur Offenlegung der mit dem Vertragsgegner getroffen Provision ist er nicht verpflichtet. Die Erlaubnis zur Doppeltätigkeit kann auch in eindeutiger Weise in den AGB des Maklers erfolgen (BGH Urt.v.22.4.1964, VIII ZR 225/62).
Nachträgliches Scheitern des Mietvertrages:
Der Makler kann mit dem Mieter eine Klausel vereinbaren, die den Mieter im Fall des nachträglichen Scheiterns des Mietvertrages zur Provisionszahlung verpflichtet (BGH Urt.v.18.5.1988, IVa ZR 59/87). Er habe ein berechtigtes Interesse, einen mit dem Abschluss des Mietvertrages verdienten Provisionsanspruch zu sichern, falls dieser später entfalle, weil der Mietvertrag aus vom Mieter verschuldeten Gründen später scheitere.
Erfolgsunabhängige Provision:
Die Tätigkeit des Maklers ist erfolgsorientiert. Diese Regelung ist abdingbar (BGH Urt.v.5.10.2000, III ZR 240/99). Allerdings muss die Vereinbarung individuell erfolgen (BGH Urt.v.20.3.1985, IVa ZR 223/83). Die Vereinbarung muss deutlich sein und jeden Zweifel ausschließen.
Provision bei Vorvertrag:
Die Vereinbarung einer Maklerprovision bereits bei Abschluss eines Vorvertrages ist ebenfalls nur individualrechtlich, nicht aber im Rahmen einer AGB Klausel möglich (BGH Urt.v.16.1.1991, IV ZR 31/90).
Folgegeschäfte:
Vereinbaren die von dem Makler zusammengeführten Parteien Folgegeschäfte, entsteht daraus für den Makler kein weiterer Provisionsanspruch, zumindest insoweit nicht, als der ihm erteilte Auftrag nur auf die Herbeiführung des ersten Vertrages gerichtet war (BGH Urt.v.13.6.1990, IV ZR 141/89). Ein Anspruch auf Folgeprovisionen kann nur individualrechtlich, nicht durch AGB-Klausel erfolgen.
06.04.2016 - 16:51
Folgende Frage finde ich nicht beantwortet:
Wie verhält es sich mit der Maklerprovision, wenn ich eine Ladenwohnung anmiete? Der Laden ist ca. 21qm groß, die Wohnung ca. 55qm. Das Miet-Angebot habe ich über immonet angeklickt, der Makler verlangt bei Abschluss des Mietvertrages eine Vermittlungs- bzw. Nachweisprovision in Höhe des 2,5-fachen der Gesamt-Monatsmiete: €946,00 Nettokaltmiete + NK €140,00 = Bruttomiete €1.086,00 + 19% MWSt €206,34 = Gesamtmiete €1.292,34. Davon 2,5% zuzüglich 19%MWSt = € 3.844,71.
Ist das normal???
Über Ihre Hilfe würde ich mich freuen. Muss ich das bezahlen?
Mit freundlichen Grüßen
Sigrid
07.04.2016 - 10:33
Hallo Sigrid,
danke für Ihren Beitrag. Ihre Frage betrifft auch einen relativ speziellen Fall. Lassen Sie sich dazu im Zweifel rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.01.2019 - 10:12
Guten Tag,
ich habe über einen Makler einen kleinen laden vermittelt bekommen. Nun will der Makler 2 Monatskaltmieten Provision… ein Parkplatz ist in den Nebenkosten aufgeführt für den Ich auch 2 Monatsmieten bezahlen soll ?
Ist das Rechtens?
Viele Grüße S.Zettler
01.02.2019 - 16:39
Hallo!
Vielen Dank für die umfassende Darstellung!
Eine Nachfrage habe ich:
Wie lange gilt die Provisionsverpflichtung zwischen Makler und Kundem?
Der Makler bietet im Rahmen der Objektsuche mehrere Objekte an. Nach einem langen Zeitraum, z.B. 12 Monaten, mietet der Kunde eins der Objekte direkt vom Vermieter.
Kann die Provision weiterhin geltend gemacht werden? Sind hier Zeiträume zu beachten?
Danke!
28.02.2019 - 11:32
Meine Hausverwaltung hat für das im Erdgeschoss befindliche Geschäftslokal einen Mieter ermittelt. die Provision beim Mieter beträgt 3 Monatsmieten(3×3800€). Mein Hausverwalter möchte noch zusätzlich 3 Monatsmieten an Vermittlungsgebühr von mir. Das kommt mir etwas hoch vor. was ist üblich, richtig,..?
09.05.2019 - 13:11
Guten Tag,
ich habe vor kurzem Geschäftsräume angemietet.
Diese Räume wurden im Internet von einem renomierten Maklerbüro angeboten und mein Lebensgefährte hat für mich einen Besichtigungstermin vereinbart, bei dem wir 3 Tage später den Eigentümer trafen, weil der Makler im Urlaub war.
Wir wurden schnell einig und nach weiteren 3 Tagen unterschrieb ich den Pachtvertrag.
Ich hatte nie mit dem Makler Kontakt, noch habe ich einen Vertrag unterschrieben, noch wurde ich belehrt.
Jetzt mahnt der Makler mittlerweile und droht mit rechtlichen Schritten, wenn ich die Provision in Höhe von ca 11.000€ nicht zahle.
Leider fehlt mir die Einsicht für nichts zu bezahlen …. oder muss ich es tun??
Danke für Ihre Antwort!
13.05.2019 - 09:22
Hallo Peggy,
leider kann ich Ihnen hier per Kommentar nicht helfen. Bitte lassen Sie sich rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2019 - 14:51
Wenn Sie den Verwalter beauftragt haben als Makler tätig zu sein, so hat er Sie sicherlich über seine von Ihnen zu zahlende Provision von 3 Nettokaltmieten informiert – und Sie haben zugestimmt.
Wie oben schon erwähnt, hat ein Makler grundsätzlich das recht auch für die andere Partei tätig zu sein, also auch 3 MM in einem anderen Vertrag mit dem Mieter zu vereinbaren.
Ihnen entsteht ja hierdurch kein Nachteil.
Vielmehr hätten Sie vorher vereinbaren müssen, dass Sie keiner Doppeltätigkeit zustimmen.
Die Sache scheint mir so rechtens zu sein.
14.11.2019 - 15:01
Die Sache ist strittig.
Zum Einen hätten Sie ohne die Anzeige des Maklers von dem Objekt keine Kentniss erhalten.
Das nennt man “Nachweis”.
Der Makler hat hier also den Nachweis erbracht, da der Kontakt über das Internet zustandekam.
Damit kann ein Maklervertrag zustande gekommen sein.
Allein das ihr lebensgefährte an Ihrer Stelle den Termin vereinbarte und Sie dann, möglicherweise ohne den Makler zu informieren sich 3 Tage später mit den Eigentümer trafen, deutet doch sehr daraufhin, dass Sie bewußt versuchten den Makler zu umgehen.
– Was Ihnen ja auch, in Komplizenschaft mit dem Verpächter offenbar gelang, den auch er schloss den Vertrag am Makler vorbei.
Die Frage in welcher Höhe sich hier sowohl Pächter als auch Verpächter Schadenersatzpflichtig gemacht haben, da kommt es auf den vertrag an.
Mir scheint die Sache recht eindeutig und ich würde dazu raten, sich gütlich zu einigen.
Und ja – Ihnen fehlt die Einsicht !
20.05.2020 - 12:15
Hallo,
ich habe Gewerberäume gemietet.
Vereinbart waren lt. Exposé 3 MM Provision.
Nun hat der Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages die Miete wesentlich herabgesetzt.
Welchen Betrag schulde ich dem Makler: den aktuellen Mietbetrag oder den im Expose ausgezeichneten?
Danke für Ihre Antwort!
HS
20.05.2020 - 17:53
Hallo,
ich habe Gewerberäume gemietet.
Vereinbart waren lt. Exposé 3 MM Provision.
Nun hat der Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages die Miete wesentlich herabgesetzt.
Welchen Betrag schulde ich dem Makler: den aktuellen Mietbetrag oder den im Expose ausgezeichneten?
Danke für Ihre Antwort!
HS
23.03.2021 - 11:30
Guten Tag,
ich bin Anleger bei einem geschlossenen Immobilienfonds.
Wenn es hier zu einer Neuvermietung mit einem gewerblichen Mieter kommt,
kassiert der Fonds 3 Nettomonatsmieten für die Vermittlung.
Es heisst hier, dass ein Managementvertrag zwischen der Fondsgesellschaft
existiert. Dieser Vertrag und die darin enthaltenen Vergütungsregelungen
seien Zeichnungsgrundlage und wären im Fondsprospekt dargestellt.
Meiner Meinung nach agiert die Fondsgesellschaft wie ein Makler und bedient
sich selbst. Die Fondsgesellschaft tritt auf als Vermieter und kassiert auf Kosten
der Anleger eine 3 MM Kaution. Ist das rechtlich in Ordnung?
23.03.2021 - 19:05
Hallo Gerhard,
danke für den Beitrag. Ich kann Ihnen bei Ihrer Frage leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.08.2021 - 13:16
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind ein gemeinnütziger Sportverein und haben seit kurzem eine neue Trainingsfläche / Gewerbefläche angemietet. Den Makler, über den wir an die Räume gekommen sind, ist vom Vermieter beauftragt worden und es wurde vereinbart, dass dieser auch die Maklerprovision zahlt.
Nun ist es so, dass wir die Rechnung über 4000€ Provision ebenso wie der Vermieter auch bekommen haben, der Vermieter diese bereits bezahlt hat und wir nun eben auch zur Kasse gebeten werden.
Ist es üblich in der Gewerbemiete eine doppelte Provision zu verlangen? Darf der Makler dies?
Zu meiner Schande muss ich gestehen, dass ich von der gleichen Rechtslage wie im Wohnungsmietrecht ausgegangen bin und Maklerkosten nicht doppelt an beide Parteien verrechnet werden können.
Zusammen ergibt sich eine Provision von über 8000€ für eine Räumlichkeit, die seit über 3Jahren leer gestanden hat und wir als Verein alle Umbauten selber tragen müssen. Somit ist für mich eine Verhältnismäßigkeit nicht gegeben.
An wem könnte ich mich in diesem Fall wenden?
Herzlichen Dank für Ihre Hilfe,
mit freundlichen Grüßen
Alexander Pirchmoser
Traditionelles Taekwon-Do Ulm/Neu-Ulm e.V.
16.08.2021 - 13:37
Hallo Alexander,
was ist im Exposé vermerkt? Was haben Sie mit dem Makler vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.05.2022 - 11:17
Vielen Dank für diesen Beitrag über die Maklerprovision bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Interessant, dass der Makler seine Provisionserwartung klar ausdrücken muss und Zweifel sonst zu seinen Lasten gehen. Ich möchte eine Gewerbeimmobilie wegen eines Firmenumzugs mieten und wollte mich mal informieren, wie es im Gewerberecht mit Maklern aussieht.
05.11.2023 - 18:15
Ich bin selbst auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie und habe mich an einen Immobilienmakler gewandt, der mir verschiedene Objekte angeboten hat. Er hat mir auch die rechtlichen Aspekte der Maklerprovision erklärt und mir ein Exposé mit allen Details zugeschickt. Ich war sehr zufrieden mit seiner Professionalität und Kompetenz. Er hat mir geholfen, die passende Immobilie für mein Geschäft zu finden und den Mietvertrag abzuschließen.
06.11.2023 - 16:57
Hallo Thomas,
freut mich, dass Sie positive Erfahrungen gesammelt haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.11.2023 - 19:03
Ich habe den Artikel über die Maklerprovision im Gewerbemietrecht mit großem Interesse gelesen. Als junge Immobilienmaklerin im Gewerbesektor bin ich ständig auf der Suche nach detaillierten Informationen zu diesem Thema. Die Tatsache, dass es keine gesetzliche Regelung für die Höhe der Maklerprovision gibt, war mir bereits bekannt und spielte kürzlich eine wichtige Rolle in meiner Arbeit. Ich hatte einen Auftrag, eine Einzelhandelsfläche zu vermitteln, und musste mit dem Vermieter über die Provision verhandeln. Der Artikel bestätigte meine Erfahrung, dass im Gewerbemietrecht viel Verhandlungsgeschick und Marktkenntnis erforderlich sind. Ich finde es wichtig, dass solche Artikel veröffentlicht werden, um Makler wie mich über die rechtlichen Rahmenbedingungen aufzuklären. Es hilft uns, unsere Kunden besser zu beraten und faire Vereinbarungen zu treffen. Ich wünschte, es gäbe mehr solcher Ressourcen, die spezifisch auf die Herausforderungen im Gewerbemietrecht eingehen. Dieser Artikel hat mir geholfen, meine Kenntnisse zu vertiefen und wird sicherlich auch anderen Maklern in ähnlichen Situationen helfen. Ich freue mich darauf, mehr über solche Themen zu lernen und meine Fähigkeiten weiter zu entwickeln.
14.11.2023 - 07:14
Hallo Alex,
schön, dass Ihnen der Artikel geholfen hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.11.2023 - 11:57
Guten Tag,
vielen Dank für diese nützlichen Informationen zum Provisionsanspruch bei Vermittlung von Gewerbemietverträgen.
Bei mir verhält es sich so, dass ich nach Auslaufen des 10-Jahres-Vertrags einen Nachfolger gefunden habe, der bereit ist, einen neuen Mietvertrag zu den gewünschten Konditionen zu unterschreiben.
Auch wenn ich keine vermittelnde Tätigkeit im Sinne des Eigentümers erkennen kann, möchte die Hausverwaltung 2 Netto-Kaltmieten für die Vermittlung berechnen. Welche Argumentation könnte helfen, dies zu vermeiden?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
22.11.2023 - 13:05
Hallo Claudia,
kommunizieren Sie dem Eigentümer, dass Sie den Nachmieter gefunden haben, dem Nachmieter ein provisionsfreies Angebot kommuniziert wurde und dieser auch nur auf dieser Grundlage einen Vertrag abschließen möchte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.02.2024 - 10:08
Danke für den interessanten Artikel. Ich möchte gerne wissen, ob das Kausalitätskriterium noch aktuell ist? Wir haben nämlich gerade den Fall, dass wir bei unserer Suche nach einem Objekt zwei Makler über Immoscout angeschrieben haben und nach Erhalt des Exposés um einen Besichtigungstermin gebeten haben. Makler 1 hat uns sofort zurückgerufen und am gleichen Tag das Objekt mit uns besichtigt, Makler 2 hat geantwortet, dass der Eigentümer sich im Moment nicht meldet und wir die Besichtigung erst später machen können. Jetzt wollen wir über Makler 1 einen Mietvertrag abschließen und Makler 2 sagt, dass wir ihm eine Provision zahlen müssen, da bereits ein Maklervertrag abgeschlossen wurde. (durch die Anfrage über Immoscout und den Besichtigungswunsch).
Meiner Meinung nach fehlt hier jegliche Kausalität und deshalb möchte ich gerne wissen, ob dieses Kriterium auch 2024 noch aktuell ist.
03.02.2024 - 10:34
Hallo Erik,
ich sehe zwei Optionen: Holen Sie beide Makler und den Eigentümer in Boot. Besprechen Sie sich und der Eigentümer wird den Makler hoffentlich zum Einlenken bewegen.
Sollte der Makler tatsächlich versuchen seine Provision ernsthaft durchzusetzen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um die Forderung abzuwehren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.11.2024 - 01:29
Guten Tag,
wie verhalte ich mich mit der Provision als Makler in einem Maklersuchauftrag(Gewerbevermietung (Büro ca.100qm) , wenn ich von der Eigentümerin beauftragt wurde einen Mieter zu suchen und auch von einem Mietinteressenten Beauftragt wurde eine Bürofläche zu suchen?
Von der Eigentümerin habe ich ca. im April 2024 erfahren, dass Sie einen Mieter sucht und Sie mir einen Maklersuchauftrag qualifiziert unterschreiben möchte und auch eine Provision von 3 Kaltmieten + MWST zahlen wird, jedoch nach Eingang der 3 Nettomieten (Kaution) eines gefundenen Mieters.( Der Laden ist immer noch im Umbau ca.bis ende Nov. 2024 (Die Vermarktung/Mietersuche) hat noch nicht gestartet und auch den Maklervertrag hat die Eigentümerin noch nicht unterschrieben).
Letzte Woche hat mir der Bruder von meiner Freundin ( bin mit ihr 6 Jahre zusammen) mitgeteilt, (der für eine Firma aus Stuttgart arbeitet, (In Berlin ausm Home Office arbeitet mein zukünftiger Schwager) dass sein Geschäftsführer (Boss) aus Stuttgart ihn beauftragt hat, dass er für Büroräumlichkeiten in Berlin umsehen soll und einen 2 Standort in Berlin als Prokura aufbauen soll.
Mein Fall:
Ich möchte mit beiden Parteien einen Qualifizierten Makleralleinauftrag abschließen. Mit der Eigentümerin einen Mieter zu finden und mit meinem Schwager einen Qualifizierten Suchauftrag für gewerbliche Räume.
– Was muss ich in den 2 Maklerverträgen beachten, falls ich beide Parteien zusammen bringe und ein Gewerbemietvertrag entsteht.
– Mit der Eigentümerin wird der Mietersuchauftrag qualifiziert sein und mit der Firma aus Stuttgart (meinem Schwager) wird der Suchauftrag für Vermietung nicht zu Wohnzwecken dienender Räume auch qualifiziert sein.) Müssen zwischen den abgeschlossenen Maklerverträgen mit den beiden Parteien eine bestimmte Zeit z.B, 2 Wochen liegen oder die Maklerverträge eine bestimmte Zeit auseinander liegen, um Provisionsanspruch von beiden Parteien zu erhalten?
– Darf ich als Makler 3 Kaltmieten + MWST vom Vermieter und auch vom Mietinteressenten verlangen, wenn ich einen QMA mit beiden habe? also insgesamt 6 Kaltmieten + MWST.( bei einem Abschluss über ein 10 Jahres Mietvertrag+Option)
– Muss ich beiden Parteien mitteilen, dass ich mit beiden einen Vertrag habe und von beiden 3 Kaltmieten im Erfolgsfall erhalte?
– Welche Paragraphen muss ich im Maklervertrag für die Doppeltätigkeit festhalten?
Falls dieses Objekt für den Mietintressenten nicht infrage kommt oder auch für die Vermieterin der Intressent nicht passt, werde ich weiter für beide Parteien auf suche sein. Im besten Fall Unterscheiben beide Parteien den MV.
Mit der Vermieterin habe ich heute Telefoniert und meinte, dass ich einen potenziellen Interessenten eventuell habe. Das eine Firma aus Stuttgart nach Berlin expandieren möchte.
Mein Schwager weiß von dem Büro der Eigentümerin nichts und hat mir letzte Woche Eckdaten für eine Bürofläche zur Miete mitgeteilt und das seine Firma aus Stuttgart nach Berlin expandieren möchte.
Vielen Dank im Voraus für die Antworten.
Mit freundlichen Grüßen
M.S
19.11.2024 - 08:56
Hallo Susar,
danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Ich kann Ihnen bei der Komplexität Ihrer Fragen hier leider nicht mir einem kurzen Tipp weiterhelfen. Ich würde eine rechtliche Beratung empfehlen, um alle Ihre Fragen zu klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt