Kosten infolge Modernisierungsmaßnahmen sind im Gewerbemietrecht umlegbar, aber nur, wenn sie mietvertraglich vereinbart sind.

Die für das Wohnraummietrecht gemäß §§ 559 ff BGB vorgesehenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar. Zur Begründung wird darauf verwiesen, dass der für Gewerberaummietverhältnisse maßgebliche § 578 BGB nicht auf §§ 559 ff BGB verweist (Schmid Mietrecht 2.Aufl. S. 530). Insoweit läuft alles auf eine Vereinbarung im Mietvertrag hinaus.

Info: Nach § 559 BGB kann Vermieter im Wohnraummietrecht das Gebäude modernisieren und dann die Jahresmiete um 11 % seines Kostenaufwandes für jede Wohnung erhöhen. Im Gewerbemietrecht besteht diese Automatik nicht.

Vermieter hat nur Instandhaltungs-, keine Modernisierungspflicht

Zunächst ist es so, dass der Vermieter grundsätzlich nicht zur Modernisierung eines bestehenden Gebäudes verpflichtet ist (BGH ZMR 2001, 705). Als Eigentümer kann er nach Belieben mit seinem Eigentum verfahren. Er ist allenfalls zur Instandhaltung und Instandsetzung bei Reparaturbedarf verpflichtet und muss danach nur den Status quo bewahren. Der Status quo ist der vertragsgemäße Zustand, zu dessen Erhaltung er verpflichtet ist. Maßgeblich sind damit immer die Verhältnisse im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (BGH NJW 1988, 2878).

Somit ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, das Objekt zu verbessern, auf dem neusten Stand zu halten, geänderten technischen Normen, neuen wissenschaftlichen Erkenntnissen oder einer geänderten Verkehrsanschauung über den vertragsgemäßen Standard Rechnung zu tragen (BGH ZMR 2004, 807).

Der Gesetzgeber kann Modernisierungspflichten bestimmen

Eine Modernisierungspflicht kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter aufgrund gesetzlicher Bestimmungen verpflichtet ist, tätig zu werden. Beispiel: Einbau von Rauchmeldern nach Landesbauordnung; Verpflichtung auf Beseitigung schadstoffbelasteter Bauteile; Anpassung an Umweltbedingungen. Insbesondere ist der Vermieter aufgrund allgemeiner gesetzlicher Regeln verpflichtet, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu halten (LG Hamburg ZMR 1999, 605) oder das Objekt nach öffentlich-rechtlichen, vor allem bauordnungs-, umwelt- oder immissionsrechtlichen Bestimmungen zu verbessern.

Aber: Allein nach dem Gesetz hat der Vermieter von Gewerberaum keine Möglichkeit, automatisch den ihm entstehenden Kostenaufwand auf den Mieter umzulegen und damit die Miete zu erhöhen. Es bedarf dazu immer der Vereinbarung im Mietvertrag.

Soweit sich infolge einer Modernisierung (Heizung) die Betriebskosten erhöhen, hat der Vermieter auch nur die Möglichkeit, die Kosten umzulegen, wenn er dies vereinbart hat. Kosten, deren Entstehung allein auf die Entscheidung des Vermieters zurückzuführen sind, bleiben dessen Angelegenheit. Auch hier hat er immer die Möglichkeit, eine Kostenerhöhung vertraglich zu vereinbaren.

Kein Minderungsrecht bei energetischer Modernisierung

Soweit der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, kann ein gewerblicher Mieter schwerwiegend betroffen sein, wenn beispielsweise sein Ladenlokal durch Baugerüste verdeckt wird oder der Zugang der Kunden nur noch unter schwierigen Bedingungen möglich ist. Führt der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen durch, sind Minderungsansprüche zumindest gemäß § 536a Ia BGB für einen Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen.

Kostenumlegung bedarf der Vereinbarung im Mietvertrag

Um solche potentiellen Risiken von vornherein in die richtige Richtung zu lenken, sollte sich der Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich das Recht vorbehalten, Maßnahmen und bauliche Veränderungen, die nicht notwendig aber zweckmäßig sind, insbesondere der Modernisierung oder Verbesserung der Immobilie oder der besseren Ausnutzung oder dem Ausbau des Gebäudes dienen auch ohne Zustimmung des Mieters vorzunehmen, soweit die Maßnahmen keine unzumutbare Härte für den Mieter sich bringen.

Wichtig ist auch, den Mieter zu verpflichten, die für die Durchführung der Arbeiten in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten. Zugleich sollte der Vermieter sich verpflichten, den Mieter rechtzeitig über die Maßnahmen vermehren. Diese Vorgabe gilt insbesondere dann, wenn bei Mietvertragsabschluss entsprechende Pläne bereits abzusehen sind.

Da der Mieter von einer Modernisierungsmaßnahme in aller Regel ebenfalls umsatzsteigernde Vorteile hat, können die Parteien in diesem Zusammenhang dann auch vereinbaren, dass der Mieter am Kostenaufwand beteiligt wird. Entsprechend der für den Wohnraummieter geltenden Regelung in § 559 BGB könnte vereinbart werden, dass der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der von ihm aufgewendeten Kosten für einen bestimmten Zeitraum erhöhen darf. Die Einbeziehung eines Zeitraumes ist wichtig, da die für das Wohnraummietrecht geltenden zeitlichen Einschränkungen im Gewerbemietrecht ebenfalls nicht gelten.

§ 554 III 2 BGB, der den Mieter berechtigt, das Mietverhältnis infolge von Modernisierungsmaßnahmen außerordentlich zum Ablauf des auf die Information folgenden Monats zu kündigen, kann vertraglich abbedungen werden.