Nutzt der Mieter nach einer Kündigung weiterhin die Gewerberäume, ohne diese zu räumen, kann es natürlich nicht angehen, dass er die Räume weiterhin nutzt, ohne dafür etwas zu bezahlen. Für diesen Fall verpflichtet § 546a BGB den Mieter, dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu bezahlen. Die Verpflichtung zur Zahlung der Nutzungsentschädigung bezweckt, Druck auf den Mieter auszuüben, dass er die Räumlichkeiten zurückgibt.

Die Nutzungsentschädigung tritt an die Stelle der infolge der Kündigung weggefallenen Mietforderung und ist ein Anspruch eigener vertraglicher Natur.

Wir berichten in diesem Fachbeitrag, was es genau mit der Nutzungsentschädigung im Gewerbemietrecht auf sich hat und was Mieter und Vermieter beachten müssen.

Nutzungsentschädigung wird taggenau abgerechnet

Die Nutzungsentschädigung wird für jeden Tag der Nutzung der Gewerberäume bis zu dem Tag geschuldet, an dem der Mieter die Räumlichkeiten an den Vermieter zurückgibt (BGH VII ZR 57/05). Weitergehende Ansprüche können dem Vermieter in Form von Schadensersatz zustehen.

Maßgebend ist die vereinbarte oder ortsübliche Miete

Die Höhe der Nutzungsentschädigung bemisst sich nach der bisher gezahlten und vertraglich vereinbarten Miete. Alternativ kann der Vermieter auch die Miete verlangen, die für vergleichbare Objekte ortsüblich verlangt wird (§ 546a I BGB). Ist die ortsübliche Miete höher als die vertraglich vereinbarte Miete, kann der Vermieter diese verlangen (BGH ZMR 1999, 749).

Schuldet der Mieter zur Miete auch die Umsatzsteuer, muss er auch für die Nutzungsentschädigung die Umsatzsteuer entrichten (BGH WuM 1999, 161).

Eine Reduzierung oder Minderung der Nutzungsentschädigung kommt nicht in Betracht, auch dann nicht, wenn während des Mietverhältnisses das Mietpreisniveau in der näheren Umgebung oder insgesamt gefallen ist (OLG Brandenburg IMR 2007, 282).

Eine eventuelle Minderung kommt nur in Betracht, wenn ein entsprechender Sachmangel bereits vor der Kündigung des Mietverhältnisses bestand. Tritt der Mangel erst nach der Kündigung auf, kommt keine Minderung mehr in Betracht, da der Vermieter insoweit nicht mehr verpflichtet ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten (BGH WuM 1990, 246).

Druckzuschlag ist nur bedingt erlaubt

Eine eventuelle Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, bei Nichtrückgabe oder nicht rechtzeitiger Rückgabe der Räumlichkeiten eine Nutzungsentschädigung in Höhe des 1, 5 fachen der zuletzt vom Mieter geschuldeten Miete zu verlangen, ist unwirksam (OLG Frankfurt MietRB 2011, 276). Die Klausel läuft der gesetzlichen Regelung des § 564a BGB zuwider. Außerdem missachte sie das gesetzliche Gebot, dass dem Mieter der Nachweis gestattet sein muss, dass dem Vermieter ein geringerer Schaden entstanden sei, als er mit der Pauschale geltend macht.

Ungeachtet dessen ist ein solcher „Druckzuschlag“, mit dem der Vermieter den Mieter zur rechtzeitigen Rückgabe der Räumlichkeiten motivieren möchte, zulässig, sofern er nicht formularmäßig in AGBs, sondern individuell mietvertraglich vereinbart wird (Burballa Gewerberaummietrecht S. 189).

Nutzungsentschädigung erfordert Vorenthaltung gegen den Willen des Vermieters

Voraussetzung für eine Nutzungsentschädigung ist, dass der Mieter die Räumlichkeiten dem Vermieter vorenthält. Vorenthaltung beinhaltet Zurückbehaltung gegen den Willen des Vermieters.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die nicht rechtzeitige Rückgabe zu vertreten hat oder ob und inwieweit der Vermieter die Räumlichkeiten weiter nutzen will. Selbst wenn der Vermieter die Räume leer stehen lassen will oder das Objekt abreißt, begründet dies keinen Anspruch des Mieters, die Immobilie nach der Beendigung des Mietverhältnisses unentgeltlich für eigene Zwecke zu nutzen (BGH NJW 1983, 1049).

Gibt der Mieter die Räumlichkeiten zwar rechtzeitig, aber im beschädigten Zustand zurück oder sie die Räume nicht vollständig geräumt, muss sie der Vermieter dennoch zurücknehmen. Lehnt er die Annahme ab, behält der Mieter die Räume nicht gegen den Willen des Vermieters, so dass keine Vorenthaltung im Sinne des Gesetzes vorliegt.

Lässt der Mieter nur einzelne Sache zurück, deren Existenz sich faktisch nicht auswirkt, muss der Vermieter die Räume ebenfalls zurücknehmen und kann keine Nutzungsentschädigung fordern. Muss er die in den Räumlichkeiten zurückgelassenen Gegenstände des Mieters auf eigene Kosten entsorgen, steht ihm ein Schadensersatzanspruch im Hinblick auf seine Aufwendungen zu (BGH NJW 1983, 1049).

Die Nutzungsentschädigung entfällt demgemäß auch, wenn der Vermieter ein Vermieterpfandrecht an den vom Mieter zurückgelassenen Sachen ausübt oder die Türschlösser austauscht (OLG Rostock WuM 2007, 509).

Vertragsgemäße Nutzung begründet keine Rückgabeablehnungsrecht des Vermieters

Der Mieter erfüllt seine Rückgabeverpflichtung auch dann, wenn das Mietobjekt infolge vertragsgemäßen Gebrauchs nachteilig verändert wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 584). Um potentielle Unstimmigkeiten in diesem Zusammenhang zu vermeiden, empfiehlt es sich, über den geforderten Zustand der Mietsache bei Rückgabe genaue vertragliche Vereinbarungen zu treffen, insbesondere auch über die Art der gewählten Rückgabe oder Entfernung von einem Um- und Einbauten sowie eventuelle Zahlungspflichten bei der Übernahme von Gegenständen durch den Vermieter.

Schadensersatzanspruch als weitergehende Forderung

Über die reine Nutzungsentschädigung hinaus kann der Vermieter auch einen weitergehenden Schaden geltend machen (§ 564a II BGB). Dieser kann darin bestehen, dass der Mieter die Räumlichkeiten auch nach der Kündigung des Mietverhältnisses weiterhin nutzt und dadurch der Vermieter die Räumlichkeiten nicht rechtzeitig anderweitig an einen Nachmieter vermieten kann und die Räume nach der Rückgabe der Räumlichkeiten durch den Mieter einige Zeit bis zur Neuvermietung leer stehen.