Ist der Mieter mietvertraglich verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, soll er dasjenige wieder in Ordnung bringen, was er selbst „abgewohnt“ hat und die Gebrauchsspuren beseitigen, die er während seiner Mietzeit verursacht hat (BGH WuM 2003, 436). Schönheitsreparaturen dienen also dazu, Abnutzungserscheinungen der Mietsache infolge des vertragsgemäßen Gebrauch zu beseitigen (BGH Gut 2008, 484).

Darüber hinaus kann der Mieter sich verpflichten, bei Einzug (Anfangsrenovierung) und bei Auszug (Endrenovierung) zu renovieren. In Gewerbemietverträgen findet sich häufig eine Kombination von Renovierungsklauseln, so dass der Mieter unter Umständen bei Einzug, während des laufenden Mietverhältnisses und auch noch bei Auszug die Räumlichkeiten renovieren muss.

Außerdem können die Parteien den Umfang der durchzuführenden Arbeiten individuell über die übliche Definition dessen, was Schönheitsreparaturen sind, erweitern, beispielsweise vereinbaren, dass der Mieter auch noch den Teppichboden erneuern muss (OLG Düsseldorf WuM 1989, 508).

Fehlt hingegen eine entsprechende Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder ist die betreffende Klausel im Mietvertrag unwirksam kann der Mieter die Geschäftsräume besenrein übergeben und muss dann nur grobe Verschmutzungen beseitigen (BGH WuM 2006, 516).

Die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Gewerbemietvertrag beurteilt sich danach, in welcher Weise diese vereinbart sind, wann sie durchzuführen sind und in welcher Art und Weise die unterschiedlichen Klauseln miteinander kombiniert werden

Strukturen der Renovierungsklauseln im Gewerbemietvertrag

Der Mieter kann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wege eines

Formularmietvertrages (AGB) oder durch individualvertragliche Vereinbarung verpflichtet werden. Der Unterschied ist essentiell.

Da Formularvereinbarungen der Inhaltskontrolle durch die Gerichte unterliegen und keine Vertragspartei unangemessen benachteiligt werden darf, betrifft ein großer Teil der Gerichtsentscheidungen vorformulierte Klauseln, die in einer Vielzahl von Fällen für unwirksam erklärt wurden.

Individualvertragliche Vereinbarungen unterliegen keiner Inhaltskontrolle. Das Risiko, dass eine solche Vereinbarung als unangemessen interpretiert wird, ist dann wesentlich geringer.

Zeitpunkt der Renovierungspflicht

Ferner ist zu unterscheiden, zu welchem Zeitpunkt der Mieter verpflichtet ist, Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Je nachdem gelten unterschiedliche Anforderungen. In Betracht kommt die Renovierung zu Mietbeginn (siehe auch unseren Artikel zur Anfangsrenovierung), während des laufenden Mietverhältnisses und bei Vertragsende (siehe auch den Artikel zur Endrenovierung im Gewerbemietrecht).

Werden Schönheitsreparaturen formularmäßig (AGB) auf den Mieter übertragen, setzt der Summierungseffekt Grenzen. Summieren sich die Verpflichtungen in mehreren Klauseln, die zwar jede für sich wirksam wäre, zu einer übermäßigen Belastung des Mieters, kann die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam sein.

So wird der Mieter übermäßig belastet, wenn er während des bestehenden Mietvertrages zur laufenden Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist und auch noch bei Vertragsende ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Endrenovierung verpflichtet werden soll (BGH GE 2003, 944). Auch dann führt die Gesamtschau zur Unwirksamkeit der ansonsten zulässigen laufenden Renovierungspflicht.

Insbesondere geht die Rechtsprechung auch im Gewerbemietrecht davon aus, dass eine formularmäßige Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit und einer unbeschränkten Endrenovierungspflicht den Mieter übermäßig belastet (BGH NZM 2005, 504; OLG Hamm NZM 2002, 988). Gleiches würde gelten, wenn der Mieter zur Anfangsrenovierung verpflichtet und ihm dann ein starrer Fristenplan zur Schönheitsreparatur während des Mietverhältnisses auferlegt wird, der keine Rücksicht auf den Zustand und den Renovierungsbedarf der Räumlichkeiten nimmt.

Wirksamkeitsvoraussetzung einer individualvertraglich vereinbarten Klausel ist, dass der wesentliche Inhalt der vereinbarten Regelung ernsthaft zur Disposition des Mieters gestellt wurde und er zur Umsetzung seiner eigenen Interessen echte Gestaltungsfreiheit hatte und die Ausgestaltung der Vertragsbestimmungen ernsthaft beeinflussen konnte (BGH WuM 1992, 318). Das bloße Durchsprechen oder Besprechen eines vom Vermieter vorgelegten Vertragsentwurfes genügt nicht (OLG Düsseldorf GE 2003, 1610).

Da es an diesen Voraussetzungen oft fehlt, haben viele solcher Vereinbarungen im Streitfall vor Gericht keinen Bestand. Die Beweislast für eine einzelvertragliche Abrede trägt der Verwender, also der Vermieter. Kann der den Nachweis nicht führen, ist von einer formularmäßigen AGB-Klausel auszugehen, die wiederum der Inhaltskontrolle unterliegt.

Vorsicht vor der Fristenstarre

Der Grund, weshalb die Rechtsprechung eine Vielzahl von Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt hat, liegt in der Fristenstarre. Starre Fristen sind nämlich unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen (BGH WuM 2007, 260). Dies gilt auch für Gewerberäume (OLG Düsseldorf GE 2007, 1119; OLG München GuT 2006, 264).

Starre Fristen nehmen keine Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung und berücksichtigen nicht den konkreten Zustand und den Renovierungsbedarf der Räume.

Zusätze wie „in der Regel“ oder „im allgemeinen“ oder „grundsätzlich“ vermeiden diese Fristenstarre. Sie verdeutlichen, dass die Renovierungsabstände von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängen.

Erst nach Ablauf der von der Rechtsprechung als angemessen bezeichneten Renovierungsfristen (BGH WuM 2005, 50) besteht die Vermutung, dass Schönheitsreparaturen notwendig sind. Umgekehrt gilt, dass der Mieter bereits vor Ablauf dieser Zeiträume Schönheitsreparaturen vornehmen muss, wenn der Zustand der Räume eine Renovierung gebietet.

Renovierungsbedarf entscheidet über Renovierungsfälligkeit

Letztlich kommt es als immer auf die Situation an, ob und inwieweit Renovierungsbedarf besteht:

• Hat sich der Mieter zur Anfangsrenovierung verpflichtet, braucht er Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses erst dann auszuführen, wenn dazu Bedarf besteht.
• Gleichermaßen ist die Renovierung bei Auszug nur fällig, wenn die Räume renovierungsbedürftig sind und die dafür maßgeblichen angemessenen Fristen verstrichen sind.
• Hat der Mieter erst kurz vor Auszug renoviert oder sind die Räume noch nicht unbedingt renovierungsbedürftig, kann im Mietvertrag eine Abgeltungsklausel vereinbart werden, durch die der Mieter anteilig finanziell dazu verpflichtet wird, sich an den künftig und nach seinem Auszug fällig werdenden Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der Mieter bis dahin die Räume “abgewohnt“ hat.
• Hat der Mieter die Räume im renovierten Zustand übernommen, ohne sich zu Anfangsrenovierung verpflichtet zu haben, braucht er erst dann zu renovieren, wenn Renovierungsbedarf entsteht. Zur Orientierung gelten die regelmäßig vereinbarten Renovierungsfristen.

Abgeltungsklauseln

Zieht der Mieter vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen aus, hat er die Mietsache bereits abgenutzt, ohne zur Renovierung verpflichtet zu sein. In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter zur finanziellen Abgeltung anteiliger Schönheitsreparaturen bei Vertragsende verpflichten (BGH WuM 1988, 294).

Die Festlegung eines der abgewohnten Zeit entsprechenden Betrages wird grundsätzlich nicht beanstandet (BGH GE 1988, 1146). Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter nachvollziehen kann, wie der Abgeltungsbetrag konkret errechnet wird (BGH WuM 2007, 684).

Im Übrigen hat die Rechtsprechung eine ganze Reihe weiterer Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Abgeltungsklausel vorgegeben (BGH WuM 1988, 294; WuM 2006, 249; WuM 2006, 677):

Dach- und Fachklausel

Ist der Mieter zu „Reparaturen an Dach und Fach“ verpflichtet, erkennt die Rechtsprechung eine solche Klausel nur an, wenn diese dem Mieter nicht durch eine Formularklausel aufgebürdet wird, sondern eine ausdrückliche Individualvereinbarung getroffen wurde (BGH NJW 1977, 195; NZM 2005, 863).

Fachhandwerkerklauseln

Eine Fachhandwerkerklausel verpflichtet den Mieter, die Schönheitsreparaturen nur durch einen Handwerksfachbetrieb ausführen zu lassen. Sie sind im Wohnraummietrecht meist unwirksam, im Gewerberaummietrecht jedoch erlaubt (BGH NJW 1983, 446).

Rückbauverpflichtung des Mieters

Der Mieter muss die Mietsache bei Vertragsende gemäß § 546 BGB in den ursprünglichen Zustand bei Beginn des Mietvertrages zurückversetzen und die von ihm vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten und Umbauten entfernen und beseitigen (BGH NUR 1986, 309). Missachtet der Mieter seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder seine Rückbauverpflichtung, macht er sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.