Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Ihn trifft die Erhaltungspflicht. Deshalb ist er auch verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. In der Praxis jedoch überträgt der Vermieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter. Dieser Artikel bietet einen Überblick über die Thematik und verweist im Detail auf ergänzende Texte.

Schönheitsreparaturen sind salopp gesagt, diejenigen Arbeiten, die dadurch entstehen, dass der Mieter die Mietsache vertragsgemäß nutzt. Soweit die Schönheitsreparaturen mietvertraglich dem Mieter übertragen werden, soll er dasjenige wieder in Ordnung bringen, was er selbst „abgewohnt“ hat und die Gebrauchsspuren beseitigen, die er während seiner Mietzeit verursacht hat (BGH WuM 2003, 436). Schönheitsreparaturen dienen also dazu, Abnutzungserscheinungen der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch zu beseitigen (BGH Gut 2008, 484).

Keine oder unwirksame Vereinbarung = Besenreine Übergabe

Ist die betreffende Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam oder fehlt überhaupt eine solche Vereinbarung, kann der Mieter die Geschäftsräume besenrein übergeben. Er muss dann nur grobe Verschmutzungen beseitigen (BGH WuM 2006, 516). Spinnweben muss er entfernen, nicht aber Nikotinablagerungen an den Fenstern oder in der Wohnung (BGH WuM 2006, 46),

Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?

Eine mehr oder weniger brauchbare Definition der Schönheitsreparaturen findet sich in § 28 IV S. 3 II Berechnungsverordnung. Sie findet auch im Gewerbemietrecht Anwendung (Schmid Mietrecht 2. A. S. 62).

Dazu gehört das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizungen und Heizungsrohre, sowie das Streichen der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen. Diese Aufzählung ist nicht unbedingt abschließend. Der BGH verpflichtet den Mieter auch zur Beseitigung solcher Mängel, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht wurden und Folge typischer Gebrauchsbeschädigungen sind (BGH NJW-RR 1995, 123). Dazu gehören kleinere Kratzer in Türen und die Beseitigung von Schrauben- und Nagellöchern sowie das Entfernen von Dübeln (BGH WuM 1993, 109). Dübellöcher sind nur zu verschließen, wenn sie die übliche Anzahl im betreffenden Raum überschreiten (BGH WuM 1993, 109).

Weitere Arbeiten braucht der Mieter normalerweise nicht auszuführen. Andere Verschleiß- und Abnutzungserscheinungen der Mietsache gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch, beispielsweise beim gewerblichen Mietvertrag das Begehen eines Holzfußbodens mit Pfennigabsätzen (OLG Karlsruhe WuM 1997, 211).

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört u.a. das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden (OLG Düsseldorf GE 2003, 1608) sowie die Erneuerung des Teppichbodens in Gewerberäumlichkeiten (OLG Düsseldorf GuT 2007, 211).

Allerdings kann der Umfang der durchzuführenden Arbeiten individuell erweitert werden, beispielsweise die Verpflichtung des gewerblichen Mieters, den Teppichboden zu erneuern (OLG Düsseldorf WuM 1989, 508).

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht hat. Diese muss der Mieter in jedem Fall beseitigen, auch falls diesbezüglich keine besondere Vereinbarung im Mietvertrag existiert. Beispiel: Zigarettenlöcher im Teppichboden.

Exzessives Rauchen: Zigarettenrauchbedingte Beeinträchtigungen der Mietsache gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch, soweit diese im Wege der Schönheitsreparaturen zu bereinigen sind (BGH Urt.v.5.3.2008, VIII ZR 37/07). Können Sie auf diesem Wege nicht beseitigt werden, steht dem Vermieter Schadensersatz zu, wenn beispielsweise der Putz abgeschlagen und ersetzt werden muss oder die vergilbten Kunststofffensterrahmen ausgetauscht werden müssen.

So verstehen Sie die vertraglichen Strukturen

Die Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen ist komplex und vielgestaltig. Um sie zu verstehen und auf den Einzelfall anzuwenden, ist die Kenntnis der vertraglichen Strukturen wichtig.

Es gibt keinen Grundsatz, dass die Schönheitsreparaturen stillschweigend oder gewohnheitsmäßig oder üblicherweise auf den Mieter übertragen werden. Nach dem gesetzlichen Leitbild des BGB-Mietrechts ist davon auszugehen, dass die Instandhaltung der Mietsache grundsätzlich Pflicht des Vermieters ist. Daraus folgt, dass der Mieter nur dann Schönheitsreparaturen ausführen muss, wenn er sich vertraglich dazu verpflichtet hat und die Verpflichtung nicht zu beanstanden ist.

I. Vertragliche Aspekte

1. Art und Weise der vertraglichen Vereinbarung

Wenn der Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf seinen Mieter übertragen will, kommt die Übertragung im Rahmen eines

Formularmietvertrages (AGB) oder

die individualvertragliche Vereinbarung in Betracht.

Formularvereinbarungen unterliegen der Inhaltskontrolle durch die Gerichte und dürfen keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Ein großer Teil der Gerichtsentscheidungen betrifft individuell formulierte Klauseln, die in einer Vielzahl von Fällen für unwirksam erklärt wurden.

Individualvertragliche Vereinbarungen unterliegen keiner Inhaltskontrolle. Wer als Vermieter sicher gehen möchte, sollte den Umfang der Schönheitsreparaturen immer individualvertraglich festlegen. Das Risiko, dass eine solche Vereinbarung als unangemessen interpretiert wird, ist dann wesentlich geringer.

Beispiel: In vielen Gewerbemietverträgen findet sich die Vereinbarung, dass der Mieter zu „Reparaturen an Dach und Fach“ verpflichtet sei. Die Rechtsprechung erkennt eine solche Verpflichtung nur an, wenn diese dem Mieter nicht durch eine Formularklausel aufgebürdet wird, sondern eine ausdrückliche Individualvereinbarung getroffen wurde (BGH NJW 1977, 195; NZM 2005, 863).

2. Zeitpunkt der Renovierungspflicht

Ferner ist zu unterscheiden, zu welchem Zeitpunkt der Mieter verpflichtet ist, Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Je nachdem gelten unterschiedliche Anforderungen. In Betracht kommt die

• Renovierung zu Mietbeginn (Anfangsrenovierung),

• während des laufenden Mietverhältnisses und

• bei Vertragsende (Endrenovierung).

Prüfungsmaßstab bei formularmäßiger Verpflichtung

Werden Schönheitsreparaturen formularmäßig (AGB) auf den Mieter übertragen, ist darauf zu achten, dass dem Mieter nicht mehr Lasten auferlegt werden, als er selbst abwohnen kann. Der Summierungseffekt setzt Grenzen.

Summieren sich die Verpflichtungen in mehreren Klauseln, die zwar jede für sich wirksam wäre, zu einer übermäßigen Belastung des Mieters, kann die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam sein. Beispiel: Der Vermieter verpflichtet den Mieter zur Durchführung einer Anfangsrenovierung und zur Renovierung während der Vertragslaufzeit und im extremsten Fall auch noch zur Endrenovierung bei Auszug. In diesem Fall wäre wohl auch eine individualvertragliche Vereinbarung unwirksam (BGH GE 1993, 309).

Gleichermaßen sieht der BGH den Mieter übermäßig belastet, wenn er während des bestehenden Mietvertrages zur laufenden Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist und auch noch bei Vertragsende ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Endrenovierung verpflichtet werden soll (BGH GE 2003, 944). Auch dann führt die Gesamtschau zur Unwirksamkeit der ansonsten zulässigen laufenden Renovierungspflicht.

Insbesondere geht die Rechtsprechung auch im Gewerbemietrecht davon aus, dass eine formularmäßige Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit und einer unbeschränkten Endrenovierungspflicht den Mieter übermäßig belastet (BGH NZM 2005, 504; OLG Hamm NZM 2002, 988).

Prüfungsmaßstab bei individualvertraglicher Vereinbarung

Im Idealfall vereinbart der Vermieter mit dem Mieter individualvertraglich, inwieweit er Schönheitsreparaturen durchführen muss. Eine solche individuelle Vereinbarung unterliegt nicht der Inhaltskontrolle des AGB-Rechts. Aber: Die Anforderungen an eine Individualvereinbarung sind streng.

Voraussetzung ist, dass der wesentliche Inhalt der vereinbarten Regelung ernsthaft zur Disposition des Mieters gestellt wurde und er zur Umsetzung seiner eigenen Interessen echte Gestaltungsfreiheit hatte und die Ausgestaltung der Vertragsbestimmungen ernsthaft beeinflussen konnte (BGH WuM 1992, 318). Das bloße Durchsprechen oder Besprechen eines vom Vermieter vorgelegten Vertragsentwurfes genügt nicht (OLG Düsseldorf GE 2003, 1610).

Da es an diesen Voraussetzungen oft fehlt, haben viele solcher Vereinbarungen im Streitfall vor Gericht keinen Bestand. Die Beweislast für eine einzelvertragliche Abrede trägt der Verwender, also der Vermieter. Kann der den Nachweis nicht führen, ist von einer formularmäßigen AGB-Klausel auszugehen, die wiederum der Inhaltskontrolle unterliegt.

II. Detailfragen

1. Qualität der Schönheitsreparaturen

Der Mieter hat die Renovierung „fachgerecht in mittlerer Art und Güte“ vorzunehmen (BGH ZMR 2004, 661). Dies bedeutet, dass die Arbeiten sorgfältig auszuführen sind und keine Mängel aufweisen dürfen. Damit liegt die Qualität zwischen der fachgerechten Ausübung eines Handwerksbetriebs und der hobbymäßigen Ausführung des Mieters.

Während der Vertragsdauer darf der Mieter die Räume nach seinem Geschmack dekorieren (BGH ZMR 2007, 528). Die Grenze verläuft ungefähr dort, wo der Geschmack und Stil eines normalen Menschen erheblich beeinträchtigt wird. Streicht der Mieter die Wände, sind dem Nachmieter auffällige Farben zuzumuten, soweit sie nicht „völlig außer der Welt“ sind (LG München WuM 2004, 602).

2. Fristen

Nach der Rechtsprechung sind starre Fristen unwirksam (BGH WuM 2007, 260). Dies gilt auch für Gewerberäume (OLG Düsseldorf GE 2007, 1119; OLG München GuT 2006, 264). Starre Fristen muten dem Mieter nämlich zu, die Schönheitsreparaturen automatisch ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung und ohne Berücksichtigung des konkreten Zustands der Räume durchzuführen.

Diese Starrheit kann durch Zusätze wie „in der Regel“ oder „im allgemeinen“ oder „grundsätzlich“ vermieden werden. Dadurch wird erkennbar, dass die Renovierungsabstände von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängen.

Als angemessen gelten folgende Renovierungsfristen (BGH WuM 2005, 50):

• 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen,
• 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten,
• 7 Jahre für andere Nebenräume.

Der Ablauf dieser Zeiträume begründet die durch den Mieter widerlegbare Vermutung, dass Schönheitsreparaturen notwendig sind. Umgekehrt gilt, dass der Mieter bereits vor Ablauf dieser Zeiträume Schönheitsreparaturen vornehmen muss, wenn der Zustand der Räume eine Renovierung gebietet. In Bezug auf die jeweilige Formulierung von Vertragsklauseln gibt es eine fast unüberschaubare Rechtsprechung.

3. Fachhandwerkerklauseln

Eine Fachhandwerkerklausel verpflichtet den Mieter, die Schönheitsreparaturen nur durch einen Handwerksfachbetrieb ausführen zu lassen. Sie sind im Wohnraummietrecht meist unwirksam, im Gewerberaummietrecht jedoch erlaubt (BGH NJW 1983, 446).

4. Abgeltungsklauseln

Räumt der Mieter die Mieträume, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, hat der Mieter die Mietsache bereits abgenutzt, ohne dass er zur Renovierung verpflichtet ist. In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter zur Abgeltung anteiliger Schönheitsreparaturen bei Vertragsende verpflichten (BGH WuM 1988, 294).

Die Festlegung eines der abgewohnten Zeit entsprechenden Betrages wird grundsätzlich nicht beanstandet (BGH GE 1988, 1146). Der BGH hat jedoch eine Klausel für unwirksam erklärt, die dem durchschnittlichen Mieter nicht klar und verständlich vor Augen führte, wie der Abgeltungsbetrag konkret zu errechnen war (BGH WuM 2007, 684). Auch eine Klausel, die den Mieter zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Kostenanteils für noch nicht fällige Renovierungsarbeiten verpflichtete, obwohl bei Vertragsende ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des Erscheinungsbildes noch gar nicht absehbar war, wurde für unwirksam erklärt (BGH WuM 2006, 677).

Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Abgeltungsklausel sind nach BGH (WuM 1988, 294; sowie WuM 2006, 249; WuM 2006, 677):

• Fristen und Prozentsätze müssen sich an den üblichen Renovierungsfristen orientieren: Beispiel: Haupträume 20 % nach einem Jahr, 40 % nach 2, 60 % nach 3 und 80 % nach 4 Jahren. Die Prozentsätze dürfen nicht starr vorgegeben werden, sondern müssen auf den Zustand der Räume Bezug nehmen (Übersicht bei Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 90).
• Der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachbetriebs darf nicht ausdrücklich als verbindlich bezeichnet werden,
• der Mieter muss die Möglichkeit haben, seiner Zahlungsverpflichtung dadurch zu entgehen, dass er vor Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt,
• die für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen dürfen bei der Vermietung einer renovierungsbedürftigen Mietsache nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen,
• der Kostenanteil darf nicht mit starren Renovierungsfristen verbunden werden,
• der Mieter darf nicht zu einer allein nach Zeitablauf ausgerichteten Kostenquote verpflichtet werden,
• in der Klausel darf sich der Vermieter nicht mehrere Berechnungsmöglichkeiten zur Ermittlung der Höhe der Kostenquote offen halten.

5. Rückbauverpflichtung des Mieters

Der Mieter muss die Mietsache bei Vertragsende gemäß § 546 BGB in den ursprünglichen Zustand bei Beginn des Mietvertrages zurückversetzen und die von ihm vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten und Umbauten entfernen und beseitigen (BGH NUR 1986, 309).

6. Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Der Vermieter kann bei Vertragsende die Durchführung der Renovierungsarbeiten einfordern. Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend machen. Der Mieter verhält sich dann vertragsbrüchig.

Dazu ist Voraussetzung, dass der Vermieter den Mieter auffordert, tätig zu werden. Dabei muss er die einzelnen Beanstandungen so genau bezeichnen, dass der Mieter erkennen kann, was der Vermieter von ihm erwartet. Die Kritik, die Räume seien nicht fachgerecht renoviert worden, genügt nicht.

Der Vermieter muss mit der Aufforderung eine angemessene Frist verbinden. Die Angemessenheit bestimmt sich bei einer Wohnung nach etwa 2 Wochen, bei einem Hotel wurde ein halbes Jahr für angemessen erachtet (OLG München ZMR 1996, 202).

Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Mieter die Arbeiten ernsthaft und endgültig verweigert (BGH WuM 1997, 217) oder bei Auszug keine neue und nicht ermittelbare Anschrift hinterlässt. Der bloße Auszug des Mieters ist noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung. Ist der Mieter unbekannt verzogen, ist es dem Vermieter zuzumuten, Nachforschungen anzustellen (Einwohnermeldeanfrage, Postanfrage) (OLG Hamburg WuM 1992, 70).

Ist der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter einen Kostenvorschuss für die durchzuführenden Arbeiten verlangen (BGH WuM 2005, 383). Während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Anspruch des Vermieters ein vertraglicher Erfüllungsanspruch, der sich nach dem Ende des Mietverhältnisses in einen Schadensersatzanspruch wandelt.

Zahlt der Mieter während des bestehenden Mietverhältnisses die vom Vermieter verlangten Kosten, muss der Vermieter den Betrag für die Durchführung der Schönheitsreparaturen einsetzen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses kann er den vom Mieter bezahlten Kostenaufwand beliebig verwenden und muss die Räume nicht renovieren (KG Berlin GE 1995, 109).

7. Verjährung

Räumt der Mieter die Mietsache, ohne die Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, verjähren die Ansprüche des Vermieters in 6 Monaten (§ 548 BGB). Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter zurückerhält und er in die Lage versetzt wird, sich ein Bild vom Zustand der Mietsache zu machen (BGH WuM 2006, 437).