Die Heizkostenverordnung verpflichtet jeden Vermieter (Ausnahme: Vermieter im selbst bewohnten Zwei-Familienwohnhaus), die Heizkostenabrechnung anteilig verbrauchsabhängig nach dem verbrauchten Energieanteil des Mieters zu erstellen.
Demgemäß bestimmt § 7 HeizkostenV, dass die Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung mindestens zu 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Energieverbrauch des Mieters aufzuteilen sind. Die übrigen Kosten können nach der Wohn- oder Nutzfläche, nach dem umbauten Raum oder nach dem „umbauten Raum der beheizten Räume“ abgerechnet werden.
Wir wollen in diesem Artikel die Besonderheiten zur Heizfläche bzw. zu den beheizbaren Räumen bei der Umlage der Heizkosten zusammenfassen.
Heizkostenabrechnung bei Wohnungen mit Dachschrägen benachteiligt Mieter
Maßgebend ist die Vereinbarung im Mietvertrag. Üblicherweise erfolgt die Abrechnung nach der Wohnfläche. In besonderen Fällen, beispielsweise bei Wohnungen mit Dachschrägen, erscheint die Abrechnung nach der Wohnfläche als nicht angemessen. Der Mieter, der in einem abgeschrägten Dachgeschoss wohnt, würde dann verhältnismäßig mehr Kosten tragen müssen als der Mieter, der in einer Wohnung mit aufrechten Wänden wohnt.
Heizfläche = beheizbare Räume
Soweit das Gesetz von „beheizten Räumen“ spricht, ist dies ungenau. Gemeint sind die beheizbaren Räume. Dies muss so sein, weil der Mieter ansonsten die Anrechnung allein dadurch verhindern könnte, dass er einen installierten Heizungskörper einfach nicht nutzt und diesen Raum nicht beheizt.
Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist aber, den Vermieter auch dafür zu entschädigen, dass er den Heizkörper überhaupt installiert und für die Beheizbarkeit der Räume sorgt. Daher sind alle diejenigen Räume, die mit funktionsfähigen Heizkörpern ausgestattet sind, in die Abrechnung einzubeziehen (AG Köln WuM 1987, 361). Erst wenn der Vermieter den Heizkörper dauerhaft ausbaut, entfällt die Beheizbarkeit des Raumes und damit die Anrechnung in der Heizkostenabrechnung.
Keine beheizten Räume sind daher Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten, aber auch eine Speisekammer (Schmid ZMR 2006, 664). Werden Wintergärten beheizt, sind sie beheizte Räume.
Da die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingendes Recht sind, haben Vermieter und Mieter keine Möglichkeit rechtsgeschäftlich zu vereinbaren, welche Räume beheizt sind und welche unbeheizt sein sollen.
Abrechnung bei leer stehenden Räumen
Theoretisch kann der Vermieter den Heizkörper dauerhaft demontieren und eine Abrechnung im Sinne des beheizten Raumes vermeiden. Inwieweit er dadurch tatsächlich der Abrechnung entgehen kann, ist umstritten. Fakt ist jedenfalls, dass er in diesem Fall riskiert, dass die Leitungen einfrieren. Jedenfalls genügt eine vorübergehende Entfernung nicht. Unter Umständen setzt sich der Vermieter dem Vorwurf aus, dass die Heizungsanlage dann für die restlichen Räume im Haus überdimensioniert ist und damit unwirtschaftlich arbeitet.
Teils wird zu Gunsten der verbliebenen Mieter ein Abschlag gemacht, der je nach den Umständen des Einzelfalls zu schätzen ist (AG Halle-Saalkreis ZMR 2005, 201). Teils wird dem Mieter bei erheblichen Leerständen auch ein Anspruch auf Anwendung des Abrechnungsmaßstabes 50 zu 50 zugestanden (AG Annaberg WuM 2007, 131). Gleichermaßen wird eine verbrauchsabhängige Abrechnung ausgeschlossen und die Abrechnung nach der Wohnfläche vorgegeben (LG Gera WuM 2007, 511).
Im Idealfall erfolgt die Abrechnung nach dem Umlageschlüssel „beheizte Räume“ unter Einbeziehung der Räumlichkeiten im Einzelfall. Nur so lassen sich Unklarheiten vermeiden.
28.12.2021 - 09:59
Guten Tag, vielen Dank für ihren kompakten und verständlichen Beitrag zur Anwendung der Heizfläche bzgl. der Heizkostenabrechnung, in dem neben der Wohnfläche u.a der beheizbare umbaute Raum genannt ist.
Bei Wohnungen mit Dachschrägen kommt allerdings eine unterschiedliche Heizfläche heraus, wenn man die Heizfläche aufgrund der Wohnflächenberechnung (2m Raumhöhe) ODER nach dem umbauten Raumvolumen ermittelt.
Welche Heizflächenermittlungsmethode ist denn anzuwenden, wenn für die Heizkostenberechnung der anderen Wohnung unterhalb des Dachgeschosses die Wohnfläche gemäß Bauzeichnung maßgeblich ist?
Wenn m.E. die Wohnflächenermittlungsmethode anzuwenden ist würde mir eine kurze Bestätigung genügen, anderenfalls bitte ich um eine Erläuterung.
Mit freundlichen Grüßen
W. Schmidt
28.01.2022 - 03:52
Einfache Frage ? wird bei einer Fußbodenheizung die Bodenfläche zu Grunde gelegt oder Wohnfläche.
im voraus Danke
11.01.2023 - 08:26
Hallo,
da ich mich gerade mit diesem Thema rumärgere…
beheizte Fläche = Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, abzgl. Balkone und Terrassen…?
Da ich in einer Dachgeschosswohnung wohne, eine sehr große Dachterrasse habe und im Mietvertrag die beheizbare Fläche = der Wohnfläche angegeben ist und ich beim nachmessen nun feststellen musste, das auch die Wohnfläche um ca. 8% abweicht, wäre ja die Heizfläche unter Abzug der Balkone und Terrassen noch weniger…
:-(
Mit der Bitte um kurze Anmerkung zu meiner Frage…würde mir sehr viel mehr Selbstvertrauen geben…
Viele Grüße
11.01.2023 - 13:21
Hallo Frau Lorenz,
hier eine Hilfe: Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche oder Heizfläche?
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.03.2023 - 14:17
Hallo (:
Wie wird abgerechnet, wenn es weder Zähler gibt, noch die genaue Quadratmeterzahl der Wohnung bekannt ist? Der Vermieter weiß selbst nicht, wie groß diese ist. Und zählen Räume, die zum Großteil (über 2/3 des Raumes) unter 2m hoch sind als Fläche dazu, die dort miteinbezogen werden muss?
Viele Grüße
12.03.2023 - 19:39
Hallo Jessie,
der korrekte und einzig sinnvolle Weg, wäre die Berechnung der Wohnfläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.04.2023 - 13:44
Guten Tag, unsere Heizkostenabrechnung kommt auf den 3-fachen Verbrauch je qm als der Durchschnitt des Vielfamilienhauses. Wir sind in der 5. von 5 Etagen und haben bei ca. 1,72 % der beheizbaren Fläche im Haus insgesamt 3,03 % aller Heizungs- und Warmwasserkosten berechnet bekommen. Etwa 1/3 der Wohnung wird nur auf Thermostat-Stufe 1 genutzt. Konkret stehen unsere 135 kWh gegen 42 kWh der Hausgemeinschaft insgesamt. Was kann ich als MIeter tun um die Unwucht nicht allein tragen zu müssen.
10.04.2023 - 19:30
Hallo Peter,
ich kann die Sachlage von außen leider nicht einschätzen. Sie müssen die Heizkostenabrechnung und die abgelesenen Werte genau kontrollieren. Ansonsten kann eine Dachgeschosswohnung oder eine Außenwohnung durchaus einen höheren Verbrauch haben, als eine Wohnung die weitestgehend von anderen Einheiten umgeben ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.11.2024 - 10:56
Ich habe einen Kamin in meiner Wohnung der sich zwischen Wohnzimmer und Essecke befindet. Der Kamin wird mit Holz beheizt. Die Abwärme ich so hoch das ich die eigentlichen Heizkörper so gut wie nie einschalte. Bei der Wärmeablesung sind die Messröhrchen (Wohnzimmer und Essecke) an den Heizkörpern natürlich entsprechend leer. Da wir jetzt auf elektronische Zähler umstellen stellt sich bei mir die Frage kann man die Abwärme vom Kamin durch einen Wärmezähler nicht anrechnen lassen?
Durch das Heizen mit dem Kamin entlaste ich ja das gesamte Heizungssystem.
Mit freundlichen Grüßen
Erwin Bootsmann
09.11.2024 - 15:23
Hallo Erwin,
ich würde an Ihre Stelle beim Hersteller oder beim Abrechnungsdienstleister erfragen, welchen Einfluss die Abwärme eines Kamins im Raum auf die Erfassung hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt