Heizkostenrechnungen erfordern ein hohes Maß an Kompetenz. Naturgemäß sind sie fehleranfällig. Immer wieder kommt es vor, dass eine Heizkostenabrechnung falsch ist. Mieter und Vermieter stellen sich dann die Frage, wann eine Korrektur möglich ist, wann Verjährung eintritt und allgemein was zu tun ist.
Zunächst muss man wissen, dass der Vermieter nach § 556 III 2 BGB verpflichtet ist, nach Ablauf des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Nebenkosten für die an den Mieter vermietete Wohnung abzurechnen. Zu den Nebenkosten gehören zentral auch die Heizkosten. Sie berechnen sich nach Maßgabe der Heizkostenverordnung. Von diesen Vorgaben darf der Vermieter nicht abweichen.
Inhalt: Heizkostenabrechnung ist falsch
1. Achtung: Abrechnungsfrist (Vermieter) und Einwendungsfrist (Mieter)
2. Heizkostenabrechnung muss formell ordnungsgemäß sein
3. Inhaltliche (materielle) Fehler der Heizkostenabrechnung
4. Rechenfehler (Inhaltlicher Fehler) des Abrechnungsunternehmens
5. Nachschieben einer Forderung vor Ablauf der Abrechnungsfrist
6. Nachschieben von Rechnungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist
a. Verjährung zulasten des Vermieters
1. Achtung: Abrechnungsfrist (Vermieter) und Einwendungsfrist (Mieter)
Umgekehrt kann der Mieter die ihm vorgelegte Heizkostenabrechnung nur binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung beanstanden (§ 556 III 6 BGB). Ist diese Frist vorbei, ist auch der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat.
2. Heizkostenabrechnung muss formell ordnungsgemäß sein
Nur eine formell ordnungsgemäß erstellte Heizkostenabrechnung ist eine korrekte Abrechnung. Nur dann ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt.
Nach den vom BGH (VIII ZR 298/80, NJW 82, 573) für die Heizkostenabrechnung vorgegebenen Grundsätzen muss der Vermieter die Heizkosten formell ordnungsgemäß, das bedeutet „zweckmäßig und übersichtlich“ aufgliedern. Der Mieter soll in der Lage sein, die Forderung des Vermieters gedanklich und rechnerisch zu überprüfen. Orientierungsmaßstab ist das durchschnittliche Verständnis eines Mieters. Juristische oder betriebswirtschaftliche Kenntnisse braucht der Mieter nicht zu besitzen. Eine von einer seriösen Abrechnungsfirma computererstellte Abrechnung genügt in aller Regel den Anforderungen (LG Detmold 2 T 438/85).
Angaben zur mathematischen und physikalischen Berechnung sind nicht notwendig. Die fehlende Nachvollziehbarkeit ist im Übrigen angesichts der Formelangaben in § 9 HeizkostenV vom Gesetzgeber offensichtlich in Kauf genommen worden (LG Berlin 65 S 141/12).
Solange die Heizkostenabrechnung nach diesen Vorgaben für den Mieter trotzdem nicht nachvollziehbar ist, ist die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß und damit nicht fällig und nicht zahlbar. Allerdings kann der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist die fehlerhafte Abrechnung immer noch korrigieren.
Übersendet er die überarbeitete Abrechnung dem Mieter erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, ist diese verfristet. Der Mieter braucht eine eventuelle Nachforderung nicht mehr zu bezahlen.
3. Inhaltliche (materielle) Fehler der Heizkostenabrechnung
Wenn die Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters dennoch erfüllt. Ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß, bedeutet dies aber noch nicht unbedingt, dass der Vermieter tatsächlich korrekt abgerechnet hat.
Der Unterschied zwischen einem formellen und inhaltlichen Fehler zeigt sich dann, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Nach Fristablauf kann der Vermieter eine formell nicht ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung nicht mehr geltend machen. Einen inhaltlichen Fehler (Rechenfehler, Zahlendreher) hingegen kann er auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist in eingeschränkter Form korrigieren (BGH WuM 2009, 42).
Materielle inhaltliche Fehler muss der Mieter im Streit über Nach- oder Rückzahlungen austragen. Inhaltliche Fehler darf der Vermieter grundsätzlich korrigieren. Am Fortbestand einer falschen Abrechnung hat der Mieter kein schützenswertes Interesse.
Soweit die Abrechnung auf einer Schätzung beruht, kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 9a HeizkostenV unter Umständen ein Kürzungsrecht geltend machen.
4. Rechenfehler (Inhaltlicher Fehler) des Abrechnungsunternehmens
Eine Nachforderung kann der Vermieter aber nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur noch geltend machen, wenn er den ursprünglichen Fehler nicht zu vertreten hat oder wenn der Gesamtbetrag die geschuldeten Vorauszahlungen nicht übersteigt (LG Berlin GE 2005, 1353). Jedoch kann der Vermieter ein für den Mieter ausgewiesenes Guthaben nicht mehr reduzieren (BGH WuM 2008, 150).
Soweit der Vermieter nach Fristablauf den inhaltlichen Fehler verbessert, darf er den Mieter nicht benachteiligen. Zwar kann er den ursprünglichen Nachzahlungsbetrag weiterhin fordern. Ergibt sich bei der Korrektur aber eine höhere Nachzahlung, steht der Mehrbetrag dem Vermieter nicht zu.
Die meisten Vermieter übertragen die Erfassung und Abrechnung der Heizkosten einem Abrechnungsunternehmen. Fehler werden dem Vermieter zugerechnet. Die Abrechnungsfirma ist Erfüllungsgehilfe, für deren Fehler der Vermieter haftet.
Eine Korrektur ist dann nur noch bedingt möglich. Wurde ein sich aus der Abrechnung ergebender Saldo (Nachzahlung/Erstattung) vorbehaltslos bezahlt, können weder Vermieter noch Mieter nachträglich Einwendungen erheben, die bereits bei Rechnungslegung hätten geltend gemacht werden können (LG Aachen WM 1987, 50). Eine Zahlung ohne Vorbehalt wirkt wie eine Schuldbestätigung. Achtung: Es gibt auch Rechtsprechung, die eine vorbehaltlose Zahlung nicht als Zustimmung ansieht (Urt.v.12.1.2011, Az. VIII ZR 269/09)
Eine Korrektur kann allenfalls nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen. Voraussetzung ist, dass neue Abrechnungstatsachen bekannt werden und sich ein Saldo von erheblicher Größenordnung errechnet. In einem Fall des OLG Koblenz (WM 1997, 685) wurde ein Betrag von 2060,– DM für drei Abrechnungsperioden in Bezug auf eine Wohnung als „unerheblich“ angesehen und eine Korrektur zu Gunsten des Vermieters abgelehnt. In diesem Fall verbleibt dem Vermieter, einen Schadensersatzanspruch gegen die Abrechnungsfirma geltend zu machen (LG Hamburg HKA 1990, 11).
5. Nachschieben einer Forderung vor Ablauf der Abrechnungsfrist
Also: Innerhalb der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine unvollständige, unverständliche oder sonst mangelhafte Abrechnung jederzeit ergänzen, nachbessern oder korrigieren. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Forderung in diesem Zeitraum einklagt.
Allerdings kann er die bestehende mangelhafte Abrechnung im Prozess durch nachträgliche Erläuterungen nicht mehr in eine wirksame Heizkostenabrechnung gestalten. Mangelhaft bleibt mangelhaft (BGH WuM 2008, 352). Allerdings ist ihm verwehrt, eine neue Heizkostenabrechnung fristgerecht in korrigierter Form erneut vorzulegen.
6. Nachschieben von Rechnungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist
- Übersieht der Vermieter bei der Abrechnung eine Kostenrechnung, die ihm bei der Abrechnung bereits bekannt war, kann er diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachschieben. (Urteil Amtsgericht Jülich v. 13.8.1990, Az.: 4 C 329/90).
- Eine Nachberechnung kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter selbst überrascht wurde und die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 III 2 BGB).
In diesem Fall kann der Vermieter binnen einer Frist von 3 Monaten die Abrechnung noch nachholen, nachdem das Abrechnungshindernis entfallen ist (BGH WuM 2006, 516).
7. Achtung: Verjährung!
a. Verjährung zulasten des Vermieters
So verjährt beispielsweise eine Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung des Jahres 2011 zum 31.12.2015. Denn: der Vermieter muss die Heizkosten 2011 bis 31.12.2012 abrechnen. Seine Forderung ist also in 2012 fällig. Am 1.1.2013 beginnt die Verjährung. Sie endet nach 3 Jahren zum 31.12.2015. (Voraussetzung: Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr).
Will der Vermieter den Eintritt der Verjährung verhindern, muss er den Lauf der Verjährungsfrist stoppen, beispielsweise die Nachforderung einklagen oder den Mieter zur Anerkennung der Forderung bewegen. Auch wenn der Mieter Teilzahlungen erbringt oder die Parteien über die Nebenkostenforderung verhandeln, wird die Verjährungsfrist gehemmt.
b. Verjährung zulasten des Mieters
Auch ein eventueller Erstattungsbetrag des Mieters aus der Heizkostenabrechnung verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Ein Erstattungsguthaben aus der Abrechnung 2011 entsteht im Abrechnungszeitraum des Jahres 2012 und verjährt demnach, beginnend zum 1.1.2013, am 31.12.2015. (Voraussetzung: Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr).
8. Was ist zu tun?
a. Vermieter
Stellt der Vermieter einen formellen Fehler fest, muss er versuchen, diesen innerhalb der Abrechnungsfrist zu korrigieren. Außerdem muss die Heizkostenabrechnung dem Mieter fristgerecht zugehen.
Stellt der Vermieter einen inhaltlichen Fehler fest, kann er diesen ebenfalls innerhalb der Abrechnungsfrist problemlos korrigieren. Eine Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist auch möglich, wobei der Mieter nicht zusätzlich belasten werden darf.
Begründete Nachzahlungen muss der Vermieter in der Verjährungszeit von 3 Jahren geltend machen.
b. Mieter
Stellt der Mieter einen formellen Fehler fest, muss er diesen binnen 12 Monaten nach Erhalt der Heizkostenabrechnung beanstanden. Gegebenenfalls kann der Belegeinsicht fordern und die Abrechnung anhand der Belege überprüfen. Eine sich aus einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag braucht der Mieter nicht zu bezahlen. Ist die Situation unklar, sollte eine Zahlung allenfalls unter Vorbehalt erfolgen.
Materielle Fehler muss der Mieter notfalls gerichtlich beanstanden. Nachzahlungen muss er allerdings leisten, sinnvollerweise aber auch nur unter Vorbehalt.
Auch der Mieter muss die Verjährungsfrist für eventuelle Erstattungsbeträge von 3 Jahren berücksichtigen.
05.08.2014 - 11:47
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für den ausführlichen Artikel. Ich habe meine Betriebs- und Energiekostenabrechnung für das Jahr 2012 am 29.07.2014 erhalten. Die Abrechnung wurde also zu spät zugestellt, ene entsprechende Nachzahlung müsste ich also nicht zahlen. Mein ehemaliger Vermieter hat aber die Abrechnung des Versorgers selbst erst am 25.03.2014 erhalten. Bedeutet dies, dass mein Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat und ich trotzdem zahlen müsste?
Mit freundichen Grüßen,
N. Zimdahl
08.08.2014 - 09:23
Hallo Herr Zimdahl,
ich würde mich auf 556 BGB berufen und abwarten was der Vermieter schreibt. Der Vermieter muss dem Abrechnungsunternehmen ja entsprechend zuarbeiten und dafür hatte er fast 12 Monate Zeit. Warten Sie also die indivuelle Reaktion und Begründung ab. Im Zweifel sollten Sie die Neben- und Heizkostenabrechnung hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.09.2014 - 15:01
Wir haben das Problem, das der Vermieter die Heizkostenabrechnung zu 100% nach Verbrauch abrechnet (und die Grundgebühren einfach auf die Wohnflächen aufteilt). Ist dies ein inhaltlicher oder formeller Fehler?
16.03.2015 - 10:49
Hallo Hr. Hundt,
befinde mich in der Ausbildung zum Immobilienkfm. und habe festgestellt, dass die Nebenkostenabrechnung total falsch berechnet worden ist. Mein Widerspruch für die letzte Abrechnung ist gestellt wird auch umgeändert. Meine Frage ist aber, ob ich für die letzten 3 Jahre mein Widerspruch stellen kann. Ich weiss aber auch, dass ich eine Frist von 12 Monaten habe. Kann ich da noch was geltend machen?
Bedanke mich für Ihre Antwort schon im Voraus
F. Purut
16.03.2015 - 12:30
Hallo Fatih,
richtig, Ihre Widerspruchsfrist (oder auch Prüfungsfrist) beträgt 12 Monate. Nach der Frist, können Sie nichts mehr geltend machen. Siehe auch: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/widerspruchsfrist-nebenkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.10.2022 - 08:07
wir haben einen nicht zugänglichen Wärmemengenzähler, der angeblich defekt war und getauscht wurde. unter Förderung der Zählerstands Ablesung ist man erst nach Abrechnungsperiode nachgekommen und auch nur sporadisch. nun sollen wir für 3 Monate 600 Euro Heizkosten zahlen obwohl wir uns Strom Heizungen gekauft haben und die verbaute Wärmequelle nicht nutzen. Warmwasser fällt auch nur abends kurz an, da mein Mann auf Arbeit duscht und ich Warmwasser zum aufwaschen im Wasserkocher bereite. Zählerstände wurden einfach geschätzt. was kann ich tun?
12.10.2022 - 09:53
Hallo Sandra,
schwierig, Ihnen steht nur ein Kürzungsrecht zu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.09.2015 - 15:15
Sehr geerter Herr Hundt,
Meine Freundin bewohnte von 09.2013 – 06.2014 das EG. eines 2 Parteien-Hauses, in dem beide Etagen vorwiegend mit Schwedenöfen beheizt werden.
Während der Heizperiode ging dann ihr Ofen kaputt und die Reparatur ließ 2 Wochen auf sich warten. Bis zur Reparatur musste sie dann natürlich die Zentralheizung nutzen.
Durch die dadurch entstandenen Verbrauchswerte der Heizkostenverteiler wurde ihr dann eine Heizkostenrechnung von 916,25 € zugeschrieben wobei die gesammten Heizkosten 1498,17 € betrugen.
Dies wäre nachvollziehbar, wenn nicht der Umstand dazu käme, dass die Warmwasserversorgung mit der selben Heizanlage versorgt wird und die hierfür anfallenden Kosten nicht errechnet werden. Es sind zwar Warmwasserzähler vorhanden, jedoch werden diese nur zur Erfassung des Wasserverbrauchs hinzugerechnet.
Der Gesamtwasserverbrauch im entsprechenden Abrechnungszeitraum lag bei 264 m³ wovon sie 55 m³ verbrauchte.
Es ist somit davon auszugehen, dass ein nicht unerheblicher Kostenanteil durch die Warmwasseraufbereitung entstand und sie dies nun mitbezahlen soll.
Eine mögliche Kürzung der Heizkosten um 15% greift aus meiner Sicht zu kurz, da die Heizkostenabrechnung eklatante Mängel aufweist (keine Abtrennung der Warmwasserkosten) und auch bei den ausgewiesenen Ölpreisen (*Bestand, *Einkauf, Verbrauch und *Restbestand) wird den Mietern ein höherer Preis berechnet, wie bei alle anderen Positionen (siehe*).
Ich habe ihr ein Widerspruchschreiben aufgesetzt und dem Vermieter zugesandt, worauf er eine Weitere Abrechnung schickte, in der er dann neue Positionen bezügl. Nebenkosten gelten machen wollte.(Kalte Nebenkosten, die im Vertrag nicht vereinbart waren)
Hier ein Auszug aus der 2 Nebenkostenabrechnung:
Ich bin von Ihnen sehr enttäuscht, da ich die 1.Abrechnung zu Ihren Gunsten berechnet habe.
Ihr Widerspruch hat mir unnötig Mehrarbeit beschert und ich habe daraus gelernt, daß
Gutmütigkeit bestraft wird und deshalb mein Mitgefühl bei den Nebenkostenermittlung in Zukunft ausschalten werde.
Ich fordere Sie hiermit letztmals auf, die Nebenkosten der 1. Abrechnung od.
2. Abrechnung bis zum 15. März 2015 zu begleichen, ansonsten werde ich einen
Rechtsanwalt beauftragen.
Hierauf haben wir nicht reagiert, worauf ein Schreiben vom Anwalt kam, das sich auf die erste Abrechnung bezog. (Nachzahlung 248,- €) Natürlich zuzüglich Anwaltskosten.
Darauf haben wir dem Anwalt wieder mit Hinweis auf die geltende Heizkostenverordnung geantwortet,
das fehlen der Warmwasserberechnung moniert und die fragwürdige Heizölpreisberechnung bemerkt.
Seither haben wir nichts mehr bekommen.
Wie verhält sich nun?
Kann sie Geld zurückfordern?
Freundliche Grüße und im Voraus besten Dank für ihr Arrangement
R.Schrade
05.09.2015 - 15:51
Hallo Richard,
wenn ich Sie richtig verstanden habe zahlt die Mieterin die Nachzahlung nicht und bitte den Vermieter um Korrektur der Abrechnung. Damit ist in meinen Augen der Vermieter am Zug. Ich weiss leider nicht, was Ihnen der Anwalt geschrieben hat und kann Sie zur Reaktion auch nur an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2015 - 20:30
Hallo Herr Hundt,
wenn ich das richtig verstanden habe, kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung von 2013 noch korrigieren – in meinem Fall wurden ihm damals von der Energiefirma falsche Ablesewerte (für die Heizkosten) mitgeteilt, die jetzt korrigiert wurden. Es liegt ja dann kein formeller Fehler vor, bzw. der Vermieter hat den Fehler nicht zu verantworten. Somit muss der Mieter jetzt, in 2015, von 2013 nachzahlen?
Bedanke mich für Ihre Antwort schon im Voraus
Mit freundlichen Grüßen
30.09.2015 - 15:31
Kann mir hierbei mal jemand helfen?
Vorgang: Ich habe für meinen Mieter, 2012 Jan.-Dez., eine Heizkostenabrechnung vom Dienstleister ISTA über unserer Hausverwaltung mit der Einladung zur Eigentümerversammlung im Juli 2013 ausgehändigt bekommen. Wie immer habe ich der Hausverwaltung vertraut und nach der Eigentümerversammlung meinem Mieter die gesamte Hausgeldabrechnung in Rechnung gestellt. Als nun im Juli 2014 die nächste Eigentümerversammlung für 2013 anstand, wurde der Einladung keine Heizkostenabrechnung beigefügt. Die Begründung lag darin, weil noch keine Einzelabrechnungen zu diesem Zeitpunkt vorgelegen haben soll. Auf meine Frage in der Eigentümerversammlung, wie so etwas käme, wurde mir geantwortet, dass es bei zwei Eigentümern kein Zutritt zur Wohnung organisiert werden konnte, wurden diese Wohnungen nach der Heizkostenverordnung geschätzt. Der Beirat hätte sich dann bereit erklärt, diese beiden Wohnungen abzulesen und der ISTA zu melden. Des Weiteren fragte ich nach, warum der Beschluss, die Wohnungen mit funkfähigen elektronischen HKV auszustatten, nicht umgesetzt wurde, wurde dieser Sachmangel auf die ISTA abgewälzt. Das machte mich natürlich Neugierig. Ich sah mir noch einmal die HKA 2012 an. Hier wurde durch die ISTA mit einem falschen Umrechnungsfaktor (zu diesem Zeitpkt. waren noch Verdampfer im Einsatz) die Heizkostenabrechnung erstellt. Das ergab eine Differenz von 70,09 € Gunsten meines Mieters, die ich diesem zwischenzeitlich überwiesen habe. Ich habe dann für beide Abrechnungsjahre am 28.10.2014 die Hausverwaltung angeschrieben und um Klärung gebeten. Bis zum 30.03.2015, trotz mehrmaliger Mahnung, hat die Hausverwaltung nicht reagiert. Keine Eingangsbestätigung des Schreibens vom 28.10.14, keine Eingangsbestätigung der Widersprüche und keine Reaktion auf mein Recht, die HKA im Hause der HV zu prüfen. Am 30.03.2015 saßen wir mit 2 Beiratsmitgliedern in der Hausverwaltung zusammen. Außer Versprechen, nun die Problem zu lösen, kam bei diesen Treffen nichts raus. Diese Versprechen wiederholten sich mehrmals bis zur Eigentümerversammlung im Juli 2015. Aber im Protokoll wurden nichts von diesem Versprechen festgehalten. Worauf ich fristgemäß Wiederspruch einreichte. Aber von Mitte Aug. bis dato, keine Reaktion. Auch mit der Konfrontation meiner Recherchen, dass der Beiratsvorsitzende und seine Stellvertreterin ihre eigenen Wohnungen selbst abgelesen haben, wurde ignoriert. Der Beiratsvorsitzende las dann noch 2 weitere Wohnungen ab. Es wurde auch recherchiert, dass bis zur ETV 2014 bereits 2 HKA vorlagen und nun die 3. In Arbeit war. Im Ergebnis wurden gegenüber der Schätzungen durch die ISTA ca. 2.200 € von den 4 WE die selbst abgelesen haben, auf die restlichen 11 Wohneinheiten verteilt.
24.02.2016 - 21:28
Guten Abend Herr Hundt,
ein sehr sorgfältig verfasster Artikel, vielen Dank! Eine Frage bleibt für mich noch offen:
Eine NK-Abrechnung sei fristgerecht erstellt und formal richtig, die Positionen sauber dargestellt und korrekt. Die geleisteten Vorauszahlungen sind durch Zahlendreher aber falsch – zugunsten des Mieters – berechnet. Der Mieter habe diesen Irrtum zu seinen Gunsten nicht reklamiert, vielleicht aus Freude über eine Erstattung nichtmal gemerkt.
Wenn der Fehler bei einer späteren Prüfung auffällt: kann der Eigentümer / Verwalter diesen Irrtum korrigieren und die Erstattung des Rechenirrtums vom Mieter verlangen? Wie lange ist dies ggf. möglich?
24.02.2016 - 23:17
Hallo Helmut,
hier finden Sie auch einiges zur Korrektur der Nebenkostenabrechnung: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-fristen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.03.2016 - 10:07
Hallo Herr Hundt,
ich habe zu folgenden Sachverhalt eine Frage: Bei der letzten Abrechnung für 2015 wurde festgestellt, dass die Verbräuche von der ISTA für Mieter mit Warmwasseruhr im Bad, falsch berechnet wurden. Nach einer Überprüfung der Jahre 2012-2014 (nach Einbau der Uhren) wurde fest gestellt, dass die Werte falsch zu Grunde gelegt wurden.
Nur soll ich einen 3 stelligen Betrag für die Jahre nachzahlen. Seit Juni 2014 lebe ich dort nicht mehr. Greift hier auch der Paragraf 556 BGB und der Vermieter hat hier die Frist versäumt?
06.03.2016 - 13:18
Hallo Herr Schulze,
in wenigen Tagen (am 15.03.) wird es zu dieser Situation hier einen Artikel geben: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-verspaetung-nicht-zu-vertreten/
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2016 - 01:27
Hallo Herr Hundt,
ich habe vor kurzem, dank jemandem der sich gut mit Nebenkosten auskennt, festgestellt, dass mein Vermieter mir bisher die Nebenkosten falsch berechnet hat. Da ich mich nie mit der Sache befasst habe, wusste ich nicht, das der Vermieter mir die Instandhaltungsrücklagen nicht in Rechnung stellen darf. Diese habe ich aber bezahlt seit dem ich dort wohne (2008). Kann ich nachträglich die Kosten zurückfordern oder ist die Frist schon verjährt?
Viele Grüße
Viet Nguyen
26.04.2016 - 07:42
Hallo Viet,
hier ein Artikel zur Widerspruchsfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.05.2016 - 11:44
Hallo Herr Hundt,
gerne und oft nutze ich Ihre Beiträge zum Mietrecht.
Für einen Vermieter erstelle ich die Nebenkostenabrechnung und habe hier eine Frage bezüglich der Heizkosten.
Leider hat der Vermieter es versäumt, in den letzten Jahren die Verbrauchswerte an die Stadtwerke zu übermitteln – erst 2015 wurde erstmalig wieder nach ca. 3 Jahren der exakte Wert abgelesen und weiter gegeben. Durch die Schätzungen der Stadtwerke hat sich ein “Mehrverbrauch” für 2015 ergeben (was ja eigentlich kein Mehrverbrauch ist, da ja diese Menge tatsächlich über 4 Jahre verbraucht wurde). Die Mieter widersprechen nun der NK-Abrechnung mit dem Hinweis, dass sie für dieses Versäumnis nichts können und der Anspruch aus den Vorjahren verjährt sei. Die Heizkosten wurden übrigens über eine Fremdfirma abgerechnet.
Kann der Mieter wirklich hier widersprechen und lt. HeizkostenV ganz auf eine Zahlung verzichten? oder hat der Vermieter “Recht” ?
Vielen Dank vorab
mit freundlichen Grüßen
B. Horsch
18.05.2016 - 18:11
Hallo Berit,
ich kann hier leider nicht mit Ja oder Nein, Recht und Unrecht antworten. Dazu kann Sie ein Anwalt beraten. In der Praxis würde ich einen Schnitt machen. Eine Einigung für 2015 finden und dann ab 2016 korrekt nach Verbrauch abrechnen. Der Vermieter ist offensichtlich selbst Schuld an der Situation.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.06.2016 - 19:32
Hallo Herr Hundt,
wir haben von unserem Vermieter eine Heizkostenabrechnung von der Heizkostenfirma bekommen, in diesem Fall Brunata. Wir haben Einspruch eingelegt und jetzt haben wir eine neue Abrechnung bekommen, sogar noch 5 Euro teurer. Es ist einwandfrei zu erkennen, dass die Abrechnung im Verhältnis zur Abrechnung aus vorigem Jahr falsch ist. (Mal abgesehen davon, dass die Rechnung soooo undurchsichtig ist, dass ist schon pure Frechheit)
Meine Frage = an wen kann ich mich wenden, da ich Einspruch einlegen will. Direkt an Brunata oder Vermieter? Und wie geht es weiter, wenn ich keine ordentliche Antwort bekomme, damit rechne ich nämlich. Und inwieweit gibt es Möglichkeiten, die Firma zu wechseln?
Viele Grüße
Brigitte B. Asmann
01.07.2016 - 06:42
Hallo Brigitte,
Ihre Vertragspartner und Ansprechpartner ist immer der Vermieter. Ein Wechsel des Abrechnungsdienstleisters kann nur durch den Vermieter erfolgen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.07.2016 - 12:37
Hallo Herr Hundt,
meine Frage bezieht sich auf ein selbst genutztes Gewerbeobjekt. 10 Tage vor Ablauf der Abrechnungsfrist habe ich die Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 1.7.2014 bis 30.06.2015 erhalten. Der Verbrauch erscheint mir in Ordnung. Jedoch berücksichtigt die Abrechnung fälschlicherweise eine monatliche Vorauszahlung von nur 50 EUR statt 151 EUR. Statt der ausgewiesenen Nachforderung von 102 EUR ergibt sich ein Guthaben von 1.110 EUR. Ich habe der vorgelegten HK-Abrechnung widersprochen.
Der Vermieter teilt mir in seiner Antwort mit, dass die Abrechnung formal korrekt sei und keine Korrektur erfolgen würde. Das Guthaben würde mit der nächsten Nebenkostenabrechnung für 2015 (Kalenderjahr) ausgezahlt.
Habe ich tatsächlich keinen Anspruch auf Korrektur der HK-Abrechnung? Die NK-Abrechnung erfolgt üblicherweise erst zum Ende der Abrechnungsfrist, also für 2015 Ende 2016. Muss ich so lange auf die Erstattung des Guthabens warten? Der Vermieter selbst stellte die Forderung aus der HK-Abrechnung für den 31.7.2016 fällig.
Danke für Ihre Rückmeldung und Grüße aus Bonn,
Carsten Neumann
27.07.2016 - 12:44
Hallo Carsten,
ich kann Ihnen leider nicht ganz folgen. Wenn die Vorauszahlungen fälschlicherweise zu gering angesetzt wurden, müsste sich doch eine Nachzahlung ergeben?
Bitte lassen Sie Ihre Gewerbe-Nebenkostenabrechnung bei Bedarf prüfen oder holen Sie sich anwaltlichen Rat ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.08.2016 - 09:47
Hallo Herr Hundt,
ich bin zum 31.10.2015 aus der Mietwohnung ausgezogen. Die Nebenkostenabrechnungen wurden von meinem ehemaligen Vermieter im Sommer (Juli) getätigt. Somit hatte ich im letzten Jahr für die Monate Juli, August, September und Oktober Nebenkosten zu zahlen.
Nun stehen auf der NK-Abrechnung Kosten für eine Heizkesselreinigung etc, die im Februar 2016 ausgeführt wurden.
Meine Frage: kann er mich für Kosten belangen, obwohl ich dort nicht mehr gewohnt habe?
Zum anderen, die Whg. wurde direkt ab Nov. weitervermietet .- heißt, er rechnet diese Kosten bei allen aktuellen und auch ehemaligen Mieter ab, die in die letzte NK-Periode fallen, teilt die angefallenen Kosten jedoch nur durch die Anzahl der aktuellen Parteien.
Ist das rechtens?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.
Viele Grüße
Tanja Schneider
17.08.2016 - 12:37
Hallo Tanja,
ich kenne leider nicht die Intervalle für die Wartung. Es ist denkbar, dass Sie zeitanteilig mit Kosten belastet werden, die vor oder nach Ihrem Einzug/Auszug angefallen sind.
Um genaueres zu sagen, muss man die Sachlage genau prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.08.2016 - 07:27
Hallo Dennis,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ja schwierig. Ich war der Meinung, dass mir – unabhängig von den Wartungsintervallen – Reparaturen oder Wartungskosten nach meinem Auszug nicht belastet werden können.
Es würde hier mit diesem Vermieter auf einen Rechtsstreit hinauslaufen – darauf habe ich gewiss keine Lust :-(
Vielen Dank & viele Grüße
Tanja
24.08.2016 - 10:51
Guten Tag,
ich habe letzte Woche mit meiner Nebenkostenabrechnung die Heizkostenabrechnung erhalten. Bei der Heizkostenabrechnung sind mir 2 Positionen aufgefallen.
1. Ablesung des Heizkörpers Toilette: die Heizung war noch nie an, seit ich in dieser Wohnung bin. 2009 und 2010 hatte ich einen Verbrauch von jeweils 0,40 EUR, 2011 von 0,50 EUR, 2012 von 2,63 EUR und 2013 und 2014 von jeweils 0,00 EUR. Für 2015 wird mir nun plötzlich 168,72 EUR Verbrauch in Rechnung gestellt, obwohl die Heizung nicht 1 Tag an war. Bei der Ablesung für 2014 wurde von dem Herrn Ista festgestellt, dass vermutlich das Ablesegerät defekt sei, ebenso bei der Ablesung 2015. Weder von Ista, Hausverwaltung oder Vermieter wurde für Ersatz gesorgt.
2. die beiden Heizkörper im Wohnzimmer wurden auf der Abrechnung mit “individuelle Schätzung” veranschlagt, obwohl sie tatsächlich abgelesene wurden.
Infolge dessen habe ich nun eine Nebenkostennachzahlung erhalten. Ich habe meine Vermieterin auf den Sachverhalt angesprochen, die meinte, da können man nun nichts mehr machen. Mit ihrem Einverständnis habe ich die Hausverwaltung (lt. Ista-Abrechnung ist sie Ansprechpartner bei Reklamationen) zur Klärung und Korrektur aufgefordert. Seither warte ich auf Antwort.
Formell habe ich mit meiner Mail an die Hausverwaltung (Vermieterin war in cc) der Nebenkostenabrechnung vorab mal widersprochen.
Ich bitte um Info, ob die Auskunft meiner Vermieterin korrekt ist, welche Möglichkeiten ich habe, um die Korrektur herbeizuführen. Nach den gemachten Erfahrungen mit der Hausverwaltung fürchte ich, dass es von dort keine Korrektur geben wird.
Vielen Dank und viele Grüße
Silke F.
05.09.2016 - 13:15
Hallo Herr Hundt,
meine Mietwohnung wurde im September 2015 auf Betreiben der Hausverwaltung von Gasetagenheizung auf Zentralheizung umgestellt, da die Kaminschächte wegen Dachstuhlausbau weg sollten.
Obwohl ich mehrfach darauf hingewiesen habe, wurden bislang keine Ablesegeräte an die Heizkörper angebracht. Des Weiteren wurde mir von der Hausverwaltung auch immer noch kein monatlicher Abschlag gennant. Mit Blick auf den baldigen Eintritt in die zweite Heizphase seit Umbau, interessierte mich nun, was die Hausverwaltung nun nachträglich wie abrechnen kann und darf und was ich zahlen muss, da ich eine hohe Einmalzahlung eigentlich gerne vermeiden würde.
Es wäre großartig, wenn Sie mir weiterhelfen könnten.
Beste Grüße und herzlichen Dank,
Felix Laubscher
05.09.2016 - 17:13
Hallo Felix,
ich kann Ihnen mit diesem Link hier helfen: Nebenkostenabrechnung ohne Ablesen der Zählerstände – Wann darf geschätzt werden?.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.09.2016 - 10:15
Hallo Herr Hundt,
Ich wohne in einem Gebäude im EG mit 1 Garage für 12 Autos ca 200 m2 ,
1 China Restaurant, ca. 300 m2
im 1 OG eine Artztpraxis, ca. 450 m2, davon sind ca. 200 m2 Leerstand,
im 2 OG 6 Mietwonungen mit ca 400 m2,
im 3 OG 3 Mietwohnungen mit ca. 300 m2 und ca 200 m2 Dachterassen,
im 4 OG mit Dachschrägen 1 Heizungsraum ca 20 m2,
1 Waschmaschinenraum ca. 15 m2,
und Abstellräume für Vermieter ca 120 m2 ,
und Abstellräume für 9 Mieter ca. 100 m2 , Dachschrägen raus gerechnet.
Der Vermieter berechnet bei der Heizung für die Wohnfläche 975 m2 lt. Techem, für die Grundsteuer u. Gebäudeversicherung , Haftpflichtversicherung
Straßenreinigung und Niederschlagswasser 1229 m2, für die Aufzug und Hausreinigung 1028 m2
Frage : Darf er das und sind Gerwerbelächen und Gerwerbe Garagenflächen und Mietwohnungsflächen bei der Grundsteuer, Haftplflicht und Gebäudeversicherung
auf ALLE Mieter und Pächter gleichwertig um zu legen, was ist mit den Abstellräumen, was ist mit den Aufzugskosten und die Heizungs- Wohnflächenberechnung?
Kann er die Kosten auf uns Mieter und Gerwerbetreibenden gleichmäßig verteilen?
Vielen Dank im voraus.
K. Meyer
22.09.2016 - 12:21
Hallo Herr Meyer,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht in kommentarfirm helfen. Komplexe Sachverhalte könnten Sie z.B. im Rahmen einer Prüfung der Nebenkostenabrechnung klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2016 - 23:16
Hallo Herr Hundt,
die Ablesubg der Heizkörper in 2015 wurde leider im kompletten Wohnhaus vertauscht. Hier wurden bereits Informationen beim ablesen mitgeteilt, aber auch dass anschließend alles korrigiert wird.
Natürlich waren im gesamten Haus die Abrechnungen falsch und vertauscht.
Nachdem wir eine Korrektur erhielten, haben wir festgestellt, dass offenbar seit 2012 die Heizkörper-Ablesenummern mit denen der Nachbarn vertauscht wurden.
Dies haben wir nun beanstandet und uns wurde mitgeteilt, dass alles vor 2015 verjährt sei. Ist dies korrekt?
Vielen Dank
C. Tullick
30.11.2016 - 15:12
Hallo C. Tullick,
dieser Artikel hier hilft Ihnen: Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.12.2016 - 21:40
Sehr geehrter Hr. Hundt,
Es würde mich sehr freuen wenn Sie mir einen Hinweis / Anwort zu meiner Frage bezüglich der NK-Abrechnung geben könnte.
Mein Vermieter beauftragt die Firma Gauss um den Warmwasserzähler, Kaltwasserzähler und Wärmemengenzähler abzulesen und diese Zähler zu verfügung zu stellen. Bislang hat die Firma Gauss in der erstellten NK-Abrechnung die Mietkosten der Zähler und die Wärmemessdienstkosten als Teil der Hausnebenkosten berechnet. Dises Jahr allerdings, hat die Firma Gauss diese Kosten bei den Heizungsbetriebskosten dazugerechnet. Als Teil der Heizungsberiebskosten werden sie in der Berechnung der Heizkosten und in der Berechnung der Warmwasserkosten anteilig berücksichtigt (30% Grundkosten & 70% Verbrauchskosten.
Meine Frage: Sind die Kosten für die Miete der Zähler und die Wärmemessdienstkosten als Teil der Heizungsbetreibskosten oder als Teil der Hausnebenkosten zu berechnen?
Ich freue mich auf jede Rückmeldung und wünsche einen wunderschönen Abend.
Viele Grüße
Carolyn
26.01.2017 - 08:43
Lieber Herr Hundt,
Vielen Dank schon für die vielen beantwortete. Kommentare und den ausführlichen Artikel.
Vielleicht können sie auch zu meinem Fall ihre Meinung äußern.
Bei der aktuellen Mieterhöhung ist aufgefallen, daß der Vermieter seit der Euroumstellung den Anteil der Garage doppelt berechnete.In den NK Abrechnungen viel das nicht weiter auf. Es geht hierbei um einen Betrag von 30 Euro monatlich der seitdem meiner Seite zuviel bezahlt wurde und erst jetzt aufgefallen ist. Welchen Anspruch kann ich geltend machen?
Lieben Dank Andreas
26.01.2017 - 17:09
Hallo Andreas,
ich weiss leider nicht genau, warum die Garagenmiete etwas mit der Nebenkostenabrechnung zu tun hat. Aber vielleicht geht es auch garnicht um die Garagen-Kaltmiete. Ich kann Ihnen hier einen Link zu Hilfe einfügen: Einwendungsfrist des Mieter bei der Nebenkostenabrechnung.
Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2017 - 18:11
Hallo Herr Hundt,
Lt der Abrechnung wurden die NK wie folgt berechnet. Vorauszahlung – NK gibt Erstattung oder Forderungsbetrag. Allerdings ging der Vermieter wenig transparent vor. Er rechnete monatle Zahlungen -Miete müsste Vorauszahlungbetrag sein. Idee richtig, aber Umsetzung falsch. Auf die Kaltmiete würde versehentlich die Garage doppelt berechnet, was aber in den NK nicht immer explizit zu sehen war. Insofern ist wurden also 30 Euro zu wenig Vorauszahlung angerechnet. Pro Jahr 360 Euro. Und das seit Einführung des Euro.
Wenn ich das richtig interpretiere könnte ich nur bis 2015 inkl meine zuviel bezahlten Beträge zurückfordern?? Oder muss ich diesen Fehler bei der Berechnung nicht vertreten, da nicht bzw nicht immer- erkennbar war.
Der Andreas
11.02.2017 - 19:04
Hallo Herr Hundt,
sehr informative und hilfreiche Webseite!
Die Hausverwaltung ist der Ansicht, das die Heizkosten wenigstens für den Zeitraum vom
01.01.15 – 30.04.15 von uns zu bezahlen sind mit dem Argument, dass die HZ generell jährlich im Rahmen der BK-Abrechnung zu berücksichtigen sind, deren Zeitraum wiederum für 2015 ist.
Daten zu den Abrechnungen wie folgt:
Heizkostenabrechnung ausgestellt am 12.12.2016 für den
Zeitraum vom 01.05.14 – 30.04.15 mit Betrag gesamt: 1.700 EUR
Betriebskostenabrechnung ausgestellt vom 08.12.16 für den
Zeitraum vom 01.01.15 – 31.12.215 hierin ist die
Heizkostenabrechnung für Zeitraum 01.05.14 – 30.04.15 i. H. v. 1.700 EUR
komplett mit eingerechnet worden.
Die Vorauszahlungen wurden jeweils hälftig angesetzt:
50 EUR x 12 Monate für VZ BK = 600 EUR
50 EUR x 12 Monate für VZ HK = 600 EUR.
Zugestellt wurden uns beide Abrechnungen zusammen erst am 20.12.16.
– Liegt für die Heizkostenabrechnung eine Verfristung nach $ 556 BGB Abs. 3 komplett vor?
– Wenn nein: ist es korrekt, den Zeitraum der Heizkosten vom 01.01.15 – 30.04.15 in der
Betriebskostenabrechnung komplett einzubinden?
– Kann die HV eine anteilige Zahlung für den anteiligen 2015er Zeitraum fordern (wenn die BK-Abrechnung darauf korrigiert werden würde), obwohl keine Zählerstände jeweils für den
01.01.15 sowie 30.04.15 vorliegen?
– Falls die HZ-Abrechnung komplett verfristet ist, müssten diese aus der BK Abrechnung
herausgerechnet werden, ebenso die Vorauszahlungen für die HZ, richtig?
– Sollte die nachträgliche Einbindung für den Anteil der 2015er Heizkosten in der BK Abrechnung korrekt
sein, hätte der Vermieter eine indirekte Fristverlängerung erhalten, denn die HK-Abrechnung für den
Zeitraum 2014-2015 hätte doch spätestens bis 30.04.16 zugestellt werden müssen, richtig?
Wie berechtigt ist die Zahlungsforderung bei obiger Abrechnungsgrundlage?
Danke i. v. für Ihre Hilfe.
MfG
Fam. Schuster
13.02.2017 - 13:16
Hallo Fam. Schuster,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht so umfassend schreiben wie Sie in Ihrem Kommentar. Deshalb nur ganz kurz: Wenn der Vermieter mit zwei Nebenkostenabrechnungen arbeitet, muss er in meinen Augen auch zweimal die Abrechnungsfrist beachten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.02.2017 - 18:05
Hallo Herr Hundt,
besten Dank für Ihre Rückmeldung!
Wir sehen es wie Sie. Daher hatten wir die Original HZ-Abrechnung von 2014/2015 zurückgesandt mit Begründung Verfristung. Dann kam der Einspruch der HV mit Begründung, dass die HZ in der BKA Berücksichtigung finden müssen und demzufolge sehr wohl der 2015er Anteil von uns zu zahlen ist mit einer Frist von 6 Tagen!!!!!
Jetzt ist klar, warum die BKA erstmals auf jährlich umgestellt wurde in 2015, um einen hälftigen Anspruch darstellen zu können.Ob das allerdings so ohne Weiteres möglich ist?
Warten wir´s ab, ob die angekündigte gerichtliche Einklagung tatsächlich erfolgt.
MfG
Fam. Schuster
06.03.2017 - 11:38
Guten Tag, Herr Hundt,
wir (dreiköpfige Familie) vermieten unsere 3-Zimmer Wohnung, 78 qm groß seit 01.Februar 2015. Die Abrechnung von Nebenkosten erfolgt im Zeitraum 01.Februar-31.Januar. Die Heizkostenverteiler HKVE 201S sind in allen Räumen mit dem Stichtag 01. Februar programmiert.
Im Abrechnungszeitraum 01.02.2015 – 31.01.2016, erhalten am 15. Juli 2016, wurden für die Wohnung sehr hohe Heizkosten abgerechnet und zwar haben wir zusätzlich einen Betrag in Höhe von 1.572,73 EUR (!!!) dem Vermieter ausgezahlt, leider ohne Vermerk „unter Vorbehalt“.
Für den Abrechnungszeitraum 01.02.2016 – 31.01.2017 haben wir den Wärmeenergieverbrauch sorgfältig kontrolliert und tief schockiert folgendes festgestellt: am 01. Februar 2017 haben wir festgestellt, dass der Heizkostenverteiler im Wohnzimmer am Stichtag, dem 01.Februar 2017, nicht auf 0 (Null) sondern auf den Wert 7000 (sieben tausend) Einheiten zurückgesetzt wurde. Somit auch am Stichtag des Vorjahres 01. Februar 2016 wurde der Heizkostenverteiler im Wohnzimmer nicht auf 0 (Null) sondern auf den Wert 7000 (sieben tausend) Einheiten zurückgesetzt. Die Ablesefirma Enco betrachtet jedoch in seiner Einzelkostenabrechnung den Anfangstand des Heizkostenverteilers als 0 (Null). Somit verrechnet die Fa. Enco 7000 (sieben tausend) Einheiten mehr, als tatsächlich verbraucht wurden. Das bedeutet, dass wir für den letzten Abrechnungszeitraum 01.02.2015 – 31.01.2016 für 7000 Einheiten zu viel bezahlt haben und zwar genau:
0,172025 EUR pro Einheit x 7000 = 1.204,18 EUR
Wir haben den Vermieter (ein Privatperson) über den o.g. Rechenfehler am 02. Februar 2017 umgehend informiert mit der Bitte die Angelegenheit schnellstmöglich mit der Fa. Enco zu prüfen. Alle Werte am Heizkostenverteiler haben wir als Beweis fotografiert. Aber bisher passiert leider nichts. Nun möchten wir die Abrechnung fristgemäß wiedersprechen mit der Bitte um eine Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages in der Höhe von 1.204,18 EUR.
Daher unsere Fragen :
– angemessene Frist für die Rückzahlung ?
– falls der Vermieter die Rückzahlung verweigert, dürfen wir dann den Betrag durch Mietminderung in Raten abziehen ?
– wäre das sinnvoll, einen Gutachter für Heizkosten für eine unabhängige Prüfung zu beantragen ?
Vielen Dank für Ihre Mühe.
06.03.2017 - 15:25
Hallo Dimitri,
Sie können der Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt widersprechen. Bei der Summe, würde ich einen Anwalt mit der Bewertung der Situation beauftragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.03.2017 - 19:04
Hallo Herr Hundt,
Ich habe am 19.12.2016 meine Nebenkostenabrechnung mit der Nachzahlung von 28 Euro bekommen. Die wurde unsererseits bezahlt. Nun am 9.3. 2017 bekomme ich eine korrigierte Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter schreibt ,das er sie für uns nochmals erstellen lassen hat und nun festgestellt worden ist, das die Abrechnungsfirma einen falschen Standardumlageschlüssel qm anstatt Personen angewendet hat, welcher bei der von der 2014 Abrechnung abgewichen ist. Dies hätten sie jetzt korrelieren lassen und ich soll nun 400 EURO nachzahlen. Ist das rechtens? Die Firma macht schon seit Jahren unsere Abrechnungen . Mit freundlichen Grüßen Frau Marina
12.03.2017 - 06:13
Hallo Marina,
hier finden Sie auch Informationen und Fristen zur Korrektur der Nebenkostenabrechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.05.2017 - 09:40
Sehr interessante informationen.
Was ist nun aber, wenn sich erst über Jahre später herausstellt, dass eine Partei die Heizkosten einer anderen Partei im Haus über Jahre mitgetragen hat?
Welche Frist gilt da bei der Verjährung? Ich konnte doch zu keinem Zeitpunkt wissen, dass die Fußbodenheizung der Wohnung unter mir nicht mit Ablesegeräten versehen war und deshalb scheinbar auf alle – auch auf mich – umgelegt wurde?!
Wir reden über einen Zeitraum von 7 Jahren. Ich habe davon seit ca. 9 Monaten Kenntnis
Für eine Antwort/einen Hinweis oder link wäre ich sehr dankbar
01.08.2017 - 12:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
mit dem heutigen Tage erhielten wir die NK-Abrechnung nebst eines Schreibens, das folgendes besagt:
– Aufgrund eines Hauptgaszählerwechsels fiel auf, dass in den Jahren 2013-2015 die Heizkosten durch die Stadtwerke lediglich geschätzt wurden.
– Die Schätzung erfolgte, da der Raum angeblich nicht zugänglich gewesen wäre. Allerdings hat unser Vermieter Brunata als Ablesemedium beauftragt und der Raum stand offen, so dass eine Ablesung hätte vorgenommen werden können. Ebenso wurden in der Abrechnung durch Brunata Verbrauchswerte angegeben.
– Die sich daraus ergebene Nachzahlung wurde innerhalb der NK-Abrechnung 2016 verarbeitet und extra ausgewiesen.
Müssen wir als Mieter für diese Nachzahlung aufkommen?
Der Raum stand, wie gesagt offen und unser Vermieter war selbst im Raum sehr oft zugegen. Auch Brunata betrat diesen Raum in der Zeit mindestens einmal. Der Vermieter beruft sich darauf, dass er nichts dafür kann, weil die Stadtwerke ja nur geschätzt hätten. Als Vermieter wäre er im zweifelsfall doch verpflichtet, den Zugang zu den Räumen explizit zu gewährleisten?! Allerdings, wie gesagt, die Räume waren zugänglich. Ein externer Ablesetermin durch die Stadtwerke hat nie stattgefunden. Hierzu existierte auch nie ein Aushang.
Für einen HInweis wäre ich sehr dankbar.
01.08.2017 - 12:34
Hallo Berit,
ich kann Ihnen hier leider nur raten, dass Sie die Sachlage rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.08.2017 - 19:58
Sehr geehrter Herr Hundt,
Vielen Dank für Ihren informativen Beitrag. Ich war heute bei meiner Vermietung wegen der letzten NK-Abrechnung in welcher mir 10.000 Einheiten Heizenergie berechnet wurden. Diese Summe kam zu Stande weil meine Wärmezähler über 3 Jahre nicht zugänglich waren (ich wusste nicht dass diese sich in meiner extra gesicherten Abstellkammer befinden) und die damaligen Verbrauchswerte weit zu niedrig geschätzt wurden. Meine Frage daher: ist das rechtens die über 3 Jahre angesammelte Differenz nun mit der letzten Abrechnung mir einfach so mit unterzujubeln?
13.11.2017 - 19:44
Guten Tag,
Wir haben im November die HK-Abrechnung für 2015 erhalten. Die Nachforderung des Vermieters passte nicht mit unserem Heizverhalten zusammen und so haben wir die Seriennummern der abgerechneten Heizkostenzähler mit denen in unserer Wohnung verglichen und sie stimmen nicht überein.
Das haben wir sofort zurückgemeldet und mehrmals (via Mail/Telefon) um eine Korrektur der HK-Abrechnung gebeten. Es wurde ein Mahnstopp erwirkt, da wir die Nachforderung nicht zahlen werden, bis die Angelegenheit geklärt ist.
Mittlerweile war auch der Wohngebäude-Betreuer und hat mir bestätigt (schriftlich), dass die Seriennummern nicht übereinstimmen. Diese Bestätigung habe ich ebenfalls an die Nebenkostenabrechnungsstelle geschickt. Bisher kam bis auf eine Betätigung über den Eingang der Beschwerde keine Rückmeldung. Jetzt befürchten wir, dass demnächst die HK-Abrechnung für 2016 eintrudeln wird und immer noch die falschen Heizkostenzähler berechnet werden.
Können Sie mir einen Rat geben, wie wir uns in unserem Fall verhalten sollten? Ich weiß nicht mehr, was wir noch tun können, als auf die Fehler hinzuweisen und auf eine Überprüfung zu hoffen, die mittlerweile seit 12 Monaten aussteht.
Beste Grüße
Sascha Ahlers
14.11.2017 - 14:17
Hallo Sascha,
recherchieren Sie nach nach dem Kürzungsrecht des Mieters, bei nicht vebrachsabhängier Abrechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.01.2018 - 18:40
Hallo,
mir wurden vom Vermieter aufgrund eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft in den Jahren 2010 – 2015 zusätzliche Heizkosten für sog. “Rohrwärmeabgabe” berechnet, obwohl das gemäß dem Urteil des BGH vom 15.03.2017 in dieser Wohnanlage gar nicht statthaft war. Hat dieses Urteil Auswirkung auf die Verjährung, oder verjähren solche Ansprüche regelmäßig nach 3 Jahren? Besten Dank.
28.06.2018 - 08:29
Guten Tag,
Klasse Artikel – Danke dafür.
Mein Vermieter hat mir für 2016 eine Nebenkostenabrechnung im Oktober 2017 zukommen lassen. Die Bemessungsgrundlage erschien mir mit einem verhältnismäßig unrealistischen Anstieg der Heizkosten zum Vorjahr fehlerhaft. Ich hatte das dem Vermieter, mit Bitte um Korrektur bzw. Nachsicht, mitgeteilt. Ich erhielt nie eine Antwort. Am 26.06.2018 und nach Auszug vor 1 1/2 Jahren erhielt ich nun eine Mahnung. Das empfinde ich unverschämt und frage mich in meinem Schutz als Mieter was ich tun kann?
Über eine Rückmeldung würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank und herzliche Grüße.
29.06.2018 - 15:25
Hallo Timo,
verweisen Sie als erstes auf Ihren Widerspruch (im Idealfall können Sie den Zugang beweisen).
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.07.2018 - 11:41
Hallo.
Bei mir geht es um meine Heizkostenabrechnung von 2016. Diese habe ich am 30.12.17 erhalten. Nur leider wurden die Kosten zu 100% nach der Wohnfläche und nicht nach Verbrauch abgerechnet.
Woraufhin ich am 10.1.18 Widerspruch eingelegt habe und um eine neue Abrechnung gebeten habe. Bis heute habe ich noch keine neue Abrechnung erhalten. (31.7.18.)
Da ich weiß, dass ich Geld wiederbekomme hätte ich doch gerne so langsam die Abrechnung.
Gibt es eine bestimmte Frist die der Vermieter hier einhalten muss?
Oder habe ich rechtliche Möglichkeiten meine Abrechnung zu verlangen?
Mit freundlichen Grüßen
Katja Müller
31.07.2018 - 12:08
Hallo Katja,
dieser Artikel hier hilft Ihnen: https://www.mietrecht.org/heizkosten/heizkostenabrechnung-nur-nach-verbrauch/
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.02.2019 - 11:24
Hallo,
ich wohne allein in einer 1 Raumwohnung mit 49 qm. Ich heize sehr sparsam, bin über 1/3 des Jahres nicht in der Wohnung und habe trotzdem immer eine extrem hohe Nebenkostennachzahlung, die von Jahr zu Jahr steigt von 500-zuletzt sogar über 1000€ (nur Nachzahlung!!). Aus diesem Grund habe ich jedes Jahr Widerspruch eingelegt und die Nachforderungen wurden “still gelegt” und sollten geprüft wurden. Seit 2014 habe ich jedoch keinerlei Rückmeldung erhalten. Dieses Jahr werde ich die Wohnung kündigen.
Können die Nachforderungen, insbesondere der ersten Jahre noch geltend gemach werden oder würde die 3 jährige Frist greifen?
14.03.2019 - 12:43
Sehr geehrter Herr Hundt,
mit meinem Vermieter habe ich ein gutes Verhältnis. Ich bezahle pünktlich meine Miete. Das Rasenmähen übernehme ich gerne, das Vermieterehepaar ist gebrechlich. Die Heizkostenabrechnung habe ich auch jedes Jahr beglichen. Seit Oktober des letzten Jahres ist meine Freundin bei mir eingezogen. Nun wurde vermehrt geheizt und warmes Wasser verbraucht. Die Nachzahlung fällt nun aber mit über 700€ etwas hoch aus. Das hat uns dazu gebracht, die Heizkostenabrechnung nachzurechnen. Uns ist folgender Fehler aufgefallen:
Ich habe seit 2012 die Miete der Heizkostennachzahlung angepasst, also immer mal etwas mehr im Monat gezahlt, dass die Endabrechung nicht zu knackig wird. Nun fällt uns auf, dass der Vermieter die Heizkostenabrechnung auf Basis der im Mietvertag vereinbarten Miete bezieht. Mein freiwillige Mieterhöhung wir nicht berücksichtigt! …und das geht schon seit Jahren! Kann ich die zuviel gezahlte Miete nun zurückfordern? Besteht eine Verjährungsfrist?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Andreas
22.08.2019 - 20:44
Guten Abend,
Ich habe ein Verständnis Problem.
Sachverhalt:
Mein ehemaliger Vermieter hat mit eine Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 1.7.2017-30.6.2018 am 29.6.2019 erstellt. Allerdings ist die am 12.8.2019 bei mir eingegangen. Tritt hier eine Unwirksamkeit nach § 556 BGB ein? Oder habe ich einen Denkfehler?
26.08.2019 - 09:39
Hallo Eugen,
entscheidend ist nicht das Datum auf der Nebenkostenabrechnung / Heikostenabrechnung, sondern das Datum des Zugangs.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.10.2019 - 09:43
Hallo. Ich habe ein großes Problem welches viele interesieren dürfte:
Es geht um die Kosten der Heizungsablesung. Wie hoch dürfen die maximal sein . Ich bin letztes Jahr eingezogen (im Herbst) und auf der Jahresabrechnung wurden für die Hausnebenabrechnung 63 Euro berechnet. Diese Woche erhielt ich die Nebenkostenabrechnung für 2018. Darin als Kosten (der Ablesefirma) vermerkt 322 Euro. Meine Nachbarin (gleicher Stock, gleiche Wohnungsgröße) hat für die Ablesung vermerkt 450 Euro.
Ist das rechtes?
08.10.2019 - 08:50
Hallo Hans-Peter,
das können m.E. nicht die Kosten für die Ablehnung sein – sehen Sie die Belege ein oder erfragen Sie erstmal bei der Hausverwaltung, was es mit diesem Kosten auf sich hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.10.2019 - 13:17
Hallo,
habe eine Wohnung mit 130m² , davon 20m² Balkonfläche, dürfen diese in der Heizkostenabrechnung mit berechnet werden? Wir haben kein Ablesesystem, Verteilungsschlüssel geht nach m² der Wohnungen
Die Aufzugskosten ( 3 Stationen) betragen 4200,-€ im Jahr,nur Wartungskosten…erscheinen mir auch zu hoch. Strom und Reinigung und Notruf gehen extra.
Allgemeinstrom 2800,-€…wir haben 10 Wohnungen auf 3 Etagen….finde ich auch zu hoch…für Licht und Antenne.
Die Nebenkostenabrechnung habe ich für 2018 : vom 1.06.2018 – 31.12.2018 am 25.09.2019 erhalten…ist das rechtsmäßig?
Wenn ich einen Anwalt aufsuche, was hat der für Möglichkeiten diese Forderungen zu überprüfen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe,
A.B.
21.10.2019 - 09:54
Hallo Angelika,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihre viele Fragen hier leider nicht in Form eines Kommentars beantworten. Sie können die Nebenkostenabrechnung aber z.B. hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2019 - 09:04
Hallo Herr Hundt,
hab eine Frage zur Korrektur meiner NK-Abrechnung aus 2018.
Seit 2016 wohne ich in der Wohnung und erhalten jährlich meine NK-Abrechnung mit Verbrauchsabrechnung der DELTA.
Bin etwas energieversessen, weshalb ich immer monatlich meine Verbrauchswerte ablese und jede NK-Abrechnung genau prüfe und versuche Einsparpotential zu finden.
In der aktuellen NK-Abrechnung für 2018 erhielt ich dann auf einmal eine Nachforderung von ca. 300 Euro.
Bei der Überprüfung habe ich festgestellt, dass auf einmal ein Faktor von 2 Heizkörpern statt 0 jetzt x4,45 ausgewiesen wird. Dies ohne Veränderung an den Heizkörpern.
Mein Widerspruch hatte nur zur Folge, dass die Ablesefirma argumentierte, dass die Erfassungsgeräte 2015 eingebaut wurden und man versehentlich nicht für alle HK die richtigen Faktoren übernommen hatte. Dies wurde jetzt nachgeholt.
Ich weiss, dass bei z.B. neuen Verteilerschlüsseln immer nur für die Zukunft auf Ankündigung anders abgerechnet werden kann.
Meinem Empfinden nach, finde ich so eine Änderung gravieren und für mich nicht absehbar.
Ich werde dies für die Zukunft hinnehmen, aber wie sieht es mit dem bereits vergangenen Zeitraum 2018 und Frühjahr 2019 aus?
Kann die Delta einfach so einen Fehler korrigieren, ohne mich vorher darüber zu informieren?
Vielen Dank für Ihre Rückantwort
Sandra
14.11.2019 - 14:58
Hallo Sandra,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihrer spezielle Situation leider nicht einschätzen. Sollten Sie großes Sparpotenzial sehen, sollten Sie die Sache ggf. von einem Anwalt prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2020 - 10:21
Hallo Hr, Hundt,
ich habe im letzten Sommer meine Heizkostenabrechnung mit einer Gutschrift von ca. 200€ bekommen.
Die wurde mit der nächsten Miete, wie vom Vermieter gewünscht, verrechnet.
Im November hab ich nochmal eine Gutschrift(Heizkosten) bekommen von 85€ die ich wieder mit der nächsten Miete verrechnen sollte.
Im Januar hab ich dann wieder eine Korrekturrechnung bekommen. Diesmal sind ca. 200€ von mir zu zahlen. Darufhin hab ich gegen diesen Bescheid Widerspruch eingelegt.
In einem Telefongespräch mit einem Mitarbeiter des Vermieters wurde mir nun gesagt das sie im Sommer einen Fehler gemacht haben, was aus den Korrekturrechnungen nicht hervor gegangen ist, und diese Heizkostenabrechnung nichtig sei.
Das heißt das die 85€ Abrechnung die richtige sei, was auch da für mich nicht zu erkennen war, das die Abrechnung vom Sommer falsch ist. Somit hab ich im Sommer 200 € zu wenig bezahlt die sie jetzt wieder einfordern.
Ich habe jetzt um die genaue Abrechnung gebeten, weil am Telefon können die mir ja viel erzählen.
Jetzt meine Frage: Darf der Vermieter das zurückfordern? Ich habe diesen kleinen Absatz in Ihren ausführungen oben gefunden:
“Jedoch kann der Vermieter ein für den Mieter ausgewiesenes Guthaben nicht mehr reduzieren (BGH WuM 2008, 150).”
Besten Dank
Patrick S.
12.03.2020 - 17:04
Hallo Patrick,
ich habe neben dem Artikel oben hier noch eine Hilfe: Kein Recht auf Nachzahlung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.03.2020 - 16:19
Schönen Guten Abend,
ich habe eine Frage zu folgendem Sacherhalt. NKA für 2018 haben wir erhalten, allerdings wurden die Heiz- und Warmwasserkosten einfach als Summe (eine einzige Zeile/Zahl) zu den Nebenkosten (welche detailliert aufgeschlüsstelt waren) hinzugerechnet. Somit konnten die Heiz- und Warmwasserkosten weder rechnerisch noch gedanklich nachvollzogen werden – darauf haben wir den Vermieter auch aufmerksam gemacht und uns wurde mitgeteilt, dass eine korrigierte Version folgt (da Fehler in der Abrechnung gefunden wurden).
Vor zwei Wochen haben wir nun eine korrigierte Version erhalten, welche den Grund- und Individualverbrauch detailliert aufschlüsselt.
Gehe ich richtig in der Annahme, dass somit ein klassischer Formfehler vorlag, welcher nicht innerhalb der Frist (31.12.2019 für das Jahr 2018) korrigiert wurde und die NKA bzw. die daraus resultierende Nachzahlung folglich hinfällig ist?
Ich freue mich auf Ihre Antwort!
15.04.2020 - 11:24
Hallo,
das würde mich auch interessieren. Habe einen ähnlichen Fall.
27.09.2020 - 10:45
Guten Tag,
ich habe ein Problem mit der Heizkostenabrechnung meines Mieters.
Wir haben bei der Eigentümergemeinschaft beschlossen die Ablesung auf Funkablesung ab dem 01.01.2018 durch Kalo umzustellen, bei meiner Wohnung wurde jedoch versäumt die Messgeräte anzubringen und erst am 06.03.2019 wurde auch meine Wohnung umgestellt.
Da mein Mieter seit 25 Jahren diese Wohnung bewohnt und er immer einen Anteil von 3 – 4 % an den Gesamtheizkosten hatte bei 2.8% an der Wohnfläche soll er nunmehr einen Anteil an den Gesamtkosten von fast 10% haben.
Kalo behauptet die Heizkörper richtig eingestuft zu haben, allerdings sagen alle Daten das die Heizkörper mit wesentlich weniger Normwärmeleistung angegeben sind.
ES handelt sich um folgende Heizkörpergrößen:
Wohnschlafzimmer (23 QM) Heizkörper 1 unter dem Fenster
110 cm B x 50 cm H x 10 cm T – Typ 22 – Watt laut Buderus – 1536 Watt – laut Kalo 2429 Watt
Wohnschlafzimmer Heizkörper 2 an der Tür
120 cm B x 60 cm H x 10 cm T – Typ 22 – Watt laut Buderus – 1718 Watt – laut Kalo 2699 Watt
Duschbad ( 2,4 QM)
050 cm Bt x 80 cm H x 10 cm T – Typ 22 – Wattzahlen laut Buderus 990 Watt – laut Kalo 1339 Watt
Diese Ableseeinheiten werden nochmals mit Faktoren multipliziert, laut Abrechnung werden dort die Ablesewerte des Heizkostenverteilers in Verbaruchswerte für die Abrechnung umgerechnet.
Für den Zeitraum vom 01.01.2019 – 07.03.2019 wurde nach Heizgradtagen abgerechnet, allerdings scheinen die Anteile mir zu hoch zu sein, da die Tabelle im Internet andere Werte haben.
Kalo und die Hausverwaltung stellen sich stur und behaupten sowohl die Heizgradtage als auch die Wattzahlen der Heizkörper wären korrekt, weil die Wattzahlen bei einem Vorlauf von 95 °C berechnet würden und diese stehen in keiner Tabelle.
Gegen wen sollte mein Mieter klagen?
Mit freundlichem Gruß Günter
29.09.2020 - 19:00
Hallo Günter,
Ansprech- und Vertragspartner Ihres Mieters sind immer Sie als Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.10.2020 - 19:17
Guten Abend,
wirr haben eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung 2019 im Mai 2020, zusammen mit der Nebenkostenabrechnung, von unserem Vermieter zugestellt bekommen. In dieser Heizkostenabrechnung haben wir festgestellt, dass der Energiewert (kWh) zur Aufbereitung des Warmwassers von unserem Hausmeister um fast das doppelte falsch abgelesen und so auch von Kalo als Berechnungsgrundlage in die Abrechnung so übernommen wurde. Nach eingehender Prüfung haben wir einen Monat später dieser Heizkostenabrechnung formell widersprochen und um eine neue korrekte Abrechnung gebeten. leider reagiert unser Vermieter nicht auf unsere Forderung. Die Nebenkostenabrechnung ist soweit OK. Was können wir tun um unseren Vermieter zu bewegen eine neue Heizkostenabrechnung durch den Dienstleister zu erstellen?
Gibt es in diesem Fall eine rechtliche Grundlage? Irgendeinen Paragraphen, mit dem wir Druck ausüben können?
Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Hartmut H.
11.10.2020 - 20:03
Hallo Hartmut,
wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht korrigiert, sollten Sie sich als Mieter tiefer in das Thema “Einhalt der Vorauszahlungen” einlesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.12.2020 - 19:18
Sehr geehrter Herr Hundt!
Im Jahre 2013 wurden Warmwasserzähler getauscht und falsch zugeordnet, sodass unsere Nachbarn über Jahre unsere Kosten getragen haben (bis 2019 als wir auszogen). Die Hausverwaltung meint unsere Nachbarn sollen sich direkt an uns wenden. Was gibt es hier für Möglichkeiten. Wir stehen Audi dem Standpuntk, dass es verjährt ist und der materielle Fehler von der Hausverwaltung bzw. Dem Erfüllugnsgehilfen zu verantworten ist. Wie sehen Sie das? Es geht hier um 1000 Euro.
Liebe Grüße
Nina
28.12.2020 - 17:25
Hallo Nina,
ich kann Ihren Einzelfall leider nicht bewerten. Nur soviel: Ihr Ansprechpartner ist nie Ihr (Ex)Nachbar, sondern immer der (Ex)Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.04.2021 - 15:43
Guten Tag,
wenn man als Vermieter eine Abrechnungsfirma beauftragt die Haus-Nebenkostenabrechnung zu erstellen und diese nach Fertigung Fehler aufzeigt, ich diese reklamiert habe und bis dato keine korrekte Abrechnung erhalten habe, wer haftet dann? Ich oder das Unternehmen?
Trotz mehrmaliger telefonischer Reklamation hat sich nichts getan. Ich habe die Firma dann schriftlich, mit Verweisen auf Fehler nochmals aufgefordert, die Abrechnung zu korrigieren. Es kam ein Schreiben zurück, dass sie nur meinen Anweisungen Folge geleistet hätten, was aber so nicht stimmt. Kann ich eine Fremdfirma beauftragen die Abrechnung zu korrigieren? Diese evtl. dann der ersten Firma in Rechnung stellen?
Mit freundlichen Grüßen
Anja Vucicevic
12.04.2021 - 09:31
Hallo Anja,
hier geht es primär ums Mietrecht. In wie weit Sie Schadenersatzansprüchen gegen einen Dienstleister durchsetzen können, sollten Sie am besten anwaltlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.06.2021 - 16:25
Sehr geehrter Herr Hundt,
können Sie mir sagen, wie hoch max. die Differenz zwischen dem Hauptzähler für die Heizung (in meinem Fall ist das Strom, da es sich um eine Wärmepumpe handelt) und der Summe der einzelnen Wohnungszähler sein darf??
Haben Sie vielen Dank für eine zeitnahe Rückmeldung!
16.06.2021 - 16:32
Hallo M. Herzog,
ich kann Ihnen bei der Frage leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.09.2021 - 05:57
Hallo Herr Hundt,
ich habe wiederholt einen unverhältnismäßig hohen Preis pro Einheit bei den Verbrauchskosten der Heizung in der Nebenkosten Abrechnung und somit eine unverhältnismäßig hohe Nachzahlung.
Beim Nachrechnen und Vergleich zu den Vorjahren ergibt sich, dass wesentlich weniger Einheiten von der Firma techem bei fast gleichen kWh Bezug abgerechnet wurden.
Wie kann das sein? Ich vermute, dass hier Zähler im Haus von der Fa. Techem nicht erfasst wurden. Leider habe ich die Werte nicht als Mieter selbst abgelesen, so dass ich keine Belege habe.
Kann ich trotzdem etwas gegen diese Abrechnung tun?
Danke für Ihren Hinweis.
Diana Mackensen
08.09.2021 - 16:17
Hallo Diana,
ich kann Ihnen nur den Tipp gaben, dass Sie das Recht auf Belegeinsicht haben. Hier müssen Sie ansetzen und die Heizkostenabrechnung prüfen. Ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2021 - 02:49
Sehr geehrter Herr Hundt,
darf ich mich als Mieterin auch selbst an die Ablesefirma wenden,
wenn die Ablesewerte der Heizkostenabrechnung höher sind als die Werte, die auf den Funk-Heizkostenverteiler in meiner Wohnung vor Ort vom Vorjahr noch zu finden sind?
(mein Verhältnis zum Vermieter ist sehr schwierig, weil der seit Jahren rausekeln.)
WIE verhalte ich mich als Mieterin am rechtssichersten, wenn ich an den Heizkörpern in der Wohnung real weniger Verbrauch hätte als abgelesen wurde?
WIE soll ich am besten Beweise sichern, wenn am 31.12. auf den 01.01. die Werte vom Vorjahr davor gelöscht sind?
Reichen eigene Fotos bzw. Videos vom Zähler aus?
Besten Dank im Voraus für Ihre Bemühungen, meine Fragen zu beantworten!!
Mit freundlichen Grüßen
Sybille V.
20.12.2021 - 09:37
Hallo Sybille,
Sie können versuchen, von der Ablesefirma eine Auskunft zu erhalten. Ich vermute allerdings, dass diese nur mit ihrem Vertragspartner kommunizieren wird. Und das ist der Vermieter. Ihr Vertragspartner ist wiederum ebenso der Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.02.2022 - 12:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Sohn hat für seine 36qm-Wohnung eine Heizkostenabrechnung erhalten, die eine Nachzahlung von über € 2.100,00 ausweist. Der Ablesewert im Wohnzimmer soll sich im Vergleich zum Vorjahr verzehnfacht haben. Es wurde gegen die Abrechnung Widerspruch eingelegt und die Hausverwaltung hat einen Techniker geschickt. Dieser hat festgestellt, dass an allen Heizkörpern die Ventile defekt sind.
Nun besteht die Hausverwaltung aber auf Zahlung der Abrechnung und droht mit Klage und schiebt die Schuld auf ein falsches Heizverhalten. Weiterhin will sie die Heizkostenvorauszahlungen um € 150,00/Monat erhöhen. Einen Termin beim Mieterschutzbund hat mein Sohn, jedoch erst 2 Tage nach Ablauf der Zahlungsfrist. Aufgrund der Höhe der Nachzahlung droht meinem Sohn jetzt die Kündigung da diese mehr als das Dreifache seiner monatlichen Miete beträgt. Was könne wir jetzt tun?
Mit freundlichen Grüßen
Isis R.
24.02.2022 - 20:39
Hallo Isis,
Ihr Sohn sollte um Aufschub bitten, um sich rechtlich beraten zu lassen. Es ist m.E. absurd, dass auf Grundlage defekter Geräte die Nachzahlung so erfolgen soll.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.06.2022 - 11:31
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich war 5 Monate aus meiner Wohnung ausgelager, wir hatten Starkregen und meine Wohnung war unter Wasser und alles musste neu gemacht werden. Im diesen Zeitraum war die Wohnung nicht nutzbar. Ich habe für 5 Monate woanders gewohnt, nun kommt die Heizkostenabrechnung und ich soll für die 5 Monate voll bezahlen, obwohl werder Wasser noch Heizung in Betrieb waren.
Muss ich für diesen zeitraum zahlen obwohl ich diese Wohnung nicht nutzen konnte.
Mit freundlichem Gruß
R.Schuster
01.06.2022 - 13:02
Hallo Rita,
eine Mietminderung geht immer von der Warmmiete aus. Das betrifft also auch eine Nebenkostennachzahlung. Recherchieren Sie dazu am besten selbst weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.12.2022 - 17:09
Hallo Hr. Hundt,
leider habe ich mich dieses Jahr das erste Mal mit meiner Nebenkostenabrechnung befasst.
Bis 2017 hat mein Vermieter die Heizkosten nach 70/30 aufgestellt. Ableseeräte bis 2013 geeicht. Seit 2017 berechnet er nach qm.
Kann ich die Kürzung nach der Heizkostenverordnung nur für die letzten 12 Monate anfechten, oder gilt dort die letzten 3 Jahre?
Des weiteren hat er Kosten , wie Müll, Frisch und Abwasser nach Personen abgerechnet, in der Abrechnung sind aber keine Personenanzahl angeben. Zu Mal im Mietvertrag (Formularvertrag Haus U. Grund, zwar alle Betriebsmittel die es auf dem Markt gibt aufgelistet sind, aber der Zusatz , zutreffendes Kennzeichen ist nicht gemacht und bei Umlageschlüssel die möglichen Auflistungen sind durch gestrichen.
05.12.2022 - 19:05
Hallo Roland,
Sie haben 12 Monate Zeit Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen. Der Vermieter ist an die Umlageschlüssel des Mietvertrages gebunden. Ist kein Umlageschlüssel vereinbart, muss nach BGB nach Grundfläche abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.12.2022 - 17:39
Hallo Herr Hundt , ich habe gestern meine Betriebskostenabrechnung für meine Podologische Fußpflegepraxis bekommen. Seit 12 Jahren habe ich einen konstanten Heizkostenverbrauch. Nun wurde mir mitgeteilt das der Ablesewert 2020 geschätzt wurde und GASAG & NBB könnte den Verbrauch nicht trennen. Das heißt im Umkehrschluss das ich nun meine Heizkosten 4x so hoch sind wie gewöhnlich.
An den Heuzkörpern befinden sich aber Verbrauchszähler die auch abgelesen wurden.
Jetzt meine Frage darf der Vermieter den geschätzten Wert auf die Heizkosten umlegen obwohl der Verbrauch am Heizkörper ablesbar ist.
Für eine Antwort bin ich sehr dankbar. Ich war noch nie in so einer Situation.
Mit freundlichen Grüßen
Christine Wagenitz
08.12.2022 - 19:27
Hallo Christine,
ich befürchte, dass es einen Grund gibt, warum geschätzt wurde. Diesen Grund sollten Sie erfragen. Bei einer Schätzung haben Sie die Möglichkeit die Heizkostenabrechnung um 15% zu kürzen (Wohnraummietrecht). Sie sollten prüfen, ob das sich für Gewerbe gilt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.04.2023 - 16:18
Ist es rechtens wenn eine Heizöllieferung im Herbst 2021 geliefert wurde dass diese voll auf das Jahr 2021 bei der Nebenkostenabrechnung veranschlagt wird und so auch anteilig auf die m² der gemieteten Wohnung umgelegt wird?
Ich würde den Betrag ab Lieferung durch 12 Monate teilen und diesen dann nur für die Monate ab der Lieferung berechnen zu 2021 und dann im neuen Jahr genauso monatsanteilig bis zur nächsten Lieferung oder sehe ich das falsch?
im Mietvertrag ist zur HeizkostenV nichts geregelt, rein nur geregelt monatliche Warmmiete Betrag X.
04.04.2023 - 17:26
Hallo,
es gilt “First in, First out” und die Heizkostenverordnung. Recherchieren Sie zu diesen Themen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.04.2023 - 17:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Anwalt sagt mir das wäre rechtens mir die Heizkostenlieferung 2021 vom Herbst voll auf auf das Jahr 2021 zu setzen. First in First out zählt angeblich nicht. Wie kann es sein dass man eine Heizöllieferung von Herbst für das ganze Jahr berechnen kann? HeizkostenV zählt wohl auch nicht, da nichts im Mietvertrag stehe. Zähler sind keine an der Heizung müssten auch nicht laut meinem Anwalt weil nur 2 Familienhaus und Vermieter mit dabei wohnt. Im Haus, 3 Etagen, 1. Etage ich, 2. Etage mein Vermieter und Dach (offen als Wohn-/Schlafzimmer und WC mit Dusche) bewohnt Tochter.
09.04.2023 - 18:23
Hallo,
grundsätzlich würde ich immer der individuellen rechtlichen Einschätzung folgen. Auch wenn ich div. Punkte nicht nachvollziehen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.06.2023 - 00:09
Hallo,
unsere Betriebs,- und Heizkostenabrechnungen von 01.2021-31.12.2021 sind trotz mehrfacher Aufforderung bis heute nicht schriftlich zugestellt worden. Im April wurde auf Grund einer Nachzahlungsforderung der Hausverwaltung ein Emailanhang mit den Daten gesendet. Ferner sind in den Betriebskosten ca. 100 m² bis 150 m², zum Teil auch fremd vermieteter Parkplätze enthalten, die komplett in die reine vermietete Wohnfläche eingerechnet sind. D.h. das die Mieter der Wohneinheiten die kalten Betriebskosten für den Parkraum und Garagen bezahlen sollen. Auch soll der Ölverbrauch, der in den Vorjahren zwischen 5400 Liter und 8200 Liter gelegen hat, angeblich für den kurzen Winter 2021, auf über 14200 Liter gestiegen sein. Hierfür wurden der ISTA 2 fast identische Rechnungen für den angeblichen Nachkauf von jeweils 7000 Liter, für die Berechnung der Heizkosten vorgelegt. Auch sind die angegeben Verbrauchswerte aus 2021 mit denen aus 03.2023 (abgelesenen Werten ) nahezu Identisch, für jeden Heizkörper.
Meine Forderung zur Neu Berechnung und Klärung wird von der Hausverwaltung und vom Vermieter bisher ignoriert. Eine von mir hierfür gesetzte Frist von 14 Tagen ist seit 8 Tagen abgelaufen.
Nun habe ich gehört, das ich die Gezahlten Betriebskosten, bis zur Klärung, zurückverlangen kann. Ist das Richtig ?
06.06.2023 - 20:09
Hallo Matthias,
ich kenne Ihren Einzelfall nicht. Ich denke bei dem von Ihnen beschreiben Vorgehen geht es um den Fall, dass Sie überhaupt keine Nebenkostenabrechnung erhalten haben und mit Einbehalt der Vorauszahlungen den Druck erhöhen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.08.2023 - 20:05
Guten Abend Herr Hundt,
Ich benötige bitte Ihren Rat. Nach Erhalt meiner Nebenkostenabrechnung 2022. Habe ich mich mit Mietern im Haus ausgetauscht. Dabei stellte sich heraus das meine Wohnung keine 44,86 qm sondern nachmessen 35,56qm groß ist.
Einzug war 07.2020. im Mietvertrag ist auch ca 44,86qm angegeben.
Nun sind ja quasi alle Berechnungen seit 07.2020 falsch sowie Miete und Nebenkostenabrechnung.
Das Problem ist eingezogen bin ich bei Immovewaltung X Mietvertrag DW dann Wechsel 2022 V.
Kann ich überhaupt noch die Überzahlte Miete und Nebenkosten 2020 2021 2022 zurückfordern.
Mit freundlichen Grüßen
15.08.2023 - 20:55
Hallo Antje,
hier eine Hilfe: Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.09.2023 - 22:54
Sehr geehrter Herr Hundt,
unsere Hausverwaltung hat bei der Heizkostenabrechnung die Restmenge des Öltanks falsch angenommen (gemessen), woraus sich ein viel zu hoher Verbrauch für das Wirtschaftsjahr 2022 ergab. Der Fehler führt zu einer überhöhten Nachzahlung und einer zu hohen Anpassung der Vorauszahlungen.
Die Hausverwaltung sieht den Fehler ein, will die Abrechnung jedoch nicht korrigieren, weil der falsche Endstand in der Abrechnungsperiode 2023 rechnerisch den Verbrauch verringert und dadurch “automatisch” die überhöhten Zahlungen ausgeglichen werden und deshalb 2024 eine Rückerstattung erfolgt.
Mit diesem Vorgehen bin ich nicht einverstanden, weil ich dem Vermieter nicht zwölf Monate einen zinslosen Kredit geben möchte. Welches Recht habe ich, die Hausverwaltung zu einer Korrektur der Heizkostenabrechnung zu zwingen? Darf ich die in der Abrechnung neu festgelegten zukünftigen Vorauszahlungen ohne Zustimmung der Hausverwaltung auf eine realistische Höhe reduzieren, ohne in einen Mietrückstand zu geraten?
Viel Grüße
Heinrich Schwabe
20.09.2023 - 07:35
Hallo Heinrich,
das Vorgehen der Hausverwaltung ist schon deshalb nicht in Ordnung, weil sich in dieser Zeit auch Mieterwechsel ergeben könnten.
Hier eine Hilfe: Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung – So gehen Mieter vor
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2023 - 15:18
Hallo. Bei mir wurden wohl im Jahr 2021 die Ablesegeräte der Heizkörper getauscht. Habe es nicht mit bekommen (kann sein das ich in Urlaub war). Dies soll wohl zweimal der Fall gewesen sein. Meine Heizkostenabrechnung für 2022 wurde geschätzt und taucht in meiner Abrechnung mit über 2500 Einheiten auf. Da ich meine Heizungen nicht nutze und somit meine Zähler die letzten Jahre auf null standen (wie auch dieses Jahr, ist meine Frage. ob der Fernwärme Anbieter dieses im Nachhinein ändern muss. Neue Zähler wurde im Jahr 2023 getauscht und die Stände der alten Zähler hat der Anbieter bekommen. worauf esichtlich ist,dass diese bei null liegen.
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
Viele Grüße
Oswald
04.11.2023 - 19:16
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Sohn hat fuer seine damalige 20qm Wohnung einen Nachzahlung, fuer den Zeitraum
01.1.2021- 31.12.2021 ueber fast 2000€ erhalten. Es lag angeblich ein Abrechnungsfehler wg. unterschiedlich Messmethode vor. Es wird jetzt erst, im Novemer 2023 eine Nachzahlung verlangt.
Der Anspruch duerfte doch verjaeht sein – oder nicht?
05.11.2023 - 15:53
Hallo R. Sombray,
eine spätere Abrechnung (bei Ihnen der 31.12.2022) ist nur möglich, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.12.2023 - 13:30
Sehr geeherter Herr Hundt,
die Nachzahlung der Betriebskosten meiner Mietwohnung ist mit einer Summe von ca 840€ bei 53qm und nicht übermäßigem Heizverhalten recht hoch ausgefallen. Nun kam kurz vor Jahresende eine Nachforderung mit folgender Begründung.
Eine Mietpartei aus dem Haus hat gegen ihre ebenfalls viel zu hohe BKA Wiederspruch eingelegt. Angeblich seien die Heizkostenverteiler genau dieser Wohnung veraltet gewesen, weshalb die Werte zur Berechnung des Verbrauchs nun nicht genutzt werden können. Nun hat die HVW den Verbrauch dieser Wohnung wohl geschätzt und einen niedrigeren Betrag festesetzt. Sie möchte die Differenz von um die 1500€ nun auf die restlichen Mieter anhand ihrer Verbrauchswerte umlegen.
Das kann doch nicht rechtens sein, oder?
Ich würde mich über Ihre Einschätzung freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Karla Müller
19.12.2023 - 17:23
Hallo Karla,
dieser Fehler des Vermieters kann m.E. nicht auf die anderen Mietparteien abgewälzt, sondern muss vom Vermieter getragen werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.01.2024 - 20:14
Hallo Herr Hundt,
ein frohes neues Jahr!
Ich habe eine Frage bezüglich einer fehlenden verbrauchsabhängigen Einzelabrechnung der Heizkosten. In der Nebenkostenabrechnung 2022 hat mein Vermieter meine Heizkosten einfach per Wohnfläche berechnet (=100% Grundkosten). Es lag auch keine verbrauchsabhängige Einzelabrechnung der Heizkosten bei (wie sonst immer).
Meine Nachfrage beim Ablesedienst ergab, dass die Einzelabrechnung meiner Heizkosten durchgeführt wurde. Ich habe Widerspruch eingelegt (formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung, da verbrauchsabhängige Einzelabrechnung der Heizkosten fehlt). Leider reagiert mein Vermieter nicht. Nun wird aber der Nachzahlungsbetrag fällig. Wie soll ich nun weiter vorgehen?
– Betrag unter Vorbehalt zahlen und warten?
– Heizkosten um 15%+3% kürzen und zahlen (dann wäre der Fall wohl abgeschlossen)?
– Ein Teilbetrag zahlen und warten?
– Oder einfach nichts bezahlen und warten (formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung)?
Viele Grüße
Frank D.
02.01.2024 - 19:24
Hallo Frank,
danke für Ihre E-Mail. Alle Ihre genannten Optionen könnten gute Lösungen darstellen. Ich würde allerdings erstmal mit dem Vermieter ins offene Gespräch gegen und die Hintergründe bzw. Lösungen besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.01.2024 - 16:28
Sehr geehrter Herr Hundt
Folgende Situation.
Wohne allein auf 56qm im zwei Parteien Haushalt mit meinen Vermietern unten wohnend
Freundliches Verhältnis zueinander.
Nebenkostenabrechnung von 22 gestern bekommen (ich weiß dass ich nicht mehr zahlen müsste, will aber den Hausfrieden wahren).
Heizungen in meiner Wohnung haben keinen Zähler.
Jetzt kam die Abrechnung und ich habe als alleinstehende Person, vollzeit arbeitend und somit selten zuhause 1100 Euro an heizkosten.
Die gesamtrechnung wurde vom Vermieter einfach durch gesamtwohnfläche aufgeteilt.
Mietvertrag ist ein einheitsmietvertrag 2873, darin steht das nach heizkosten Verordnung abgerechnet wird.
Die 15% wurden nicht berechnet
Wie gehe ich vor und was sind meine Rechte?
Vielen Dank
Vielen Dank für eure Hilfe
10.01.2024 - 18:16
Hallo Tabea,
bei einem vom Vermieter zum Teil selbstbewohnten Zweifamilienhaus gibt es Ausnahmen von der Heizkostenverordnung. Allerdings muss das mietvertraglich vereinbart werden. Hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-zweifamilienhaus/
Wenn nicht nach Heizkostenverordnung abgerechnet wird, obwohl dies vereinbart ist, steht Ihnen m.E. das 15%ige Kürzungsrecht zu. In Ihrem Fall ist Ihnen bewusst, dass Sie i.d.R. aufgrund der Verspätung keine Nachzahlung mehr leisten müssten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.05.2024 - 18:30
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe nun meine Betriebskosten und Nebenkostenabrechnung von 2022 erhalten. Sie ist natürlich verspätet und es muss keine Nachzahlung geleistet werden. Nun ist es so, dass der Hausverwalter meine Vorauszahlungen für Heizung und Nebenkosten nur mit den Nebenkosten verrechnet hat und ich daher ein angebliches Guthaben habe. Die heizkosten stehen dann bei der Abrechnung zwar auf einer weiteren Seite drauf und wie sie sich zusammensetzen, werden aber nirgends abgezogen. Ansonsten hätte ich kein Guthaben sondern eine Nachzahlung (Nachzahlung muss ich ja nicht mehr leisten). Aber was ist jetzt mit dem angeblichen Guthaben? Darf die Abrechnung nochmal auch nach der Frist geändert werden oder hat der Hausverwalter jetzt “Pech”? Das ist übrigens nicht nur bei mir, sondern bei allem im Haus so. LG Elena
20.05.2024 - 19:59
Hallo Elena,
hier eine Hilfe: Nebenkostenabrechnung – Was und bis wann kann der Vermieter korrigieren
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.10.2024 - 01:03
Sehr geehrter Herr Hundt,
in unserer Heizkostenabrechnung 2023 stellten wir wie auch im Vorjahr Fehler zu unserem
Nachteil fest, die korrigiert wurden.
Jetzt geht es noch um Veränderungen an Bewertungsfaktoren, die eine Erhöhung der Kosten
brachte.
Auf unsere Anfrage beim Vermieter zum Grund erhielten wir von der seit 2015 tätigen Abrechnungsfirma die Mitteilung, dass 2023 die Höhe der Heizkörper jetzt an die Höhe der Vorfirma – diese beendete ihren Dienst 2014 – angepasst wurden und alle weiteren Fragen möchten wir telefonisch – so die Anweisung der Abrechnungsfirma – mit ihr klären -.
Außerdem hätten wir dadurch so gar weniger bezahlt.
Der Vermieter möchte, dass wir jetzt direkt mit der Abrechnungsfirma verhandeln “auch wenn wir nicht
direkter Vertragspartner sind”.
Sind wir dazu verpflichtet?
Kann die Abrechnungsfirma uns vorschreiben, ein so wichtiges Detail telefonisch zu erörtern, wir sind doch keine Profis?
Für Ihre Stellungnahme danke ich im voraus herzlich.
Viele Grüße
Regina
30.10.2024 - 20:01
Hallo Regina,
Sie sollten meines Erachtens auf Ihren Vermieter zugehen, über diesen kommunizieren und aus Gründen der Nachvollziehbarkeit auf schriftliche Kommunikation bestehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt