Nach der Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet, den Energieverbrauchs für die Heizung und die Warmwasseraufbereitung mindestens zu 50 % in Abhängigkeit vom Verbrauch des Mieters abzurechnen. Dies kann er nur, wenn er entsprechende Erfassungsgeräte installiert. Als Erfassungsgeräte kommen unter anderem Heizkostenverteiler in Betracht. Dazu ist angesichts der Alltagserfahrung offenbar nicht jeder Vermieter bereit.
Inhaltsverzeichnis: Heizkostenabrechnung ohne Heizkostenverteiler
1. Mieter hat 15 % Kürzungsrecht
2. Kein Kürzungsrecht in Ausnahmefällen
a. Inklusivmiete, Heizkostenpauschale
b. Zwei-Familienwohnhaus
c. Geräteausfall, andere zwingende Gründe
d. Ausnahmetatbestände: Alters-, Pflege-, Studentenwohnheime
e. Wohneigentum
3. Details zum Kürzungsrecht
4. DIN-Widrige Heizkostenverteiler = Nicht installierte Heizkostenverteiler?
1. Mieter hat 15 % Kürzungsrecht
Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, enthält das Gesetz zwar keine unmittelbare Sanktion. Das Kürzungsrecht kommt nur in Betracht, wenn sich der Mieter ausdrücklich darauf beruft oder durch die Zahlung eines geringeren Nachzahlungsbetrages schlüssig zum Ausdruck bringt, dass er sein Kürzungsrecht in Anspruch nimmt.
Voraussetzung des Kürzungsrechts ist, dass der Vermieter an den einzelnen Heizkörpern oder insgesamt keine Heizkostenverteiler oder sonstige Messgeräte installiert hat. Gleiches gilt, wenn die Messgeräte fehlerhaft angebracht sind oder vorgeschriebene Eichungen nicht durchgeführt wurden (BGH GE 2004, 106).
2. Kein Kürzungsrecht in Ausnahmefällen
a. Inklusivmiete, Heizkostenpauschale
Das Nutzungsrecht besteht hingegen nicht bei einer Inklusivmiete, da es dann keinen kürzbaren Heizkostenanteil gibt sowie bei einer Heizkostenpauschale.
b. Zwei-Familienwohnhaus
Eine Ausnahme besteht auch in Zwei-Familienwohnhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt. In diesem Fall kann der Vermieter den Energieverbrauch des Mieters verbrauchsunabhängig abrechnen und braucht auch keine Erfassungsgeräte zu installieren.
c. Geräteausfall, andere zwingende Gründe
Das Kürzungsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter zwar Messgeräte installiert hat, wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen den Energieverbrauch aber nicht ordnungsgemäß erfassen kann. In diesen Fällen darf der Vermieter den Energieverbrauch gemäß § 9a HeizkostenV schätzen. Ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV kommt dann nicht in Betracht. Nur wenn also ohne zwingenden Grund nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde, kommt das Kürzungsrecht des § 12 für den Mieter in Betracht.
d. Ausnahmetatbestände: Alters-, Pflege-, Studentenwohnheime
Das Kürzungsrecht besteht ferner nicht, wenn es sich um einen Ausnahmetatbestand des § 11 HeizkostenV handelt (LG Hamburg WM 1992, 490). Fälle dieser Art liegen u.a. vor, wenn das Anbringen von Messgeräten wirtschaftlich unverhältnismäßig wäre oder es sich um Alters-, Pflege- oder Studentenheime handelt. Im ersten Fall obliegt dem Vermieter die Beurteilung, ob die Installation entsprechender Erfassungsgeräte nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem wirtschaftlichen Aufwand möglich ist. Seine Einschätzung ist jedoch gerichtlich überprüfbar.
e. Wohneigentum
Ferner besteht das Kürzungsrecht nicht bei Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 12 I 2 HeizkostenV). Allerdings ist der vermietende Wohnungseigentümer den Kürzungsrecht seines Mieters ausgesetzt.
3. Details zum Kürzungsrecht
Betrifft die Abrechnung nur die Heizkosten, können nur diese gekürzt werden, nicht aber die Warmwasserkosten und umgekehrt. Unabhängig vom Kürzungsrecht hat der Mieter zusätzlich die Möglichkeit, dass er nachweist, bei korrekter Anwendung der Heizkostenverordnung noch weniger hätte zahlen zu müssen.
Als Grundlage der Kürzung wird überwiegend der gesamte Abrechnungsbetrag zugestanden. Nach einer Entscheidung des LG Berlin (Mietermagazin 1997, 149) muss hingegen zwischen verbrauchsunabhängigem und verbrauchsabhängigem Kostenanteil differenziert werden. Danach betrifft das Kürzungsrecht nur die 50 % der Heizkosten, die der Vermieter verbrauchsabhängig hätte abrechnen müssen.
Die Frist, innerhalb der der Mieter das Kürzungsrecht geltend machen kann, ergibt sich indirekt aus § 556 III 4 BGB. Danach muss der Mieter in einer Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Heizkosten- bzw. Nebenkostenabrechnung eventuelle Einwendungen vortragen. Soweit der Mieter vorbehaltslos ein eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters bezahlt, ohne einen entsprechenden Vorbehalt in Bezug auf die korrekte Abrechnung der Heizkosten zu machen, erkennt er die Forderung regelmäßig an und kann sie im Nachhinein in der Regel nicht mehr beanstanden.
4. DIN-Widrige Heizkostenverteiler = Nicht installierte Heizkostenverteiler?
In der Rechtsprechung ist streitig, ob nicht nach den DIN-Vorschriften installierte Heizkostenverteiler mit „nicht installierten Erfassungsgeräten“ im Sinne von § 12 HeizkostenV gleichzusetzen sind und dem Mieter das Kürzungsrecht zusteht.
Teils wird darauf abgestellt, dass der Mieter nur kürzen darf, wenn ihm dadurch ein nachweisbarer Nachteil entsteht (LG Hamburg HKA 1989, 43). Teils wird geurteilt, dass nicht den DIN-Vorschriften entsprechende Heizkostenverteiler kein Kürzungsrecht begründen (LG Frankfurt HKA 1988, 15). In einem Fall, in dem die Skalen der Heizkostenverteiler nicht auf die Heizkörperleistung abgestimmt waren (Abweichung der Ist-Skalen von den Soll-Skalen bis zu 218 %), wurde das Kürzungsrecht wiederum zuerkannt (LG Berlin WM 1989, 584).
27.11.2014 - 11:39
Hallo Herr Hundt,
wenn es um ein Zweifamilienhaus geht, in dem Vermieter und Mieter wohnen und keine Wärmezähler bzw. Messgeräte installiert sind, wie sollen die Heizkosten verteilt werden? Der Vermieter nutzt nicht nur die Heizung, sondern auch Holz (hat Kachelofen). Im Mietvertrag steht nichts für einen Kachelofen oder für Verteilerschlüssel. Es steht: Nur nach Wohnfläche sollen die Betriebskosten verteilt werden, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind. Der Vermieter sagt, dass er zusätzliche Kosten hat und diese müssen herangezogen werden. Was ist richtig?
27.11.2014 - 14:50
Hallo Anna,
hier ein Artikel, der Ihnen weiterhilft: Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche oder Heizfläche?
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.11.2015 - 10:16
Guten Morgen Herr Hundt,
wir sind zum 01.01.2015 in eine frisch sanierte Wohnung eines Wohnungsvereins gezogen.
Mit uns im Haus leben 6 weitere Mieter. Die Wohnanlage besteht aus 3 Häusern (19 Mieter).
Alle Wohnungen verfügen über Heizkostenverteiler. Nur unsere wurden noch nicht wieder montiert.
Wir haben die Wohnungsgesellschaft bereits mehrere Male darauf hingewiesen!
Wie würde in unserem Falle das Jahr aus Mietrechts-Sicht abgerechnet werden können, wenn bei allen Anderen die Verteiler zum 31.12. abgelesen werden, dies bei uns aber nicht möglich ist.
Vielen Dank im Voraus.
Freundliche Grüße
Ulrike Tabola
02.11.2015 - 20:04
Hallo Ulrike,
ich kann dem Artikel eigentlich nicht mehr viel hinzufügen. Das 15%ige Kündigungsrecht ist für Sie sicherlich interessant.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.11.2021 - 18:59
Guten Abend Damen und Herren,
Ich bin in meine Wohnung am 15.10.21 eingezogen, Die Wohnung wurde frisch renoviert übergeben und im Übergabeprotokoll wurde festgehalten, dass die Heizungsablesegräte nicht montiert wurden, darauf hin habe ich Die Verwaltung mehrmalig Telfonisch darüber in Kenntnis gesetzt, die sich dann angeblich drum kümmern wollten, was bis dato nicht passiert ist.
Stehen mir dann am Ende des Jahres die 15% Kürzung zu.
Mfg Robert Müssing
01.12.2021 - 07:54
Hallo Müssing,
ja, davon würde ich ausgehen. Zumindest für den Zeitraum ohne Verbrauchserfassung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.11.2015 - 00:32
Hallo Herr Hundt,
ich habe heute meine Heiz- und Wasserabrechnung von Enercity erhalten. Ich wohne erst seit Januar 2015 in der Wohnung.
Vor meinem Einzug wurde der Heizkörper (Handtuchhalter) im Hauptbad neu montiert und kein neuer Heizkostenverteiler angebracht. An allen anderen Heizkörpern existiert einer.
Im Übergabeprotokoll wurde festgehalten, dass dieser noch zu installieren sei (von Enercity). Dieses geschah das ganze Jahr nicht bis Enercity bei der Ablesung im Sommer den fehlenden Verteiler feststellte und montiert hat. Jetzt wurde für diesen Heizkörper der Verbrauch geschätzt. Ich hatte die Heizung im Bad aber nie an, da dies innenliegend ohne Fenster ist und somit nie kalt wird.
Es wurde ein Verbrauch “geschätzt “, der im Vergleich zu anderen Räumen übermäßig hoch ist. Die Berrechnung wurde nicht aufgelistet. Wie wurde dieser Verbrauch geschätzt? Und kann ich dann von diesem Verbrauch 15% kürzen oder muss diese Kosten mein Vermieter tragen, weil er vergessen hat diesen einzubauen bzw. Enercity zu informieren?
Vielen Dank im Voraus
Mit freundlichen Grüßen
Nina Wallasch
08.11.2015 - 10:43
Hallo Nina,
der übliche Weg wäre die Schätzung um 15% zu mindern, da nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.03.2016 - 19:06
Prima Seiten, Herr Hundt.
Danke für die Möglichkeit, hier unkompliziert zu fragen.
Seit 45 Jahren wohne sehr günstig zur Miete ich in einem Zweifamilienhaus ohne Heizkostenerfassung – lediglich der Heizölverbrauch wird halbiert. Alle sind zufrieden. Die Heizkosten betrugen 8,08 € im Vergleich zur niedrigsten Kategorie 10,40 € /m2 im Jahr im bundesweiten Heizspiegel für 2014.
Der Energieverbrauch liegt bei 120 kWh/m2 im Jahr – da gibt es kein Einspar-Potenzial mehr, aber die Betriebskosten würden durch eine Verbrauchserfassung doch ziemlich steigen.
Muss das unbedingt sein, wenn es nichts bringt? Ich bin auf Ihre Reaktion gespannt.
Mit freundlichen Grüßen
Chris von Wieblingen
01.03.2016 - 20:37
Hallo Chris,
ich weiss leider nicht, was Sie mit “muss das unbedingt sein…” meinen. Bei der Erfassung geht es ja nicht nur um eine mögliche Senkung der Kosten durch achtsameren Verbrauch, sondern auch um die gerechtere Verteilung der Kosten unter den Mietparteien.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.03.2016 - 16:51
Hallo Herr Hundt,
ich beziehe mich auf die Anfrage von Chris vom 1.3.2016.
Ich habe auch das Problem in einem voll vermieteten Zweifamilienhaus.Die
Heizölrechnung wurde über Jahrzehnte einfach geteilt.
Jetzt hat die zweite Mietpartei gewechselt. Diese sollte die hälfte der Rechnung in monatlichen Raten bezahlen.
Jetzt verlangt diese Partei die Heizkostenabrechnung per Heizkostenverteilung. Die
Installation ist aber nicht nur in einer Wohnung möglich.
Ich will die Kosten für die Verteilung nicht bezahlen.
Viele Grüße
Reinhard
17.03.2016 - 11:17
Hallo Reinhard,
ich weiss nicht, was gegen die faire Abrechnung mit Verbrauchserfassung spricht? Das ist doch im Sinne aller Mieter oder nicht?
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2021 - 15:24
Sehr geehrter Herr Hundt,
natürlich auch von mir zunächst vielen Dank für Ihre Zusammenstellung und die Erläuterungen dazu.
Ich habe hier gelsen, dass Sie die Verteilung nach Verbrauch als gerecht ansehen. Das sehe ich auch so, aber es gibt eine Situation, bei der eine andere Abrechnung auch gerecht sein kann: In einem Mietobjekt gibt es sehr unterschiedlich energetisch aufgestellte Wohnungen. Da gibt es Wohnungen, die von 5 Seiten schön eingepackt sind und sehr wenig Außenfläche aufweisen. Und da gibt es Wohnungen, die aufgrund behördlicher Auflagen schlecht gedaämmt sind uns noch dazu sehr viel Außenfläche haben. Was ist da gerecht, die Verbrauchsabrechnung oder eine Abrechnung nach Wohnfläche?
26.01.2021 - 20:59
Hallo Michael,
genau wegen Ihren beschriebenen Fällen schreibt die Heizkostenverordnung die Abrechnung zu 30 bis 50% nach Fläche vor.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2016 - 17:54
Sehr geehrter Herr Hundt,
danke für Ihre rasche Antwort. Ich hatte an anderer Stelle folgendes gefunden.
»Eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung wegen unverhältnismäßiger Kosten ist gegeben, wenn in einem Zehnjahresvergleich die Kosten für die Installation der Messgeräte sowie deren Wartung und Ablesung höher sind als die voraussichtlich einzusparenden Kosten. Dabei können für die Kostenersparnis 15 % der Gesamtkosten angesetzt werden. Eine zu erwartende Erhöhung der Energiepreise kann berücksichtigt werden.«
Darauf bezog sich meine Frage: »Muss das unbedingt sein, wenn es nichts bringt?«
Chris von Wieblingen
16.3.2016 17:55 MEZ
17.03.2016 - 11:25
Hallo Chris,
ich habe das entsprechende Urteil nicht gelesen. Aber wenn Sie die Dinge nachgerechnet haben, sollten Sie sich mit dem Ergebnis an Ihren Vermieter wenden (mit Bezug auf das Urteil).
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.05.2016 - 06:22
Sehr geehrter Herr Hundt,
dank Ihrer sachlichen Antworten werde ich immer schlauer. Nun ist es offiziell!
Inzwischen habe ich herausgefunden, dass die HeizkostenV unter § 11 b diese angesprochene Ausnahmen, wie folgt, aufführt:
1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden
auf Räume,
a ) in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m2 · a) aufweisen,
b) bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können.
Ich hoffe, dass ich den Vermieter damit von der Installation der Messgeräte abhalten kann.
Mit freundlichen Grüßen
Chris von Wieblingen
30.05.2016 - 16:19
Hallo Herr Hundt,
erst einmal vielen Dank für diese sehr informative Seite. Ich habe bereits ziemlich viel gelesen, aber zwei Fragen würde ich Ihnen noch gerne stellen.
Ich bin am 01.02.16 in ein Haus mit insgesamt 18 Mietwohnungen gezogen. Das Haus wurde zu dem Zeitpunkt noch renoviert und bei meinem Einzug war keine Heizung in dem Haus mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet. Im Februar waren lediglich vier der insgesamt 18 Wohnungen vermietet, ab März 2016 waren es dann insgesamt 14 Wohnungen.
Das Problem ist, dass am 06.02.16 lediglich die vier vermieteten Wohnungen mit Heizkostenverteilern ausgestattet wurden. Erst am 22.03.16 wurden auch die anderen Wohnungen mit gemieteten Heizkostenverteilern ausgestattet. Ich habe die Wohnungsverwaltung daraufhin gefragt, wie sie denn abrechnen möchte, ohne dass alle Wohnungen Heizkostenverteiler haben und mir wurde geantwortet die Werte für die Heizkörper ohne Verteiler würden geschätzt. Auf Ihrer Seite habe ich bereits herausgefunden, dass eine Schätzung nur möglich ist, wenn maximal 25% der Heizkostenverteiler einer Immobilie fehlen/ausfallen. Daher müsste meiner Meinung nach die Wohnfläche herangezogen werden und ich hätte entsprechend ein Kürzungsrecht. Korrekt?
Außerdem würde mich interessieren, ob es rechtens wäre bis zum 22.03.16 nach Fläche, und für den restlichen Teil des Jahres nach Verbrauch abzurechnen. Oder muss jetzt das komplette Jahr zwangsweise nach Fläche abgerechnet werden?
Vielen Dank im Voraus
Beste Grüße
Heiko Wagner
30.05.2016 - 16:34
Hallo Heiko,
in der Praxis ist das immer ein sehr schwieriges Thema. Aber die Heizkostenverordnung ist hier eindeutig
“(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.”
Bitte lassen Sie sich im Zweifelsfall anwaltlich beraten – gerade wenn die Hausverwaltung eine andere Meinung als Ihre vertritt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.05.2016 - 13:22
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die schnelle Rückmeldung!
Wäre es im vorliegenden Fall denn möglich bis Ende März nach Fläche, und für den restlichen Teil des Abrechnungszeitraumes nach Verbrauch abzurechnen? Oder muss jetzt der komplette Abrechnungszeitraum nach Fläche abgerechnet werden?
Beste Grüße
Heiko Wagner
31.05.2016 - 13:53
Hallo Heiko,
in der Praxis würde ich als Vermieter die Abrechnung aufteilen (Januar bis März und April bis Dezember). Das ist am fairsten für alle Beteiligten. Das wäre mein persönliches Vorgehen. Wenn Sie es genau wissen wollen, sollten Sie die Dinge von einem Anwalt bewerten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.09.2016 - 12:54
Guten Tag,
Wie verhält sich das eigentlich, wenn der Vermieter die bisherige Ölheizung (die alle 4 Wohneinheiten geheizt hat) gegen eine Gas-Etagenheizung getauscht hat? Wir haben bisher Miete +NK +HK bezahlt. Nun zahlen alle Parteien an den Gas – Anbieter. Unser Vermieter besteht aber weiterhin darauf, dass wir HK bezahlen… Wir zahlen also doppelt Heizung… Gibt es da ein Gesetz, bzw. Paragraphen den man da anwenden kann? Danke schon mal für die Info.
01.10.2016 - 08:57
Hallo Yvonne,
wenn Sie über eine Gas-Etagenheizung direkt an den Gasversorger zahlen erübrigt sich natürlich die Zahlung der Heizkostenvorauszahlung an den Vermieter. Das versteht sich eigentlich von selbst – vielleicht sollten Sie das dem Vermieter nochmals erklären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.11.2016 - 18:04
Hallo Herr Hundt,
Spitzen Seite!
Wir wohnen in einem Haus welches neben unserer Wohnung noch eine weitere Wohnfläche bietet. Als wir eingezogen sind am Jahresanfang wurde diese zweite Wohnung von einer älteren Dame (Mit-Eigentümerin) noch bewohnt. 4 Monate nach unserem Einzug ist diese Dame verstorben. Sie hatte in diesen 4 Wintermonaten gefühlte 35 grad in ihrer 180 Quadratmeterwohnung während wir nicht wirklich geheizt haben, da nur manche Heizkörper mit dem nötiges ablese- Equipment ausgestattet waren. Selbst diese waren schon Ca. 10 Jahre alt und erfüllen keinen Zweck mehr, da diese vom Vermieter nicht erneuert wurden. Es kann also kein einzelverbrauch für unsere Wohnung ermittelt werden. Seitdem die Dame verstorben ist wurde die Wohnung nicht mehr vermietet – und wird es auch nicht mehr. (Wird aber noch immer geheizt). Wir haben Angst, dass wir die gesamten heizkosten des Hauses abdecken müssen. 15% Abzug scheint hier also machbar- aber geht in unserem Fall nicht mehr? Wir haben eine Riesen Angst vor der kommenden Abrechnung!
Was können wir tun?
Vielen lieben Dank im Voraus!
15.11.2016 - 14:19
Hallo Dominik,
danke für Ihr Lob und Ihren Beitrag. Ich kenne leider die Gegebenheiten vor Ort nicht. Wenn Sie eine Einschätzung Ihres Einzelfalls wünschen, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden. Vielleicht ist auch eine einvernehmliche Lösung mit Ihrem Vermieter denkbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.11.2016 - 15:16
Hallo Herr Hundt,
ich habe die jährliche Nebenkostenabrechnung bekommen. Bei den Heizkosten wurde nach Anzahl der Personen abgerechnet. Dabei leben in meinem Haushalt zwei Personen, im anderen 1 Person. Die Heizkosten wurden im Verhältnis 2:1 (zwei – unser Haushalt, ein – der andere Haushalt) aufgeteilt. Das Gebäude ist sehr alt und nicht wärmegedämmt. Heizkostenverteiler haben wir erst kürzlich bekommen, also nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Im Mietvertrag ist nichts bezüglich der Abrechnung nach Personen enthalten. Es findet sich jedoch bezüglich der Heizungsbetriebskosten die folgende Klausel: 30% (0 bis maximal 50% oder § 10 Heizkostenverordnung) nach Quadratmeter der Wohn- oder Nutzfläche und der Rest nach dem Ergebnis der Heizkostenverteiler. Kann ich hier nicht auf eine Abrechnung nach Wohnfläche bestehen, die deutlich günstiger ist, als die Abrechnung nach Personen? Für mich hört sich die Rechtslage so an, dass primär auf Wohnfläche abgerechnet werden muss und bezüglich Personen explizit vereinbart werden muss. Außerdem kann ich doch hier auch die Kosten um 15% kürzen, da es für den Zeitraum der Nebenkostenabrechnung noch keine Heizkostenverteiler gab, oder?
Herzlichen Dank im Voraus und viele Grüße
Klaus Ernst
15.11.2016 - 14:03
Hallo Klaus,
der Vermieter ist an die Heizkostenverordnung gebunden und kann sich nicht einfach einen Umlageschlüssel ausdenken (z.B. nach Personen). Alles weitere lesen Sie oben im Artikel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.12.2016 - 17:04
Wie verhält es sich das Thema “ohne Heizkostenverteiler” bei einem gewerblichen Anmietung.
Das Büro hat Heizungen ohne Verbrauchserfassungsmöglichkeit, es befindet sich in einem Mehrfamilienhaus. Der Verbrauch ist aber sehr gering, da nur 0 bis 2 Tage pro Woche dort gearbeitet wird.
08.12.2016 - 10:41
Hallo Timo,
was wurde zur Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.01.2018 - 15:10
Hallo Herr Hundt,
wir sind Eigentümer eines Wohnhauses. Ursprünglich war das ein Einfamilienhaus. Wir selbst bewohnen das Erdgeschoss, die 1. Etage ist vermietet, das Dachgeschoss wird als Ferienwohnung genutzt.
Wir wollten Heizkostenmessgeräte einbauen und haben das den Mietern der 1. Etage mitgeteilt. Da die laufenden jährlichen Kosten jedoch die voraussichtliche Einsparung “auffressen” würden, haben die Mieter den Einbau abgelehnt. Jetzt wollen sie aber einen 15 %igen Abzug geltend gemachen……
Ist der Verzicht auf den Einbau nicht verbindlich mit der sich daraus ergebenden Konsequenz, dass weiterhin nach qm abgerechnet wird?
Vielen Dank für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüßen
30.01.2018 - 16:32
Hallo Gertrud und Günter,
ich sehe das genauso wie Sie. Die Mieter können m.E. nicht den Einbau ablehnen und dann auf das Kürzungsrecht bestehen. Bitte lassen Sie sich im Zweifel zu Ihrem Einzelfall beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2018 - 14:15
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen in einem alten Haus auf dem Dorf. Das Haus hat Gesamt 211 qm und wir (Vater , Mutter und Kind 5 Jahre) bewohnen die 2. Etage und Dachgeschoss mit Gesamt 108,5 qm. Die Vermieter (Mann und Frau mit Hund) bewohnen die 1 Etage mit ?? qm und im Erdgeschoss sind noch Räume , die leer stehen. Heizkostenverteiler sind keine installiert. Jetzt haben wir die Nebenkostenabrechnung erhalten und diese wurde komplett nach Personen gemacht pobwohl im Mietvertrag steht , das die Nebenkosten per Wohnfläche abgerechnet werden.
Nach der Rechnung unseres Vermieters zahlen wir damit 3/5 der Gesamtkosten (60 %), obwohl unser Anteil vom Haus nur 51,18 % sind (108,5 qm von 211 qm).Auf Nachhaken bei unseren Vermietern , hat er nun gesagt , dass er die Posten Grundsteuer , Gebäudehaftpflicht sowie Haus und Grundbesitzhaftpflicht auf Wohnfläche ändert. Allerdings weigert er sich die auch die Heizkosten per Wohnfläche abzurechnen. Zudem würde er die Räume im Erdgeschoss sowieso nicht dazu zählen , da diese von ihm nicht genutzt werden. Der kann doch nicht einfach 50 qm , oder was das da unten ist einfach vergessen oder? Das Haus hat 211 qm , wir bewohnen 108,5 qm davon und die restlichen 102 qm hat er für zu zahlen. Oder seh ich da was falsch?
Wäre für eine Antwort sehr dankbar.
P.S : Ihre Seite ist echt toll .. weiter so ;-)
02.02.2018 - 15:53
Hallo Kai,
verweisen Sie auf den vereinbarten Umlageschlüssel und bitten die darum, diesen auch anzuwenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2018 - 21:23
Hallo , das habe ich mehrfach schon getan. Unser Vermieter weigert sich strikt, die Abrechnung nach Wohnfläche zu erstellen.
Genauso wie bei den Heizkosten. Auch hier rechnet er einfach über Personenzahl ab. Laut Rechnung sind 1590 Euro Ölverbrauch angefallen.
Wir zahlen 100 Euro im Monat an Vorrauszahlung. Also 1200 Euro und sollen 955 Euro verbraucht haben. Es wären aber nach Wohnfläche nur 814 Euro. Es kann doch nicht sein , dass wir als Mieter , denen Ihr Haus finanzieren.
02.02.2018 - 21:28
Wollte noch hinzufügen: Er sagte uns auch klar, er kann die Heizkosten über Wohnfläche abrechnen, aber dann sind wir eben noch schlechter dran.
Seine Wohnung seien knapp 70 qm und die 32 Quadratmeter Leerstand im Erdgeschoss will er gar nicht berechnen. Da sind aus Arbeitszeiten unserer Vermieter alte Büros im Erdgeschoss, die er heute nicht mehr bewohnt. Und auch da sind Heizungen.
18.02.2018 - 14:51
Halle Herr Hundt,
ich beabsichtige mein Wohnhaus (2 Mieteinheiten) auf Wärmefühler umzustellen. Bis jetzt hatten die Mieter dies selbst geregelt (Öleinkauf)
1. Frage: Muss ich den Tank bei Beginn der Messung voll tanken? Im Moment ungünstige Preise.
2. Frage: Oder kann ich warten bis die Ölpreise günstiger werden? Lt. Messung sind ca. 2000 ltr im Tank.
Wie muss ich vorgehen?
Vielen Dank im voraus für ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
18.02.2018 - 15:43
Hallo Harald,
danke für Ihren Beitrag. Ich würde die Fragen an Ihrer Stelle an den Anbieter für die Zähler richten. Ich kann Ihnen da leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.04.2018 - 06:34
Guten Morgen Herr Hundt,
erst einmal, klasse Seite !
Unser Problem stellt sich folgender Maßen dar:
Es ist ein zwei Parteien Wohnhaus. Wir sind November 2016 hier eingezogen, die wärmemengenzähler waren noch nicht installiert, uns wurde versprochen, dass diese sehr bald von der Hausverwaltung eingebaut werden, da es nur einen Gaszähler für beide Wohnungen gibt.
Dies ist erst, nach mehrmaligem Verweis unsererseits Anfang März 2018 (!!!) geschehen.
Die zweite Wohnung wurde in der Zeit nicht bewohnt, so wie auch jetzt nicht. Uns wurde immer versichert, dass in der anderen Wohnung keine Heizung läuft. Dieses schien mir aber immer schon sehr seltsam, da der Gasverbrauch immens hoch war (in einem halben Jahr ca 30.000 kWh) in einem frisch sanierten Haus.
Wir heizen erst wenn wir nach Hause kommen, die Heizungen werden wieder abgestellt sobald wir ins Bett gehen. Wir heizen also eher sparsam als normal. Auf Grund dessen kann ein so hoher Gasverbrauch nicht nur auf uns zurückzuführen sein.
Desweiteren: als die wärmemengenzähler angebracht wurden, haben die Makler die Wohnungen neben an “nur einmal beheizt um zu gucken ob die Zähler auch funktionelleren.” Deren Zähler zeigt jetzt, nach 4 Wochen bereits 1000 kWh mehr an als unser Zähler, und wir heizen ja jeden Tag.
Die Hausverwaltung und der Vermieter möchten jetzt von uns natürlich den kompletten Gasverbrauch bezahlt haben für 2017, welches eine enorme Nachzahlung wäre!
Ich habe eine Hochrechnung laut unserem wärmemengenzähler für das Jahr erstellt und komme auf 20.000 kWh / Jahr, welches ein ganz normaler Verbrauch wäre für unsere Wohnfläche. Laut Gaszähler wären es an die 60.000 kWh.
15% Kürzung scheint mir da doch viel zu wenig… müssen wir der Nachzahlungsforderung nachkommen?
Vielen Dank im
Voraus
Marianne
09.04.2018 - 06:17
Hallo Marianne,
die Kosten für den Leerstand trägt der Vermieter. An Ihrer Stelle würde ich nicht akzeptieren, das die leere Wohnung mit keinem Verbrauch abgerechnet werfen soll. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.04.2018 - 23:10
Hallo!
Ich bin Vermieterin einer Wohnung, deren Heizkosten bis jetzt über qm abgerechnet wurden. Nun überlege ich, doch Heizkostenverteiler zu mieten.
Ich bin mir nur noch nicht sicher, ob der Heizkostenverteiler und seine Kosten sich wirklich lohnen. Im Haus leben jeweils drei ältere Damen mit ähnlich großen Wohnungen und ähnlichem Verbrauch.
Ist es rechtlich sinnvoll, wenn meine Mieterin mir schriftlich bestätigt, dass sie mit der Abrechnung nach qm weiterhin einverstanden ist? Oder kann sie trotz dieser schriftlichen Bestätigung im Nachhinein immer noch um 15% kürzen?
Viele Grüße
27.07.2018 - 16:56
Hallo ich hätte da mal eine Frage. Und zwar kam heute unsere Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017.
Wir wohnen seit dem 01.07.2016 in der Wohnung.
Da werden extrem hohe Heizkosten aufgeführt.
Das Problem jetzt ist jedoch das unser Vermieter erst am 05.07.2017 Ablesegeräte an den Heizungen montieren lassen hat. Er stellt uns vom 01.01.2017 bis 04.07.2017 Heizkosten in Höhe von über 300 Euro in Rechnung und für den Zeitraum vom 05.07.2017 bis 31.12.2017 nur knapp 130 Euro.
Irgendwas kann da doch nicht richtig sein?
Ich hab mal gehört das der Vermieter keine Heizkosten in Rechnung stellen kann solange keine ablesegeräte montiert wurden?
02.09.2018 - 19:49
Hallo Herr Hundt,
bin ich als Eigentümer eines 2 Familienhauses in dem ich auch selber wohne verpflichtet Erfassungsgeräte an den Heizkörpern anzubringen oder Messeinrichtung an den Tanks? Ich habe bisher von Betankung zu Betankung tageweise den Verbrauch berechnet 60:40. Die Mieterin die im vergangenen Jahr ausgezogen ist hat über einen Mieterverein Widerspruch eingelegt, es sei keine “ordnungsgemäß erstellte verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Die Abrechnung für 2015 hat sie nicht bemängelt.
Vielen Dan im Voraus
03.09.2018 - 10:14
Hallo Klara,
hier ein Link für Sie: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-zweifamilienhaus/
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.03.2019 - 14:13
Hallo Herr Hundt,
meine Schwiegermutter (82) wohnt in einem Mehrfamilienhaus seit 20 Jahren.
Mittlerweile stehen ihre Betriebskosten fast so hoch wie die Kaltmiete, und sie bekommt obwohl ihr Verbrauch niedrig ist (da sie allein wohnt,) jedes Jahr eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung.
Es fällt mir auf das in ihrer Wohnung zwar ein Warmwasserzähler vorhanden ist aber keine Messgeräte an den Heizkörpern von Anfang nicht angebracht wurden, es wird so habe ich den Eindruck pauschal abgerechnet.
Des weitern hat sie seit 2 Jahren Anspruch auf eine Rückzahlung von 240 Euro wegen falsch Berechnung der Betriebskosten. Die Firma der Hausverwaltung reagiert gar nicht darauf
Was können wir tun um da gegen zu wirken?
30.03.2019 - 18:37
Hallo RG,
prüfen Sie die Nebenkostenabrechnung und nehmen Sie ggf. Belegeinsicht. Nur so können Sie prüfen, wie hier genau abgerechnet wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.11.2019 - 08:05
Hallo,
ich habe mir vor ca. 2 Monaten einen neuen Vertikalheizkörper von Buderus gekauft und anschließen lassen. Dann habe ich bei der Fa. Techem angerufen, und einen Termin gemacht, um einen Heizkörperverteiler an dieser Heizung anbringen zu lassen. Der Techniker sagte mir, dass es für diesen (neuen) Heizkörper keinen Verteiler gibt. Er würde sich aber noch einmal schlau machen. Sollte ich innerhalb von 4 Wochen nichts mehr von Techem hören, würde der Heizkörper so abgerechnet, als würde er den ganzen Winter auf 5 laufen.
Ist das erlaubt???
14.11.2019 - 15:13
Hallo U. Giesbertz,
fragen Sie nach der Grundlage für diese ausschweifende Schätzung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2020 - 19:07
Hallo,
Ich wohne nun seit fast 1,5 Jahren in einer Mietwohnung, in der keine Heizkostenverteiler angebracht sind. Nun habe ich eine Rückzahlung erhalten und wundere mich, ob das so richtig ist. Muss ich der Hausverwaltung melden, dass keine angebracht sind? Kann die Rückzahlung der Nebenkosten dann wieder eingefordert werden?
danke und liebe Grüße
Luise
03.01.2020 - 13:50
Hallo Luise,
fragen Sie bei der Hausverwaltung nach oder nehmen Sie Einsicht in die Abrechnung, um herauszufinden, auf welcher Grundlage abgerechnet wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.01.2020 - 10:50
Hallo, ich bin in ein Mehrfamilienhaus gezogen, was Privat vermietet ist.Der Vermieter wohnt woanders,seine Ex Frau ist in unseren Haus wohnhaft und die Managerin, des Weiteren wohnen noch 3 andere Mietpartein in diesen Haus und drunter ist ein Geschäft was denen Gehört.Wir haben keine Heizungszähler dran und sollen nach Wohnraumfläche berechnet werden.Ist das Rechtens oder ist der eigentliche Vermieter verpflichtet Zähler anzubringen, wenn nicht, kann ich dann die Heizkostenabrechnung kürzen. Ich wohne erst seit September 2019 in dieser Wohnung. Mfg
23.01.2020 - 14:32
Hallo Torsten,
i.d.R. ist der Vermieter an die Heizkostenverordnung gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.01.2020 - 01:18
Hallo Herr Hundt,
ich lese ihre Ausführungen immer wieder mit Gewinn. Danke dafür!
Sie schreiben unter Ziffer 2 von den Ausnahmetatbeständen des Par. 11 HkVo, die den Wegfall des Kürzungsrechtes zu Folge haben.
Ein Vermieter kann ja erst einmal behaupten, dass Einbau- und lfd. Kosten einer Verbrauchserfassung unverhältnismäßig hoch seien.
Wie kann ein Mieter eine gerichtliche Überprüfung anstoßen? Nur mittelbar durch Kürzung der Abrechnung, die dann mglw. gar nicht gerechtfertigt war?
28.01.2020 - 14:56
Hallo Ingo,
als Mieter würde ich erfragen, warum die Installation der Verbrauchserfassung in dem Gebäude – im Vergleich zu baugleichen Gebäuden – unwirtschaftlich ist. Die bloße Behauptung ohne Begründung ist am Ende nicht belastbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.02.2020 - 18:53
Hallo Herr Hundt,
Ich wohne seit August 2018 in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten und einem Nachtclub im Keller. Ich bin mittlerweile Hauptmieterin und wohne hier nur noch mit meinem Freund.
in unserem Mietvertrag steht lediglich die Warmmiete von 1060€. Laut einem aktuellen Inserat einer Baugleichen Wohnung unter uns beträgt die Kaltmiete 798€ im Inserat werden Heizkosten und andere Nebenkosten leider nicht genauer benannt.
Wir haben unsere Heizkörper sehr selten in Betrieb und auch keine Heizkostenzähler oder Verteiler an den Heizkörpern. Sprich es läuft scheinbar alles über Pauschale.
Ich finde es allerdings sehr schade so viele Heizkosten zahlen zu müssen ohne selber die Heizung viel zu nutzen.
Warmwasser läuft über einen Durchlauferhitzer innerhalb der Wohnung, läuft also nicht über die Zentralheizung des Hauses.
Wie sind denn da meine Rechte? kann ich mich irgendwie dagegen wehren?
25.02.2020 - 19:24
Hallo Vivien,
hier eine Hilfe für Sie: Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale – Was ist der Unterschied?
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.09.2020 - 12:54
Hallo Herr Hundt!!!
Ich bin im Oktober 1996 in ein Mehrfamilienhaus mit 16 Parteinen gezogen. An den Heizkörpern waren keine Ablesegeräte montiert. Das wurde er aktuell gestern nachgeholt. Im Mietvertrag werden im Bezug auf die Heizkosten keine Angaben gemacht. Laut einer Mietbescheinigung sind aber 45 Euro Heizkosten in der Miete enthalten.
An Betriebskosten wurden bisher nur die kalten Betriebskosten abgerechnet.
Welche Möglichkeiten haben die Mieter aufgrund der langjährigen fehlenden Heizkostenabrechnung gegen den Vermieter vorzugehen.
Mit freundlichen Grüßen
Marc K.
17.09.2020 - 20:20
Hallo Marc,
hier eine Hilfe: Heizkostenabrechnung ohne Heizkostenverteiler
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.02.2021 - 08:51
Hallo Herr Hundt,
seit 8 Jahren ist in meiner Küche der Heizkörper eingebaut und der Verbrauch wurde geschätzt. Jetzt wurden in allen anderen Räumen neue Heizkostenverteiler angbracht, nur in der Küche geht das nicht..
Der Vermieter drängt auf die Anbringung des Verteilers. Muß ich deshalb meine Küche umbauen und warum kann nicht weiter geschätzt werden.
Freundliche Grüße
Karin Tennstädt
03.02.2021 - 09:39
Hallo Karin,
schätzen ist immer nur eine Notlösung. Eine Verbrauchserfassung ist im Sinne aller Beteiligter. Wenn Sie nichts anderes mit dem Vermieter vereinbart haben, müssen Sie den Zugang zum Heizkörper gewährleisten. Zudem ist es sicher nicht sinnvoll, einen Heizkörper einzubauen bzw. die Küche sehr an am Heizkörper zu montieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.03.2021 - 10:37
Guten Tag Herr Hundt
Bei uns sind folgende Gegebenheiten Einfamiliehaus mit Eigentumwohnung mit einer Heizungsanlage eine Wohnung gehört mein Bruder und eine Mir also Eigenzümergemeinschaft .Seit Zwei Jahren will ich Messeinheiten für die öl Heizung haben mein Bruder verweigert es aber .In meiner Wohnung wird zusätzlich noch mit einen Kamin geheizt ca 10 Rm pro Jahr kosten von ca 700€ dadurch habe ich nur 2 Heizkörper an im Haus .Mein Bruder beheizt aber 6 Wohnräume mit Heizung .Und ich bin 3 Personen und mein Bruder 5 Personen .Mein Bruder besteht darauf über die Wohnfläche abzurechen die fast gl groß ist .l.g Birgit
20.03.2021 - 12:31
Hallo Birgit,
ich gehe davon aus, das Sie als Eigentümergemeinschaft in der Pflicht stehen nach der Heizkostenabrechnung abzurechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2021 - 01:21
Hallo Herr Hundt,
angenommen ein Haus hat drei Wohnungen aber nur zwei davon werden beheizt. Bin ich, als Eigentümer, dann verpflichtet, in allen drei Wohnungen Wärmezähler installieren zu lassen? Es existieren auch in der dritten Wohnung (Ist eine kleine Dachgeschosswohnung) Heizkörper, aber Sie ist, wie erwähnt, nicht bewohnt und wird auch nicht beheizt. Die beiden anderen Wohnungen sind einmal vermietet und in der zweiten hat ein Anghöriger Wohnrecht. In die bewohnten Wohnungen werde ich nun Wärmezähler installieren lassen, würde aber gerne im Dachgeschoss darauf verzichten.
Viele Grüße
15.12.2021 - 07:26
Hallo Sebastian,
es gibt m.E. Rechtsprechung dazu, wie es sich mit der Umlage der Heizkosten verhält, wenn sie Heizkörper demontieren. Drauf ankommen, ob es möglich ist Heizenergie zu nutzen oder eben auch nicht. Recherchieren Sie danach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.06.2022 - 08:01
Guten Tag!
Vielen Dank für Ihre hilfreiche Seite! Ich erbitte nun auch mal eine konkrete Auskunft! :-)
In dem Haus, in dem ich bis vor einer Weile gewohnt habe, gab es drei Wohnungen und einen weiteren Wohnraum im Keller, der als Wohnraum ausgebaut beheizt und benutzt wird (von einer anderen Partei). Alle Heizkörper in den Wohnungen verfügen über Messgeräte zur Heizkostenverteilung. Einzig dieser beheizte Wohnraum im Keller nicht. Für diesen kann entsprechend nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Meine Frage ist nun, ob ich ein Kürzungsrecht habe, weil insgesamt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Meine Wohnung wurde zwar nach Verbrauch abgerechnet, aber insgesamt ist das nicht geschehen.
Andersherum: Müssen alle Heizkörper in einem Haus mit Messgeräten/Heizkostenverteilern ausgerüstet sein?
Vielen Dank vorab!
MfG
Nico
26.06.2022 - 20:50
Hallo Nico,
Sie stoßen einen interessanten Gedanken an. Ihr Vorgehen würde bedeuten, dass die Schätzung einer Wohnung (wegen nicht Ablesung der Heizkostenverteiler, weil z.B. kein Zugang gewährt wurde) dazu führt, dass alle anderen Mieter 15 % mindern könnten. Dies ist mir in der Praxis so zumindest nicht bekannt. Sie sollten nach Rechtsprechung suchen, die ihre These bestätigt oder wieder legt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.07.2022 - 16:13
Hallo Hr. Hundt
In unserem Mietshaus wurden sämtliche Wärmeverteiler von den Heizkörpern entfernt, in der Nebenkosten Abrechnung jedoch, stehen sie zur Miete für 160€/Partei
Ich zahle also für etwas,das in meiner Wohnung nicht mehr vorhanden ist, da ein Digitaler Zähler im Keller ist, für den ich auch noch 398€ auf der Nebenkosten Abrechnung habe.
Das kann doch nicht rechtens sein?
11.07.2022 - 16:45
Hallo Andrea,
lassen Sie sich die Belege zeigen und hinterfragen Sie den Sachverhalt bei der Hausverwaltung / beim Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.08.2022 - 08:06
Sehr geehrter Herr Hundt, ich bin Gewerbemieter, im Mietvertrag ist lediglich geregelt, dass wir (anteilig) die Heizkosten zu tragen haben.
Das Mietobjekt befindet sich in einem gemischt genutten Geschäfts- und Wohnhaus (Altbau/Fachwerk) mit jeweils mehreren Gewerbe und Wohneinheiten.
U.a. wegen unterschiedlicher installierter Heizungsanlagen (u.a. paralleler Betrieb einer Lüftungsanlage mit Wärmetauscher und parallel Heizkörper in Gewerbräumen, kein getrennter Heizkreislauf für Wohneinheiten, etc.) argumentiert der Vernieter, dass die Installation einer Verbrauchserfassung sehr aufwändig bzw.. unmöglich und auch nicht wirtschaftlich sei. Daher erfolgt keine Verbrauchserfassung.
Stattdessen werden zunächst die Heizkosten gewichtet zwischen Gewerbe- und Wohneiheiten aufgeteilt, wobei die Gewerbeinheiten ca. 25% mehr je qm zu tragen haben, als die Wohneinheiten, und dann wird innerhelab der Gewerbe- und Wohneinheiten nach qm verteilt.
Ich gehe ja davon aus, dass alle Wohn- und Gewerbemieterzur 15% Minderung berechtigt sind, aber wie ist das mit der geschätzen “Vorweg-Verteilung” aus, nach der die Gewerbeinheiten je qm 25% mehr zu zahlen haben, als die Wohneinheiten? Ist eine solche Schäzung zulässig? Wenn nciht, wie kann ich dagegen zusätzlich vorgehen?
16.08.2022 - 11:54
Hallo Joachim,
es ist gut möglich, dass sich für Sie ein 15%iges Kürzungsrecht aufgrund der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung ergibt. Ich kann das hier leider per Kommentar nicht bejahen oder verneinen. Ich würde eine rechtliche Prüfung des Mietvertrages und der letzten Nebenkostenabrechnung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.08.2022 - 11:26
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Frage, weil mich diese Sache sehr belastet und mir keiner Auskunft geben kann oder will.
Beim Einzug in meine jetzige Wohnung wurde beim Einbauen meiner Küchenschränke der Heizkostenverteiler abgeschlagen. Ich habe sofort die Vermietung informiert. Diese meinte, dass es kein Problem darstellt, den Heizkostenverteiler nicht wieder anzubringen, da ich sonst meine Küche einreißen müsste. Sie meinten, dass sie die Kosten in der Küche dann einfach verrechnen. Nach Personalwechsel in der Vermietung, kommen sie nun 4 Jahre später wieder mit dem Problem an und fordern, dass sie den Verteiler anbringen wollen.
Muss ich dem nachgeben und meine Küche zerstören lassen, obwohl was anderes vereinbart worden ist?
Liebe Grüße und vielen lieben Dank in Voraus
Sandy
18.08.2022 - 12:17
Hallo Sandy,
der Heizkostenverteiler am Heizkörper stellt sicher, dass die Heizkosten korrekt abgerechnet werden. Natürlich muss dieser wieder angebracht werden und die Werte müssen entsprechend Beachtung bei der Abrechnung finden. Es geht nicht anders. Heizkostenverteiler geht vor Küche. So ist es leider.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.09.2022 - 16:53
Lieber Herr Hundt,
ich wohne seit 5 Jahren in meiner Wohnung und bislang wurde mein Verbrauch lediglich geschätzt.
Im letzten Jahr erfuhr ich, dass der Verbrauch von der Firma Techem nicht ablesbar sei, weil der Vermieter keine zentrale Ablesestelle in meiner Wohnung installiert hat, lediglich die ablesegeräte an den Heizkörpern selbst. Und diese könnten sie nicht ablesen.
Jetzt sollen diese Ablesegeräte ausgetauscht werden, jedoch ohne den tatsächlichen Verbrauch zu ermitteln
Kann ich vom Vermieter einfordern, eine abschließende Ablesung des tatsächlichen Verbrauches zu machen bevor die Geräte ausgetauscht werden und damit die Ablesung auf Null gestellt wird?
Vielen Dank für die Antwort,
Herzliche Grüße Nicholas
05.09.2022 - 08:38
Hallo Nicholas,
der Abrechnungsdienstleister wird vermutlich tun, was technisch möglich ist. Sie sollten sich mit dem 15%igen Kürzungsrecht bei Schatzung befassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2022 - 20:32
Hallo,
wohne in einem 4 Parteien Haus.
Im April 2020 wurde die abzählen der Heizungen durch geführt. Der Monteur hat aber die neuen verdampferröhrchen nicht eingebaut, mit der Behauptung der Vetrag sei gekündigt.
Nach ein paar Tagen kam ein Schreiben an alle Mieter mit einem Angebot von elektronischen heizungsableser und Rauchmelder mit fernabfrage zur Mite (laut Gesetz muss das so sein)
Nach paar Wochen wurden wir gebeten eine neue Fa. In die Wohnungen zu lassen, für ein neues Angebot der elektronischen heizungsableser und Rauchmelder zu erlauben.
Und in der Zwischenzeit Kamm noch eine Mieterhöhung nach 3Jahren.
Seit dem ist hier nichts passiert, der Winter kommt immer schneller, und wir haben bis dato keine heizungsableser an unserem Heizkörper. Und gefühlt ist die Heizung getrödelt, Heizkörper brauchen sehr lange bis sie warm werden.
Was können wir (Mieter) jetzt machen????
Danke jetzt schon für die antworten
20.09.2022 - 21:12
Hallo Cris,
wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet werden kann, dann muss der Verbrauch geschätzt werden. Auf der anderen Seite können Sie als Mieter die Kosten um 15% kürzen. Recherchieren Sie dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.10.2022 - 15:28
Guten Tag,
ich miete ein kleines Geschäft wo keine Heizkörper, Warmwasser und Zähler installiert sind. Ich heize so mit gar nicht. Nun verlangt die Vermiterin von mir Geld für die Wartung der Heizung.
könnten Sie mir bitte einen Tipp geben?
22.10.2022 - 08:22
Hallo Schirinov,
wenn die Zentralheizung nur einzelne Einheizen heizt, dann tragen diese Einheiten auch nur die Kosten der Anlage inkl. Wartung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.10.2022 - 15:49
Hallo, mir wurde die Wohnung ohne Heizung vermietet, die Heizung wurde privat vom Vormieter installiert, also kein Gegenstand des Mietvertrages. Dennoch darf ich den Zähler nicht abbauen lassen (Heizung nicht in Betrieb seit 10 Jahren und auch nicht notwendig) und ich muss somit weiter die Gas Grundgebühr zahlen. Wie passt das zusammen? Ich bekomme eine Wohnung ohne Heizung und soll dann noch drauf zahlen?
23.10.2022 - 13:24
Hallo Anka,
eine sehr spezielle Situation. Ich würde an Ihrer Stelle mit dem Gas-Versorger sprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.10.2022 - 17:08
Guten Tag,
Wir haben in einer Einliegerwohnung gewohnt und fragen uns wie die Heizkosten abgerechnet werden bei uns. Der Vermieter wohnt mit im Haus, hat aber im selben Haus noch zwei weitere Wohnungen, die er jedoch nicht vermietet. Es gibt keinen Heizkostenverteiler. Dürfen wir bei unserer Nebenkostenabbrechnung einen 15% Abzug verlangen ?
09.11.2022 - 04:36
Guten Tag Herr Hundt,
zunächst vielen Dank für diese Seite!
Mein Vermieter hat in den 70ern eine Ausnahmegenehmigung von der zuständigen Behörde bekommen, die besagt, dass er Wasser- und Heizkosten verbrauchsunabhängig abrechnen darf. Wasserzähler gibt es inzwischen, aber die Heizkosten werden noch immer komplett nach Wohnungsgröße abgerechnet.
Ist so eine Ausnahmegenehmigung unendlich gültig oder kann ich bei der Behörde eine Überprüfung beantragen?
Beste Grüße aus Hamburg
Christian
09.11.2022 - 07:57
Hallo Christian,
es geht vermutlich garnicht um die Fragen nach dem Zeitraum (unendlich), sondern ob solch eine Genehmigung überhaupt bestand hat. Ich kann das leider nicht einschätzen und würde eine Beratung durch einen Anwalt empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2023 - 12:29
Guten Tag,
ich habe eine Frage zur Heiz- und Warmwasserabrechnung.
Ich wohne seit 12 Jahren in meiner Wohnung und habe eigentlich immer eine Verbrauchsauflistung für Warmwasser und Heizkostenverbrauch von der Ablesefirma in meiner Betriebskostenabrechnung gehabt.
Unser Mehrfamilienhaus hat seit dem 01.01.2022 eine neue Hausverwaltung, nun fehlt diese Verbrauchsauflistung und meine Kosten sind zum Vorjahr explodiert.
In den letzten Jahren habe ich so um die 300€ in der Regel wiederbekommen, nun soll ich ca. 480€ nachzahlen.
Da sich mein Heizverhalten und Wasserverbrauch aber nicht geändert hat, kann ich das ohne Verbrauchserfassung nicht nachvollziehen.
Es scheinen alle Hausbewohner davon betroffen zu sein.
Meine Frage wäre, ob das überhaupt zulässig oder meine Abrechnung somit unwirksam ist.
Was kann ich jetzt tun?
Vielen Dank im Voraus.
Beste Grüße aus Rostock
Antje
02.01.2023 - 16:20
Hallo Antje,
fordern Sie die Heizkostenabrechnung an.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.01.2023 - 13:44
Guten Tag, wir wohnen in einem Zweifamilienhaus wobei unsere Wohnung größer ist als die andere. Die Heizkosten werden nun komplett über die Quadratmeter abgerechnet und nicht über den Verbrauch, da lt. Aussage des Vermieters nur ein Brenner und ein Gaszähler vorhanden ist. Somit kann ich nicht wissen, wie hoch eigentlich mein Gasverbrauch ist. Zusätzlich war unsere Heizung auch noch defekt also eine gewisse Zeit unbrauchbar. Ich vermute allerdings in dieser Zeit die Kosten der anderen Wohnung mitzutragen.
Kann ich hier die 15 % Regelung anwenden und ist dieses Vorgehen des Vermieters eigentlich rechtens?
Liebe Grüße aus Bayern
Sabine
17.01.2023 - 05:24
Hallo Sabine,
ja, der Vermieter ist an die Heizkostenverordnung gebunden. Ausnahme: Der Vermieter wohnt selbst in die Haus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.02.2023 - 13:07
Hallo Herr Hundt,
ich bin Student und wohne alleine in einer Wohnung. Die Heizkostenzähler an allen Heizungen sind seit knapp zwei Jahren ausgefallen und das habe ich auch meinem Vermieter so gesagt. Jedoch hat der Vermieter bzw die Hausverwaltung bis heute noch keine neuen Zähler installiert.
Meine Frage ist jetzt ob ich mit meinem Vermieter reden soll und die Heizkosten vermindern kann?
Ich habe vor allem das ganze Jahr kaum die Heizung benutzt wegen den steigenden Heizkosten und ich habe die befürchtung, dass das gar nichts gebracht hat da der Vermieter meine Kosten schätzt.
MfG
22.02.2023 - 15:28
Hallo Jonas,
Sie sollten unbedingt auf einen zeitnahen Austausch der Heizkostenverteiler drängen. Anderenfalls werden Sie Jahr für Jahr geschätzt. Das wäre ärgerlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.03.2023 - 21:41
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat Anfang März die Heizung erneuert. Dabei wurden in den Wohnungen einige, nicht alle Heizkörper erneuert und so weit ich weiß ein zusätzlicher Heizkörper in einem Raum hinzu installiert. Die neuen Heizkörper sind nicht mit Heizkostenverteilern ausgestattet, die alten aber noch.
Mein Nachbar “freut” sich schon, “cool, kann ich ja voll heizen, meine Heizungen sind bis auf einen neu, da wird ja nur der eine gezählt”
Ich habe meinen Vermieter bis heute 3x angesprochen, wann die neuen Heizkörper mit Verteilern ausgerüstet werden. Ich bekam keine konkrete Antwort und beim Nachhaken sagte er “die können ja die alten drauf legen”.
Was soll ich nun konkret noch machen? Es werden ja Heizkosten verursacht und nur teilweise von Verteilern erfasst. Habe ich Anspruch auf genaue Mitteilung wieviele Heizkörper überhaupt an der Heizung hängen? Mir kommt das nun sehr spanisch vor, als ob der Vermieter hier die Mieter, die nicht seine Familie sind, über den Tisch ziehen will. Weil bisher wurde nach den Verteilern abgerechnet und wenn ich jetzt quasi der einzige bin, der noch Verteiler hat, was passiert dann bei der Abrechnung?
Tut mir leid, wenn dies total konfus klingt, aber genauso stellt sich die Situation dar. Habe den Horrorgedanken, dass alle Kosten an mir hängenbleiben, selbst jetzt könnte ich nix unter Vorbehalt nach zahlen.
Wäre super, wenn Sie einen Tipp hätten, wie ich mich absichern kann.
Vielen Dank.
Gruss,
Anton
19.03.2023 - 11:45
Hallo Anton,
wenn der Vermieter nicht nach Verbrauch abrechnen kann, haben Sie ein Kürzungsrecht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.03.2023 - 12:34
Hallo Herr Hundt,
wir sind in ein Mehrfamilienhaus gezogen und es wurde bei Vertragsunterschrift erläutert, dass es keine Heizungszähler gibt und daher über die Personenzahl abgerechnet wird.
Gibt es Wege, dass dies zulässig ist?
Oder könnte man hier ebenfalls vom Kürzungsrecht gebrauch machen?
Viele Grüße
29.03.2023 - 13:42
Hallo Peter,
m.E. kann der Vermieter nicht von den Regelungen er Heizkostenverordnung abweichen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.10.2024 - 13:20
Hallo,
wir bewohnen seit 2017 eine Wohnung, in denen unten die Eltern der Vermieterin wohnen. Also insg. 2 Parteien.
Laut Mietvertrag soll 30 % auf Wohnfläche (beide Wohnungen etwa gleich) und 70 % nach Verbrauch berechnet werden.
Von Anfang an wurde aber, da der Verbrauch in unserer Wohnung nicht gemessen werden konnte, einfach halbe/halbe gemacht. Und das, obwohl die älteren Eltern unten wie bescheuert heizen und wir fast nichts.
Haben nie etwas gesagt, da die Gesamtmiete incl. der Nebenkosten noch vernünftig war.
Für 2023 haben wir die Abrechnung im Juni 2024 erhalten. Die Kosten für Gas sind von 3600 € gesamt auf 5700 € gesamt gestiegen, so dass wir nachzahlen sollten. Herausgestelt hatte sich, dass der Vermieter seit über 10 Jahren in der Grundversorgung ist. Tarife nie geändert hatte.
Kann ich bis Juni 2025 die Abrechnung ablehnen? Wieviel könnte ich zurückfordern?
22.10.2024 - 08:37
Hallo Michael,
danke für die Beschreibung der Sachlage. Der Artikel oben hilft Ihnen in meinen Augen sehr gut weiter. Sie sollten beim 15-prozentigen Kürzungsrecht ansetzen. Ansonsten sollten Sie natürlich dafür sorgen, dass Heizkörperverteiler installiert werden, sodass überhaupt verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt