Die tägliche Dusche ist heute für eine Vielzahl von Mietern unverzichtbar. Ganz besonders beeinträchtigend ist es daher für den Mieter, wenn hierauf verzichtet werden muss, weil beispielsweise der Duschkopf defekt ist. In diesem Fall muss und kann Abhilfe in der Regel schnell geschaffen werden.

Weniger schnell erledigt ist jedoch vielfach die Klärung der Kostenfrage. Nicht selten halten sowohl Mieter als auch Vermieter den jeweils anderen für verpflichtet, die Kosten für die Reparatur bzw. den Austausch des Duschkopfes zu tragen. Die Klärung dieser Frage geht häufig mit Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter einher, die jedoch vermeidbar sind.

Durch einen Blick in den Mietvertrag und die Kenntnis der Wirksamkeitsvoraussetzungen für eine Kleinreparaturklausel lässt sich nämlich schnell ermitteln, welche der Vertragsparteien für die Kosten einer Reparatur aufkommen muss.

Wir helfen Ihnen mit diesem Beitrag, die Kostentragungspflicht im Falle einer Reparatur bzw. eines Austausches des Duschkopfes zu ermitteln.

Beantworten Sie Schritt für Schritt folgende Fragen:

1. Hat der Mieter den Reparaturbedarf durch schuldhaftes Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht?

Unabhängig davon, ob die Parteien eine vertragliche Vereinbarung darüber getroffen haben, wer die Kosten für bestimmte Reparaturen zu tragen hat, gilt, dass der Mieter die Reparaturkosten und damit auch Kosten für die Reparatur des Duschkopfes dann zu tragen hat, wenn der Defekt auf einen unsachgemäßen Umgang des Mieters mit diesem zurückzuführen ist, der sich nicht mehr als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache darstellt. In diesem Fall macht sich der Mieter – vorausgesetzt er handelt schuldhaft- wegen Verletzung seiner mietvertraglichen Obhutspflicht schadensersatzpflichtig und hat als Schadensersatzleistung für die Reparaturkosten aufzukommen.

Hat der Mieter den Defekt des Duschkopfes durch ein schuldhaftes vertragswidriges Verhalten herbeigeführt, können Sie die Prüfung hier abbrechen. Der Mieter hat für die Reparaturkosten aufzukommen.

Ist dies nicht der Fall, fahren Sie mit Frage 2 fort.

2. Enthält Ihr Mietvertrag eine Vereinbarung über die Kostentragungspflicht für kleinere Reparaturmaßnahmen (Kleinreparaturklausel)?

Bei einer Kleinreparaturklausel handelt es sich um eine Bestimmung im Mietvertrag, durch die festgelegt wird, dass der Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen im gemieteten Wohnobjekt zu tragen hat. Prüfen Sie daher, ob Ihr Mietvertrag eine solche Klausel enthält.

Wenn nein gilt: Der Vermieter hat die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes zu tragen. (siehe auch: Mietvertrag ohne Kleinreparaturklausel)

Wenn ja, fahren Sie mit Frage 3 fort.

3. Ist die Reparatur des Duschkopfes Gegenstand der Kleinreparaturklausel?

Eine Verpflichtung des Mieters, die Kosten für die Reparatur bzw. den Austausch des Duschkopfes zu tragen, kann durch eine Kleinreparaturklausel nur begründet werden, wenn diese sich auch in gegenständlicher Hinsicht auf gerade diese Reparaturkosten bezieht. Ist dies nicht der Fall, muss die Kleinreparaturklausel auch keiner Wirksamkeitskontrolle mehr unterzogen werden (vgl. dazu Frage 4). Prüfen Sie daher genau, ob die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes Gegenstand der Kleinreparaturklausel sind.

Es ist kaum möglich und auch nicht erforderlich, dass die Kleinreparaturklausel jeden Gegenstand, für dessen Reparatur der Mieter die Kosten zu tragen hat, einzeln aufführt. Ausreichend und in der Praxis vielfach anzutreffen ist es, dass Oberbegriffe genannt werden, unter die eine Vielzahl von Gegenständen fällt.

Viele Kleinreparaturklauseln bestimmen daher, dass

“der Mieter die Kosten für die Reparatur an bestimmten Installationsgegenständen, insbesondere denjenigen für Wasser zu tragen hat.”

Dies genügt, um die Kosten für die die Reparatur des Duschkopfes zum Gegenstand der Kleinreparaturklausel zu machen. Bei dem Duschkopf handelt es sich nämlich um einen Installationsgegenstand für Wasser. (Stichwort: Mischbatterie oder Wasserhahn)

Ergibt Ihre Prüfung, dass die Kleinreparaturklausel die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes in gegenständlicher Sicht nicht erfasst, folgt hieraus, dass der Vermieter die entsprechenden Kosten zu tragen hat.

Erstreckt sich die Kleinreparaturklausel hingegen auf diejenigen Kosten, die durch die Reparatur des Duschkopfes entstehen, fahren Sie mit der Prüfung der Wirksamkeit der Klausel unter Frage 4 fort.

4. Ist die Kleinreparaturklausel wirksam?

Kleinreparaturklauseln unterliegen strengen Wirksamkeitsanforderungen. Dass der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält und die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes von dieser erfasst sind, bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Mieter auch tatsächlich zur Tragung der Kosten verpflichtet ist.

Unterziehen Sie daher Ihre Kleinreparaturklausel folgender dreistufiger Wirksamkeitsprüfung.

a) Enthält Ihre Kleinreparaturklausel eine gegenständliche Beschränkung auf Kosten für Reparaturen an solchen Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind?

Dem Mieter kann durch eine Kleinreparaturklausel die Verpflichtung zur Kostentragung für die Reparatur nur ganz bestimmter Gegenstände wirksam übertragen werden. Nur dann, wenn es sich bei dem zu reparierenden Gegenstand um einen solchen handelt, deren Reparaturbedarf der Mieter durch einen sorgsamen Umgang beeinflussen kann, ist die Begrünung einer Kostentragungspflicht des Mieters möglich. Dies ist nur bei solchen Gegenständen der Fall, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Nur diese können zulässiger Gegenstand von Kleinreparaturklauseln sein.

Bei einem Duschkopf handelt es sich um einen solchen, dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegenden Gegenstand.

Dies allein genügt für die Annahme der Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel, die Voraussetzung für die Verpflichtung des Mieters ist, die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes zu tragen, jedoch nicht.

Wirksam ist die Klausel nämlich nur dann, wenn sie sich ausschließlich auf solche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegenden Gegenstände bezieht, mit denen der Mieter bestimmungsgemäß regelmäßig in Kontakt kommt. Enthält die Kleinreparaturklausel auch nur einen Reparaturgegenstand, auf den dies nicht zutrifft, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel mit der Folge, dass der Mieter gar keine Kosten für die Kleinreparaturen und damit auch nicht für die Reparatur des Duschkopfes zu übernehmen hat, obwohl dies an sich wirksam hätte vereinbart werden können.

Die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzten Gegenstände beschreibt § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung. Danach umfassen kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Welche Gegenstände im Einzelnen hierunter fallen, lesen Sie im Artikel: „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen?“

Kommen Sie bei der Überprüfung der Gegenstände der Kleinreparaturklausel zu dem Ergebnis, dass von dieser unzulässige Gegenstände erfasst sind, folgt hieraus, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist und der Vermieter die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes zu tragen hat.

Hält die Klausel einer gegenständlichen Überprüfung stand, fahren Sie mit Frage 4 b) fort.

b) Enthält Ihre Kleinreparaturklausel eine betragsmäßige Beschränkung für jede Einzelreparatur?

Eine Verpflichtung des Mieters, die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes zu tragen, besteht des Weiteren nur, wenn die Kleinreparaturklausel eine Obergrenze für die Kostentragungspflicht des Mieters für jede einzelne Reparatur – nicht nur für diejenige des Duschkopfes- vorsieht. Nur dann nämlich ist die Klausel wirksam. Als noch zulässige Obergrenze wird allgemein ein Betrag von EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer angesehen.

Ergibt Ihre Überprüfung, dass Ihre Kleinreparaturklausel keine oder eine zu hoch angesetzte Obergrenze enthält, führt dies dazu, dass die gesamte Klausel unwirksam ist. Der Mieter muss für keine einzige Kleinreparatur– und damit auch nicht für diejenige des Duschkopfes- die Kosten übernehmen, auch wenn der Kostenaufwand im konkreten Fall die zulässige Höchstgrenze unterschreitet.

Weist Ihre Kleinreparaturklausel eine zulässige betragsmäßige Beschränkung für jede Einzelreparatur auf, fahren Sie mit Frage 4 c) fort.

c) Enthält Ihre Kleinreparaturklausel eine betragsmäßige Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters?

Neben der betragsmäßigen Beschränkung für die Einzelreparatur muss jede Kleinreparaturklausel, um wirksam zu sein, regeln, bis zu welcher Grenze der Mieter insgesamt für mehrere Reparaturen in einem bestimmten Zeitraum (in der Regel innerhalb eines Jahres) mit den Reparaturkosten belastet werden darf. Als zulässige Höchstgrenze wird eine jährliche Gesamtbelastung des Mieters bis zu die 8 % der Jahresnettokaltmiete angesehen.

Kommen Sie nach einer Überprüfung Ihres Mietvertrages zu dem Ergebnis, dass die Kleinreparaturklausel keine oder eine zu hohe Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters enthält, besteht dessen Pflicht, die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes zu tragen, nicht. Das Fehlen einer zulässigen Begrenzung der Gesamtkosten führt nämlich zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel, auch wenn eine zulässige Höchstgrenze durch die anfallenden Kosten nicht überschritten würde.

Liegt eine zulässige Höchstbeschränkung auch für die innerhalb eines Jahres anfallenden Kosten vor, ist der Mieter zur Tragung der Kosten für die Reparatur des Duschkopfes dann verpflichtet, wenn auch die letzten beiden Fragen unter 5. mit „ja“ beantwortet werden können.

5. Wird durch die für die Reparatur des Duschkopfes anfallenden Kosten eine der beiden Höchstgrenzen überschritten?

Dass die Kleinreparaturklausel wirksam ist, bedeutet nicht zwangsläufig, dass im konkreten Fall auch stets eine Kostentragungspflicht des Mieters besteht. Nur, wenn die zulässigen Höchstgrenzen nicht überschritten werden, ist dies der Fall.

a) Prüfen Sie daher zunächst, ob die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes die zulässige Obergrenze für eine Einzelreparatur überschreiten.

Ist dies der Fall, muss der Vermieter für die Kosten der gesamte Reparatur aufkommen. Den Mieter trifft keine Kostentragungspflicht, und zwar auch nicht anteilig in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze.

Halten sich die Reparaturkosten im Rahmen des Zulässigen, fahren Sie mit Frage 5 b) fort und

b) prüfen Sie, ob die Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung bereits infolge anderweitiger vorangegangener Reparaturen erreicht ist.

Ist dies der Fall, muss der Vermieter die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes übernehmen.

Ist der jährliche Gesamtbetrag noch nicht ausgeschöpft, hat der Mieter die Kosten zu tragen, und zwar

• vollständig, wenn dieser auch durch die Kosten für die Reparatur des Duschkopfes nicht überschritten wird, und
• anteilig in Höhe der Differenz zwischen bereits zuvor angefallenen Reparaturkosten und dem zulässigen Jahreshöchstbetrag, wenn durch die für die Reparatur des Duschkopfes anfallenden Kosten die Höchstgrenze überschritten wird.