Gerade in Bad und Küche kommt es im Laufe eines Mietverhältnisses immer wieder vor, dass Reparaturbedarf besteht. Besonders ärgerlich ist es für den Mieter, wenn die Mischbatterie kaputt geht. Doch nicht nur die Einschränkung im Alltag, die damit verbunden ist, sorgt für Probleme. Wenn sich der Mieter wegen der Reparatur an seinen Vermieter wendet, sind Auseinandersetzungen mit diesem keine Seltenheit.
Häufig sind Mieter und Vermieter unterschiedlicher Auffassung darüber, wer von beiden die Kosten für die Erneuerung oder Reparatur zu tragen hat (der Vermieter oder der Mieter über die Kleinreparaturen). Das Gesetz erlegt in § 535 Abs.1 S.2 BGB zwar dem Vermieter die Pflicht auf, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hieraus folgt unmittelbar, dass es der Vermieter ist, der auch für Reparaturen aufkommen muss, es sei denn, der Mieter hat den Reparaturbedarf durch schuldhafte Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten.
In vielen Mietverträgen finden sich jedoch sog. Kleinreparaturklauseln, mit denen die Kostentragungspflicht auf den Mieter abgewälzt wird. Der folgende Beitrag setzt sich mit der Frage auseinander, ob der Mieter durch eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag wirksam verpflichtet werden kann, die Kosten für die Erneuerung oder Reparatur einer Mischbatterie zu tragen.
Die Mischbatterie kann Gegenstand einer Kleinreparaturklausel sein
Die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel hängt entscheidend von der Frage ab, ob es sich bei der Reparatur, für deren Kosten der Mieter aufkommen soll, tatsächlich um eine Kleinreparatur handelt. Vergeblich sucht man im BGB nach einer Definition der Kleinreparatur. Zurückgegriffen werden kann jedoch nach allgemeiner Auffassung auch für preisfreien Wohnraum auf § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung. Diese Vorschrift enthält eine Aufzählung derjenigen Gegenstände, an denen eine Kleinreparatur vorgenommen werden kann.
Neben den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden werden ausdrücklich auch Installationsgegenstände nicht nur für Elektrizität und Gas, sondern auch für Wasser genannt (vgl. zur Definition den Artikel: Begriff Kleinreparatur: Einfache und verständliche Definition). Die Mischbatterie kann daher als Installationseinrichtung für Wasser Gegenstand einer Kleinreparatur sein.
Nicht jede Erneuerung oder Reparatur der Mischbatterie muss vom Mieter gezahlt werden
Dass die Mischbatterie Gegenstand einer Kleinreparatur und damit auch einer Kleinreparaturklausel sein kann, bedeutet aber nicht, dass der Mieter auch zwangsläufig die Kosten für jede Erneuerung bzw. Reparatur an dieser übernehmen muss. Gerade bei der Erneuerung bzw. Reparatur der Mischbatterie ist es von entscheidender Bedeutung, worauf der Reparaturbedarf zurückzuführen ist.
Der Mieter muss auf das Entstehen der Kosten Einfluss haben
Hier ein weiterer Artikel zum defekten Wasserhahn und Kleinreparaturen.
Die sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen für Kleinreparaturklauseln müssen erfüllt sein
Auch wenn der Mieter auf die Entstehung der Kosten Einfluss hatte, ist er zur Kostentragung nur dann verpflichtet, wenn die sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen für Kleinreparaturklauseln vorliegen, die von der Rechtsprechung entwickelt worden sind. Zu nennen ist hier insbesondere die doppelte Höchstbegrenzung für die vom Mieter zu tragenden Kosten.
Erforderlich ist zunächst, dass die Kleinreparaturklausel eine Beschränkung enthält, bis zu deren Höhe der Mieter die Kosten für eine einzelne Reparatur zu tragen hat. Hinsichtlich des Kostenaufwands, der nicht überschritten werden darf, werden heute Beträge von EUR 75,00 bis maximal EUR 110,00 anerkannt.
Übersteigen die Kosten für die Erneuerung bzw. Reparatur der Mischbatterie die festgelegte (zulässige) Höchstgrenze, hat der Vermieter die Kosten für die gesamte Reparatur zu tragen. Der Mieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, einen Anteil der Kosten in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zu zahlen. Sieht der Mietvertrag eine solche anteilige Kostenbelastung des Mieters durch eine sog. Beteiligungsklausel vor, ist diese, wenn sie formularmäßig erfolgt, unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/88).
Der Mieter hat die Kosten für die Erneuerung bzw. Reparatur der Mischbatterie außerdem nur dann zu tragen, wenn die Reparatur auch erfolgreich verläuft.
Keinesfalls kann in einer Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart werden, dass der Mieter nicht nur die Kosten der Reparaturen zu tragen hat, sondern diese auch selbst durchzuführen bzw. in eigenem Namen einen Handwerker zu beauftragen hat.
Fazit und Zusammenfassung:
1. Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für die Reparatur oder Erneuerung der Mischbatterie zu tragen, wenn
a) der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält, die
- eine Beschränkung auf Gegenstände enthält, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
- eine zulässige Obergrenze sowohl für die Einzelreparatur, als auch für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht,
b) die Kosten für die Reparatur bzw. Erneuerung der Mischbatterie die vereinbarten Höchstgrenzen nicht überschreiten,
c) die Erneuerung bzw. Reparatur aus Gründen erforderlich wird, auf die der Mieter Einfluss hat und
d) die Reparatur erfolgreich verläuft.
2. Eine Beteiligungsklausel, nach der der Mieter in jedem Fall einen Anteil der Kosten in Höhe der zulässig festgelegten Höchstgrenze für die Einzelreparatur zu zahlen hat, ist unwirksam.
3. Auch die Verpflichtung, die Reparatur der Mischbatterie selbst durchführen bzw. in eigenem Namen einen Handwerker beauftragen zu müssen, kann dem Mieter nicht wirksam auferlegt werden.
22.03.2015 - 17:49
Guten Tag,
in unserer Wohnung musste die Mischbatterie der Badewanne erneuert werden, da diese völlig verkalkt war und dahingehend nicht mehr richtig funktionierte.
Im Mietvertrag steht, dass der Mieter im Einzefall eines “Bagatellschadens” mit maximal 180 € belastet werden darf. Die Mischbatterie wurde ausgetauscht und nun sollen wir 123,90 € dafür an den Vermieter zahlen.
Zudem steht im Mietvertrag geschrieben: “Sofern nach Vertragsschluss durch Rechtsentscheid oder höchstrichterliches Urteil eine abweichende Höchstgrenze festgelegt wird, gilt diese als vereinbart.”
Die Frage lautet nun, ob wir die Neuanschaffung der Mischbatterie zu zahlen haben, weil die Kleinreparaturklausel dies besagt?
Herzliche Grüße,
Anjana
23.03.2015 - 10:49
Hallo Anjana,
hier können Sie die Kleinreparaturklausel auf deren Wirksamkeit prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.08.2016 - 21:49
Guten Abend,
in meiner 25 Jahre alten Einbauküche (Mietsache) musste die alte Mischbatterie durch eine neue ersetzt werden, weil die Verbindungsschläuche verrottet und daher undicht geworden waren (es tropfte in den Unterschrank). Im Mietvertrag findet sich die übliche Kleinreparaturklausel mit dem Passus über die Installationsgeräte Gas, Wasser, Heizung usw. Ich hatte mit dem Vermieter damals schriftlich ausgehandelt, dass die gesamte EBK aufgrund ihres Alters und ihrer Mängelanfälligkeit aus der Mietsache genommen werden soll, weil ich eine eigene einbauen wollte, die dann auch mein Eigentum sein sollte. Ich habe zunächst eine neue Mischbatterie selbst angeschafft, den Küchenumbau dann aber nicht vollendet wegen Krankheit. Jetzt bin ich ausgezogen, und habe bei Auszug die auf eigene Kosten angeschaffte Mischbatterie mitgenommen. Jetzt soll ich diese in der noch immer vorhandenen Einbauküche ersetzen. Bin ich dazu verpflichtet?
26.08.2016 - 10:27
Hallo Talina,
warum setzten Sie nicht die alte Mischbatterie wieder ein? Klären Sie, wem die Küche gehört. Wenn Sie Ihnen gehört, dann müssen Sie diese ausbauen. Gehört die Küche dem Vermieter, können Sie nicht einfach Teile der Küche entfernen. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.08.2016 - 18:52
Hallo Herr Hundt,
so richtig verstehe ich die Antwort nicht. Wie ich schrieb, war die Mischbatterie defekt und nicht mehr zu gebrauchen. Entsprechend habe ich sie entsorgt. So etwas hebt man ja eigentlich nicht auf. Die Küche gehört dem Vermieter. Ihrer Ansicht nach hätte ich die defekte Mischbatterie deshalb also in der Küche lassen müssen, statt eine neue, funktionsfähige zu installieren? Zumal wäre dieser Zustand bei Abgabe ja ebenfalls alles andere als vertragsgemäß gewesen, da die Armatur nicht funktionsfähig gewesen wäre.
Wie ich schrieb, hatte ich mich mit dem Vermieter darauf geeinigt, eine eigene Küche einbauen zu dürfen. Er wollte seine aus der Mietsache nehmen. Heißt: In diesem Fall wäre bei Auszug überhaupt keine Küche mehr in der Wohnung verblieben. Der Vermieter Argumentiert jetzt aber damit, dass seine Küche ja noch drin steht – und will deshalb die Mischbatterie ersetzt haben.
Meine Frage zielte zum einen darauf ab, ob das rechtens ist, aber auch darauf, ob bei Verschleiß der Schläuche Ähnliches zutrifft wie beim Verkalken der Mischbatterie (und ich für die Erneuerung derselben auch dann nicht aufkommen müsste, wenn die Küche tatsächlich weiterhin als Mietsache gewertet würde).
27.08.2016 - 10:54
Hallo Talina,
wenn die Küche Ihnen gehört, sollten Sie diese komplett entfernen. Wenn Sie Küche dem Vermieter gehört, können Sie nicht einfach Teile davon entfernen. Wenn Sie Umbauten vornehmen, sollten Sie immer die ausgebauten Teile für den möglichen Rückbau aufbewahren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.09.2018 - 12:58
Hallo,
mir ist ein Glas ins Waschbecken gefallen. Lt. Vermieter Kosten ca. 130,00€. Haftpflicht gibt Reparaturfreigabe über 250,00 € und ich gebe dem Vermieter eine Reparaturfreigabe über 250,00. Vermieter beauftragt externe Firma da der eigene Handwerker krank ist. Fremdfirma baut ohne vorige Info noch eine neue Batterie mit ein da wol die alte nicht mehr passt. Habe nun eine Rechnung über 280,00€ erhalten. was tun?
10.02.2019 - 06:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
in meinem Mietvertragsformular (aus dem Jahr 1993) steht als Kleinreparatur-Klausel original dieser Text:
“Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie zum Beispiel: Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflußbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenstern, Türverschlüssen und Rolläden usw. bis zu einem Rechnungsbetrag von 150,- DM im Einzelfall, jährlich bis zu 8 Prozent der Jahres-Netto-Kaltmiete zu tragen.”
Hierzu sollte ich als Info erwähnen, dass meine Nettomiete für meine 1-Zimmer-Wohnung mindestens alle 2 Jahre erhöht wird und somit steigt leider auch ständig mein jährlicher Höchstbetrag für Kleinreparaturen an: aktuell soll ich bis 418 Euro an Reparaturen im Jahr zahlen.
=> Ist meine Kleinreparaturklausel in dem Wort noch wirksam?
=> Was kann ich tun, wenn mein Vermieter diese Klausel missbraucht, um mir die Zahlung sämtlicher Reparaturen zuzuschieben?
Besten Dank im Voraus für Ihre Bemühungen, mir zu antworten!
Mit freundlichen Grüßen
Ihre interessierte Leserin
Andrea K.
11.02.2019 - 15:00
Hallo Andrea,
ich kann die Klausel hier leider nicht per Kommentar prüfen. Sie haben aber hier die Möglichkeit: Kleinreparaturklausel prüfen
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.12.2019 - 14:53
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe meinen Mietvertrag geprüft und es wurden 80€ für pro Kleinreparatur und 8% als Obergrenze der Jahreskaltmiete festgelegt. Ich denke das ist alles richtig.
Ich wohne seit Juli 2018 in der neuen Wohnung also 17 Monate. Jetzt tropfen alle Wasserhähne, der in der Küche, der im Badezimmer und der Wasserhahn der Dusche. Anscheinend sind alle drei Mischbatterien kaputt. Dazu ist jetzt der Abfluss der Waschbeckens im Badezimmer abgefallen, da er komplett durchgerostet ist. Wir wollen in ein paar Monaten ausziehen und natürlich nicht mit 8% (411,84€) der Jahreskaltmiete (429€ monatlich) Schäden beseitigen die aus jahrelangen Verschleiß resultieren.
Könne wir nach ein einhalb Jahren für alle genannten Schäden verantwortlich gemacht werden und müssen diese begleichen?
Mit freundlichen Grüßen
Nils Joppien
31.12.2019 - 06:25
Hallo Nils,
ich erkenne die Ungerechtigkeit, aber das betrifft quasi alle nicht-Erstmieter einer Wohnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2022 - 09:59
Hallo
wir haben, da unser Geldbeutel nicht mehr hergibt, ein Reihenhaus mit organalen Badezimmern aus dem Jahr 1974 gemietet. Pink marmorierte Fliesen mit alten Amaturen.
Nun steht der Auszug bevor und wir haben schon vor Jahren gemeldete, dass die Unterputz-Armatur an der Badewanne nicht mehr richtig funktioniert. Das Wasser kommt aus dem Wasserhahn und beim umschalten auf Handbrause stoppt es leider auch nicht. So läuft Wasser aus der Handbrause, aber auch aus dem eigentlich abgekoppelten Wasserhahn.
Und auch in der Dusche ist der Thermostat für die Einstellung aus der Wassertemperatur defekt.
Unser alter Vermieter, hat dies von einem Sanitärfachmann anschauen lassen, der zu dem ernüchternden Ergebnis gekommen ist: “Das komplett getauscht werden müsste. Da es die von 1974 eingebauten Teile keine Ersatzteile mehr gibt”.
Der alte Vermieter wollte nicht reparieren lassen da der Aufwand zu groß ist (Wand auf …). Uns hat es soweit nicht gestört, da wir ja alles so nutzen konnten wie man es halt nutzt. Waren halt kleine Macken.
Vor einen Jahr hat nun die Tochter das Haus überschrieben bekommen und nun auf Eigenbedarf gekündigt. Die findet die anstehenden Kosten nicht wirklich gut und meinte wir müssten dafür aufkommen.
Wasserhähne und Aufputz Anschlüsse wären ja kein Ding. Doch hier muss die Wand nicht geöffnet werden und damit auch die Fliesen (gibt es nicht mehr) sehen ich es nicht mehr als „Schönheitsreparatur“ für die wir aufkommen sollen. Zu dem ist das Ganze nun 48 Jahre alt und es wäre wohl seit Jahren eine Sanierung angestanden.
13.03.2022 - 08:38
Hallo Cornelia,
Sie beschreiben mit Sicherheit keine Kleinreparatur mehr. Ohnehin würde eine Kleinreparatur aufgrund der Höhe der Kosten nicht in Frage kommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.05.2022 - 11:50
Hallo,an unserer Badewanne muss eine neue Mischbatteri angebracht werden.Der Vermieter weigert sich die Kosten zu übernehmen.Wir würden das selber bezahlen und reparieren,aber der Vermieter verlangt von uns daß es nur eine bestimmte Firma reparieren darf.Kann er uns das vorschreiben?
19.05.2022 - 14:56
Hallo Erb,
grundsätzlich ist der vorgeschlagene Weg des Vermieters korrekt. Er beauftragt die Firma, verauslagt die Kosten und legt diese über eine Kleinreparaturklausel um. Ich kann mir kaum vorstellen, dass die Kostengrenzen eingehalten werden können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.08.2023 - 09:28
Hallo Herr Hundt,
der Vermieter stellt die Wohnungen von Gasthermen auf Fernwärme um. Gasthermen wurden in diesem Zuge ausgebaut an der sich der Wasserhahn für die Küchenspüle befand. Jetzt soll ich eine Mischbatterie kaufen, die die Handwerker dann einbauen. Ist das Zulässig? Mein Mietvertrag beinhaltet keine Kleinreparaturklausel.
Mit freundlichen Grüßen
Katrin L.
08.08.2023 - 16:52
Hallo Katrin,
im Zuge des Umbaus ist der Vermieter m.E. auch darf verantwortlich die Küche wieder nutzbar zu machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2024 - 23:23
Hallo Herr Hundt,
Nach dem Versagen beider Drehhähne unseres 30 Jahre alten Waschbecken-Wasserhahns hat der Vermieter einen seiner Mitarbeiter geschickt. Der hat in 45 Minuten (vom Vermieter bestätigt) die Armatur gegen eine moderne Einarmmischbatterie ausgetauscht, aber dazu auch vollständig den Siphon, mit dem wir aber kein Problem hatten. (Die neue Armatur erforderte eigentlich nur ein Eingreifen direkt unter dem Waschbecken.)
Dann schickt der Vermieter eine Kostennote über 79,95, die knapp unter der Kleinreparaturklausel von 80,- liegt.
In dieser Kostennote tauchen (neben der Anfahrtszeit) nur “ca. 30 Minuten” Arbeitszeit und nur die Materialkosten für die Armatur auf.
Auf Nachfrage sagt der Vermieter, der Siphon wurde proaktiv (vom Mitarbeiter selbst entschieden) ausgetauscht. Deshalb gehören die dazu notwendige Arbeitszeit und weitere Materialkosten nicht zur Reparatur und damit nicht zur Kostennote.
Ist die Kostennote so zulässig?
Vielen Dank.
16.02.2024 - 07:16
Hallo Bjoern,
ich kann Ihren Sicht gut verstehen, würde mich auf die fehlenden Lohnkosten beziehen und die Rechnung deshalb als Kleinreparatur zurückweisen. Überlegen Sie, wie es um das Verhältnis zum Vermieter steht und ob der Aufwand lohnt.
Viele Grüße
Dennis Hundt