Der Vermieter darf seinem Mieter hinsichtlich einer gewissen Höhe und Anzahl von Reparaturrechnungen Kleinreparaturkosten aufbürden.
Dieses darf in Grenzen als Vertragsklausel in den Mietvertrag eingebracht werden, sofern dieses bei Abschluss des Mietvertrages geschieht. Nachträglich darf dieses nur noch mit Zustimmung des Mieters erfolgen.
Kostenklausel für Kleinreparaturen
In Mietverträgen allein zulässig sind sogenannte Kostenklauseln, wonach ein Anteil derjenigen Kosten, die dem Vermieter für kleine Reparaturen entstehen, vom Mieter zu übernehmen ist.
Sogenannte Vornahmeklauseln bezüglich der Selbstausführung von Arbeiten durch den Mieter sind von Vornherein unwirksam, denn diese würden die Rechte des Mieters unangemessen benachteiligen. Dieses gilt jedenfalls in Bezug auf Wohnraummietverträge.
Konkrete Regelung: Hier wird die Höhe für Kleinreparaturen begrenzt
Eine solche Kostenklausel ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie zwei Voraussetzungen erfüllt:
Zum einen muss sie der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur beschränkt sein und zum anderen auf eine Gesamtzahl und einen Gesamtbetrag pro Jahr (vgl. zum Beispiel Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 343/08 zur Kostenobergrenze).
Dabei werden zur Zeit von der herrschenden Rechtsprechung 75,00 € bis 100,00 € (mehr erkennen nur wenige Amtsgerichte an, bis 120 € allerhöchstens) pro Einzelreparatur bzw. eine Jahresbelastungsgrenze von 6 % bis 8 % der Jahresbruttokaltmiete als angemessen angesehen, wie es insbesondere der Bundesgerichtshof entschieden hat (vgl. Bundesgerichtshof, siehe oben; Amtsgericht Bremen, Urteil vom 24.05.2007, Aktenzeichen: 21 C 269/05).
Die weitere Rechtsprechung beliebt abzuwarten, insbesondere die des Bundesgerichthofs. Es ist zu beachten, dass sich dieses in die eine oder andere Richtung durchaus ändern kann, wenn nicht eine gesetzliche Obergrenze einmal festgelegt werden sollte.
Bei Reparaturkosten über 75 bis 100 € trifft aber den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht, der Mieter muss dann überhaupt keinen Anteil in dieser zulässigen Höhe (75 bis 100 €) von einer höheren Rechnung tragen.
Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter sich also an sämtlichen Reparaturkosten bis zu einem bestimmte Höchstbetrag beteiligen muss, sind unwirksam.
Vorliegen einer Kleinreparatur, Neuanschaffungen und anfängliche Mängel
Die kleinen Instandhaltungen umfassen danach nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Dieses erstreckt sich nach verständiger Auslegung (Sinn und Zweck der Regelung) nur auf Teile der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, also regelmäßig benutzt werden und daher eine gewisse Verschleißanfälligkeit aufweisen. Unter Putz liegenden Anlagen und Leitungen werden nicht davon erfasst.
Für den Vermieter ist dabei zudem zu beachten, dass eine Beteiligung des Mieters auch an Neuanschaffungen bis zu einem bestimmten Betrag rechtlich hingegen nicht möglich ist.
Bezüglich bei Mietbeginn vorhandenen Mängeln dürfen ebenfalls nicht im Rahmen einer Kleinreparaturklausel dem Mieter Kosten auferlegt werden, denn dieses würde der beim Anfang des Mietverhältnisses (Zeitpunkt der Begründung) von Gesetzes wegen geltenden Garantiehaftung für anfängliche Mängel des Vermieters widersprechen. Dafür haftet der Vermieter nämlich verschuldensunabhängig.
Besonderheiten bei preisgebundenem Wohnraum
Bei solchen Wohnungen, die nach dem Wohnungsbindungsgesetz mittels öffentlicher Mittel gefördert und gebaut worden sind, gelten indessen einige Besonderheiten, insbesondere für kleinere Instandhaltungen, zum Beispiel hinsichtlich Installationsgegenständen im Elektrobereich, Wasser-, Gas- und Kocheinrichtungen usw., wie es oben bereits erwähnt wurde.
Fazit zur finanziellen Höhe der Kleinreparaturklausel
Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich für Vermieter, sich vor Erstellung eines Mietvertrages dahingehend beraten zu lassen bzw. entsprechende Mustervorlagen des juristischen Fachhandels zu gebrauchen.
30.08.2013 - 15:08
Ich habe in meinem Mietvertrag den Betrag 150,- Euro für Kleinreparaturen stehen, jetzt war mein Abfluß verstopft und ich habe meinen Vermieter informiert. Die Firma die mein Vermieter beauftragt hat, hat die Abflußleitung mit einer Spirale gereinigt. Jetzt bekomme ich die Rechnung geschickt von 89,85 Euro.
Ich habe schon eine Rechnung von 49,61 Euro für Siphon gezahlt. Und eine Rechnung für Rauchmelder überprüfen, Durlauferhitzer aufgeschrieben, und Spülrordichtung erneuert von 33,56 Euro bezahlt… ist das Rechtens?
04.09.2013 - 00:13
Hallo Elvira,
Sie müssen grundsätzlich zwei Grenzen betrachten. Die 1 Grenze betrifft die Kosten pro Kleinreparatur (nach Ihrem Mietvertrag 150 Euro). Die zweite Grenze betrifft die Jahresgrenze. Die Summe aller Kleinreparaturen darf eine bestimmte Jahresgrenze nicht überschreiten (siehe Artikel oben).
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.10.2013 - 09:51
Hallo Elvira,
ich würde sagen, dass das okay ist. Weil zu 99% ist ein Abfluß durch Eigenverschulden verstopft. Im Bad zuviel Haare, in der Küche zuviel Fett etc. pp. Daher hat das mit den Kleinreparaturen gar nichts zu tun.
Allerdings würde ich den Siphon und den Durchlauferhitzer als Vermieter-Sache ansehen. Aber das könnte evtl. auch an der Kulantheit des Vermieters liegen (wir zahlen das unseren Mietern).
Aber wir gehen auch von der Sorgfaltspflicht bzw. Gewissenhaft unserer Mieter aus und haben denen die Rauchmelderprüfung übertragen. Das heißt, die müssen keinen Elektriker beauftragen, sondern dürfen bzw. müssen den Rauchmelder selbst prüfen. Es ist ja nur die Testtaste zu drücken und dann evtl. einen Batteriewechsel machen.
Warum beauftragt man einen Handwerker um eine Dichtung zu erneuern? Das kann doch fast jeder Mann selbst? Und wenn man kein Mann ist und auch der keinen hat, dann hat man doch Freunde oder Familie.
Spart Geld und Zeit.
16.02.2014 - 16:32
Sehr geehrter Herr Hundt und andere antwortfreundliche Kenner des Mietrechts,
leider finde ich nirgends im Netz eine klare Antwort darauf, was mit Schäden geschieht, die zwar während der Mietzeit entstehen, aber vom Mieter aufgrund mangelnder Prioriät nicht instandgesetzt werden. Kann der Vermieter nach dem Auszug des Mieters diese Kosten noch auf ihn umlegen und von der Kaution abziehen? Oder muss der Mieter die Kosten für eine Kleinreparatur nur während eines laufenden Mietverhätnisses tragen?
Danke und mit freundlichen Grüßen
18.02.2014 - 11:49
Hallo Happydaniel,
ich kann Ihnen dazu leider keine abschließende Antwort geben. Ich würde Ihnen empfehlen einen Anwalt zu fragen, gleichzeitig kann ich mir kaum vorstellen, dass eine nicht gemeldete und/oder nicht aufgeführte Kleinreparatur den Mieter mit Mietvertragsende aus der Pflicht entlässt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.03.2014 - 23:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
was ist, wenn man nach Einzug der neuen Mieterin erst bemerkt, dass Duschtasse beschädigt ist und das Backrohr nicht funktioniert?
Kann man den Vormieter zur Rechenschaft ziehen, und zwar die anfallenden Kosten von der Kaution abziehen? ( mit Rechnungsbeleg ?)
Neue Mieterin ist seit 1.3.2014 in unserer Wohnung und Kaution ist noch nicht zurückerstattet. Vormieterin war 4Jahre in der Wohnung.
Danke und Schöne Grüße
11.03.2014 - 08:26
Hallo Frau Hofmeister,
wenn es sich nicht um versteckte Schäden handelt, sind das klare Fälle für einen Vermerk im Übergabeprotokoll. Wenn die Dinge dort nicht vermerkt sind, wird sich der ausgezogene Mieter wohl auf eine mangelfrei übergebene Wohnung beziehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.05.2014 - 08:56
Sehr geehrter Herr Hundt,
Bei mir gab es einen Schaden an den Elektrischen Leitungen (ob an einer Steckdose oder innerhalb der Wand ist nicht ganz klar).
Die Rechnung des Elektrikers die auf mich abgewälzt wurde beträgt 114 Euro. Im Mietvertrag ist eine Kleinreperaturklausel bis 120 Euro vereinbart.
Ich habe nun schon öfters gelesen (auch hier), das eigentlich nur 75 Euro zulässig sind maximal 100 (oder in Ausnahmefällen bis 120 Euro). Was ist so ein Ausnahmefall? Meine Warmmiete beträgt nur 475 Euro, es ist also keine “Luxuswohnung”.
Ist diese Abwälzung rechtens, weil im Mietvertrag akzeptiert oder kann ich die Zahlung ablehnen?
Vielen Dank Vorraus!
21.05.2014 - 16:44
Hallo Andreas,
Sie haben sich ja schon gut in das Thema einlesen. Ich kann Ihnen hier unser Angebot: Kleinreparaturklausel prüfen empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.04.2015 - 14:11
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir erhielten vom Vermieter die Mitteilung, wir sollen einen Betrag von 100,– € als Mieteranteil lt. Mietvertrag für eine Reparatur an einem Boiler im Bad über 115,29 € (inkl. MwSt.) zahlen. Abgesehen davon, dass das defekte Teil – ein Warmwasser-Auslauf-Set – nicht unserem Zugriff unterliegt und als Verbindungsstück zwischen Boiler und Wandinstallation dient, schon mal nicht von uns bezahlt werden müsste, fordert der Vermieter trotzdem die Zahlung des Mieteranteils. Er ist der Meinung, dass der Rechnungsbetrag ohne Mehrwertsteuer in Höhe von 96,88 € maßgebend ist und wir zahlen müssen. Unsere Frage an Sie: Ist das rechtens?
Mit vielen Grüßen
Frau Schurz
29.04.2015 - 14:46
Hallo Frau Schurz,
schauen Sie in Ihrem Mietvertrag, ist dort von Netto oder Brutto die Rede? Ist nichts dergleichen genannt, dürfen Sie wohl von einem Endpreis (also. inkl. MwSt.) ausgehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.04.2015 - 10:49
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort Herr Hundt!
Mit freundlichen Grüßen
Frau Schurz
03.11.2015 - 15:14
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter möchte einen “wahrscheinlich” defekten nur ein Jahr alten Rauchmelder nicht reparieren bzw. austauschen, da er der Meinung ist, dass auch diese Reparatur bzw. Austausch in diese Kleinreparaturklausel (hier: 150€) fällt! Meiner Meinung nach total falsch! Denn ein Rauchmelder ist zwar zugänglich, doch kein “Teil” des täglichen Gebrauchs mit Verschleißerscheinungen. Was meinen Sie? Haben Sie eine andere Meinung? Wichtig: die Wartung des Rauchmelders, in unserem Fall eine mit einer 10-Jahres-Batterie, beschränkt sich sogar nur auf das Testen (regelmäßig Knopf drücken).
Vielen Dank im voraus
08.11.2015 - 10:28
Hallo Gunner,
ja, auch in meinen Augen haben Sie nichts täglich mit dem Raummelder zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.03.2016 - 14:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine dringende Frage. Die Situation ist folgende:
Es gibt im Mietvertrag einen Paragraph, der eine Kleinreparaturklausel festhällt, der mit 8% der Jahres-Nettomiete für die Kostenübernahme geregelt ist.
Nun haben wir eine Rechnung erhalten “Anteilige Kostenübernahme der Reparatur- und Wartungskosten der Gastherme” erhalten. Diese sollen nun jeder einzelne Mitbewohner (4er-WG) separat zahlen, da die Zimmer getrennt vermietet werden. Es handelt sich bei der zu zahlenden Höhe um deutlich mehr als die hier angegebene Maximalhöhe von 75-100 EUR für JEDEN Beteiligten der WG.
Kann der Vermieter das verlangen? Ich habe stark das Gefühl, dass es hier um eine Unregelmäßigkeit bzw.Schwindelei geht.
Bitte, Herr Hundt, können Sie mit weiterhelfen?
Viele Grüße
11.03.2016 - 07:48
Hallo,
ich würde Ihnen empfehlen, die Kausel hier prüfen zu lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/kleinreparaturklausel-pruefen/
Wenn Sie auch die Zahlungsaufforderung mitsenden, fällt die Einschätzung noch einfacher.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2017 - 19:39
Hallo Hr. Hundt,
wenn in meinem Mietvertrag steht, dass die Kosten für Kleinreperaturen bis 150€ von mir zu tragen sind, ist also diese Klausel unwirksam?
Für Antwort danke ich im Voraus
MfG
Leonie Advena
02.02.2017 - 20:02
Ich hätte eine Frage:
Ich wohne in einer 2er WG in einem Studentenwohnheim. Wir beide haben jeweils einen eigenen Mietvertrag für unser jeweiliges Zimmer + gemeinsame Räume (Flur, Küche, Bad). In unserem Mietvertrag ist einer Obergrenze von 100€ pro Kleinreparatur festgeschrieben.
Wir haben nun eine Rechnung für eine Abflussreinigung in der Küche bekommen (~170€). Nun wurde die Rechnung einfach halbiert, unter uns beiden Mietern aufgeteilt (~85€) und als Kleinreparatur deklariert. Ist das Rechtens? Habe leider kein Urteil dazu gefunden.
01.03.2017 - 20:36
Hallo Herr Hundt,
In der Antwort für Frau Schurz schrieben Sie:
schauen Sie in Ihrem Mietvertrag, ist dort von Netto oder Brutto die Rede? Ist nichts dergleichen genannt, dürfen Sie wohl von einem Endpreis (also. inkl. MwSt.) ausgehen.
Dazu meine Frage:
Mietzahlungen sind sicherlich ein Endpreis der gezahlt wird. Aber wenn es ein Bruttoendpreis wäre, so müsste der Vermieter doch die eingenommenen Mehrwertbeträge ans Finanzamt abführen. Daher sehe ich die Mietzahlung nicht als Bruttozahlung. Liege ich da falsch ? Oder was übersehe ich in diesem Fall.
Danke im Voraus
25.10.2017 - 17:16
Sehr geehrter Herr Hundt,
Meine Situation ist folgender Maßen:
Ich wohne seit 1 1/2 Jahren in einer 1 Zimmerwohnung/ souterrain, die Toilettenanlage ist mit einer Pumpe oder ähnlichem bestückt. Diese hat immer laute Geräusche von sich gegeben.
Nun war es der Fall, dass das Wasser nicht mehr ab gepumpt wurde. Ich die Hausverwaltung informiert und die haben die besagte Pumpe erneuert. Nun bekam ich eine Rechnung von 920,-€ die ich komplett bezahlen soll, weil angeblich Watte oder ähnliches in der Toilette war. Ich habe aber niemals Gegenstände in die Toilette geworfen, die da nicht reingehören.
Was kann ich nun tun?
Bitte helfen Sie mir
Mit freundlichen Grüßen
22.05.2018 - 11:05
Guten Tag.
In unserem neuen Mietvertrag steht: “Kleinere Reparaturen an Gegenständen, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, trägt bis zu einem Betrag in Höhe von 300€ der Mieter. […] Diese Verpflichtung trifft den Mieter höchstens dreimal innerhalb eines Jahres”
Bei einer Kaltmiete von 580€ im Monat, dürfte es doch maximal ~560€ sein, oder sehe ich das falsch?
Sollte ich das mit dem zukünftigen Mieter besprechen, oder ist diese Klausel doch rechtens?
Vielen Dank im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
23.05.2018 - 19:47
Hallo M. Winkler,
Sie können die Klausel hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/kleinreparaturklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.06.2018 - 07:32
Hallo M. Kauls,
ob die Formulierung rechtlich Bestand hat, können Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/kleinreparaturklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.12.2018 - 10:53
Sehr geehrter Herr Hundt,
bezieht sich die Kleinreparaturklausel nur auf die “eigentliche Reparatur“ ? Oder auf die gesamte Rechnung der Reparatur. In meinem Fall beklagt der Mieter immer wieder Kleinigkeiten ( zB. Lichtschalter etc ) . Die Arbeitszeit mit der Reparatur beläuft sich stets und oftmals weit unter 75.00 € , welche ja die eigentliche Reparatur ausmacht. Nun kommen jedoch zB. 55.00 € Fahrtkosten dazu und sofort übersteigt die Rechnung aufgrund der Fahrtkosten natürlich den Kleinreparaturklauselbetrag. Natürlich möchte ich als Vermieter eine gewisse Großzügigkeit walten lassen. Jedoch habe ich einen Mieter der fast wöchentlich mit solchen Problemen kommt. Da die Anfahrtskosten immer teurer werden, wird die Rechnung immer über den üblichen 75.00 €bzw den 8% jährlich liegen. Obgleich die eigentlichen Reparaturkosten eigentlich niedriger sind. So kann der Mieter zum Terroristen werden und das Verhältnis leidet immer mehr. Gibt es eine Möglichkeit die Fahrtkosten natürlich selber zu übernehmen, die eigentliche Reparatur im Rahmen des Erlaubten dem Mieter in Rechnung zu stellen?
17.12.2018 - 19:42
Hallo maat,
ich wüsste leider nicht wie Sie die Gesamtrechnung sinnvoll und rechtssicher aufteilen. Gerade in ländlichen Regionen sind die Fahrtkosten in der Tat ein Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.01.2020 - 14:06
Habe als Vermieter 5 Mietverhältnisse, sie seit 1995 bestehen u. eine Kleinreparatur-Klausel im MV von
jeweils 150,00 D-Mark (= 75,50€) enthalten.
Kann ich die Pauschale auf angemessene 150 € u. auf 250€ Jahres-Gesamtaufwand (5% der Jahres-KM)
ohne weiteres- im Verhältnis- den heutigen Handwerkerpreisen anpassen ?
23.01.2020 - 14:25
Hallo Manfred,
Änderungen im Mietvertrag können Sie nur gemeinsam mit dem Mieter vornehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.03.2020 - 14:51
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben heute unsere Nebenkostenabrechnung für 2019 bekommen. Dort sind auch zwei Rechnungen über Kleinreparaturen (defekte Mischbatterien im Bad) i.H.v. 115,13€ und 117,22€ aufgelistet, die wir nun als Nachzahlung bezahlen sollen. In unserem Mietvertrag ist für Kleinreparaturen ein Limit von 110€ pro Fall angegeben und so liegen beide Rechnungen ja, wenn auch nur knapp, darüber. Müssen wir diese Rechnungen jetzt trotzdem komplett bezahlen, weil sie ja nur minimal höher als das Limit sind, oder können wir uns weigern?
Vielen Dank im Voraus!
29.03.2020 - 09:09
Hallo Hanrie,
wenn die Grenze nicht eingehalten wird, muss der Vermieter die Kosten tragen. Zudem haben die Kosten in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.12.2020 - 19:27
Guten Tag Herr Hundt,
ich hatte in einer WG gewohnt und der ehemalige Vermieter verlangt nun ca. 60 Euro von mir zwecks Kleinreparaturen. Meine beiden ehemailigen Mitbewohner sollen ebenfalls je 60 Euro zahlen (jeder hat einen eigenen Mitvertrag gegenüber dem Vermieter). Die Gesamtkosten für diese eine Reparatur betrugen demnach etwas über 180 Euro für Heizungsarbeiten. Ist es erlaubt, dass mein Vermieter mir dies berechnet?
Mit freundlichen Grüßen
Arne W.
03.12.2020 - 08:34
Hallo Arne,
was wurde denn wo repariert und haben Sie die Klauseln in Ihren Vertragen geprüft?
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.01.2023 - 10:21
2009 wurde im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel von 100€ vereinbart. Kann dieser Wert mit dem Preisindex für 2022 hochgerechnet werden?
Kann der Reparaturbetrag dem Mieter ohne Fahrtkostenanteil in Rechnung gestellt werden?
23.01.2023 - 10:57
Hallo Sowa,
Sie können keine Positionen aus der Rechnung streichen. Ohne entsprechende Vereinbarung können Sie die gestiegenen Kosten nicht berücksichtigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt