Die Coronakrise bestimmt zurzeit unser ganzes Leben. Neben den gesundheitlichen Folgen, die im Vordergrund stehen, hat sie aber auch erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen. Viele Menschen bekommen ihre Gehälter nicht mehr oder nur teilweise ausgezahlt, weil sie von Kurzarbeit betroffen sind oder sogar ihren Job verloren haben. Auch viele Selbständige haben erhebliche Einkommenseinbußen. All dies wird für viele Mieter unmittelbar auch dazu führen, dass sie ihre Miete ganz oder teilweise nicht mehr zahlen können. Bei der Wohnraummiete lag die durchschnittliche Mietbelastungsquote, also der Anteil der Bruttowarmmiete am Haushaltsnettoeinkommen, bereits im Jahr 2017 bei 29 Prozent. Unter normalen Umständen würde in einer solchen Situation eine Kündigung drohen. Der Vermieter ist nämlich berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dieses Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn der Mieter seine Zahlungsunfähigkeit nicht verschuldet hat. Auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist sogar bei Wohnraummietverhältnissen, bei denen der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse benötigt, möglich.

Neben vielen anderen Hilfsmaßnahmen, die der Staat auf den Weg gebracht hat, möchte der Gesetzgeber auch Mieter, und zwar sowohl Wohnraummieter als auch Mieter von Geschäfts- bzw. Gewerberäumen und -flächen und Mieter von Grundstücken vor einer Kündigung schützen, sofern sie auf die Coronakrise zurückzuführen ist. Im Eiltempo wurde daher ein entsprechendes Gesetz verabschiedet, dessen Inhalt Gegenstand dieses Beitrages ist.

I. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist vorübergehend ausgeschlossen, wenn die COVID-19-Pandemie die Ursache ist

Die Bundesregierung, die den Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht hat, geht davon aus, dass sich die Einnahmeverluste vieler Mieter infolge der Coronakrise auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden. Damit ist selbst die hohe Schwelle erreicht, die § 569 Abs. 3 Nr.1 BGB zur Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses für den Fall macht, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines Teils der Miete in Verzug ist. Nach der Einschätzung der Bundesregierung stehen nur einem Teil der von der COVID-19 Pandemie wirtschaftlich betroffenen Personen Sozialleistungen, etwa in Form von Arbeitslosengeld, Arbeitslosengeld II oder Wohngeld zu. Selbst wenn ein entsprechender Anspruch besteht, ist angesichts der Vielzahl der von der Pandemie Betroffenen nicht gewährleistet, dass die zuständigen Behörden die Gelder so rechtzeitig werden auszahlen können, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand verhindert werden kann. Gleiches gilt für Unternehmen, die zur Überwindung des pandemiebedingten finanziellen Engpasses staatliche Hilfe erhalten.

Die Kündigung ist nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Nichtleistung des Mieters auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung weiterhin möglich.

Außerdem sind zunächst nur Zahlungsrückstände von dem Kündigungsschutz erfasst, die in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 entstehen. In diesem Zeitraum ist nach der Einschätzung der Bundesregierung ganz besonders mit wirtschaftlichen Verwerfungen durch die COVID-19-Pandemie zu rechnen. Die Bundesregierung ist allerdings ermächtigt worden, die Kündigungsbeschränkung durch Rechtsverordnung auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis längstens zum 30. September 2020 entstanden sind.

Ist die COVID-19-Pandemie die Ursache für die Nichtleistung der Miete, ist die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 Nr.3 BGB (ggf. i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB) und bei Wohnraummietverhältnissen, bei denen der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse benötigt, auch die ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ausgeschlossen. Auf sonstige Kündigungsgründe erstreckt sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht. Der Vermieter kann das Mietverhältnis insbesondere aufgrund von Mietrückständen kündigen, die in einem früheren Zeitraum, also vor dem 01. April 2020 aufgelaufen sind, oder die aus einem späteren Zeitraum (nach dem 30. Juni 2020 bzw. – im Falle einer Verlängerung- nach dem 30.September 2020) resultieren werden. Er kann die Kündigung auch aus sonstigen Gründen erklären, etwa wegen Vertragsverletzungen anderer Art.

II. Der Mieter muss den Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen

Kommt es zwischen dem Mieter und dem Vermieter zum Streit darüber, ob der Zahlungsverzug tatsächlich auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, muss der Mieter glaubhaft machen, dass dies der Fall ist. Der Gesetzgeber verlangt nicht, dass der Mieter den vollen Beweis erbringt. Es genügt ein geringerer Grad der richterlichen Überzeugungsbildung. Seine Behauptung, dass dieCOVID-19-Pandemie die Ursache für denZahlungsverzug ist, ist bereits dann glaubhaft gemacht, wenn eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass sie zutrifft (vgl. BGH, Beschluss vom 21. 12. 2006 – IX ZB 60/06). Neben der Versicherung an Eides statt (vgl. § 294 ZPO), kann der Mieter sich zur Glaubhaftmachung z. B. auch einer Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, einer Bescheinigung des Arbeitgebers oder anderer Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall bedienen.

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und dem Zahlungsverzug mit dem Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft z. B. Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.

III. Der Mieter wird nicht von seiner Zahlungspflicht befreit

Der Schutz von Mietern, die von der COVID-19-Pandemie finanziell betroffen sind, beschränkt sich auf einen Kündigungsschutz wegen Zahlungsverzugs, der seine Ursache in der COVID-19-Pandemie hat. Der Mieter wird also nicht von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete befreit. Ihm steht auch kein Leistungsverweigerungsrecht zu, so dass er durch die Nichtzahlung auch in Verzug geraten kann. Nur eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist vorübergehend nicht möglich. Auch dies gilt jedoch nicht ewig. Wenn der Mieter seine Schulden nicht spätestens bis zum 30. Juni 2022 beglichen hat, ist eine Kündigung auch wegen solcher Zahlungsrückstände wieder möglich, die in der Zeit vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 bzw. – im Falle einer Verlängerung- bis zum 30. September 2020 eingetreten sind.

IV. Keine Härtefallregelung – Vermieter können sich nur auf Treu und Glauben berufen

Obwohl sich der Gesetzgeber darüber im Klaren war, dass durch die Kündigungsbeschränkung in die Rechte der Vermieter eingegriffen wird, hat er davon abgesehen, eine Härtefallregelung für Vermieter in das Gesetz aufzunehmen. Dem Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses wird gegenüber dem Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs beenden zu können, der Vorzug gegeben, da die Folgen, die die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter hat, nämlich der Verlust des Lebensmittelpunktes bzw. bei Gewerbemietern der Verlust der Grundlage der Erwerbstätigkeit als schwerwiegender angesehen werden, als die Folgen, die der Vermieter zu spüren bekommt, wenn er zeitweise nicht wegen Zahlungsverzugs kündigen kann. Im Einzelfall soll sich der Vermieter allerdings auf den Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) berufen können. In welchen Fällen der Rückgriff auf Treu und Glauben dazu führt, dass eine Kündigung trotz eines Zahlungsverzugs, der auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht, dennoch möglich ist, bleibt abzuwarten

V. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam

Vertragliche Vereinbarungen, durch die der zuvor beschriebene Kündigungsschutz zum Nachteil des Mieters eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, sind unwirksam. Dies gilt nicht nur für formularvertragliche Vereinbarungen, die der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterliegen, sondern auch für individualvertragliche Vereinbarungen, die grds. einer sehr viel weniger strengen Wirksamkeitskontrolle unterliegen.

VI. Der Kündigungsschutz gilt für Pächter entsprechend

Mit der Begründung, dass zum Betrieb eines Unternehmens gehörende Immobilien nicht immer angemietet werden, sondern oft auch Gegenstand von Pachtverhältnissen sind, wird der zuvor beschriebene Kündigungsschutz auch auf Pachtverhältnisse – einschließlich Landpachtverhältnisse – erstreckt. Für schutzbedürftig werden insbesondere die von den Beschränkungen des öffentlichen Lebens stark betroffenen Pächter der Hotel- und Gaststättenbetriebe gehalten, auf die der Kündigungsschutz aber keinesfalls beschränkt ist.