Die Kündigung der Mietwohnung ist formuliert und muss jetzt „nur noch“ dem Vermieter zugehen.
Die Relevanz des Zugangs der Kündigung wird meist unterschätzt, obwohl der Zugang der Kündigung bei dem richtigen Empfänger das entscheidende Kriterium der wirksamen Kündigung ist und der maßgebliche Zeitpunkt für den Beginn des Fristlaufs der Kündigungsfrist.
udem stellt die Kündigungserklärung nach § 130 BGB eine empfangsbedürftige Willenserklärung dar, deren Zugang beim richtigen Erklärungsempfänger durch den Erklärenden im Prozess bewiesen werden muss. Dass heißt der Kündigende muss beweisen, dass die Kündigung auch tatsächlich in den Machtbereich des Kündigungsempfängers gelangt ist.
Bei einer Kündigung des Mieters, beispielsweise, muss der Mieter beweisen, dass die Kündigung und wann die Kündigung von dem Vermieter zur Kenntnis genommen wurde. Immer wieder ergeben sich dabei für den Mieter, oder auch im umgekehrten Fall für den Vermieter, Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Zugangs der Kündigung. Im negativsten Fall können diese dazu führen können, dass der Zugang tatsächlich rechtzeitig versendeter Kündigungen nicht nachgewiesen werden kann und damit oftmals weder eine wirksame Kündigung vorliegt noch die Kündigungsfrist zu laufen begann bzw. die rechtzeitige Kündigung dadurch versäumt wurde. Es ergeben sich daraus in der Praxis beispielsweise für den Mieter Mietdoppelzahlungen und für den Vermieter nicht neubezugsbereite Mietwohnungen, die unter entsprechenden Umständen in Schadens-ersatzzahlungen gegenüber Alt- oder Neumietern münden können.
Die negativen Rechtsfolgen für den Kündigenden sind vielfältig, aber durch die richtige Zustellungsart vermeidbar!
Doch welche Zustellungsart sollte man bei einer so wichtigen Erklärung wie der Kündigung dann wählen? Die Antwort finden Sie hier, wir beleuchten für Sie die gängigsten und wichtigsten Zustellungsarten, wie den einfachen Brief, das Einschreiben und die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher, im Hinblick auf Ihren Beweiswert bezüglich des Zugangs der Kündigungserklärung.
1. Kündigung mittels einfachem Brief
Die Problematik liegt dann gewöhnlich darin, dass der Absender eines einfachen Briefes weder einen Nachweis über die Einsendung noch Auslieferung des Briefes erhält. Kurz gesagt, der Absender steht ohne jeglichen Beweis da, dass der Brief überhaupt versendet wurde. Und selbst wenn er für das Einwerfen in den Briefkasten einen Zeugen (einen Freund oder Bekannte/n) benennen könnte, ist der Nachweis der Auslieferung und des Zugangs beim richtigen Empfänger dadurch jedenfalls nicht zu erbringen.
2. Kündigung per Einschreiben
Ein Einschreiben ist im Vergleich zum einfachen Brief schon die bessere Wahl.
Dabei bieten sich für den Absender der Postsendung verschiedene Varianten: das Einwurfeinschreiben, das Übergabeeinschreiben und das Einschreiben mit Rückschein.
Trotz der unterschiedlichen Zustellungsart und des unterschiedlichen Nachweises, der dem Absender in die Hand gegeben wird, bergen doch letztendlich alle drei Varianten dieselben Problempunkte hinsichtlich Ihres Beweiswertes für den kündigenden Vermieter oder Mieter in sich.
2.1. Varianten der Kündigung durch eine Briefsendung per Einschreiben – Kurzüberblick
Einwurfeinschreiben
- Bei einem Einwurfeinschreiben wird der (Kündigungs-)Brief mit einem Code versehen, der dem Absender die spätere Sendungsverfolgung ermöglichen soll. Der Absender erhält deshalb bei der Einlieferung einer Briefsendung einen Einlieferungsbeleg, auf dem derselbe Code aufgedruckt ist, wie der, der auf dem eingelieferten Brief aufgeklebt wurde.
Übergabeeinschreiben
- Bei einem Übergabeeinschreiben wird – wie beim Einwurfeinschreiben – der Brief mit einem Code-Label versehen und dem Absender ein Einlieferungsbeleg ausgehändigt. Im Unterschied zum Einwurfeinschreiben wird wie der Name schon sagt, das Einschreiben nicht einfach in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen, sondern diesem, beziehungsweise einem im gleichen Haushalt lebenden Dritten, gegen Unterzeichnung mit Unterschrift ausgehändigt. Falls niemand zur Übergabe der Postsendung angetroffen wird, hinterlässt der Postbote einen Benachrichtigungsschein für den Empfänger, der die Sendung dann in der Postfiliale innerhalb einer Woche abholen kann. Die Sendung wird für diesen Zeitraum in derPostfiliale hinterlegt und bei Nichtabholung an den Absender zurückgesendet.
Einschreiben mit Rückschein
- Bei einem Einschreiben mit Rückschein wird der Brief bei der Abgabe in der Postfiliale mit einem rosafarbenen Rückschein (- der Name und Anschrift des Absenders und des Empfängers enthält -) versehen, der auf die Rückseite des Briefes geklebt wird. Auch hier wirft der Postbote den Brief bei der Auslieferung nicht einfach in den Briefkasten ein, sondern händigt ihn dem Empfänger – ähnlich wie beim Übergabeeinschreiben- gegen Unterschrift auf dem Rückschein aus. Der Rückschein wird dann von dem Postboten an den Absender zurückgeschickt. Wird der Brief nunmehr dem Empfänger ausgehändigt, unterschreibt dieser den Rückschein auf dessen Vorderseite (dort, wo die Anschrift des Empfängers eingetragen ist), der Postbote trennt dann den Rückschein vom Brief und sendet diesen Rückschein an den Absender zurück (an die Adresse, die auf der Rückseite des Rückscheins eingetragen ist). Der Absender des Briefes erhält wenige Tage später diesen Rückschein. Falls vom Postboten niemand angetroffen wird, wird mit der Sendung genauso verfahren, wie beim Übergabeeinschreiben.
2.2. Beweisumfang und -wert für den Zugang beim Kündigungsempfänger
Das Einwurfeinschreiben als solches hat dabei den geringsten Beweiswert und erbringt bestenfalls nur den Beweis, dass ein Brief des Absenders und damit des Kündigenden in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen wurde. Damit ist der Nachweis, dass das Schreiben auch dem richtigen Empfänger zugestellt wurde, nach der Ansicht der Rechtsprechung allerdings nicht erbracht, vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 29.11.2005, Az. 11 WF 1013/04.
Daneben stellt sich beim Übergabe- und beim Einschreiben gegen Rückschein, immer ein Beweisproblem hinsichtlich des Zugangs des Briefes mit der Kündigung, sobald dieser trotz Hinterlegung eines Benachrichtigungsscheines beim Empfänger, nicht abgeholt wird. Von der Rechtsprechung wird insoweit nämlich vertreten, dass die einfache Benachrichtigung von der Hinterlegung des Einschreibebriefes beim Postamt keinen wirksamen Zugang darstellt, weil die Erklärung noch nicht in den Machtbereich des Empfängers geraten ist; vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1997, Az. VIII ZR 22/97. Der Kündigende müsste dann im Regelfall nach Kenntnis von dem nicht erfolgten Zugang unverzüglich einen erneuten Versuch unternehmen, seine Kündigungserklärung derart in den Machtbereich des Empfängers zu bringen, dass diesem ohne Weiteres eine Kenntnisnahme ihres Inhalts möglich ist. Vereinfacht gesagt heißt das, dass der kündigende Vermieter oder Mieter das Einschreiben erneut an den richtigen Kündigungsempfänger absenden muss. Damit geht wichtige Zeit verloren und die Kündigungsfrist kann zu dem Zeitpunkt der erneuten Absendung meist nicht mehr wie beabsichtigt eingehalten werden.
Doch auch wenn die Aushändigung des Übergabeeinschreibens oder Einschreibens mit Rückschein erfolgt ist, stellt sich unabhängig von dem Problem, ob der richtige Erklärungsempfänger den Brief erhalten hat auch immer die Frage, was er konkret erhalten hat. Nicht selten wird von einem Erklärungsempfänger, also dem Empfänger des Briefes, eingewandt, dass nichts oder nur ein leeres Blatt Papier in dem Briefumschlag gewesen ist. Wenn daher beispielsweise der kündigende Mieter den vom Vermieter ausgefüllten Rückschein über den Erhalt des Briefes im Prozess vorlegt, der Vermieter aber bestreitet -wahr oder unwahr- , dass darin eine Kündigungserklärung des Mieters gewesen ist -indem er zum Beispiel vorträgt, es habe sich „nichts“ in dem Umschlag befunden-, muss der Mieter beweisen, dass eine Kündigungserklärung in dem Brief gewesen ist. Dies ist ihm mittels eines Einschreibens, mit dem er bestenfalls den Zugang eines Briefes beim richtigen Adressaten nachweisen kann, im Regelfall nicht möglich.
3. Kündigungserklärung per Gerichtsvollzieher
Die wohl unbekannteste aber wohl sicherste Methode der Übermittlung einer Kündigungserklärung ist die Zustellung mittels Postzustellungsurkunde, die in der Praxis meist durch Beauftragung des Gerichtsvollziehers nach den §§ 132 BGB §§ 192,193 ff. ZPO in Verbindung mit §§ 19, 21 GVGA erfolgt.
Der Kündigende, also der Mieter oder der Vermieter sendet dazu sein Kündigungsschreiben an den Gerichtsvollzieher mit der Aufforderung das Schriftstück an den Kündigungsempfänger zuzustellen. Dieser fertigt nach Erhalt des Kündigungsschreibens eine beglaubigte Kopie des Schriftstückes an und verbindet das Originalschriftstück dauerhaft mit einer Zustellungsurkunde.
Die beglaubigte Kopie wird dann an den Empfänger durch persönliche Übergabe oder Einwurf in den Briefkasten zugestellt und im Anschluss werden die Daten der Zustellung durch den Gerichtsvollzieher in der Zustellungsurkunde, die mit dem Original verbunden ist, eingetragen. Urkunde und Originalschriftstück werden dann an den Absender zurückgesendet.
Die Zustellung mittels Postzustellungsurkunde bietet damit dem Absender die Möglichkeit den vollen Nachweis des Zugangs der Kündigungserklärung, nebst Vollständigkeit des versandten Briefes, durch Urkundsbeweis nach § 418 ZPO zu führen.
4. Fazit
Bei der Kündigung einer Mietwohnung sollte der Kündigende, gleich ob Mieter oder Vermieter, immer die sicherste Variante der Zustellung der Kündigungserklärung wählen und das ist die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher.
23.08.2018 - 14:33
Guten Tag,
Ich habe eine fristlose Kündigung meines Vermieters bekommen. Der Brief ist mit normalem Entgelt von 0,70Cent frei gemacht, ohne Briefmarke aber versehen mit einem QR -Code welcher m.M.n. die heutige normale Briefmarke ersetzen soll. Alles in gedruckter Form.
In diesem Schreiben ist eine Frist gesetzt. Wenn ich Ihren Artikel richtig verstanden habe, dann ist diese Form (normaler Brief) die für den Vermieter unsichere Variante der Zustellform.-
Ergo 1, habe ich diesen Brief niemals bekommen, da die Beweislast der Zustellung seitens meines Vermieters liegt.
Ergo 2, die in dem Schreiben festgesetzte Frist zur Räumung der Wohnung träte nicht in Kraft.
Würde ich jetzt meinen Vermieter schriftlich oder telefonisch bezüglich des Schreibens kontaktieren, so würde ich ihm zwangsläufig den Erhalt der Kündigung damit bestätigen und die Frist träte in Kraft (?!)
Besten Dank. Ein Nutzer
(Email bitte unkenntlich machen)
17.10.2019 - 18:36
Mein Mieter behauptet, eine Kündigung eingeworfen zu haben. Zeuge ist angeblich sein Bruder. Gilt das als zugestellt. Ich habe nie eine Kündigung im Briefkasten gehabt. LG
21.10.2019 - 08:59
Hallo Martin,
der Mieter muss den Zugang beweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.09.2020 - 20:42
Folgendes Problem,
aufgrund von fehlenden Renteneingängen bzw. deren Bearbeitung konnte ich ungefähr 3 Monate keine Miete entrichten. Nach Rentenbescheideingang und Rentennachzahlung habe ich sofort diese 3 Monate Rückstand ausgeglichen. Jetzt nach weiteren 3,5 Wochen finde ich einen weißen Umschlag im Briefkasten, den mir wohl der Vermieter eingeworfen hat mit einem Schreiben, indem er mir die fristlose Kündigung ausspricht, da ich angeblich mehr als zwei Monate mietrückständig wäre. Davon weiß ich nichts. Im Schreiben ist auch keine Aufstellung, welche Monate ich rückständig sein soll. Nach Prüfung meiner Kontoauszüge kann ich auch keine Mietrückstände feststellen. Wir haben heute den 29.09.2020 und der Vermieter kündigt mir mit formlosem Schreiben, welches er selbst eingeworfen hat. Muss der Vermieter mir nicht eine Aufstellung machen, für welche Monate er angebliche Mietrückstände fordert? Im weiteren Verlauf sei gesagt, daß mein Vermieter seit 2014 zwar die Mietkostenabrechnung macht, aber mir meine Überschüsse (Guthaben) nicht überweist. Wie ist hier zu verfahren?
01.10.2020 - 21:33
Hallo Wolfgang,
hier eine Hilfe für Sie: Fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.06.2021 - 00:07
Hallo,
ich stecke etwas in der Klemme. Die Kündigungsfrist läuft am 3.7 aus und ich habe trotz zwei Einschreiben mit Rückschein den Vermieter nicht erreichen können. Das erste Einschreiben ging an eine ungültige Adresse. Der Vermieter hat uns Mietern nicht seine aktuelle Adresse gegeben. Nachdem ich herausfinden konnte wo er momentan angeblich wohnt habe ich auch an diese Adresse ein Einschreiben mit Rückschein geschickt. Doch bis jetzt kam nichts zurück, es ist nun fast zwei Wochen her. Langsam drängt die Zeit und ich weiß nicht wie ich nun weiter vorgehen soll. Der Vermieter sitzt die Zeit ab und ignoriert meine Anrufe und Nachrichten gänzlich. Ich komme nicht an diese Person ran. Ist es noch möglich einen Gerichtsvollzieher damit zu beauftragen? Bzw wieviel kostet so etwas?
Ich danke für Ihre Hilfe und den tollen Artikel.
Liebe Grüße
05.01.2021 - 14:38
Guten Tag,
Wie ist es mit der Kündigung eines Mietvertrages bei einer Eigentümergemeinschaft.
Müssen alle Eigentümer die Kündigung fristgerecht erhalten?
Danke für eine Rückmeldung.
06.01.2021 - 10:02
Hallo Adelheid,
alle Vertragspartner müssen in einer Kündigung entsprechend genannt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.03.2021 - 23:12
Hallo,
mein Untermieter hat mir ein Foto von seinem Kündigungsschreiben auf WhatsApp gesendet. Gilt das als zugestellt? Ich habe es angesehen. Jetzt sind da die Haken, an denen man sehen kann, dass ich das angeschaut habe. Hat er somit seinen nötigen Beweis? Es kann jemand anderes mein Handy genommen haben, oder?
Viele Grüße
16.03.2021 - 08:04
Hallo Anka,
hier die Antwort: Kündigung eines Mietvertrages per E-Mail, Fax oder SMS?
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.05.2021 - 17:41
Hallo, ich habe meinen MietV fristgerecht gekündigt und die Kündigung per Telefon bei der Genossenschaft angekündigt. Den Brief habe ich per Einschreiben und Rückschein versendet. Der Brief ging innerhalb der gleichen Stadt 5 (!) Tage lang und somit verspätet bei der Genossenschaft ein. Mittlerweile wurde mir die Kdg. bestätigt jedoch direkt mit einem Monat Verlängerung berechnet, sodass ich nun zusätzlich einen ganzen Monat Miete zahlen muss. Mich trifft doch kein Verschulden. Wie ist hier die Rechtslage?
16.05.2021 - 12:55
Hallo Monika,
als Mieterin müssen Sie den fristgerechten Zugang der Kündigung sicherstellen und tragen damit auch das Risiko der unpünktlichen Zustellung durch die Post.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.05.2021 - 13:17
Guten Tag,
ich danke erstmal für diesen ausführlichen Bericht.
Wie schaut es den in Digitaler Form aus, in ihrem Bereich wird die Kündigung per Mail nicht betrachtet.
Ist diese Form der Kündigung den rechtswirkend? und zählt der Postausgang meines Postfaches als seine Zustellung?
Darüber hinaus würde ich gerne wissen, ob man den Weg der Email vom Vermieter grundsätzlich als Annahmeweg ablehnen/ ausschließen darf? das steht nämlich in meinem Mietvertrag.
Ich danke für Ihre Antwort.
21.05.2021 - 16:49
Hallo Ben,
hier due Lösung: Kündigung eines Mietvertrages per E-Mail, Fax oder SMS?
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.11.2021 - 14:50
Hallo,
wir haben unsere Wohnung via Einschreiben mit Rückschein gekündigt. Die Kündigung ging einmal an die Hausverwaltung und an die Vermiertin.
Die Verwaltung hat das Schreiben erhalten, aber der Brief an die Vermieterin konnte nicht zugestellt werden und wird an uns zurückgeschickt.
Jetzt sind wir uns unsicher, was wir noch tun können bzw. ob es reicht, wenn die Hausverwaltung Kenntnis hat.
Viele Grüße
Cindy
01.11.2021 - 19:29
Hallo Cindy,
wenn die Vermieterin sich durch die Hausverwaltung vertreten lässt, dann ist üblicherweise die Hausverwaltung immer Ihr Ansprechpartner für Schriftverkehr.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.01.2022 - 10:56
Guten Tag,
kann ich als Erbe meine Unterschrifft auf die Sonderkündigung des Mietvertrages der Wohnung, in der meine Mutter wohnte, verweigern?
Welche möglichkeiten hat der Vermieter in diesem Fall
Vielen Dank im Vorraus für die Antwort
Françoise
06.01.2022 - 16:05
Hallo Françoise,
eine Wohnungskündigung unterliegt der Schriftform und muss daher unterschrieben werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.01.2022 - 16:59
Vielen Danke für die Anwort.
Meine Frage war: Was passiert aber, wenn ich die Unterschrift auf die Kündigung des Vermieters verweigere?
06.01.2022 - 20:10
Hallo Françoise,
kündigt der Vermieter, muss er die Zustellung beweisen. Als Mieter müssen Sie hier nicht unterschreiben und z.B. den Empfang bestätigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.02.2022 - 02:59
Hallo,
Ich habe eine Fristlose Kündigung meines Mietverhältnisses erhalten.
Dieser Brief steckte an meiner Wohnungstür, ohne Briefmarkte oder Poststempels.
Zudem weißt die Kündigung durchgehend Fehler der Schriftform, Sprache, Satzbau auf bis hin zu: keine Kommas Gesetz und fehlenden Wörtern, keine Angaben zu Telefonnummern oder Email Adresse des Vermieters. Keine Hinweise auf Mieterrecht, keine Paragraphen oder Gesetztesauszüge. Kein Ort der Ausstellung genannt. Außerdem ist das Schreiben auf billigem dünnen Druckerpapier gedruckt mit schwarzen Tintenflecken.
Aber ich soll innerhalb 2 Wochen die Wohnung räumen.
Was soll ich tun?
06.02.2022 - 12:49
Hallo Lucienne,
lassen Sie die Wirksamkeit der Kündigung bitte bei Bedarf prüfen (falls Sie die Sachlage nicht eigenständig rechtlich schätzen können).
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.03.2022 - 08:28
Hallo, ich habe einen ehemaligen Mieter, der bis 31.10.2018 in meinem Haus wohne, der am 19.12.2019 seine Nebenkostenabr. 2018 ganz normal per Post zugestellt bekam. Dieser meldet sich Ende 2021 und fordert per Anwalt seine Neko-Vorauszahlungen 2018 zurück mit der Behauptung die Abrechnung nicht erhalten zu haben. Da die Zustellung per normaler Post war und er nie reklamiert hat, kann ich die Zustellung nicht beweisen als Vermieter. Kann diese nicht beweisbare Zustellung wirklich dazu führen, trotz fristgerecht erstellter Abrechnung, dass ich die Nebenkosten zurückerstatten muss. Für Ihren Rat wäre ich sehr dankbar.
Lg Andrea
10.03.2022 - 12:03
Hallo Andrea,
schauen Sie mal in diesen Artikel: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/rueckforderung-nebenkostenvorauszahlung/#III
Hier finden Sie auch Lösungen für Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.01.2023 - 11:28
Vielen Dank für den informativen Artikel.
Die amtliche Zustellung von Schriftverkehr ist laut BGB eine zulässige Willenserklärung, laut Zivilprozessordnung ZPO in einem Prozess erlaubt und die Umsetzung in der Gerichtsvollzieher Geschäftsanweisung GVGA beschrieben.
Welches Gesetz räumt einer Person außerhalb eines Prozesses das Recht auf amtliche Zustellung ein ? Ich wurde informiert, dass dies so nicht möglich ist.
20.04.2023 - 21:37
Guten Tag, ich wohne in Stadt A und möchte meiner Untermieterin die Kündigung per Gerichtsvollzieher zukommen lassen. Sie ist nicht hier in A gemeldet, da sie sich in A nur für ein 6-monatiges Praktikum aufhält. Muss ich mich also an das Amtsgericht B (=Wohnort meiner Untermieterin) wenden oder an “mein” Amtsgericht hier in A?
Ganz herzlichen Dank!