Die Kündigungsfristen sind nicht bei allen Mietverträgen gleich. Das Mietrecht macht einen Unterschied bei den sogenannten Altverträgen und bei den neueren Verträgen. Als Altverträge werden im Mietrecht all die Verträge bezeichnen, die vor der Einführung des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 geschlossen worden sind. Da das neue Gesetz – das eigentlich dem Mieterschutz dient – Regelungen enthielt, die Mieter, in bis dahin abgeschlossenen Verträgen, benachteiligt hätten wurden besonderen Übergangsregelungen für solche alten Mietverträge geschaffen.

Eine dieser Regelungen, ist die Vorschrift zur Anwendung der Kündigungsfristen auf Altverträge, die nachfolgend näher betrachtet werden soll.

I. Für Altverträge gelten alte Kündigungsfristen

Durch den „neuen“ § 573 c BGB wurde die Vorgängervorschrift des § 565 Abs. 2 S. 1, 2 a. F. BGB aufgehoben. Die Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung bei Wohnraum-Mietverträgen wurden dadurch wie folgt geändert:

• Nach dem alten Recht galten folgende Kündigungsfristen: 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate: ab 5 Jahren
  9 Monate: ab 8 Jahren und 12 Monate: bei mehr als 10 Jahre
• Nach dem neuen Recht gelten Kündigungsfristen: bis zu fünf Jahre Vertragslaufzeit 3 Monate, ab fünf Jahre 6 Monate, ab 8 Jahre 9 Monate (einen Überblick zu den aktuellen gesetzlichen Regelungen erhalten Sie in dem Artikel: “Mietvertrag: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im großen Überblick“).

In § 573c Abs. 4 BGB sind zudem anderslautende vertragliche Vereinbarungen zu Lasten des Mieters ausgeschlossen worden, die in dem alten Gesetz erlaubt gewesen wären.

Um hier eine Regelung zu finden, damit die alten Klauseln zu den Kündigungsfristen nicht unwirksam sind hat man daher in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (Einführungsgesetz zum BGB) ist geregelt, dass die neue Vorschrift des § 573 c Abs. 4 BGB nicht gilt, wenn

• die Kündigung vor dem 01.06.2005 zugegangen ist und ein Altvertrag vorliegt.
• die Kündigung nach dem 01.06.2005 zugegangen ist, ein Altvertrag vorliegt und die Kündigungsklauseln nicht formularvertraglich vereinbart wurden.

Zusammengefasst findet diese Vorschrift daher nur noch Anwendung auf solche Altverträge, bei denen die Kündigungsfristen des § 565 a. F. BGB individualvertraglich ausgehandelt und vereinbart wurden. Es darf sich nicht um einen vorformulierten Altvertrag handeln.

II. Änderungen gelten nur für Vermieterkündigungen

Soweit die neuen gesetzlichen Regelungen Rechte für den Mieter betreffen, kann er sich auf diese neuen gesetzlichen Regelungen berufen. Die Einschränkung bei den Kündigungsfristen gilt nur für Vermieter.

III. Fazit: Altverträge unterfallen regelmäßig neuem Recht

Aufgrund der mehrheitlich formularmietvertraglich vereinbarten Kündigungsfristen in den alten Verträgen, greift die Übergangsvorschrift heutzutage in der Praxis kaum noch. Die Kündigungsfristen richten sich daher auch bei Altverträgen nach § 573 c BGB.