Es passiert sehr oft: Die Wohnung ist gekündigt, der Mieter zieht aus und trotzdem gibt er nicht alle Schlüssel zurück. Vermieter stehen dadurch im schlimmsten Fall vor einer verschlossenen Tür. Doch, was ist dann zu tun? Für die meisten liegt das auf der Hand: Schloss austauschen und dem Mieter die Rechnung schicken. Ganz so einfach ist es aber rechtlich oft nicht, denn solange der Mieter z.B. noch die Wohnungsschlüssel hat, ist er auch noch im Besitz der Wohnung. Das bedeutet für den Vermieter er muss den Mieter erst mit einer Räumungsklage „herauswerfen“ – das gilt sogar, wenn er tatsächlich nicht mehr in der Wohnung lebt. Dafür bekommt der Vermieter, aber auch noch Ansprüche wie eine Nutzungsentschädigung zum Räumungsanspruch hinzu. Behält der Mieter dagegen „nur“ nachgemachte Zweitschlüssel für die Wohnung zurück oder die Hauseingangstür, kann der Anspruch auf den Austausch des Schlosses sofort bestehen und man braucht keine Räumungsklage.

Was zu tun ist, wenn der Mieter die Schlüssel behält, kann man daher nicht pauschal sagen. Es kommt auf die jeweiligen Umstände im Einzelfall an. Der nachfolgende Artikel erklärt daher, was in welchem Fall das Beste ist, wenn der Mieter nicht alle Schlüssel zurückgibt.

I. Grundsatz: Fehlen Schlüssel ist die Wohnung nicht zurückgegeben

Grundsätzlich zählt zur ordnungsgemäßen Rückgabe einer Mietwohnung die Herausgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter, § 546 Abs. 1 BGB. Und dazu zählen auch vom Mieter nachgemachte Schlüssel, sofern er sie nicht unbrauchbar macht. Das heißt: Behält der Mieter auch nur einen Wohnungsschlüssel zurück, hat er die Wohnung eigentlich noch nicht vollständig an den Vermieter zurückgegeben (OLG Düsseldorf, Urt. v. 16.1.1997 – WuM 1997, 218; OLG Koblenz, Urt. v. 2.6.2005 – NZM 2006, 181). Eine vollständige Aufgabe des Besitzes einer Mietwohnung, erfordert nämlich die Rückgabe aller Schlüssel, da durch die Schlüssel der Zutritt zu den Räumen und damit deren Besitz erst ermöglicht wird (KG, Urt. v. 7.6.2001 – GE 2001, 1060).

Die rechtliche Folge ist dann in erster Linie ein Räumungsanspruch und ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Mieter (dazu mehr unter Punkt III.1). Sobald die Räumung erfolgt kommt ein Schadensersatzanspruch für fehlende Schlüssel oder einen notwendigen Schlossaustausch hinzu (dazu mehr unter Punkt III.2).

II. Ausnahme: Rückgabe trotz fehlender Schlüssel

Mieter wollen durch einen behaltenen Wohnungsschlüssel ja nicht immer zum Ausdruck bringen, dass Sie die Mietwohnung nicht verlassen wollen. Deshalb ist auch ein fehlender Schlüssel nicht zwangsläufig eine unvollständige Rückgabe: Gibt es nämlich keinen erkennbaren Willen des Mieters, dass er die Mietwohnung nicht zurückgeben will, kann die Rückgabe auch ohne die Herausgabe aller Schlüssel erfolgreich sein, wenn dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch möglich ist (OLG Düsseldorf – Urt. v. 19.02.1987, ZMR 1987, 215; OLG Hamburg – Urt. v. 16.06.1993 – ZMR 1995, 18).

Die Rechtsfolge ist dann, dass die Wohnung als geräumt gilt und der Vermieter gegen den Mieter einen Schadensersatzanspruch für alle Unkosten hat, die ihm durch die/den fehlenden Schlüssel entstehen (dazu mehr unter Punkt III.2).

In der Rechtsprechung ist es daher z.B. in folgenden Fällen anerkannt, dass trotz fehlender Schlüssel eine ordentliche Wohnungsrückgabe möglich ist:

• wenn der Mieter einen Wohnungsschlüssel oder Haustürschlüssel nicht zurückgibt, weil er ihn verloren hat, dem Vermieter aber der Zugang mit einem anderen Schlüssel möglich ist.
• wenn der Mieter nur einen Schlüssel von mehreren nicht herausgibt und der Vermieter das als ausreichende Wohnungsrückgabe akzeptiert (OLG Köln – Urt. v. 27.01.2006 – ZMR 2006, 859; OLG Brandenburg – Urt. v. 24.03.1999 – NZM 2000, 463).
• wenn der Mieter die Schlüssel mit einem Begleitbrief an den Vermieter sendet, in dem er ausdrücklich erklärt den Besitz an den Mieträumen aufzugeben und über keine weiteren Schlüssel mehr zu verfügen, selbst wenn sich später herausstellt, dass der Mieter noch im Besitz von Schlüsseln war (OLG Hamburg – Urt. v. 14.08.2003 – WuM 2004, 471; OLG Düsseldorf – Urt. v. 31.08.2006 – ZMR 2006, 925).

Für Vermieter heißt das: Hindert der Mieter durch die fehlenden Schlüssel den Vermieter nicht daran die Wohnung zu betreten und damit die Sachherrschaft über die Mietwohnung ungestört auszuüben, ist eine Rückgabe der Wohnung erfolgt. Der Vermieter kann direkt – nach einer ergebnislosen Aufforderung zur Rückgabe der Schlüssel – Schadensersatz für fehlende Schlüssel etc. verlangen!

III. Das steht Vermietern zu

Der Anspruch des Vermieters ist in erster Linie die Rückgabe der fehlenden Schlüssel. Dabei hat die Rückgabe selbst am sog. Erfüllungsort zu erfolgen, d.h. beim Mieter in der Wohnung. Der Mieter muss die Schlüssel nicht zum Vermieter bringen, sondern der Vermieter muss die Schlüssel abholen.

Kann oder will der Mieter die Schlüssel nicht zurückgeben, obwohl er dazu aufgefordert wurde (­– unter Punkt IV. erhalten Vermieter ein Muster –) hat der Vermieter folgende Rechte:

• Räumungsanspruch gegen den Mieter (unter III.1.)
• Nutzungsersatz für die Zeit, in der der Vermieter die Wohnung nicht nutzen/ weitervermieten konnte (unter III.1.)
• Schadensersatz für neue Schlüssel, einen Austausch des Schlosses oder einer Schließanlage (unter III.2.)

1. Räumungsanspruch und Nutzungsentschädigung für Mietausfall

Solange nach dem Mietvertragsende nicht sämtliche Schlüssel vom Mieter zurückgegeben wurden besteht grds. ein Räumungsanspruch gegen den Mieter, da zur ordnungsgemäßen Rückgabe auch die Herausgabe sämtlicher Schlüssel zählt, § 546 Abs. 1 BGB (vgl. oben). Behält der Mieter also einen Wohnungsschlüssel zurück, hat er die Wohnung noch nicht vollständig an den Vermieter zurückgegeben. Die Wohnung gilt dann als nicht geräumt und der Vermieter hat einen Räumungsanspruch und kann Räumungsklage erheben. Daneben hat der Vermieter nach § 546 a Abs. 1 BGB einen Entschädigungsanspruch gegen den Mieter. Entschädigung gibt es für die Zeit, in der die Schlüssel nicht zurückgegeben sind und dem Vermieter die Wohnung dadurch vorenthalten ist. Die Höhe entspricht dann entweder der vereinbarten Miete oder einer ortsüblich vergleichbaren Miete.

Voraussetzung für den Räumungs- und den Entschädigungsanspruch ist aber, dass die Rückgabe der Wohnung an den Vermieter aufgrund der fehlenden Schlüssel als nicht erfolgt gilt (vgl. oben).

2. Schadensersatz für neue Schlüssel und neues Schloss

Kann der Mieter die Schlüssel nicht zurückgeben, muss er Schadensersatz zahlen. Diesen Anspruch hat der Vermieter sicher und kann das auch einklagen.

Welche Kosten des Vermieters darunter genau fallen und wie hoch der zu zahlende Betrag durch den Mieter am Ende ist, kann man allerdings nicht pauschal sagen. Das kommt vielmehr darauf an, was im jeweiligen Fall passiert ist: Warum fehlen die Schlüssel und welche Schlüssel fehlen – reicht es neue Schlüssel nachmachen zu lassen oder ist ein Schlossaustausch notwendig? So kann ein Mieter zum Beispiel verpflichtet sein, die Kosten für die Lieferung und Montage eines passsenden Rundzylinders einer zentralen Schließanlage mit 3 Schlüsseln zu übernehmen (AG Witten ZMR 2003, 507). Auch der komplette Austausch einer Schließanlage kann dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Zum Beispiel dann, wenn er den Generalschlüssel verloren hat (AG Münster WuM 2003, 354.)

Allerdings gibt es Einschränkungen bei der Ersatzpflicht, wenn der Mieter den/ die Schlüssel verloren hat. Dann besteht eine Ersatzpflicht für den Austausch des Schlosses oder gar der Schließanlage nur dann, wenn eine Gefahr besteht, dass sich ein Dritter mit dem verlorenen Schlüssel unbefugten Zutritt verschaffen kann. So etwa ein unbekannter Finder oder Dieb). Kann eine solche Gefahr ausgeschlossen werden reicht es dagegen, einen Ersatzschlüssel zu machen. Der Mieter muss dann auch nur diese Kosten tragen. Ob eine Gefahr des unbefugten Zutritts durch einen Dritten ausgeschlossen ist, muss der Mieter beweisen. Das kann z.B. durch den Ort des Schlüsselverlusts sein, wenn er etwa im Auslandsurlaub verloren ging oder im Meer usw. verloren wurde. Behauptet der Mieter der Schlüssel ist schon lange weg und es ist bisher noch nichts passiert, reicht das allerdings nicht um eine Gefährdung auszuschließen (AG Münster, 17.02.2003, Az.: 48 C 2430/02).

IV. Muster – Beispiele: Aufforderung zur Herausgabe der Schlüssel

Bevor Vermieter selbst irgendwelche Maßnahmen ergreifen, müssen Mieter immer erst zur Schlüsselrückgabe und der vollständigen Räumung aufgefordert worden sein. Auch wenn Vermieter das bereits mündlich getan haben, ist eine schriftliche Aufforderung mit Setzung einer Frist empfehlenswert. Das hat zum einen den Vorteil der besseren Beweisbarkeit vor Gericht, denn dann lassen sich die Ansprüche des Vermieters in einem späteren Prozess besser nachweisen. Zum anderen verhindert ein solches Schreiben, dass man als Vermieter die Kosten eines Räumungsprozesses zu tragen hat, wenn der Mieter in einem solchen sofort anerkennen würde.