Möchte ein Mieter sein Mietverhältnis kündigen, hat er eine Menge zu beachten. Das Gesetz enthält, angefangen von den einzelnen Kündigungsrechten über die Kündigungsfristen bis hin zur Form, in der die Kündigung zu erfolgen hat, eine Vielzahl von Vorschriften.

Bereits die Nichtbeachtung einer der gesetzlichen Vorgaben kann zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigung führen mit der Folge, dass die Kündigung erneut ausgesprochen werden muss. Die damit verbundene zeitliche Verzögerung kann für den Mieter zu erheblichen finanziellen Einbußen führen. Der Mieter sollte sich daher schon im Vorfeld der Kündigung mit den gesetzlichen Vorgaben vertraut machen.

Dieser Beitrag soll ein Ratgeber für Mieter sein, an dem sich diese im Falle einer Kündigung sowohl bei der Vorbereitung als auch der Umsetzung Schritt für Schritt orientieren können.

Ordentliche Kündigung mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB

Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, können in der Regel ordentlich gekündigt werden, ohne dass ein Kündigungsgrund vorliegen muss. Die in

§ 573 BGB vorgesehenen Kündigungsgründe, die vorliegen müssen, um das Mietverhältnis ordentlich kündigen zu können, gelten nur für den Vermieter, nicht jedoch für den Mieter.

Im Hinblick darauf, dass im Falle eines befristeten Mietverhältnisses kein ordentliches Kündigungsrecht besteht, ist es entscheidend für den Mieter zu prüfen, ob sein Mietverhältnis ein unbefristetes oder befristetes ist. Nicht jede Befristung, die die Vertragsparteien vereinbart haben, ist auch wirksam. Deshalb kann es Fälle geben, in denen die Parteien zwar ein befristetes Mietverhältnis abschließen wollten, in denen tatsächlich aber ein unbefristetes vorliegt mit der Folge, dass ein Recht zur ordentlichen Kündigung besteht.

In diesem Zusammenhang sind folgende Fallgestaltungen von Relevanz:

Zunächst kann es vorkommen, dass die Befristung deshalb nicht wirksam ist, weil der Vermieter dem Mieter den Grund für die Befristung nicht schriftlich beim Vertragsschluss mitgeteilt hat. Erfolgt dies nicht, gilt das Mietverhältnis nämlich gem. § 575 Abs. 1 S.2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn der Grund dem Mieter zwar mitgeteilt worden ist, es sich bei dem angegebenen Grund aber nicht um einen der vom Gesetzgeber in § 575 Abs.1 S.1 Nr.1-3  BGB abschließend aufgezählten zulässigen Befristungsgründe handelt.

Die Befristung kann außerdem dann unwirksam sein, wenn die von den Vertragsparteien  vereinbarte Vertragslaufzeit mehr als ein Jahr betragen soll, der Mietvertrag jedoch nicht schriftlich abgeschlossen worden ist. Die mangelnde Schriftform hat zwar nicht die Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages zur Folge. Konsequenz der nicht schriftlichen Fixierung ist allerdings, dass die Befristung unwirksam ist und der Mietvertrag gem. § 550 S.1 BGB ebenfalls als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. In diesem Fall ist die ordentliche Kündigung jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Zu den Einzelheiten eines nicht schriftlichen Mietvertrages vgl. den Artikel: Kündigungsfrist für eine Wohnung ohne schriftlichen Mietvertrag.

Der Mieter hat allerdings die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB einzuhalten. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Frist gilt für den Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Lediglich für den Vermieter verlängert sich diese mit zunehmender Vertragslaufzeit gem. § 573 c Abs.1 S.2 BGB.

Die Rechtzeitigkeit der Kündigung ist für den Mieter von enormer Bedeutung. Erfolgt diese zu spät, muss er einen weiteren Monat warten, bis die Kündigung wirksam werden kann. Entscheidend und von vielen Mietern oft nicht beachtet ist die Tatsache, dass die Kündigungserklärung des Mieters dem Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zugegangen sein muss, damit das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats beendet werden kann. Die Abgabe der Erklärung innerhalb der dreitägigen Karenzfrist des

§ 573c Abs.1 BGB genügt nicht. Geht das Schreiben auf dem Postwege verloren oder kommt es zu Verzögerungen, wirkt sich dies zum Nachteil des Mieters dahingehend aus, dass die Kündigung nicht wirksam wird oder die Frist erst verspätet in Gang gesetzt wird. Der Zugang beim Vermieter ist erst dann erfolgt, wenn die Kündigungserklärung derart in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen von ihr Kenntnis nehmen konnte. Auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es dagegen nicht an. Es kommt nicht selten vor, dass Vermieter bestreiten, die Kündigung (rechtzeitig) erhalten zu haben. Der Mieter sollte also Vorkehrungen treffen, um beweisen zu können, dass und wann der Zugang erfolgt ist. Wie dieser sichergestellt werden kann, lesen Sie im Artikel: „Tipp zum Verfassen und für den Zugang einer Wohnungskündigung“

Eine von der Regelkündigungsfrist abweichende verkürzte Kündigungsfrist gilt für möblierte Einliegerwohnungen i.S.d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB. Für diese ist gem.  573c Abs.3 BGB die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

Abweichende Vereinbarungen über die Kündigungsfrist

In Mietverträgen finden sich nicht selten Klauseln, durch die andere als die gesetzlich vorgesehen Fristen vereinbart werden. Der Mieter sollte sorgfältig prüfen, ob diese tatsächlich für ihn gelten. Gem. § 573c Abs.4 BGB ist nämlich eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlich vorgesehenen Fristen für die ordentliche Kündigung abweicht, unwirksam. Dies bedeutet, dass die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB durch Vereinbarung nur zu Gunsten des Mieters verkürzt, nicht aber über drei Monate hinaus verlängert werden kann.

Zur Veranschaulichung folgende Beispiele:

Grundfall:

Mieter M und Vermieter V haben am 25.4.2007 einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. M möchte das Mietverhältnis beenden und steckt daher am 2. März 2010 die Kündigungserklärung in den Briefkasten von V.

In diesem Beispiel steht M das ordentliche Kündigungsrecht zu, da ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Da die Kündigungserklärung des M dem V am zweiten Werktag des Monats März zugegangen ist, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des Monats Mai 2010.

1. Variante.

M hat die Kündigungserklärung bei einem unbefristeten Mietverhältnis zwar am Samstag, den 30.Juni 2012 zur Post gebracht, wegen eines Streiks wird die Post allerdings erst am Donnerstag, den 5. Juli 2012 ausgeliefert.

Da die Kündigungserklärung nicht bis zum 3. Werktag des Monats Juli zugegangen ist, wird die Kündigung erst zum Ende des Monats Oktober 2012 wirksam.

2. Variante

M möchte das Mietverhältnis zum Ende des Monats November 2012 beenden. Da er der Ansicht ist, Montag, der 3. September sei der erste Werktag des Monats, übergibt er das Kündigungsschreiben am Mittwoch, den 5. September 2012 V höchstpersönlich an dessen Haustür. V ist der Ansicht, M müsse noch bis zum Ablauf des Monats Dezember die Miete zahlen.

In diesem Beispiel ist die  Kündigungserklärung dem Vermieter nicht am dritten, sondern am vierten Werktag des Monats September zugegangen. Da der Samstag als Werktag anzusehen ist, stellt Samstag, der 1. September 2012 den ersten Werktag des Monats dar. Die Kündigungserklärung hätte V am 4. September, dem dritten Werktag des Monats zugehen müssen. Da dies nicht der Fall ist, endet das Mietverhältnis erst mit Ablauf des Monats Dezember. Bis dahin muss M die Miete zahlen.

Zu der Einstufung des Samstages als Werktag vgl. den Artikel Gilt der Samstag als Werktag bei der Kündigungsfrist einer Wohnung?

3. Variante:

In dem zwischen V und M geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 3 „Die Frist für die ordentliche Kündigung des Mieters beträgt vier Monate. Die Kündigungserklärung muss dem Vermieter am 3. Werktag des ersten Monats der Frist zugehen.“

M hat das Kündigungsschreiben mittels Einwurf- Einschreiben verschickt und eine Bestätigung erhalten, dass dieses am Donnerstag, den 4. Oktober 2012 in den Briefkasten des V eingeworfen worden ist. Zum Ende des Monats Dezember zieht M aus. Im Monat Januar erhält er von V eine Aufforderung, die Miete für den Monat Januar 2013 zu zahlen. M weigert sich.

In diesem Beispiel hat M das Mietverhältnis zum Ende Dezember 2012 beenden können. Die Verlängerung der Kündigungsfrist in § 3 des Mietvertrages ist gem. § 573cAbs.4 BGB unwirksam. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Da am 3. Oktober ein Feiertag ist, ist der 4. Oktober der dritte Werktag des Monats Oktober 2012.Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des Monats Dezember 2012. M braucht für den Monat Januar 2013 keine Miete zu zahlen.

Kündigungsausschluss

Bevor das Mietverhältnis ordentlich gekündigt wird, sollte der Mieter prüfen, ob sein Kündigungsrecht wirksam ausgeschlossen ist.

Die Möglichkeit, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, besteht -auch wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist- nämlich nicht, wenn bzw. für die Zeit, für die die Parteien einen Kündigungsverzicht wirksam vereinbart haben. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Vereinbarung eines Verzichts auf das ordentliche Kündigungsrecht zulässig. Zu den Möglichkeiten und Grenzen eines Kündigungsverzichts vgl. den Artikel Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag: 4 Jahre.

An dieser Stelle kann zusammenfassend gesagt werden, dass ein Kündigungsverzicht, wenn er durch eine formularmäßige Klausel erfolgt und für beide Vertragspartien gilt, für die Dauer von vier Jahren wirksam vereinbart werden kann. Ein einseitiger Kündigungsverzicht zu Lasten des Mieters kann hingegen formularmäßig nur dann wirksam vereinbart werden, wenn er zusammen mit einer Staffelmietevereinbarung  erfolgt. Auch hier gilt die Obergrenze von vier Jahren. Für Individualvertragliche Vereinbarungen gilt, dass der Kündigungsverzicht sowohl beidseitig als auch  einseitig außerhalb von Staffelmietverträgen für eine Dauer von bis zu fünf Jahren und im Rahmen von Staffelmietverträgen für längstens vier Jahre vereinbart werden kann.

Rückzahlung der Mietkaution

Ist das Mietverhältnis beendet, möchte der Mieter in der Regel möglichst schnell seine Kaution zurückerhalten. Hierauf hat er grds. auch einen Anspruch. Der Mieter kann die Kaution jedoch nicht unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen. Dem Vermieter ist eine angemessene Zeit zuzubilligen, innerhalb derer er prüfen kann, ob er die Kaution zur Befriedigung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter evtl. benötigt. Wie lang diese Zeit ist, kann nicht allgemein gesagt werden. Dies hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. In Anlehnung an § 548 BGB, der vorsieht, dass die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren, wird in der Regel eine Zeitspanne von sechs Monaten als angemessen erachtet. Die Frist kann aber u.U. auch länger zu bemessen sein.

Die Sicherungsfunktion der Mietkaution erstreckt sich nämlich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (vgl. BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 – VIII ZR 71/05).

Zu den Einzelheiten der Rückzahlung der Mietkaution vgl. den Artikel: „Mietkaution: Rückzahlung“

Ein Muster für eine ordentliche Kündigung finden Sie im Beitrag: „Mietvertrag Kündigung: Vorlage für Mieter (kostenfreies Muster).“

Fazit:

Die ordentliche Kündigung kommt für alle Mietverhältnisse in Betracht, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind und für die kein Kündigungsausschluss wirksam vereinbart worden ist. Das Mietverhältnis kann – sofern die Kündigungserklärung dem Vermieter am 3. Werktag eines Monats zugeht- zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter nach Ablauf einer dem Vermieter zustehenden Prüf- und Überlegungsfrist einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.