Einen Mietvertrag nur zum Teil zu kündigen macht für den Vermieter dann Sinn, wenn er einzelne mitvermietete Räume, z.B. den Keller, die Garage oder sonstige Nebengebäude für sich selbst oder andere Mieter nutzen will.
Für den Mieter kann im Falle einer Trennung und einem gemeinschaftlichen Mietvertrag eine Teilkündigung in Betracht kommen, um als ausziehender Ex aus dem Vertrag zu kommen.
In nachfolgendem Artikel soll erklärt werden, wann eine Teilkündigung möglich sein kann und was rechtlich zu beachten ist. Ebenso erfahren Mieter und Vermieter, in welchen Fällen keine Teilkündigung eines Mietvertrages möglich ist.
Inhalt: Teilkündigung eines Mietervertrages möglich?
I. Gesetz erlaubt Teilkündigung des Mietvertrages für Nebenräume
- Besonderer Kündigungsgrund der Teilkündigung
- Begründung der Teilkündigung
- Kündigungsfrist der Teilkündigung
- Kein Härtefall
I. Gesetz erlaubt Teilkündigung des Mietvertrages für Nebenräume
Der Vermieter braucht hier kein berechtigtes Interesse für die Kündigung, muss aber folgende Voraussetzungen erfüllen:
1. Besonderer Kündigungsgrund der Teilkündigung
Die Kündigung erfolgt, weil der Vermieter
- neue Mietwohnungen in den Nebenräumen oder auf dem Grundstücksteil schaffen will
oder
- mit dem Nebenraum oder dem Garten/Grundstücksteil eine andere neue oder bestehende Wohnung ausstatten will (– d.h. vereinfacht, anderen zur Miete anbieten will–)
2. Begründung der Teilkündigung
Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben (§ 568 Abs. 1 BGB) inhaltlich ausreichend bestimmt sein, damit die Kündigung wirksam sein kann (Weidenkaff in Palandt/ BGB Kommentar, § 573 b Rn. 7).
3. Kündigungsfrist der Teilkündigung
Die Kündigungsfrist der Teilkündigung nach § 573b Abs. 2 BGB beträgt drei Monate. Die Kündigung ist bis zum dritten Werktag des Monats zu stellen. Kündigungstermin ist dann das Ende des übernächsten Monats: Kündigung wird am 02.02 gestellt, dann ist der Kündigungstermin der 30.04. Ab Mai muss der gekündigte Teil frei sein.
4. Kein Härtefall
II. Teilkündigung bei Trennung
Eine Teilkündigung bei der Trennung der Partnerschaft ist für den ausziehenden Mieter nicht möglich. Grundsätzlich kann die Kündigung eines Mietverhältnisses nur von allen Mietern gemeinsam erfolgen (vgl. „ Gemeinsamer Mietvertrag: Ausscheiden eines Mieters“).
III. Fazit: Teilkündigung nur in besonderem Fall
Eine Teilkündigung ist möglich, aber nur in dem gesetzlich geregelten Fall. Ansonsten ist eine Teilkündigung des Mietvertrages bezogen auf Wohnräume unzulässig.
14.09.2020 - 12:24
Moin , moin !
Ich habe in einem Mietvertrag mit meiner Mieterin unter ” Sonstige Vereinbarung ” stehen das für die ganzjährige Pflege der Aussenanlagen und die Ausführung des Winterdienstes eine monatliche Mietreduzierung in höhe von xxx Euro gewährt wird .
Nun würde ich diese Arbeiten zur Hälfte selbst erledigen können .
Natürlich sollte sich die Mietreduzierung auch um 50% verringern !
Muss ich nun eine Teilkündigung schreiben oder geht es anders ?
MfG A.Trunte
15.09.2020 - 06:27
Hallo Andreas,
sofern die Mieterin Ihren Pflichten gewissenhaft nachkommt und die Änderung selbst nicht wünscht, wüsste ich nicht, wie Sie den Mietvertrag einseitig ändern könnten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.12.2020 - 14:12
Hallo!
Wir haben in unserem Haus eine Wohnung vermietet. Vor 5 Jahren wurde die Mietwohnung um einen Raum erweitert. Jetzt würden wir das gerne rückgängig machen, denn wir benötigen den Raum für unser drittes Kind nun selbst. Ist eine Teilkündigung wegen Eigenbedarf möglich?
Vielen Dank im Voraus!
Katha
03.12.2020 - 09:06
Hallo Katha,
der Artikel oben bezieht sich genau auf Ihre Frage. Lesen Sie am besten nochmals genau nach. Ansonsten hilft auch dieses Angebot: Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.10.2021 - 08:05
Hallo! Mein Partner und seine ex haben eine Wochnung vor 20 Jahren gemietet (95qm, 4 Zimmer). Sie haben sich vor 15 Jahren getrennt uns er ist in der Wohnung geblieben. Die Wohnung war in den letzten 1,5 Jahren leer, weil er nur bei mir und im Ausland gewesen ist. Ich bin schwanger geworden. Da meine Wohnung zu klein war, wollten wir zu ihm einziehen. Die Hausverwaltung erlsubt es nicht und fordert um Teilkündigung der Exfreundin (was kein Problem wäre). Sie haben nicht zugestimmt aber. Ist das alles machbar? LG
05.10.2021 - 11:08
Hallo Laura,
die Hausverwaltung möchte natürlich klare Verhältnisse. Am besten die eine Mieterin wird entlassen und Sie entsprechend in de Vertrag aufgenommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.04.2022 - 17:20
Ich habe mein Standplatz ( Hebebühne ) für das Auto gekündigt, da ich mein Auto verkauft habe und kein
neues will. Die Teilkündigung will der Vermieter nicht anerkennen, da es im Mietvertrag so geregelt wäre.
Was gilt nun. Der normale Mietvertrag besteht weiter. Danke für Antwort
21.04.2022 - 19:01
Hallo M. Blattert,
ich sehe nicht, dass sie als Mieter die Garage aus dem Mietvertrag loslösen können. M.E. auch zu recht, denn der Vermieter möchte keine einzelne Garage vermieten, die er eigentlich schon mit der Wohnung vermietet hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.06.2022 - 07:43
Guten Tag,
ich habe meine Wohnung zu der ein Atelier gehört, welches außerhalb der Wohnung liegt angemietet. Im Mietvertrag ist ausdrücklich Vermieterseitig festgelegt das dieses Atelier nur als Wohnraum zu nutzen ist. Nun möchte der Vermieter das das Atelier ohne Angabe von Gründen kündigen. Wohnung und Atelier sind gemäß Vertrag eine Mietsache. Kann der Vermieter nun dieses Atelier kündigen und somit aus dem Mietvertrag herauslösen?
23.06.2022 - 12:52
Hallo Hans Müller,
ohne die vertraglichen Details zu kennen, wird eine Einschätzung schwer. Lassen Sie den Vertrag bzw. die Klausel hier prüfen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Ansonsten würde ich Ihnen eine rechtliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.07.2022 - 12:46
Ich habe folgendes Problem: mein Ex-Freund, unser Kind und ich haben fast 4 Jahre zusammen in unserer Wohnung gelebt. Wir haben uns vor einigen Monaten getrennt und mein Ex-Freund hat jetzt eine andere Wohnung gefunden ab August. Ich habe im Juli ALG2 beantragt und das Jobcenter möchte als Nachweis eine Bestätigung von unserer Vermieterin, der zeigt, dass mein Ex aus dem Mietvertrag raus ist. Jetzt hat sich die Vermieterin gemeldet und gesagt, es gäbe die Möglichkeit, dass er einvernehmlich vorzeitig aus dem Vertrag rauskommt. Wir müssten dazu alle drei unterschreiben. Dafür bräuchte sie aber meine Gehaltsnachweise, wenn ich dann alleinige Mieterin sein sollte. Das Problem ist wie gesagt, dass ich keine habe. Ich habe Angst und weiß nicht so richtig was ich tun soll. Darf sie das verlangen? Sie hat sogar mein Vater als Bürgen.
01.08.2022 - 20:14
Hallo Laura,
zwei Mieter sind für die Vermieterin sicherer als ein Mieter. Wenn eine Partei entlassen werden soll, dann muss die Vermieterin natürlich prüfen, ob der verbleibende Mieter sich die Wohnung leisten kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.08.2022 - 20:14
Hallo Laura,
zwei Mieter sind für die Vermieterin sicherer als ein Mieter. Wenn eine Partei entlassen werden soll, dann muss die Vermieterin natürlich prüfen, ob der verbleibende Mieter sich die Wohnung leisten kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.10.2022 - 16:09
Hallo,
ich habe unsere Vermieterin daran erinnert, dass sie uns bitte benachrichtigen sollte, bevor sie unsere Terasse / unseren Garten betritt (die Flächen sind Teil des Mietvertrags). Darauf hat sie uns empfohlen, die Rolladen runterzumachen. Und wenn es uns nicht gefällt, dass sie den Garten ab und zu betritt, drohte sie uns diesen separat zu kündigen. Ist das zulässig? Ist das überhaupt möglich?
Danke für die Antwort
Nadja
05.10.2022 - 20:00
Hallo Nadja,
viele Probleme sind zwischenmenschlich – so wohl auch hier. Wir Sie oben gelesen haben, ist eine Teilkündigung nicht ohne weiteres möglich. In meinen Augen nur Säbelrasseln.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.06.2023 - 00:54
Hallo !
Nach 20 Jahren der exklusiven Nutzung und Pflege des zum Miethaus gehörenden kleinen Gartens ( im Mietvertrag unter sonstige Vereinbarungen eingetragen und festgehalten!)
Wurde uns die weitere Nutzung sowie Pflege dieses besagten Gartens mit einer 2- wöchigen Frist gekündigt.
Die Begründung ist , dass man einen gemeinschaftsgarten herstellen wolle . Alle Mieter des Hauses haben jedoch unterschrieben, dass sie kein Interesse daran haben und wollen dass wir den Garten auch weiterhin nutzen und pflegen . Die HV möchte im Rahmen des Umbaus auch einen Gärtner beschäftigen, dessen kosten die Gemeinschaft zu tragen habe .
Meine Frage nun :
Ist solch eine Teilkündigung unter Berücksichtigung aller Aspekte überhaupt rechtens ?
Ich habe die letzten 20 Jahre sehr viel Geld, Arbeit und Zeit in diesen Garten gesteckt und möchte ihn nicht „hergeben“. Ohne zugesagte Nutzung wären wir damals gar nicht in diese Wohnung eingezogen.
Es wäre wirklich mehr als eine Katastrophe für uns , wenn wir den Garten jetzt hergeben müssten !
Ich war bereits zum Einzug Schwerbehindert und wir haben uns damals , unter Berücksichtigung meinen gesundheitlichen weiteren Entwicklung , fürsiese Wohnung mit dem Garten entschieden , da mir die Zeit in der Natur sehr viel bedeutet und zu meinem Wohlbefinden beiträgt . Mein Behinderungsgrad beträgt 100 Prozent.
Kann ich mir der Gültigkeit unseres Mietvertrages sicher sein und gegen diese teilkündigung vorgehen ?
Mit freundlichen Grüßen
Karmen
08.06.2023 - 14:16
Hallo Karmen,
ich kann die Lage leider nicht einschätzen. Würde Ihnen aber dringend raten, dass Sie sich rechtlich beraten lassen sollen. Ich kann mir gut vorstellen, dass ein einfaches Anwaltsschreiben (mit Ihrem Argumenten) die Sache beenden könnte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.09.2023 - 13:35
Wir haben 2008 ein Einfamilienhaus angemietet. Das DG war damals nur ausgebaut als ganzer Raum. Wir haben die 85qm zu zwei Kinderzimmern ausgebaut. Im EG haben wir ca. 100qm aufgeteilt in Küche, Bad, Gäste WC, Wohnzimmer, großes Schlafzimmer uns 2 kleine Zimmer mit ca 10qm. Unser Vermieter möchte jetzt, wo er in Rente geht, das DG nutzen um mit seiner Freundin eine Ferienwohnung zu gestalten. Er lebt in der Schweiz. Bedeutet die “Kinder”(19,22) müssten runter.
Strom, Wasser, Öl ist auch nicht getrennt, also läuft auf einen Anschluss/Zähler. Im Mietvertrag ist auch keine zusätzliche Klausel das er es irgendwann nutzen will/darf.
Wir haben so Angst vor einem Rechtsstreit und gegebenenfalls einer Kündigung z.B. wegen Eigenbedarf das wir nicht wissen was wir machen sollen. Aber mit ihm in einer “Wohngemeinschaft”zu leben, wollen wir auch nicht! Ach einen Kellerraum benötigt er auch, Waschraum im Keller natürlich auch…
Was sollen wir tun?
11.09.2023 - 15:05
Hallo Fr. Schütz,
Sie sind auf der richtigen Seite und sollten das Thema Teilkündigung weiter verfolgen. Diese muss aber realistisch sein, ein Dachgeschoss eines Einfamilienhauses mit innenliegender Treppe ohne außenliegendes Treppenhaus abzutrennen, ist meines Erachtens unrealistisch. Ich gehe davon aus, dass sie das Haus gemäß Mietvertrag weiter nutzen können und eventuell mit einer Eigenbedarfskündigung für das gesamte Objekt rechnen müssen. Ich empfehle Ihnen, im Zweifelsfall Ihren Einzelfall rechtlich beurteilen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.11.2023 - 09:47
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe zu einer Mietwohnung hinzu eine Garage mit vermietet, separat im Mietvertrag mit einem gewissen Entgelt ausgewiesen.
Ich benötige die Garage jetzt selbst, ist hier eine Teilkündigung aus Eigenbedarf möglich?
Beste Grüße und Danke
29.11.2023 - 10:50
Hallo Andreas,
mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2024 - 20:09
Guten Tag,
Mein Mann und ich haben ein 2.Familien Haus gekauft.
Das Erste Obergeschoss ist Vermietet.
Aus Eigenbedarfsgründen und da wir das ganze Haus Sanieren möchten und anschließend selbst nutzen wollen, haben wir ihn wegen Eigenbedarf Kündigen. Da er bereits über 10 Jahre dort wohnt hat er eine Kündigungsfrist von 9. Monaten. Er hat fast jeden Kellerraum und denn Garten eingenommen über die Jahre auch das Komplette DG. Kann ich ihm in einer Kündigungsfrist von 3. Monaten eine Teilkündigung von DG und einen Kellerraum geben? Da wir diese Dringend benötigen für die Zwischenlagerung unserer Möbel, also wirklich dringend benötigen ?
ich hoffe sie können mir helfen.
mfg
Fazile Maksudovski
29.01.2024 - 08:43
Hallo Fazile,
auch bei einer Teilkündigung sind Sie m.E. an die üblichen Fristen gebunden. Sie könnend den Mieter auffordern, nicht vermietete Bereiche zeitnah zu räumen.
Viele Grüße
Dennis Hundt