Jeder Mieter kennt diesen Tipp: „Wenn du einen Nachmieter stellst, dann kannst du eher aus deinem Mietvertrag.“ So oder so ähnlich lautet eine der meist verbreiteten Weisheiten zum Thema Auszug und Kündigungsfrist abwarten. Doch, was ist dran? Das Mietrecht ist hier ausnahmsweise ziemlich eindeutig: Ohne spezielle Vereinbarung ist eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag durch das Stellen eines Nachmieters oder Ersatzmieters nur in Ausnahmefällen möglich. Entscheidend ist vor allem, dass man das Einverständnis des Vermieters braucht, denn es muss ein Vertrag zwischen allen dreien geschlossen werden, der besagt, dass der Nachmieter den alten Vertrag weiterführt. Alternativ muss der alte Vertrag mit dem Mieter aufgelöst und ein neuer mit dem Nachmieter geschlossen werden. Zwingen kann man den Vermieter dazu grundsätzlich nicht.
Doch woher kommt dann diese Weisheit, dass man einen Nachmieter beschaffen soll? Das ist ganz einfach, denn unter gewissen Voraussetzungen kann der Nachmieter wirklich helfen, damit man eher aus dem Vertrag kommt: Das ist zum einen der Fall, wenn eine Nachmieterklausel im Mietvertrag zu finden ist, die einem die Nachmietergestellung erlaubt. Zum anderen kann auch ausnahmsweise ein sogenannter besonderer Härtefall vorliegen, bei dem der Vermieter den Nachmieter akzeptieren muss.
Wann es überhaupt Sinn macht einen Nachmieter zu suchen, um eher aus dem Vertrag zu kommen und wann der Vermieter den Nachmieter akzeptieren muss, zeigt dieser Artikel.
Inhalt: (Wann) muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
I. Wann ist es sinnvoll einen Nachmieter zu suchen?
- Mietvertrag enthält eine Nachmieterklausel
- Vermieter ist mit dem Stellen eines Nachmieters einverstanden
- Härtefall
II. Wann muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren?
III. Fazit und Entscheidungshilfe: Nachmieter suchen oder nicht?
I. Wann ist es sinnvoll einen Nachmieter zu suchen?
Ist der Mietvertrag gekündigt und will man nicht solange Miete zahlen, bis die dreimonatige Kündigungsfrist abgelaufen ist, bietet sich grundsätzlich die Nachmietersuche an. Genauso, wenn man vielleicht noch gar nicht kündigen kann, weil die Wohnung befristet gemietet. Entscheidend ist, dass man eben aus dem bestehenden Mietvertrag entbunden werden will. Rechtlich braucht es dafür aber immer einen Aufhebungsvertrag. Daher ist der Aufwand der Nachmietersuche nur dann wirklich sinnvoll, wenn man tatsächlich davon ausgeht, dass der Vermieter den Nachmieter auch akzeptiert und man zudem einen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter in den Abschluss des Aufhebungsvertrages einwilligt.
Davon kann man als Mieter in drei Fällen ausgehen:
- Der Mietvertrag enthält eine Nachmieterklausel
- Der Vermieter schlägt selbst vor, dass man einen Nachmieter suchen soll bzw. ist damit bereits im Vorfeld einverstanden
- Man befindet sich in einer Ausnahmesituation, aufgrund derer man eher aus dem Vertrag entlassen werden muss
1. Mietvertrag enthält eine Nachmieterklausel
Die beste Voraussetzung, dafür durch einen Nachmieter eher aus dem Mietvertrag zu kommen, bietet eine sogenannte Nachmieterklausel. Im Mietvertrag muss die Klausel natürlich nicht ausdrücklich so bezeichnet sein. Es reicht, wenn sie als Mieter in einer Passage etwas dazu finden, dass sie einen Nachmieter suchen müssen oder können und der Vermieter sie dann deshalb aus dem Mietvertrag entlässt.
Für die Frage, was genau dann bei der Nachmietersuche zu beachten ist und welche Verpflichtung den Vermieter trifft den Nachmieter zu akzeptieren, kommt es darauf an, ob es sich um eine echte oder unechte Nachmieterklausel handelt.
So grenzen Sie die beiden Klauseltypen ab:
| Echte Nachmieterklausel | Unechte Nachmieterklausel |
| Bei der sog. echten Nachmieterklausel verpflichtet sich der Vermieter den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen und an dessen Stelle einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren. | Bei einer sog. unechten Nachmieterklausel verpflichtet sich der Vermieter den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn er dem Vermieter eine bestimmte Anzahl von geeigneten, wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen, Nachmietern bezeichnet. |
| -> Kennzeichnend für die Abgrenzung ist also, dass es bei der unechten Nachmieterklausel für den Vermieter keine Pflicht gibt den Vertrag mit einem der angebotenen Nachmieter fortzusetzen! | |
| Beispielformulierung im Mietvertrag | Beispielformulierung im Mietvertrag |
| „Wenn der Mieter aus dem Vertrag vorzeitig auszuscheiden wünscht, kann er dem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bereit ist, in diesen Vertrag zu gleichen Konditionen einzutreten. Der Vermieter ist grundsätzlich bereit, den ihm benannten Nachmieter als Vertragspartner anzuerkennen, wenn seinerseits keine Bedenken gegen die Seriosität oder Bonität des Nachmieters bestehen. Mit dem Zeitpunkt des Ausscheidens des Mieters aus dem Mietvertrag tritt der benannte Nachmieter in den laufenden Vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und übernimmt insoweit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters. Dieser scheidet insoweit aus dem Mietverhältnis aus.“ | „Der Mieter ist berechtigt, aus dem Mietverhältnis auszutreten, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Nachmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer zu den bestehenden Vereinbarungen fortzusetzen.“ |
| Folge: Rechtsanspruch des Mieters, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert Der Vermieter ist nach dieser Klausel also verpflichtet den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und den bestehenden Mietvertrag mit diesem fortzusetzen. Den aktuellen Mieter muss er zwingend aus dem Vertrag entlassen.Lehnt der Vermieter den Nachmieter unberechtigt ab, kann der Mieter den Eintritt des Nachmieters gerichtlich durchsetzen und Schadensersatz verlangen. | Folge: Kein Rechtsanspruch des Mieters, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert Hier zwingt die Klausel den Vermieter nicht dazu, den Mietvertrag mit dem vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter fortzusetzen. Er kann sich in diesem Fall auch einen anderen Mieter suchen. Allerdings ist er verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Vorzeitig meint, zu dem Zeitpunkt, zu dem der vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter hätte einziehen können. Lehnt der Vermieter ab und will den Mieter nicht ehre aus dem Vertrag lassen, kann der Anspruch des Mieters auf Aufhebung des Vertrags auch gerichtlich durchgesetzt werden. Daneben kann man dann zum Beispiel Schadensersatz für die zu viel gezahlte Miete verlangen. |
Haben Sie Fragen zum Aufhebungsvertrag und der Nachmietervereinbarung? Dann helfen Ihnen folgenden Beiträge:
- Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster und
- Mieter-Nachmieter-Vereinbarung – Ratgeber und Muster.
2. Vermieter ist mit dem Stellen eines Nachmieters einverstanden
In der Praxis findet sich allerdings oft folgender Fall: Der Vermieter will keine Nachmieterklausel vereinbaren und den Mietvertrag bis zum Ende der Kündigungsfrist mit dem Mieter weiterführen. Er hat aber nichts dagegen, wenn man den späteren neuen Mieter, der hier oft auch als Nachmieter bezeichnet wird, bereits eher einziehen lässt und sich von diesem die Miete bezahlen lässt. Hier wird weder ein Aufhebungsvertrag mit dem alten Mieter noch ein Übernahmevertrag mit dem neuen geschlossen. Rechtlich ist das eher eine Art Untermiete des zukünftigen Mieters bei dem alten Mieter bis zum Ablauf des aktuellen Mietverhältnisses. Solange ein Vermieter damit einverstanden ist spricht auch nichts dagegen. Man sollte allerdings bedenken, dass die Wohnungsübergabe an den Vermieter aus mietrechtlicher Sicht dann trotzdem erst zum Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt und man als Mieter für Schäden durch den Untermieter haftet.
3. Härtefall
Dem Mieter kann die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtlich auch aufgrund eines sogenannten persönlichen Härtefalls zugestanden werden. Nach dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB, der auch im Mietrecht gilt, kann eine besondere persönliche Situation des Mieters dazu führen, dass er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, welches das Vermieterinteresse an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt. Stellt der Mieter dann in einer solchen Situation einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter, der anstelle des Mieters in den aktuellen Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen eintreten will, hat der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.
Für Sie als Mieter liegt ein zum Beispiel ein Härtefall vor, wenn sie berufsbedingt umziehen müssen, altersbedingt in ein Pflegheim ziehen müssen oder wegen Familienzuwachs, die Wohnung zu klein wird. Entscheidend ist, dass der Grund, weshalb die Wohnung zu wechseln ist nicht in Ihrem Verantwortungsbereich als Mieter liegt. Kurz gesagt, Sie können nichts dafür, dass Sie umziehen müssen.
Besteht bei Ihnen ein solcher Härtefall, ist ihr Vermieter schriftlich mit Angabe des Grundes darüber zu informieren. In dem Schreiben verlangen Sie dann die Aufhebung des Vertrages zum gewünschten Termin und bieten einen geeigneten Nachmieter an.
II. Wann muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren?
In all den genannten Fällen in denen man als Mieter einen geeigneten Nachmieter finden muss beziehungsweise kann, reicht es regelmäßig vollkommen aus, wenn man einen geeigneten Nachmieter vorschlägt. Der oft zitierte Ratschlag, man hätte drei Nachmieter vorzuschlagen, ist ein Gerücht. Nur bei der unechten Nachmieterklausel, in der es vertraglich vereinbart ist, dass man drei geeignete Nachmieter vorschlagen soll, stimmt das. Bei einem Härtefall oder der echten Nachmieterklausel reicht ein geeigneter Nachmieter.
Wichtig ist, dass der Nachmieter geeignet ist. Das bedeutet, er muss zum Beispiel
- bereit sein in den bestehenden Mietvertrag einzutreten.
- Dem bisherigen Mieter wirtschaftlich gleichgestellt, also auch zahlungsfähig sein.
- Auch persönlich geeignet sein. Das bedeutet, Anzahl der im Haushalt lebenden Personen (und Haustiere) muss dem bisherigen Mieter entsprechen und es dürfen auch sonst keine Umstände in der Person des Nachmieters zu finden sein, die zukünftige Störungen erwarten lassen.
- In sonstiger Weise für den Vermieter zumutbar sein: Das wäre zum Beispiel eine Person dann nicht, wenn Sie mit dem Vermieter bereits bekannt, die beiden aber zerstritten sind.
Ob der Vermieter den Nachmieter akzeptiert, liegt bei auf den Fall der echten Nachmieterklausel bei ihm. Die Rechtsprechung gewährt einem Vermieter dabei regelmäßig bis zu 3 Monaten Bedenkzeit, in der Sie als Mieter die Miete weiterzahlen müssen.
III. Fazit
Zudem ist, gerade aufgrund der langen Bedenkzeit für den Vermieter, klargeworden, dass man um die Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist durch einen Nachmietervorschlag nicht herumkommt. Dies zeigt auch der Artikel: Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?
Lohnenswert ist der Nachmietervorschlag eher bei unkündbaren oder länger befristeten Mietverhältnissen (zum Beispiel im Gewerbemietrecht).
18.07.2021 - 17:43
Hallo Herr Hundt,
mit großem Interesse habe ich Ihre Antworten bezüglich Akzeptanz des/der Nachmieter durch den Vermieter zur Kenntnis genommen.
Darf ich Ihnen eine für mich wichtige Frage stellen.
1. Meine Mieter hatten mich am 07.07.2021 telefonisch gefragt, ob sie vorzeitig aus dem unbefristeten Mietvertrag (ohne Nachmieterklausel und abgeschlossen im Juni 2019, Einzug zum 15.08.2019) vor der 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen können, wenn Sie Nachmieter vorstellen.
Die telefonische Anfrage habe ich mit einem Gesprächsprotokoll bestätigt und Einzelfallregelung und Akzeptanz der Kündigung “zum nächst möglichen Zeitpunkt” zugesagt, “sofern von Ihnen ein uns genehmer Nachmieter gefunden wird, der übergangslos in die o.g. Wohnung einziehen wird.” Aus- bzw. Einzugstermin soll der 01.08.2021 sein.
Es wurden insgesamt 5 Bewerber vorgeschlagen, der von mir als möglicher Nachmieter ausgewählte Nachmieter kann die Wohnung nun nicht am 01.08.2021 übernehmen (doppelte Mietzahlung).
Muss ich nun einen der anderen Bewerber akzeptieren (die den 01.08.2021 teilw. akzeptieren), oder kann ich versuchen einen Kompromiss des Einzugsdatums, z.B. 15.08.2021, zu vereinbaren. Damit sollten auch Mieter zufrieden sein, da sie dann 2 1/2 Monatsmieten sparen.
2. Kann mit neuem Mieter ein neuer Mietvertrag erstellt werden, oder muss der Nachmieter in den Mietvertrag der Vormieter “einsteigen”?
Herzliche Dank für eine kurze Einschätzung Ihrerseits
Isolde
18.07.2021 - 18:10
Hallo Isolde,
Sie als Vermieterin suchen sich einen passenden Mieter aus – Sie können sicher nicht gezwungen werden, einen Vertrag mit einem bestimmten Mieter abzuschließen. Suchen Sie einen Kompromiss. Ich würde einen neuen Vertrag erstellen. Für den Eintritt in den bestehenden Vertrag sehe ich keine Notwendigkeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.11.2021 - 20:39
Hallo,
meine Freundin und ich haben vor 8 Monaten einen Sohn bekommen und haben uns entschieden zum 01.11.21 in eine größere Wohnung zu ziehen.
Nach telefonischer Rücksprache mit unserem Vermieter war er damit einverstanden das wir ihm einen Nachmieter vorschlagen können.
Nun haben wir 5 Nachmieter vorgeschlagen, allerdings hat der Vermieter auf keine der Anfragen/Anträge der Interessenten reagiert.
Nach einiger Zeit hat einer der Interessenten telefonisch eine Rückmeldung erhalten und hat uns mitgeteilt, das unser Vermieter die Vermietung der Wohnung nun doch selbst übernehmen möchte.
Nun müssen wir für 2 Monate November und Dezember immer noch Miete zahlen, obwohl die Wohnung bereits zum 15.11 oder zum 01.11 hätten übernommen werden können.
Wie können wir nun vorgehen?
Mit freundlichen Grüßen
17.11.2021 - 22:11
Hallo Enrico,
schwierig, denn Sie und ich kennen nicht die Gründe, warum sich der Vermieter gegen die Interessenten entschieden hat. Ich sehe in der Praxis keine Möglichkeit, wie Sie den Vermieter zum früheren Mietvertragsende zwingen könnten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.02.2022 - 22:20
Guten Tag,
mit Interesse habe ich Ihre Kommentare gelesen;
Bei mir stellt sich die Frage betr. einer Wohngemeinschaft, die alle in einem Mietvertrag stehen und gegenseitig haften – Eine Person zieht nun aus und stellt mir einen von der WG gesuchten Nachmieter.
Nicht drei oder mehrere Interessenten, wo ich eine Wahl haben könnte, sondern einen Nachmieter.
Inder Praxis habe ich es so geregelt, dass eine Nachmietvereinbarung zum laufenden, ungekündigten
Mietvertrag vorfallen Beteiligten akzeptiert und unterschrieben wird.
Nun habe ich bei diesem einzigen vorgestellten Interessenten so meine Bedenken und möchte ihn
ablehnen; Nicht weil eine Unterqualifizierung, sondern angeblich das Gegenteil der Fall sein soll. Das
macht mir einige Bedenken ! Für mich passt diese Person nicht in diese WG und ich habe Sorge, dass
man hier anderes beabsichtigt. Wie gesagt, es ist einfach meine Vermutung und mein Bauchgefühl.
Es wurde mir auch von Außenstehenden mitgeteilt, dass das Auftreten hochnäsig und arrogant gewesen
ist.
Nun habe ich erstmal nicht abgelehnt, sondern verlangt, dass mir zur Auswahl noch andere Interessenten
vorgestellt werden (per Email). Prompt wurden mir 2 junge Bewerber vorgestellt, die an Einkommen
nicht einmal das hatten, was die antlg. Kaltmiete kosten würde. Die WG hat sich die Gesamtmiete selbst
aufgeteilt ….
– Kann ich ohne Angaben von Gründen diesen Bewerber als Nachmieter ablehnen und eine andere Person
als Nachmieter/in vorgestellt erwarten – auch wenn genannter solvent genug wäre?
– Muss ich den Wechsel ohne Angabe von näheren Gründen des Ausziehenden akzeptieren? (Lebensumstände seien verändert …!) Genügt das als Grund ?
Vielen Dank für Ihre Antwort !
02.02.2022 - 09:31
Hallo Herr Meyer,
es wäre schlimm, wenn Sie als Vermieter einen Mieter akzeptieren müssten, den Sie nicht als Mieter haben möchten / kein gutes Gefühl haben. Sprechen Sie offen und bitten Sie um weitere geeignete Vorschläge.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.02.2022 - 18:38
Hallo Herr Hundt,
zunächst vielen Dank für Ihre für mich positive Antwort; bin etwas erleichtert, hatte schon schlechtes Gewissen…!
Ich hatte die WG bereits gebeten, mir andere geeignete Bewerber zur Auswahl mitzuteilen, ich bin sogar soweit gegangen, dass ich meinerseits behilflich sein wollte und selbst eine für mich geeignete sympathische Person gefunden und die WG zur Besichtigung gebeten hatte. Klar, die Antwort war
„die Chemie stimme nicht“ und man beharrt auf diesem e i n e n. o.g. Nachmieter,…!
Weiter hat man mir bisher keinen anderen Nachmieter vorgestellt. In einem Programm für angebotene WG-Zimmer hat man sogar die Annonce zurückgezogen bzw. nicht mehr sichtbar.
Angeblich ist der eine Mitbewohner bereits ausgezogen..! Ich bin gespannt, ob die kplt. Miete für Febr. 22 eingeht?!
Auf jeden Fall werde ich nochmals darum bitten, mir andere geeignete Nachmieter vorzustellen. Korrekt ?
Der Ausziehende hat mich 3 Wochen vor seinem Auszugstermin 1.2.22 vor vollendete Tatsachen gestellt und mir gar keine andere Wahl gelassen – die einzig genannte Person zu akzeptieren !
Was ist, wenn nun die Miete nicht einginge? Bis gestern lag noch keine Überweisung der Miete vor – morgen Montag, ist dann der 7.2.
Bis dahin, erstmal vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
R. Meyer
11.02.2022 - 18:11
Hallo Herr Hundt,
auch i c h brauche Ihren Rat. Da ich im Dezember 2021 auswandern wollte, hatte ich bei meiner Wohnungsgesellschaft fristgerecht gekündigt. Im letzten Moment hat mich jedoch der rumänische Vermieter hängengelassen und ich wäre ohne Wohraum gewesen, hätte besagte Wohnungsgesellschaft (gegen Zahlung von 100€) nicht die Kündigung rückgängig gemacht.
Da ich jetzt zum 1.3. ein Haus in Rumänien gefunden habe, habe ich erneut gekündigt. Vorab hatte ich mit der Sachbearbeiterin gesprochen, die mir eine Nachmieterin, die dringend eine Wohnung suche, empfohlen hat. Mit der betr. Frau habe ich gesprochen und sie wollte ab 1.3. die Wohnung übernehmen.
Heute habe ich ein Schreiben der Wohnungsgesellschaft erhalten, daß man mit meiner Kündigung erst zum 30.04. einverstanden sei.
Muß ich ” daran glauben ” ?
DANKE für Ihre Antwort.
11.02.2022 - 20:04
Hallo Jutta,
sie müssen sich an die vertragliche vereinbarte Kündigungsfrist halten. Wenn die drei Monate zu Ende April enden, dann ist das so.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.08.2022 - 10:22
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben einen Mietvertrag mit unserern Vermietern geschlossen, in welchem nach unseren Erachtens eine Nachmieterklausel vereinbart ist, Wortlaut:
“Der Mieter kann das Mietverhältnis mit einer Frist von 1 Monat kündigen, wenn er dem Vermieter einen Nachmieter stellt, der wirtschaftlich und persönlich zuverlässig ist und bereit ist, in den Mietvertrag einzutreten”.
Nun ist es so, dass unsere Vermieter uns vor ca. 2 Wochen mitgeteilt haben, dass sie das Haus verkaufen werden. Wir möchten dennoch zum 01.11.2022 in eine neue Wohnung ziehen.
Auf unsere Ankündigung, dass wir gern unter Berufung auf die Nachmieterklausel zum 31.10.2022 kündigen möchten, kam nun die Antwort, dass kein Interesse an einem Nachmieter besteht aufgrund des Verkaufs.
Können die Vermieter uns nun zwingen, die Miete weiterhin bis einschließlich 30.11. zu zahlen, obwohl unser Vertrag eine Nachmieterklausel enthält und wir Nachmieter stellen können?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe und schöne Grüße,
A. Schmidt
26.08.2022 - 05:15
Hallo Anna,
Danke für Ihren Beitrag. Die Klausel ist sehr ungewöhnlich, da eine Abweichung von der dreimonatigen Kündigungsfrist normalerweise nicht notwendig ist. Ich kann Ihnen mit diesem Artikel hier weiterhelfen: Nachmieter im Mietrecht – Was müssen Vermieter, Mieter und Nachmieter wissen?
Individueller wäre die Überprüfung der Klausel: Klausel im Mietvertrag prüfen (für Mieter und Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.12.2022 - 16:10
Hallo Herr Hundt
ich bin als Untermieter in einem Untermietverhältnis in dem der Wortlaut “Der Untermieter ist berechtigt, den Untermietvertrag vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Frist –
das ist am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats – zu
kündigen, wenn er dem Hauptmieter mindestens drei wirtschaftliche und persönlich zuverlässige und,
soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzuntermieter vorschlägt, die bereit sind,
in den Untermietvertrag für den Rest der Mietdauer (siehe § 4) einzutreten, und wenn der Hauptmieter
oder der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den Untermietvertrag eintreten
zu lassen.”
Ich habe am 01.12.2022 gekündigt und würde das Mietverhältnis gerne bis zum 15.01.2023 beenden.
Daher meine Frage ab wann es gültig ist, dass ich drei potentielle Nachmieter vorgeschlagen habe? Reicht es in einem Wohnungsportal nach drei Nachmietern zu suchen die bereit sind für die Restmietdauer einzutreten ohne, dass eine Besichtigung stattgefunden hat und sie sich ‘nur’ für die Wohnung Interesse zeigen oder muss tatsächlich eine Besichtigung stattfinden?
Beste Grüße
Basti
05.12.2022 - 16:18
Hallo Basti,
wenn sie Nachmieter vorschlagen wollen, benötigen Sie natürlich alle relevanten Unterlagen (zum Beispiel SCHUFA, Mieterselbstauskunft, Gehaltsnachweise, etc.) auch eine Besichtigung ist natürlich erforderlich, wenn es sich um ernsthafte Interessen handeln soll.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.12.2022 - 20:09
Guten Tag Herr Hundt,
Folgerung heute.
Ich habe heute die Vermieterin gefragt, ob ich selbst am Ende Dezember aus dem Vertrag kommen kann, aber sie antwortet nicht genau. Sie meinte sie hat noch Zeit bis Ende Januar, um einen Nachmieter zu finden.
Wie gesagt, am Ende Oktober hat sie mir 3 Monate Kündingungsfrist gegeben wo ich selber bestätigt habe mit ” ich akzeptiere die Kündigung am Ende Januar 2023 und hilsfweise schon am 01.12.2022…).
Der Nachmieter den ich gefunden habe auf Ebay, spricht plötzlich seit Tagen nicht mehr mit mir und die Vermieterin meint er bekommt einen Angebot ab dem 01.01.2023. Aber Bestätigen will sie mir EINDEUTIGT NICHT. Die Vermieterin meint jetzt auch noch sie wäre selber Rechtanwältin.
Der Nachmieter wollte mir doch die Wohnung ab dem 15.12.2022 nehmen, es wäre wunderbar, da ich schon seit Anfang Dezember eine neue Wohnung unterschrieben habe.
Ich vermute, dass die Vermieterin die Meinung von meinem Nachmieter geändert hat.
Ich könnte jetzt bald meine neue Wohnung verlieren, hier bei der Anwalt-Vermieterin kann ich doch auch nicht mehr lange bleiben.
Es ist schwierig neue Wohnungen zu finden. Komischerweise habe ich auf Ebay sehr viele Leute, die diese Wohnung selbst am 15.12 nehmen wollen.
Die Verwalterin von der Anwalt-Vermieterin hatte auch eine Anzeige bei Immobilienscout24 gestellt, seit Ende November wie ich, aber Sie suchte schon jemanden für Januar und nicht für Mitte Dezenber wie ich.
Was mache ich jetzt, wenn ich keine neue Wohnung finde nach diesen 3 Monaten (Ende Januar)?
Soll ich ihre Meinung nach, die neue Wohnung erstmal verlieren? Da die Anwalt-Vermieterin mich theoretisch bis Ende Januar warten lassen kann?
Raten Sie mir eine klage zu stellen ?
Bei mir im Keller wurde auch eingebrochen (Polizei war vor Ort) , nach dem das in meiner Wohnung ein Handwerker ohne Erlaubnis rein kam und kurz nachdem ich die Anwalt-Vermieterin informiert hatte, ich wollte Ihre Erlaubnis um die Wohnung als Gewerbeort bei Gewerbeamt anzumelden.
Im Mietvertrag gibt es keinen Nachmieterklausel.
Ich habe beweise über Anfrage von leute, die die Wohnung haben wollten am 15.12.2023
Was raten Sie mir?
Soll ich Sie für eine ausführliche Bearbeitung bezahlen ?
Danke für Ihre Antwort
08.12.2022 - 19:32
Hallo Dev,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nur teilweise folgen. Daher ganz allgemein: Wenn Sie keine Nachmieterklausel im Vertrag haben, dann bleibt Ihnen nur der Auszug zum Ablauf Ihrer Kündigungsfrist. Oder doppelt Miete zahlen. Oder eine einvernehmliche Lösung / Aufhebung des Mietvertrages mit der Vermieterin.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.02.2023 - 19:49
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe meinen Vermieter gebeten, früher aus der Wohnung kommen zu können, da ich diese nicht mehr bezahlen kann und Mietschulden vermeiden will.
Ist dies ein Härtefall?
Ich darf laut seiner Aussage auch keinen Nachmieter suchen, da er es selbst tun will.
Wie gehe ich nun vor?
Danke für Ihre Antwort
Beste grüße
Christine
19.02.2023 - 13:58
Hallo Christine,
schwierig, Sie können m.E. nur die ordentliche Kündigungsfrist einhalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.06.2023 - 17:31
Hallo,
Ich habe vor 3 Monaten gekündigt. Die Kündigung über Mail angekündigt, da mir kein Drucker oder die Möglichkeit des persönlichen Einwurfs bestand.
Die Kündigung traf dann 2 Wochen nach Frist ein und wurde abgelehnt. Sofort verschickte ich eine neue Kündigung mit der 3 Monatsfrist. Und bleibe nun auf einem Monat Miete sitzen.
Der Vermieter erlaubte mir die Nachmietersuche.
Ich fand welche, die die Wohnung mit Möbeln und Wandfarbe- also sie in dem Zustand übernehmen möchten, wie sie ist. (Keine Renovierungsarbeiten oder sonstiges) Die Familie ist von der Personenanzahl genauso groß wie unsere. Sie sind aus der Ukraine geflüchtet und leben momentan in einem Hotelzimmer.
Der Vermieter sendete Ihnen ein Mietangebot zu, welches sie beim Jobcenter vorlegten und nun die Kostenübernahme an den Vermieter sendeten. (Vor 3 Wochen) Der Auszug und der Einzug sollten zum 01.07. laufen.
Nun bekam ich eine E- Mail vom Vermieter, dass sie den Nachmieter ablehnen. Bei persönlichen Gesprächen sickerte durch, dass die Vermietung ein Problem mit der Herkunft und Sprachbarrieren hat.
Dürfen Sie den Nachmieter ablehnen, obwohl sie ein Mietangebot sendeten und die Mietzahlung im wirtschaftlichen Sinne abgedeckt ist?
19.06.2023 - 12:27
Hallo Alina,
natürlich muss ein Vermieter nicht den erstbesten vorgeschlagene Nachmieter annehmen. Hierzu gibt es keine Verpflichtung. Stellen Sie sich vor, dass Nachmieter und Vermieter aus irgendwelchen Gründen in einen Streit vor Mietvertragsabschluss geraten. Es wäre überhaupt nicht zumutbar, dass hier eine Pflicht bestehen würde.
Grundsätzlich besteht für ein Mieter kein Recht, den Mietvertrag vorzeitig durch Nachmieterstellung zu beenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.09.2023 - 11:21
Hallo Herr Hundt,
ich und meine Verlobte wollten aufgrund Familienzuwuchs näher zu Arbeit und Familie ziehen, da wir täglich 2 Stunden Arbeitsweg haben (1 Std hin und 1 Std zurück).
Nach dem wir eine Zusage von dem neuen Vermieter bekommen haben, hat meine Verlobte einen Fehlgeburt gehabt.
Da hatten wir aber die alte Wohnung schon gekündigt und der Vermieter hat uns mündlich mitgeteilt, dass wir Nachmieter vorschlagen können die vorzeitig die Wohnung übernehmen können. (Sonst zahlen wir noch September und Oktober doppelt)
Nun haben wir einen Nachmieter gefunden, der sogar ab dem 15.09.23 die Wohnung übernehmen möchte und in der gleichen finanziellen Lage.
Heute lehnt der Vermieter den Nachmieter ohne Grund ab.
Müssen wir jetzt die Doppelmiete trotzdem zahlen? Nutzt uns einen Anwalt einzuschalten?
06.09.2023 - 11:59
Hallo Sami,
leider können Sie sich nur darauf verlassen, dass Sie die Wohnung am Ende Ihrer Kündigungsfrist zurückgeben können und ab diesem Zeitpunkt keine Miete mehr zahlen müssen. Es ist zwar positiv, wenn der Vermieter im Allgemeinen der Suche nach einem Nachmieter zustimmt, jedoch können Sie ihn nicht dazu zwingen, den erstbesten Nachmieter zu akzeptieren. Der Vermieter ist in ein langjähriges Vertragsverhältnis involviert und muss ein gutes Gefühl dabei haben. Es wäre gut, wenn Sie dem Vermieter nicht übelnehmen, dass er sich gegen den ersten vorgeschlagenen Nachmieter entschieden hat. Fragen Sie stattdessen nach den Kriterien, die dem Vermieter wichtig sind, um geeignete Nachmieter vorstellen zu können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.10.2023 - 21:49
Guten Abend,
ich ziehe zum 15.11. in eine neue Wohnung.
Meine Vermieterin habe ich vor der schriftlichen Kündigung darüber informiert und gefragt, ob ich zu diesem Datum ggf. einen Nachmieter stellen kann, da der Vertrag sonst erst zum 31.12.2023 beendet wird.
Nachdem sie dem zugestimmt hat, habe ich dies in meiner schriftlichen Kündigung genau festgehalten und von ihr unterschreiben lassen.(Im MV gibt es keine Nachmieterklausel)
Ich habe ihr zwei geeignete Nachmieter empfohlen, die den Vertrag hätten nahtlos übernehmen können. (Liegt alles schriftlich vor)
Nun hat sich meine Vermieterin aber für eine Bekannte von sich entschieden, die den Vertrag erst zum 01.12.2023 aufnimmt.
Muss ich die Mietzahlung für den kompletten Monat November trotzdem leisten?
Viele Grüße
10.10.2023 - 07:38
Hallo Lena,
grundsätzlich obliegt die Auswahl des Mieters der Vermieterin. Ich kenne leider nicht den Wortlaut Ihrer Vereinbarung und die darauf resultierenden Rechte/Pflichten. Lassen Sie die Vereinbarung bei Bedarf rechtlich prüfen.
Ich denke es ist immer noch ein großer Vorteil, die Wohnung einen Monat früher abzugeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2024 - 21:05
Guten Tag Herr Hundt,
der Fall betrifft nicht mich, sondern Bekannte aus der Ukraine. Die Familie hat mit Mühe nach ihrer Flucht zu Kriegsbeginn anfangs eine Wohnung gefunden, die aber von Anfang an in einem sehr schlechten Zustand war: es gibt kein Bad, sondern nur eine Duschnische hinter der Küche sowie eine Toilette. Der gesamte Bereich Küche/Dusche/Flur Toilette ist nicht beheizbar, nur die 2-3 Zimmer (ein eigenes Zimmer sowie ein Durchgangszimmer mit einem angrenzenden Zimmer) können mit Einzelgasöfen beheizt werden. Im letzten Winter war es in Küche/Dusche sehr kalt, teilweise nur 11°C. Im Bereich Küche/Bad war die Wand großflächig schimmelig. Die Gesamtfläche der Wohnung beträgt ca. 60m2, ist also für 5 Personen wirklich viel zu klein.
Die Familie besteht aus beiden Eltern, zwei kleinen Kindern und der herzkranken Oma. Nach langer Suche haben sie eine andere Wohnung gefunden, die Bewilligung des Umzugs durch das Jobcenter hat allerdings nochmal einen Monat in Anspruch genommen. Natürlich konnte die Familie die bisherige Wohnung erst kündigen, als der Umzug bewilligt war, ungefähr 11 Tage vor dem Auszug. Die Familie hat mehrere Nachmieter benannt, die Hausverwalterin teilte jedoch mit, an Nachmietern bestehe kein Interesse, da die Wohnung nach dem Auszug der Familie renoviert werden solle.
Kann der Vermieter nun wirklich für eine Zeit, die er für Renovierungsarbeiten genutzt hat, noch Miete verlangen?
04.01.2024 - 08:02
Hallo Karin,
grundsätzlich müssen Mieter die Kündigungsfrist einhalten und im Zweifel doppelt Miete zahlen. Anders kann es aussehen, wenn die Wohnung bereits andereweit genutzt wird (Vermietung, Renovierung). Hier eine Hilfe dazu: Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende – Muss der Mieter weiter zahlen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.02.2024 - 08:17
Guten Tag
(Gekündigt per 31.03.2024, Nachmieter gesucht per 01.03.2024) Ausserordentliche Kündigung nachgereicht.
Die Verwaltung hat dann die Wohnung per 01.03.2024 auf den Internetplattformen ausgeschrieben.
(9. Januar 2024)
Wir haben somit einen Tag später (10. Januar 2024) gleich mit den Besichtigungen begonnen.
Ungefähr 10 bis 12 Personen waren Vorort welche sich für die Wohnung interessiert hatten. Weiter hatte ich einen zweiten Besichtigungstag angesetzt per 12. Januar 2024. Bei dem sich wieder um die 10 Interessenten gemeldet hatten. (Termine alle schriftlich vorhanden)
Am Donnerstag, 12. Januar 2024 wurde mir von der Verwaltung mitgeteilt, dass ein Nachmieter gefunden wurde und wir somit die restlichen Besichtigungen absagen können.
Mitte Februar habe ich mich dann bei der Verwaltung bezüglich des Übergabetermins gemeldet, da ich bis zu diesem Zeitpunkt noch nichts gehört hatte. Mir wurde dann mitgeteilt, dass ein Mietvertrag per 01.04.2024 vorliegt und wir somit für den März 2024 noch haften. Uns wurde jegliche Chance genommen noch weitere Bewerber zu bringen, da die Verwaltung nach einem Tag bereits einen neuen Mieter unterschreiben lies und dann noch per April 2024.
Als ich dann alle Bewerber nochmals angeschrieben hatte, meldete sich die neue Mieterin bei mir.
Sie konnte mir schriftlich bestätigen, dass Sie auch am 12. Januar 2024 die Zusage erhalten hat und dass Ihr ein Anmeldeformular für die oben genannte Wohnung per 01.04.2024 zugeschickt wurde und nicht per 01.03.2024 so wie von uns gekündigt und ausgeschrieben. Ebenso bestätigte Sie mir, dass Sie die Wohnung auch per 01.03.2024 angetreten wäre, hätte man Ihr ein richtiges Formular (Link) zugestellt.
Ich habe nach diesem Gespräch mit der neuen Mieterin versucht mehrmals die Verwaltung zu erreichen, zweimal per Mail innert 5 Tagen und per Telefon mehrmals am Tag, leider ohne Erfolg, ich erhalte keine einzige Rückmeldung.
Kann die Verwaltung uns für die Miete März haftbar machen, wenn wir einen zumutbaren Nachmieter gestellt haben aber die Verwaltung dieser per 01.04.2024 unterschreiben liess?
Danke für Ihre Hilfe
28.02.2024 - 08:26
Hallo Frau Suter,
die Situation ist verfahren und die Abwicklung wirklich unglücklich gelaufen. Vor allem, weil die aktuelle Nachmieterin auch schon zum 01.03.2024 gemietet hätte. Ich befürchte dennoch, dass Sie keine rechtlichen Handhabe haben und mit dem Termin Ihrer schriftlichen Kündigung zum 31.03.2024 leben und auch noch die Miete zahlen müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.03.2024 - 15:41
Guten Tag,
Ich habe eine Frage bzgl. Nachmieterklausel und entsprechender Vorgehensweise.
Ich bin Vermieterin und unsere Mieter haben einen Mietvertrag mit 3 jährigem Kündigungsverzicht unterschrieben. Sie können gem. Mietvertrag erst zum 30.05.2024 kündigen. Nun wollen die Mieter aber schon zum 31.03.2024 raus, also 2 Monate vorher.
Der Mietvertrag enthält folgende Klausel: Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn er dem Vermieter wirtschaftlich und persönlich zuverlässige, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer fortzusetzen. Die Entscheidung über den Nachmieter obliegt dem Vermieter.
Nun ist es so, dass es bis jetzt noch keinen Nachmieter gibt. Wir als Vermieter haben nun unsererseits ein Inserat aufgegeben und suchen nun selbst einen neuen Mieter. Aber erst ab dem 01.06.2024, da bis dahin der Mietvertrag offiziell läuft.
Unsere Mieter inserieren aber zeitgleich wie wir auf der selben Plattform. Wir mit Bezugsdatum 01.06., die Mieter mit Bezugsdatum 01.04.
Was wäre nun, wenn wir einen neuen Mieter finden würden zum 01.06.2024 und unsere Mieter dann noch einen Nachmieter zum 01.04.2024 präsentieren würden? Da es sich um eine unechte Nachmieterklausel handelt, muss ich ihn nicht akzeptieren, aber müsste ich meine Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen?
Darf ich bzw. unsere Mieter zeitgleich auf der selben Plattform inserieren? Oder könnte mir das negativ ausgelegt werden? Ich muss ja irgendwann auch meine Mietersuche anfangen. Ich kann ja nicht darauf vertrauen, dass ein geeigneter Nachmieter von ihnen gefunden wird.
Und vor allem welche Pflichten hat der Mieter bei der Nachmietersuche? Muss ich als Vermieter alle Unterlagen von den weitergeleiteten potenziellen Nachmietern einfordern oder muss dies der Mieter machen?
Und ich habe doch auch eine gewisse Bedenkzeit bzw. Zeit für die Prüfung des Nachmieters? Wieviel Zeit habe ich diesbzgl? Und wenn ich mich dann für den Nachmieter erst nach dem 01.04.2024 entscheide, muss ich die Mieter trotz allem schon zum 01.04.2024 aus dem Mietvertrag entlassen? Der Nachmieter kann dadurch aber auch erst später einziehen. Und ich würde evtl. eine Monatsmiete verlieren. Oder wie verhält es sich, wenn der Nachmieter plötzlich später einziehen will?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
05.03.2024 - 19:32
Hallo Susanne,
viele Fragen, die ich hier leider nicht so ausführlich beleuchten kann. In der Praxis wird sich kein Problem ergeben, da Sie immer ausreichend Zeit haben, alle Unterlagen und den Nachmieter ausführlichst und in Ruhe zu prüfen. Sie müssen ein gutes Gefühl haben – niemand kann Ihnen eine Nachmieter aufzwingen.
Haben die Mieter bereits gekündigt? Nun dann, würde ich mich der Mietersuche beginnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt