Bei den meisten Mietverhältnissen handelt es sich um unbefristete Mietverhältnisse. Diese haben gegenüber befristeten Mietverhältnissen den Vorteil, dass sie ordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden können. Im Regelfall ist diese Frist nicht zu lang für einen Mieter. Wird ein Auszug aus der Wohnung beabsichtigt, kann so rechtzeitig gekündigt werden, dass das Mietverhältnis zum gewünschten Termin endet. In manchen Fällen ist aber selbst die Dreimonatsfrist zu lang.

Tritt ein Ereignis ein, das den Mieter ganz plötzlich zum Pflegefall macht, muss nicht selten innerhalb von Tagen ein Umzug in ein Pflegeheim erfolgen. Allein hierdurch entstehen enorme Kosten. Muss nun auch noch die Miete bis zum Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist zusätzlich zu den Heimkosten gezahlt werden, obwohl die Mietwohnung nicht mehr genutzt wird, stellt dies eine erhebliche Belastung für den betroffenen Mieter dar.

Dieser Beitrag befasst sich mit der Frage, ob das Mietverhältnis im Falle eines plötzlich notwendig werdenden Umzugs in ein Pflegeheim vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden kann und gibt Praxistipps, wie sich Mieter in dieser Situation verhalten sollten.

Im Regelfall gilt: Das Mietverhältnis kann frühestens mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden

Das Gesetz sieht in § 573 Abs.1 BGB vor, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Tritt ein Pflegefall beispielsweise am 15. eines Monats ein, bedeutet dies, dass selbst durch eine unmittelbar nach Eintritt des Ereignisses ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis erst dreieinhalb Monate später beendet werden kann.

Die gesetzliche Kündigungsfrist kann durch vertragliche Vereinbarung zu Gunsten des Mieters verkürzt werden

Von der gesetzlichen Kündigungsfrist kann gem. § 573 Abs.4 BGB zwar nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Eine Verkürzung zu seinen Gunsten ist allerdings möglich. Diese erfordert allerdings eine vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter. Ist im Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthalten, kann die Verkürzung der Kündigungsfrist zwar auch noch nachträglich vereinbart werden. Immer ist jedoch das Einverständnis des Vermieters erforderlich.

Im Beispiel hat A herausgefunden, dass laut § 5 seines Mietvertrages die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 Abs.1 BGB gilt. Noch vom Krankenbett aus fragt er bei seinem Vermieter V nach, ob dieser bereit wäre, eine Kündigung zum Ende des Monats Mai zu akzeptieren. V stellt sich allerdings stur und verweist auf die für A geltende gesetzliche Kündigungsfrist.

A empfindet dies in seiner Situation als unzumutbar und sucht nach einer Lösung, das Mietverhältnis auch ohne das Entgegenkommen seines Vermieters vorzeitig zu beenden.

Der Eintritt eines Pflegefalls stellt keinen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dar

Das Gesetz sieht in § 543 Abs.1 BGB vor, dass jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann. Ein wichtiger Grund liegt danach  vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz selbst beschreibt in § 543 Abs.2 und § 569 Abs.1-3 BGB Umstände, bei deren Vorliegen der Gesetzgeber davon ausgeht, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Mieter nicht zugemutet werden kann. Ein erforderlich werdender Umzug in ein Pflegeheim auf Grund des Eintritts eines Pflegefalles zählt jedoch nicht dazu. Allerdings können auch nicht ausdrücklich genannte Sachverhalte zur Kündigung gem. der Generalklausel des § 543 Abs.1 BGB berechtigen, vorausgesetzt es liegt ein Grund vor, der so schwerwiegend ist, dass dem Mieter nach einer Interessenabwägung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nicht jede für den Mieter schwierige Situation berechtigt allerdings zur fristlosen Kündigung. Die erforderliche Interessenabwägung kann nur dann zu seinen Gunsten ausfallen, wenn die Umstände, die Anlass für die Kündigung geben, überwiegend in der Person oder im Risikobereich des Vermieters begründet sind. Zu solchen Umständen, die in der Sphäre des Vermieters liegen, gehört der Eintritt eines Pflegefalles nicht.

Ein möglicher Ausweg: Abschluss eines Aufhebungsvertrages durch Stellung eines Nachmieters

Im Beispiel erzählt A seinem Freund F, der ihn noch im März im Krankenhaus besucht, dass seine schöne Wohnung nun voraussichtlich bis Ende Juni leer stehen wird, da er das Mietverhältnis erst zu diesem Zeitpunkt kündigen kann. F, der sich in seiner kleinen möblierten Einliegerwohnung schon lange nicht mehr wohl fühlt, wittert seine Chance und fragt A, ob er- nach Ablauf der für ihn selbst geltenden Kündigungsfrist des § 573 Abs.3 BGB-  Anfang Mai in die Wohnung des A einziehen und in den Mietvertrag eintreten kann. A ist einverstanden und hofft, dass er durch einen Mietaufhebungsvertrag vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden kann. Er weiß aber nicht, ob er hierzu das Einverständnis seines nicht sehr kooperativen Vermieters benötigt.

Nachmieterklausel

In manchen Mietverträgen finden sich sog. Nachmieterklauseln, die zum Inhalt haben, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter vorzeitig durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrages aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen für den Vermieter zumutbaren  Nachmieter stellt, der bereit ist in den bestehenden Mietvertrag einzutreten.

Nachmieterklauseln können unterschiedlich ausgestaltet werden:

Eine sog. echte Nachmieterklausel verpflichtet den Vermieter, den Mietvertrag unter gleichzeitiger Entlassung des bisherigen Mieters mit dem vom Mieter vorgeschlagenen zumutbaren Nachmieter fortzusetzen.

Im Falle einer unechten Nachmieterklausel hingegen ist der Vermieter nicht verpflichtet, den vom  Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und den Mietvertrag mit diesem fortzusetzen. Er ist berechtigt, sich einen anderen Mieter zu suchen. In jedem Fall aber ist er verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter hätte einziehen können.

Im Beispiel muss A nach einem Blick in seinen Mietvertrag enttäuscht feststellen, dass dieser keine Nachmieterklausel enthält. Dass er an den Vertrag gebunden sein soll, obwohl er einen geeigneten Nachmieter stellen kann, der bereit ist, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten, kann A jedoch nicht glauben

Ein Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages besteht unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Nachmieterklausel

In bestimmten Fällen kann der Mieter auch dann, wenn im Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthalten ist, von seinem Vermieter verlangen, ihn durch Abschluss eines Aufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Dieser Anspruch besteht, wenn

1. der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, das gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt, und
2. der Mieter einen Nachmieter stellt, der zum Eintritt in den unveränderten Mietvertrag bereit und für den Vermieter zumutbar ist.

Ein anerkanntes berechtigtes Interesse des Mieters besteht, wenn dieser unvorhergesehen erkrankt oder pflegebedürftig wird.

Das Bestehen eines berechtigten Interesses allein reicht jedoch für den Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages nicht aus. Im konkreten Einzelfall muss darüber hinaus festgestellt werden, ob das Interesse des Mieters, den Mietvertrag zu beenden, tatsächlich schwerer wiegt als das Fortsetzungsinteresse des Vermieters.

Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung gilt grds., dass das Interesse des Mieters umso höher zu bewerten ist, je länger er ohne Vertragsaufhebung noch an den Vertrag gebunden wäre. Umgekehrt bedeutet dies, dass die Interessenabwägung eher zu Gunsten des Vermieters ausfällt, wenn die restliche Vertragsdauer verhältnismäßig kurz ist.

Kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden, kann man in der Regel nicht von einem überwiegenden Interesse des Mieters an der Vertragsaufhebung ausgehen (vgl. OLG Oldenburg, Urteil vom 23.04.1981 – 5 UH 1/81). Bei einer Restlaufzeit von einem Jahr und mehr wird hingegen das Interesse des Mieters im Regelfall höher zu bewerten sein, als dasjenige des Vermieters. Dies sind jedoch nur Richtwerte. In jedem Einzelfall muss die individuelle Situation von Mieter und Vermieter berücksichtigt werden.  Auch die finanziellen Verhältnisse des Mieters und die Frage, ob dem Vermieter durch eine Fortsetzung des Vertrages mit einem Nachmieter überhaupt Nachteile entstehen, müssen berücksichtigt werden. So kann es auch bei bestehender Möglichkeit, den Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen, sein, dass schon das Festhalten am Vertrag für 1-2 Monate dem Mieter nicht zugemutet werden kann, wenn dieser aus Alters- oder Krankheitsgründen unvorhergesehen schnell in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen muss und nicht in der Lage ist, sowohl die Miete als auch die Heimkosten zu tragen.

Im Beispiel beträgt die von A einzuhaltende Restlaufzeit ab Eintritt des Pflegefalles 2 ½ Monate. In der Regel wird man daher nicht von einem überwiegenden Interesse des A an der Vertragsaufhebung ausgehen können. Sollte seine finanzielle Situation allerdings so schlecht sein, dass er die Doppelbelastung von Miete und Heimkosten nicht tragen kann und nicht ersichtlich sein, dass V durch die Vertragsfortsetzung mit ihm statt mit F als Nachmieter einen Vorteil hat, kann die Interessenabwägung durchaus zu Gunsten des A ausfallen.

Ergibt die Interessenabwägung, dass ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Mieters an der Vertragsaufhebung vorliegt, ist weitere Voraussetzung, dass der Mieter einen Nachmieter stellt, der dem Vermieter zuzumuten ist. Hierzu  sowie zum Aufhebungsverlangen des Mieters und den Folgen einer grundlosen Ablehnung durch den Vermieter vgl. den Artikel: Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?

Keine Möglichkeit der Schadensbegrenzung durch steuerliche Absetzbarkeit der Mietzahlungen bis zur Vertragsbeendigung

Im Beispiel sitzt A vor seiner Steuererklärung und überlegt, ob er die Miete, die er für den Rest des März und die Monate April bis Juni  (bzw. – im Falle einer Vertragsfortsetzung mit F ab Mai für den Rest des März und den Monat April) zahlen musste, als außergewöhnliche Belastung geltend machen kann.

Zu dieser Frage hat das FG Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 17.12.2012 – 5 K 2017/10- Stellung genommen und die Absetzbarkeit ausdrücklich verneint.

Nach den Ausführungen des Gerichts können bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen eines krankheitsbedingten Aufenthalts in einem Alters- oder Pflegeheim die Mietzahlungen für die Monate der einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht als außergewöhnliche Belastung abgezogen werden, weil diese den üblichen Aufwendungen der Lebensführung zuzurechnen sind.

Krankheitsbedingte Kosten für eine Heimunterbringung sind steuerlich absetzbar

Anders als die Mietzahlungen können jedoch die Heimkosten unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden. Dies ist dann möglich, wenn ein durch Krankheit veranlasster Aufenthalt in einem Alters- oder Pflegeheim vorliegt. Dann nämlich stellen sich die Aufwendungen für die Heimunterbringung als Krankheitskosten dar, die gem. § 33 EStG zu berücksichtigen sind.

Werden diese Heimkosten steuerlich abgesetzt, kann allerdings die mangels vorzeitiger Vertragsaufhebung notwendige Fortsetzung eines Mietverhältnisses berücksichtigt werden. Und zwar folgendermaßen:

Im Regelfall werden die steuerlich absetzbaren Kosten der Heimunterbringung  um die ersparten Verpflegungs- und Unterbringungskosten (sogenannte Haushaltsersparnis) gekürzt. Diese Kürzung erfolgt allerdings nicht, solange der Pflegebedürftige seinen normalen Haushalt beibehält, da er in einem solchen Fall trotz der Unterbringung in einem Pflegeheim mit den Fixkosten des Hausstandes wie Miete oder Zinsaufwendungen, Grundgebühr für Strom, Wasser etc. sowie Reinigungskosten belastet bleibt (vgl. FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 17.12.2012 – 5 K 2017/10).