Steht der Auszug vor der Tür ist die letzte Hürde für Mieter und Vermieter die Wohnungsabnahme. Verläuft dabei alles ohne Streitigkeiten steht einer stressfreien Beendigung des Mietverhältnisses und der baldigen Kautionsrückzahlung nichts mehr im Wege. Probleme ergeben sich meist nur dann, wenn die Mietwohnung oder Einrichtungsgegenstände beschädigt sind: Ein fleckiger Teppich mit Brandlöchern, ein zerstörter Laminatboden oder ein zerkratztes Parkett sehen Vermieter ungern.

Doch was ist für Mieter und Vermieter zu tun? Wie kann man sich als Mieter am besten bei der Wohnungsabnahme verhalten, wenn die Wohnung beschädigt ist? Der nachfolgende Artikel stellt klar, was überhaupt als Schaden gilt und welche Rechte Mieter und Vermieter haben.

I. Wann handelt es sich um Schäden und nicht nur um Gebrauchsspuren?

Als Mieter nutzt man die Wohnung während seiner Mietzeit täglich. Da bleiben Abnutzungsspuren auf Teppich, Laminat, Parkett natürlich nicht aus. Auch Lichtschalter, Fenster, Türen werden täglich gebraucht. Genau dafür zahlt der Mieter die Miete und deshalb hat er rechtlich keinerlei Verpflichtung Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren zu beseitigen.

Dieser Verschleiß durch normales Bewohnen der Mietwohnung stellt nach den Vorschriften des Mietrechts keinen Schaden dar. Eine Beseitigung von Gebrauchsspuren kann allerdings mietvertraglich vereinbart werden (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn. 60). Das sind dann die sogenannten Schönheitsreparaturen.

Schäden sind nur solche Verschlechterungen an einem Einrichtungsgegenstand, die über normale Abnutzungen und Gebrauchsspuren hinausgehen. Mietet man eine Wohnung ist man verpflichtet diese vertragsgemäß –also zum Wohnen– zu nutzen und den Zustand der Wohnung zu erhalten. Man hat also mit der Mietwohnung sorgsam umzugehen. Für absichtliche und unabsichtliche Beschädigungen muss man als Mieter einstehen. Dasa bedeutet man muss Schäden beseitigen oder die Einrichtungsgegenstände (wertmäßig) ersetzen.

1. Flecken im Teppich als Schäden?

Ein typischer Streitfall sind die Flecken im Teppich. Starke Rotweinflecken oder Brandlöcher sind Schäden und von dem Mieter zu beseitigen. Kann er das nicht muss er dem Vermieter Schadensersatz leisten.

Helle und dunkle Flecken auf dem Teppich die durch das Stellen der Möbel, wie zum Beispiel einen Schrank, die Couch oder einen Tisch entstanden sind, gehören zu den normalen Abnutzungsspuren.

Im Übrigen kann der Vermieter von dem Mieter keine Grundreinigung des Teppichs verlangen. Ist eine besenreine Übergabe vereinbart muss nicht einmal gesaugt werden. Zu den Reinigungspflichten bei der Wohnungsabnahme finden Sie alles Wissenswerte hier: Besenreine Übergabe der Mietwohnung – Was muss der Mieter genau machen? Auch das Entfernen des Teppichbodens kann von dem Mieter nur verlangt werden, wenn der Teppich von dem Mieter verlegt und in die Wohnung eingebracht wurde.

2. Zerkratztes Parkett? Wasserflecken im Parkett?

Grundsätzlich ist Parkett bei Auszug nicht zu erneuern, wenn diese durch den normalen vertragsgemäßen Gebrauch verschlissen ist. Eine allgemeine Endrenovierungen ist keine Mieterpflicht. Das bedeutet der Mieter muss vor der Wohnungsabnahme nicht das Parkett abschleifen oder versiegeln (LG Berlin, Az.: 62 S 394/95; Az.: 63 S 347/12). Eine Ausnahme besteht dann, wenn ein Schaden besteht der über übliche Gebrauchsspuren hinausgeht.

Je nachdem, ob der Kratzer als vertragsgemäße oder übermäßige Abnutzungserscheinung einzuordnen ist, liegt ein Schaden vor, der zu einer Beseitigungspflicht führt oder eben nicht.

Normale Kratzer, wie z.B. im Eingangsbereich einer Mietwohnung (Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.10.2003, Az.: 110 U 46/03) in der Regel als vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln sind, für deren Beseitigung der Mieter nicht einzustehen hat. Solche Kratzer sind keine Schäden. Kratzer die durch Achtsamkeit und sorgsames Verhalten vermieden werden können, wie etwa solche die beim Möbelrücken entstehen, wenn man nicht unterlegt, sind Schäden. Das Verhalten des Mieters, durch das der Kratzer entsteht ist dann nämlich nicht vertragsgemäß. Mehr Details zu dieser Unterscheidung finden Sie in dem Spezialbeitrag: Kratzer im Parkett – Muss der Mieter zahlen?

Bei Wasserflecken oder einem aufgequollenen Parkett handelt es sich um Schäden, die vom Mieter zu beseitigen sind, wenn er die Flecken zum Beispiel durch eine Überschwemmung oder falsches Wischen in der Wohnung verursacht hat. Ist der Grund allerdings ein Rohrbruch im Haus gewesen der im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, trifft den Mieter keinerlei Pflicht die Schäden zu beseitigen.

Besteht ein Schaden im Parkett, kann der Mieter diesen selbst beseitigen oder beseitigen lassen. Gerade bei handwerklichen Arbeiten, wie dem Parkettabschleifen wird aber eine fachmännische Arbeit erwartet. Deshalb sollten Mieter solche Arbeiten nur durchführen, wenn sie diese auch ordnungsgemäß erfüllen können. Die Bestellung eines Handwerkers ist aber kein Muss (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010, Az.: VIII ZR 294/09). Alternativ kann auch eine Schadensersatzzahlung geleistet werden.

3. Zerstörter Laminatboden als Schaden?

Beim Laminat gilt dasselbe wie bei Parkett und Teppichboden. Als Schäden die vom Mieter zu beseitigen sind, gelten hier vor allem Brandschäden, Wasserschäden und starke, tiefe Kratzer, die durch unsachgemäße Nutzung entstanden sind. Alle Veränderungen und leichten Beschädigungen die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind muss der Vermieter hinnehmen. Dazu gehört dann zum Beispiel auch eine Verfärbung des Laminats durch aufgestellte Möbel während der Mietzeit.

II. Schäden bei Wohnungsabnahme festgestellt: Rechte des Vermieters

Werden Schäden durch den Mieter nicht beseitigt, kann der Vermieter vom Mieter die Zahlung von Schadensersatz verlangen. Die schnellste Möglichkeit für Vermieter ist hier die Kautionsverrechnung: Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster).

Vorausgesetzt ist für die rechtmäßige Durchsetzung des Anspruchs allerdings, dass Vermieter den Schaden in dem Wohnungsabnahmeprotokoll vermerken und er nicht schon bei Einzug vorhanden war. Denn als Vermieter muss man für seinen Anspruch zweierlei sie Dinge beweisen:

• Schaden war bei Mietbeginn nicht vorhanden
• Schaden ist durch eine Pflichtverletzung des Mieters und nicht durch ordnungsgemäßen Gebrauch entstanden

Der Mieter kann sich bei Auszug nur dann darauf berufen, dass ein Schaden schon beim Einzug vorhanden war, wenn dieser beim Einzug im Protokoll festgehalten war. So vor entschied zum Beispiel das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Fall bei dem ein Vermieter bei der Wohnungsabnahme einen Haarriss im Waschbecken entdeckte. Der Mieter weigerte sich den Schaden zu beseitigen mit der Begründung der Riss sei schon bei Einzug vorhanden gewesen. Das Gericht verurteilte den Mieter zu Schadensersatz da sich in dem Übergabeprotokoll vom Einzug kein Eintrag zu einem Haarriss fand (OLG Düsseldorf, Az.: 10 U 64/02).

III. Mietertipp: Schadensfall bereits Wohnungsabnahme bei Haftpflicht melden

Fällt ein Glas Rotwein auf den Teppichboden ist das grundsätzlich kein Grund für Mieter sich Sorgen bezüglich der Wohnungsabnahme zu machen. Solche Schäden sind zwar unschön, aber meist von der privaten Haftpflichtversicherung gedeckt. Entscheidend ist die rechtzeitige Schadensanzeige bei der Versicherung. So erhält der Vermieter einen Ersatz für den beschädigten Einrichtungsgegenstand und der Mieter seine Kaution zurück.

Empfehlenswert ist es für Mieter eine entsprechende Schadensanzeige bei der Versicherung zu machen, sobald Ihnen ein Schaden in der Wohnung auffällt. Ein Abwarten bis zum Auszug kann den Anspruch verwirken.

IV. Fazit

Der Mieter muss für die Wohnungsabnahme die Schäden beseitigen, die nicht als Gebrauchs- oder Abnutzungsspuren eingeordnet werden. Dazu zählen alle Schäden die ein Mieter verursacht, weil er die Mietwohnung entweder nicht vertragsgemäß oder unsachgemäß, also ohne die erforderliche Sorgfalt, gebraucht. Werden bei der Wohnungsabnahme Schäden festgestellt, sind diese unbedingt in einem Übergabeprotokoll festzuhalten, um deren Bestehen zu diesem Zeitpunkt nachweisen zu können.