Die Sozialklausel ist die Gesetzesbestimmung, die das Mietrecht als „Mieterschutzrecht“ und insbesondere als „Kündigungsschutzrecht“ kennzeichnet. Sie ist in § 574 BGB formuliert. Sie wird auch als Härteklausel bezeichnet. Der Mieter beruft sich gegenüber einer Kündigung des Vermieters dann auf eine „Härtefallregelung“.
Die Sozialklausel beinhaltet das Recht des Mieters, der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zu widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, und zwar dann, wenn die Kündigung für den Mieter oder seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere persönliche Härte nach sich ziehen würde.
Wir erklären hier, was es mit der sogenannten Sozialklausel (oder auch Härteklausel) auf sich hat und was Mieter und Vermieter in diesem Zusammenhang beachten müssen.
Inhalt: Bedeutung von Sozial- und Härteklauseln
1. Typische Beispiele für Härteklauseln
2. Sozialklausel und Kündigungsinteresse des Vermieters
3. Anwendbarkeit der Sozialklausel
5. Erster Schritt: Prüfung des berechtigten Interesses
5.1. Fälle, in denen das berechtigte Interesse fehlt
5.2. Fälle, in denen das berechtigte Interesse besteht
c. Wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks
6. Zweiter Schritt: Prüfung des Härtefalls
Entwürfe einer Formulierung zur Begründung des Widerspruchs
6.4. Fristverlängerung bei fehlender Belehrung
7.2. Weitere Widerspruchsgründe
8. Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses
1.Typische Beispiele für Härteklauseln
Das Urteil ist aber nicht repräsentativ. Im Einzelfall kommt es immer auf die Umstände an. Beispiel: Ein Rentnerehepaar kann zur Räumung verpflichtet sein, wenn es ihm zumutbar ist (LG Bremen WuM 2003, 333). Umgekehrt kann eine Familie mit zwei kleinen Kindern ein höheres Interesse an der Eigennutzung der Wohnung haben als ein schwer erkrankter Mieter (BVerfG WuM 1994, 126). Die Rechtsprechung ist fast unübersehbar und genauso vielgestaltig.
Um die Sozialklausel beurteilen zu können, muss der Mieter die rechtlichen Voraussetzungen kennen. Nur dann kann er mit Erfolg eine Härtefallregelung geltend machen. Die Systematik des Gesetzes ist richtungsweisend. Nur so lassen sich die gegenseitigen Interessen ordnen, systematisch überprüfen und ein interessengerechtes und nachvollziehbares Ergebnis (Urteil) dokumentieren. Wer außerhalb dieser Systematik argumentiert, verheddert sich im Gestrüpp der Argumente.
2. Sozialklausel und Kündigungsinteresse des Vermieters
Die Sozialklausel steht im engen Zusammenhang mit der Vorschrift des § 573 BGB. Sie bestimmt, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nur dann durch ordentliche Kündigung beenden darf, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen kann. Umgekehrt kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Begründung kündigen. Der Mieter benötigt kein berechtigtes Interesse.
Relevant wird die Sozialklausel aber erst dann, wenn sich der Mieter ausdrücklich darauf beruft und der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen konnte. Fehlt es am berechtigten Interesse oder erweist sich das geltend gemachte Interesse als nicht berechtigt, ist die Kündigung des Vermieters bereits im Vorfeld unwirksam, so dass die Sozialklausel im Nachrang gar nicht erst zur Anwendung kommt.
3. Anwendbarkeit der Sozialklausel
a. Sozialklausel = Wohnraummietrecht
Die Sozialklausel findet nur bei Wohnraummietverhältnissen Anwendung, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sind und durch ordentliche Kündigung beendet werden können.
b. Die Sozialklausel ist nicht anwendbar auf:
- Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge: Vertrag endet automatisch auch ohne Kündigung)
- Gewerberaummietverhältnisse
- die fristlose außerordentliche Kündigung des Vermieters aus wichtigem Grund
- bei möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters (Ausnahme: der Untermieter bewohnt das Zimmer mit seiner Familie auf Dauer, § 549 II 2 BGB)
- bei nur zu vorübergehendem Gebrauch gemietetem Wohnraum (§ 549 II 1 BGB)
- wenn der Mieter das Mietverhältnis selbst gekündigt hat.
4. Strategie des Mieters
Will sich der Mieter also gegen die ordentliche Kündigung des Vermieters zur Wehr setzen, hat er zwei Möglichkeiten:
- Er bestreitet, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (erster Schritt) Ziffer 5.1.).
- Er beruft sich ausdrücklich auf die Sozialklausel = Härteklausel (zweiter Schritt Ziffer 5.2.)
Würde sich der Mieter von vornherein auf die Sozialklausel berufen, würde er seine erste Verteidigungsmöglichkeit aus der Hand geben. Die Aussichten, die Begründung des berechtigten Interesses anzugreifen, sind meist wesentlich günstiger, als sich auf die Härteklausel zu berufen.
5. Erster Schritt: Prüfung des berechtigten Interesses
5.1. Fälle, in denen das berechtigte Interesse fehlt
Das“ berechtigte Interesse“ fehlt bei der
- Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung,
- Verwertungskündigung und Verkauf zum Zwecke der Mieterhöhung sowie
- Kündigung zwecks Veräußerung vor oder nach der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung.
Der Vermieter muss in seinem Kündigungsschreiben sein berechtigtes Interesse formulieren und den maßgeblichen Sachverhalt so ausführlich darstellen und beschreiben, dass der Mieter einschätzen kann, ob er sich mit Erfolg gegen die Kündigung zur Wehr setzen kann oder ob er die Kündigung hinnimmt. Bestreitet der Mieter das berechtigte Interesse, muss das Gericht Kündigung und Begründung umfassend unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Möglichkeiten überprüfen.
Im Rahmen des berechtigten Interesses sind ausschließlich die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Es erfolgt keine Abwägung zwischen dem Interesse des Vermieters und dem Interesse des Mieters (BVerfG NJW 1985, 2633). Die Interessen des Mieters werden allerdings über die Härteregelung in einem zweiten Schritt berücksichtigt.
5.2. Fälle, in denen das berechtigte Interesse besteht
a. Pflichtverletzung
Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse geltend machen, wenn der Mieter schuldhaft nicht unerheblich seine Vertragspflichten verletzt hat. Fälle dieser Art sind insbesondere
- der vertragswidrige Gebrauch (Tierhaltung, gewerbliche Nutzung, Untervermietung ohne Erlaubnis, bauliche Veränderungen ohne Erlaubnis)
- das Unterlassen von Schönheitsreparaturen,
- der Zahlungsverzug (es genügt bereits wiederholter Mietrückstand in Höhe einer Monatsmiete)
- die Störung des Hausfriedens.
Das berechtigte Interesse hat nicht das gleiche Gewicht wie der wichtige Grund einer fristlosen Kündigung. Es kommen also bereits Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht (BGH NJW 2006, 1 5 8 5). Dennoch muss es sich um eine Pflichtverletzung von einigem Gewicht handeln, wobei insbesondere die Wiederholungsgefahr bedeutsam ist.
Der Mieter muss schuldhaft pflichtwidrig gehandelt haben. Ein Verschulden seines Untermieters wird ihm angerechnet (§ 540 II BGB).
b. Eigenbedarf
Das von Vermietern in der Praxis typischerweise geltend gemachte berechtigte Interesse ist der Eigenbedarf. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für sich selbst oder einen Familien- oder einen Haushaltsangehörigen zu Wohnzwecken benötigt (§ 573 II 2 BGB).
c. Wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks
Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. In Betracht kommen insbesondere die Sanierung, der Abriss und Neubau sowie der Abriss wegen Leerstand. Spekulationsgeschäfte sind ausgeschlossen.
6. Zweiter Schritt: Prüfung des Härtefalls
6.1. Widerspruch einlegen
Im Rechtsstreit muss das Gericht die gegenseitigen Interessen abwägen. Stehen sich die beiden Interessen gleichwertig gegenüber, hat das Räumungsinteresse (berechtigtes Interesse) des Vermieters Vorrang vor den Interessen des Mieters, in der Wohnung zu verbleiben (LG Hannover WuM 1992, 609). Das Gericht darf die Lebensplanung des Mieters nicht ohne nähere Begründung vorrangig vor der Lebensplanung des Vermieters beurteilen (BVerfG WuM 1994, 126).
In der Abwägung werden nur diejenigen berechtigten Interessen des Vermieters berücksichtigt, die er in seinem Kündigungsschreiben bezeichnet hat. Ist das Interesse danach entstanden, kann er es nachschieben (§ 574 III BGB).
6.2. Form des Widerspruchs
Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären. Zwar ist der Mieter nicht verpflichtet, sogleich die Gründe für seinen Widerspruch mitzuteilen, muss aber auf Verlangen des Vermieters unverzüglich Auskunft über seine Gründe geben.
Entwurf einer Formulierung (unverbindlich, Orientierungshilfe)
Sehr geehrter Vermieter,
ich beziehe mich auf Ihre Kündigung vom 2.1.2014 zum 31.3.2014. Ich widerspreche dieser Kündigung und verlange die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Ich berufe mich auf die Regelung des § 574 BGB. Zur Begründung verweise ich darauf, dass ein Auszug zum Kündigungstermin für mich (… und für meine Familie …) eine besondere Härte nach sich ziehen würde. Denn:
… es ist mir nicht möglich, angesichts der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen (+ nähere Ausführungen: keine Wohnung zu für mich bezahlbaren Bedingungen, in der Nähe meines Arbeitsplatzes, der Schule meiner Kinder ….).
…. Ich habe die Wohnung gerade erst umfangreich renoviert und dafür x Euro aufgewendet, insbesondere folgende Arbeiten ausgeführt: ….
… ich bin 89 Jahre alt und wohne seit 50 Jahren in dieser Wohnung (dann Kündigungsfrist 12 Monate!). Ein Umzug ist mir in meinem Alter nicht mehr zumutbar. Ein Altenpflegeplatz steht nicht zur Verfügung. Ich bin zudem krank (woran?). Ich bin kinderlos und ohne Angehörige, die mich beim Umzug in eine neue Wohnung unterstützen könnten.
6.3. Frist zum Widerspruch
Der Mieter muss den Widerspruch spätestens 2 Monate vor der Beendigung des gekündigten Mietverhältnisses erklären. Versäumt er diese Frist, kann der Vermieter den Widerspruch zurückweisen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.
Beispiel:
Der Vermieter kündigt zum 31. März. Der Mieter muss bis spätestens zum 31. Januar widersprechen. Maßgebend ist der Zugang beim Vermieter. Ein Einwurf in den Briefkasten um 18.05 Uhr kann genügen, da der Vermieter mit dem Widerspruch des Mieters auch im letzten Augenblick noch rechnen muss (BayVerfGH WuM 1993, 331).
6.4. Fristverlängerung bei fehlender Belehrung
Diese Frist verlängert sich, wenn der Vermieter den Mieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist nicht ausdrücklich auf die Möglichkeit, sowie Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen hat (§ 574b II 2 BGB). Die fehlende Widerspruchsbelehrung macht die Kündigung nicht unwirksam. In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit, den Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin eines Räumungsprozesses zu erklären.
Der Mieter kann mietvertraglich nicht auf die Sozialklausel verzichten. Eine diesbezügliche Klausel ist nichtig (§ 574 IV BGB).
7. Gründe für einen Härtefall
7.1. Fehlender Ersatzwohnraum
Ausdrücklich bezeichnet das Gesetz eine Härte als solche, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann (§ 574 II BGB). Dabei darf die Beschaffung des Ersatzwohnraums für den Mieter nicht nur unbequem oder unangenehm sein. Allein die mit einem Umzug verbundenen Belastungen sind keine Härte im Sinne des Gesetzes. Auch kann dem Mieter die Zahlung einer höheren Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Miete zugemutet werden, wenn er die Miete im Hinblick auf sein Einkommen (+ Wohngeld) zahlen kann.
Ein Ersatzwohnraum ist angemessen, wenn er nach Größe und Ausstattung eine menschenwürdige Unterbringung der Familie gewährleistet. Der Mieter braucht sich nicht auf eine Obdachlosenunterkunft oder auf ein Alten- oder Pflegeheim verweisen zu lassen (OLG Karlsruhe RE NJW 1970, 1746). Jedem Erwachsenen und jeweils 2 Kindern stehen (bis zum 18.Lebensjahr bei gleichem Geschlecht bzw. bis zum 8. Lebensjahr bei unterschiedlichem Geschlecht) je ein Wohn- oder Schlafzimmer zu. Der Gesundheitszustand des Mieters und seiner Familienmitglieder ist zu berücksichtigen.
Der Mieter kann im ersten Schritt die Begründetheit des vom Vermieter geltend gemachten berechtigten Interesses an der Kündigung überprüfen lassen. Erst wenn das Räumungsurteil rechtskräftig ist, braucht er sich auf die Härtefallregelung zu berufen und muss sich um eine Ersatzwohnung bemühen (LG Aachen WuM 1990, 216).
7.2. Als weitere Widerspruchsgründe wurden anerkannt:
- Verwurzelung in einem bestimmten Haus oder in einer Wohngegend (LG Hamburg DWW 1991, 189), vor allem, wenn dem Mieter aufgrund seines Alters oder seiner sozialen Situation nicht mehr in der Lage ist, sich auf eine neue Wohnsituation einzustellen.
- Invalidität, Gebrechlichkeit (OLG Karlsruhe RE NJW 1970, 1746)
- Schwangerschaft (LG Dortmund WuM 1966, 40)
- Bevorstehendes Examen (LG Aachen WuM 1986, 252)
- Schwere Erkrankung (LG Braunschweig WuM 1990, 152)
- Hohes Alter (LG Köln WuM 1992, 247)
8. Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses
Bei einer angespannten Wohnungssituation dürfte es schwierig sein, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen. Das Gericht kann anordnen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Insbesondere dann, wenn mehrere Härtegründe zusammentreffen (lange Wohndauer, hohes Alter des Mieters, schlechter Gesundheitszustand), bestehen gute Chancen auf eine unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses (LG Essen WuM 2000, 35; LG Wuppertal WuM 1995, 654).
In Fällen, in denen eine allein erziehende Mieterin, die auf Sozialhilfe angewiesen ist, aufgrund der Wohnungssituation keine Wohnung finden konnte (AG Lübeck WuM 1993, 674) oder der Zeitpunkt der Gesundung eines schwer herzkranken Mieters nicht vorhersehbar war (AG Friedberg WuM 1993, 675) wurde das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert. Gleiches wurde im Fall eines Mieters angenommen, der bereits im Altenheim angemeldet war und auf die Zuteilung eines Heimplatzes wartete (AG Nürnberg WuM 1991, 46).
Ist absehbar, dass der Härtegrund in absehbarer Zeit entfällt (Schwangerschaft, Examen) wird das Gericht das Mietverhältnis nur für eine bestimmte Zeit verlängern.
Die Möglichkeit der Verlängerung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel muss im Räumungsprozess vorrangig vor der Möglichkeit in Erwägung gezogen werden, dem Mieter eine Räumungsfrist einzuräumen (OLG Oldenburg RE WuM 1970, 132).
9. Letzte Alternative: Räumungsfrist
Kann der Mieter auch keine Härtefallregelung erreichen, bleibt ihm nur noch, eine Räumungsfrist herauszuschlagen. Muss der Mieter die Wohnung räumen, kann ihm das Gericht auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 794a ZPO). Das Mietverhältnis wird durch das Räumungsurteil zu einem „Raumnutzungsverhältnis“. Als Nutzungsentschädigung kann der Vermieter die bisher vereinbarte Miete oder eine eventuell höhere ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.
10. Risikovermeidung: Mietaufhebungsvertrag vereinbaren
Um die Ungewissheit über den Ausgang eines Rechtstreites zu vermeiden, können Vermieter und Mieter auch einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren, in dem sie die Modalitäten eines Auszugs einvernehmlich unter Berücksichtigung ihrer jeweiligen Interessen regeln. Nutzen Sie unsere Vorlage für einen Mietaufhebungsvertrag.
08.10.2014 - 20:10
Bei mir ist es so das ich seit fast 20 Jahren in meiner Wohnung wohne. Mein Sohn besucht das dritte Schuljahr, ist aber wegen seinem Krankheitsbild ein Begleitungskind,d.h das eine Sozialpädagogin nur für ihn im Unterricht da ist. Ansonsten wäre eine Beschulung nicht möglich gewesen. Nun kündigt mir mein Vermieter wegen angeblichem Eigenbedarf. Ein Umzug würde erhebliche gesundheitliche Konsequenzen was auch von seiner Kinderpsychologin bescheinigt. Auch ich bin grsundheitlich sehr angeschlagen, 13 Operationen in den letzten 4 Jahern.Besteht hier die Möglichkeit ein Härtefall geltend zu machen?
09.10.2014 - 09:51
Hallo Frau Geheim,
ich würde auf jeden Fall eine rechtliche Beratung empfehlen. Lassen Sie einen Anwalt bewerten, in wie weit Sie sich auf einen oder mehrere Härtefallgründe beziehen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2014 - 17:18
Wir wohnen seit 14 Jahren in unserer Wohnung und haben einen unbefristeten Mietvertrag. Unser Vermieter kündigt uns jetzt wegen Abriß und Neubau fristgemäß. Können wir Kosten fur Umzug und Renovierung der neuen Wohnung oder Entschädigungszahlung erwarten. Wir haben im Laufe der Jahre sehr viel auf eigene Kosten renoviert ,z.B. alle Böden mit hochwertigen Belag , was nicht in eine andere Wohnung mitzunehmen ist.
15.12.2014 - 10:00
Hallo,
ich kann Ihnen grundsätzlich nur empfehlen die Kündigung von einem Anwalt prüfen zu lassen. Damit Sie sich weiter in das Thema einlesen können, hier themennahe Artikel für Sie:
Umzugskosten bei einer Eigenbedarfskündigung: Wer muss zahlen?
Wer trägt mögliche Umzugskosten des Mieters bei einer Modernisierung?
Eigenbedarf: Abfindung mit dem Vermieter aushandeln (Ablöse, Abstandszahlung)
Eigenbedarf: Zahlung einer Abfindung für Mieter – Höhe ist Verhandlungssache
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.03.2017 - 14:53
Haben 2 Schwerbehinderte Kinder (100%,G,B,H) Pflegegrad 2 und 3 im Haushalt und es ist schwer einen geeigneten Ersatzwohnraum zu finden! Wir haben die Kündigung der Wohnung noch nicht,allerdings sucht der Vermieter einen Grund uns zu kündigen. Wie gross wäre die Chance einen Härtefall durch zu bekommen
17.03.2017 - 17:00
Hallo Herr Wirtz,
danke für Ihren Betrag. Wenn eine Kündigung für Sie und Ihre Familie eine besondere Härte bedeuten würde, dann sind zumindest schonmal die Grundvoraussetzungen vorhanden. Eine Einschätzung in Prozent oder Ähnliches wird niemand geben können. Zuletzt entscheidet ein Gericht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.11.2017 - 20:22
Hallo, mein Großeltern beide Rentner, haben eine Kündigung zum 01.02.18 wegen Eigenbedarf bekommen , sie sind erst im 1. Dezember 2016 in diese Wohnung gezogen und haben sehr viel Geld und Kraft in die Renovierung investiert, da die Wohnung vorher in einem wirklich renovierungsbedürftigen und unhygienischem Zustand war. Sie würden sogar einwilligen umzuziehen, haben jedoch kein Geld mehr dafür ( zu geringe Rente). Sie die beiden somit ein Härtefall ? und könnte man die durch den erneuten Umzug entstanden Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen?
Mit freundlichen Grüßen
19.11.2017 - 14:27
Hallo Frau Reim,
hier eine Hilfe für Sie: Umzugskosten bei einer Eigenbedarfskündigung: Wer muss zahlen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2018 - 22:36
Hallo
bin 52 Jahre alt und wohne seit 25 Jahren in meiner Wohnung und kenne hier jeden. Das Haus, in dem sich 6 Wohnungen befinden ist verkauft worden und nach Hörensagen drohen uns Kündigung wegen Sanierung. Ich bin arbeitslos und habe meine Privatinsolvenz durchlaufen und somit eine negative SchuFa, da die Erteilung der Restschuldbefreiung noch Jahre gelistet ist.
Wenn ich mir die Annoncen in meiner Region so anschaue, müsste ich für die gleiche Wohnfläche das Doppelte zahlen wie für meine aktuelle Wohnung. Mein GdB beträgt zwar nur 25, aber erwähnen wollte ich es noch.
Fällt meine Situation unter die Sozialklausel? Ist dies ein Härtefall?
05.02.2018 - 08:38
Hallo Tobias,
danke für Ihren Beitrag. Eine Sanierung rechtfertigt nur in seltenen Fällen eine Kündigung. Lassen Sie Ihren individuelle Situation im Zweifel anwaltlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.03.2018 - 04:19
Hallo,
ich wohne seit 7 und mein Lebensgefährte seit 14 Jahren in der Wohnung . Nun ist er gekündigt worden wegen Zahlungsverzug. Jedoch finden wir mit 3 Kindern mit leichten Behinderungen keine eigene Wohnung. Das Jugendamt bot nun im Falle einer Räumung an die Kinder in Obhut zu nehmen jedoch würden die Geschwister getrennt werden. Kurz Zuhause weg,Geschwister weg, Mama und Papa weg und Tiere weg. Der Zahlungsrückstand ist mittlerweile behoben und es steht nur noch die ordentliche Kündigung im Raum. Würde auch hier die Härtefallklausel greifen?
26.07.2018 - 07:19
ich wohne seit 18 Jahren in der Wohnung. Jetzt habe ich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand erhalten. Ich kann aus der Wohnung nicht ausziehen, da ich aufgrund meiner Schuldenlage (Schufa-Einträge, eidesstattliche Versicherung) nie eine andere Wohnung erhalten werde. Ist das ein Härtefall oder kann mich der Vermieter trotzdem auf die Straße setzen?
26.07.2018 - 07:36
Hallo Karin,
es wäre ja schlimm, wenn “kein Geld” und andere ähnliche Probleme dazu führen, dass der Vermieter einen Mieter nicht kündigen kann und für Zeitraum X auf seine Miete verzichten muss. Bitte lassen Sie sich rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.03.2019 - 11:34
Guten Morgen,
ich habe vor eine 2 Zi.Wohnung als späteren Alterssitz zu kaufen. Nach ca. 10 Jahren (jetzt 66 J.alt) würde ich dort einziehen und bis dahin vermieten.
Was ist der beste Weg der Vermietung?
– unbefristet und dann wegen Eigenbedarf kündigen? –> wie sicher läßt sich so Eigenbedarf durchsetzen?
– unbefristet, aber mit der Klausel, daß Eigenbedarf zu erwarten ist mit gesetzlichen Kündigungsfristen?
– befristet auf ? Jahre? Hierbei kann man schlecht voraussagen, wann mein Zustand den Umzug in die Wohnung nahelegt.?
15.03.2019 - 08:00
Hallo Bela,
ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht den besten Weg aufzeigen. Damit Sie heute keine Fehler machen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.05.2020 - 03:41
Mit meinen Schwestern zusammen besitzen wir ein Mehrfamilienhaus, das uns unsere Mutter bereits vor über 20 Jahren überschrieben hat und sich dabei lebenslanges Nießnutzrecht ausbedingt hatte. Jetzt, nachdem sie verstorben ist, haben wir beschlossen das Haus gut zu sanieren, da einiges ansteht.
Mutter traute sich nie einen großen Kredit aufzunehmen und war in den letzten Lebensjahrzehnten auch zu alt für große Baustellen und Handwerker in dem Haus in dem sie ebenfalls wohnte. Jetzt hat sich aber herausgestellt, dass die kompletten Wasser-und Heizungsrohre und -Körper gewechselt werden müssen, ebenso die Hauselektrik, die rückwärtige Fassade, die Fenster und das Treppenhaus. Das Haus ist über 100 Jahre alt und steht komplett unter Denkmalschutz. Wie uns der Architekt gesagt hat, kann so eine umfangreiche Sanierung nur in einem leerstehende Haus sinnvoll durchgeführt werden das Ganze kann auch mehr als ein halbes Jahr andauern, die Gewerke lässen sich ungerne auf Fristen festnageln. In dieser Zeit wären die Wohnungen unbewohnbar.
Jetzt stellt sich die Frage, kann uns, also meinen Geschwistern und mir, ein Versäumnis, was die Instandhaltung anbetrifft, angelastet werden? Hätte eine Verwertungskündigung Chancen auf Erfolg? Wir konnten unsere Mutter zu Lebzeiten ja nicht zwingen, diese Bauarbeiten schon früher durchzuziehen, aber jetzt wird es dringend notwendig, da die Heizungen im EG und 1. OG vor lauter Verschlammung schon fast nicht mehr funktionieren, wir einen Legionellenbefall haben und bereits etliche Wasserrohrbrüche passiert sind, wir finden fast keine Versicherung mehr und zahlen eine Heidensumme (ca. 1.000 €/Wohnung pr. Jahr) dafür. Der uralte Putz an der rückwertigen Fassade ist stellenweise schon abgeplatzt, wobei an einigen Stellen Feuchtigkeit durchdringt und die elektrischen Installationen sind fast alle noch aus den 60ger Jahren.
Wenn wir die 7 Mietparteien (insgesamt 21 Personen = 4 Familien mit Kindern und 3 Einzelpersonen, davon zwei 80 Jährige Damen, die aber beide sehr fit sind, noch Autofahren, Minijobben, in’s Ausland Reisen, usw.) alle monatelang in Ersatzwohnungen oder im Hotel unterbringen müssen, können wir finanziell einpacken fürchte ich.
Eine Schwester spricht schon davon, dass sie am liebsten alles an einen Investor verkaufen würde, als sich das Theater anzutun, aber wir anderen beiden würden das gerne vermeiden und da die Liegenschaft unteilbar ist, müssen wir das nicht. Aber was können wir tun?
Ich wäre Ihnen sehr dankbar für eine Bewertung der Lage.
Viele Grüße
13.05.2020 - 07:56
Hallo Frau Abendschön,
danke für dass Teilen Ihrer Erfahrungen und Pläne. Es ist immer einfacher ein freies Haus zu sanieren als ein bewohntes. Aber auch bewohnte Häuser werden regelmäßig saniert / renoviert. Sie könnten mit einzelnen Gewerken starten (z.B. Fenster + Fassade und im Anschluss Sanitär), um die Gesamtbelastung zu minimieren. Wenn einzelne Wohnungen frei werden, werden diese bei geplanter Sanierung i.d.R. nicht wieder vermietet und/oder später als Ersatzwohnung gestellt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.06.2020 - 19:44
Guten Tag.
In dem Mehrfamilienhaus, in dem ich eine Eigentumswohnung vermiete, gibt es Spannungen zwischen den Anwohnern. Diese betreffen mich direkt, da die Mieterin meiner Wohnung Ursprung der Probleme ist. Bei der Mieterin handelt es sich um eine alleinerziehende Mutter zweier Töchter, die von Sozialleistungen lebt und ihre Miete vom Jobcenter gestellt bekommt. Früher hat meine Frau die Vermietung geregelt, weshalb ich keinen wirklichen Überblick über meine Rechte als Vermieter habe und nach ihrem Tod etwas überfordert bin. Konkret geht es darum, dass mich fast täglich Anrufe der Nachbarn erreichen, in denen sich über (meine) Mieterin beschwert wird. So hat sie bereits Nachbarn an der Haustür gedroht, wurde mehrfach von verschiedenen Personen beim Jugendamt gemeldet und hat, nach meinem Kenntnisstand, diverse Regeln der Hausordnung gebrochen.
Zwischen ihr und mir gibt es ein gebrochenes Vertrauensverhältnis. Unter anderem wurde mir ein Wasserschaden erst nach langer Zeit (ein Sachverständiger sagte mindestens 4-8 Wochen) gemeldet. Aufgefallen war dieser, da die Wand der direkten Nachbarn feucht wurde. Des Weiteren lebt die Mieterin, Laut Aussagen der Nachbarn, in der Wohnung mit ihrem dort (mir) nicht gemeldeten Lebensgefährten. Neben diesen Fällen gibt es eine Reihe weiterer Probleme, die ich hier aus Platzgründen weglassen möchte. Es sei nur noch gesagt, dass Ermahnungen, sich an die Hausordnung zu halten und mir Bericht über Mängel/Schäden an der Wohnung zu erstatten, keine Wirkung zeigten.
Noch hatte ich weder Zeit noch Energie, mich dem Feld intensiv zu widmen, weswegen ich hier gerne die Frage stellen würde, welche Möglichkeiten ich als Vermieter habe, einer Problemmieterin (unter den beschriebenen Umständen) zu kündigen und von welchem Zeitraum man hier ausgehen kann.
Mit freundlichen Grüßen
und bleiben Sie gesund!
17.06.2020 - 09:17
Hallo L. J.,
danke für Ihren Beitrag. So vielfältig wie Ihre Probleme sich darstellen, so vielfältig sind auch Ihre Handlungsmöglichkeiten. Wenn Sie keine Hausverwaltung mit der Verwaltung beauftragt haben, sollten Sie die Sache an einen Rechtsanwalt abgeben. Vor allem dann, wenn eine Kündigung des Mieterin Ihr festen Ziel ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.04.2021 - 18:17
Wir haben es sehr schwer, wegen unserer zwei Hunde, überhaupt eine Wohnung zu finden. Ist das eine Härtefall?
Und welcher Behinderungsgrad kann als Härtefall geltend gemacht werden?
Dankeschön für eine etwaige Antwort
13.09.2021 - 12:20
Kann ich unzumutbare Härte auch bei Schönheitsreparaturen geltend machen.
13.09.2021 - 14:06
Hallo Simone,
was genau meinen Sie? Schildern Sie am besten Ihre Situation etwas ausführlicher.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.11.2021 - 16:58
Hallo liebes Mietrecht.org Team,
meine Großmutter hat zwei Kündigungen für Ihre Mietverhätnis erhalten. Hier die Eckdaten:
– Mietbeginn 1975 (46 Jahre)
– Der Großvater ist vorletztes Jahr verstorben, die Wohnung hat eine große emotionale Verbindung
– Lebt vom Renteneinkommen
– 73 Jahre alt und ebenso krank
– Kündigung 1: Eigenbedarf, Grund häusliche Pflegekraft
– Kündigung 2: Ordentliche Kündigung, da sich die Wohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus befindet und es anscheinend kein berechtigtes Interesse bedarf
Wie sollen wir hier am besten Vorgehen? Ist es rechtens doppelt zu kündigen generell? Sollen wir bei beiden Fällen nach Härtfall widersprechen.
Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung.
Beste Grüße
12.11.2021 - 18:14
Hallo U. K.,
ich kann Ihnen hier pauschal leider nicht helfen. Lassen Sie die Kündigung(en) auf den Wirksamkeit und Erfolgschancen prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.09.2022 - 14:44
Hallo liebes Mietrecht.org Team- Ich wohne mit 71 Jahren 17 Jahre in meiner 40qm Dachwhg 450 € Warmmiete und der neue Vermieter fand heraus das meine Whg bauamtlich nicht abgeommen war.
Nach seiner Begehung wurde meine Whg vermessen und mit zu kleinen Fenster und Vordach gedeutet.
Wegen so fehlenden Rettungswegen wäre mein Leben nun in Gefahr und ich müsste umgehend raus.Ich würde nur auf eigenem Risko dann drinn bleiben.Nun hab ich den WBS, finde aber kaum eine Whg in Düsseldorf ,die wegen meinem starken Angst-Nervenleiden, darauf Rente seit 1985, ruhig sein muss und wegen kaputten Knie und Ischias, nur mit Aufzug oder eine EG Whg sein muss. Ich habe mich aber so sehr an meiner Gegend und wertvollen Kontakten gewöhnt und würde auch so ein Umzug gar nicht schaffen, und bin ohne Angehörige.Bei mir läge sicher Härte vor allso.Weil das Bauamt nun dem Vermieter eine Abnahme empfahl, kann das ggf lange offen bleiben weiterhin, oder ich soll raus mit ggf dann einer Abnahme ,mit 700 € Miete dann sicher. Ich bat den Vermieter eine Immobilienfirma im Haus im EG eine gerade leere 45 qm Whg mir zu geben- er darauf meinte,diese würde renoviert dann ja 700 € Miete kosten.Vieleicht hat er das auch mit meiner Whg vor,denn die Feuerwehr bestätigte mir, dass ich in 15 metern Höhe mit 1×1,10 mt Fenstern sicher anleiternd gut gerettet werden könnte und mein Nachbar auf gleicher Höhe muss ja deshalb auch nicht raus -hat aber eine abgenommene Whg.Welche Chancen hätte ich drinn bleiben zu können mit 450 € Miete warm ,bei meinen Erkrankungen Alter und Ortsgewöhnungen und kaum WBS Whg DDF passend bekäme bzw viel zu krank bin umzuziehen mit allen Atesten und Schwerbehindertenausweis so kommenden..Welche Möglichkeiten bitte blieben mir bitte dann noch rechtlich? Bin nun im Mieterschutzbund,und habe einen Termin 16.9. via Telefon optimistischer dadurch.
09.09.2022 - 15:49
Hallo Frau Peters,
Sie sollten sich in dieser schwerwiegenden Frage unbedingt rechtlich beraten lassen. Ich würde Ihnen empfehlen, dass Sie in Richtung Schadenersatz zu recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.03.2023 - 11:10
Mir wurde zum 31.05.23 wegen Eigenbedarf gekündigt.
Davor hatte ich die Vermieterin durch einen Mediator darauf aufmerksam gemacht, dass kein Brandsschutz im Haus ist und sie mir bitte alle Schlüssel aushändigen soll.
Sie hat den Anwalt nur angebrüllt und gesagt ich solle raus.
Ein paar Tage später dann Kündigung.
Ich arbeite in Vollzeit, habe keine Familie und Freunde und habe einen Pflegegrad 2 sowie mehrere psychische Erkrankungen.
Ich bin zwar Rechtsschutz versichert habe aber Angst trotzdem rauszufliegen.
Wie stehen meine Chancen?
Vielen Dank!
13.03.2023 - 11:18
Hallo Geheim,
eine pauschale Einschätzung per Kommentar ist leider nicht möglich, wäre unseriös und würde Ihnen nicht helfen. Sie sollten sich rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt