Nicht selten wird in Mietverträgen vereinbart, dass diese nur für eine ganz bestimmte Zeit gelten sollen. Ein Ziel der Parteien, die eine derartige Befristung vereinbaren, kann darin bestehen, eine unkomplizierte Beendigung des Mietvertrages zu erreichen. Im Falle eines befristeten Mietvertrages endet das Mietverhältnis nämlich durch Zeitablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Dies ist in erster Linie für den Vermieter von entscheidender Bedeutung, weil er im Gegensatz zum Mieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (zum Beispiel die Kündigung wegen Eigenbedarf).

Nicht weniger bedeutsam ist jedoch das regelmäßig mit einer Befristung verfolgte Ziel der Vertragsparteien, eine langfristige Bindung der Parteien an den Vertrag zu erreichen. Diese kann durch eine Befristung nämlich deshalb erreicht werden, weil befristete Mietverträge nicht ordentlich, sondern nur außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden können.

Vor diesem Hintergrund ist es verständlich, dass es zu Problemen kommt, wenn sich die gewollte Befristung als unwirksam entpuppt. Der Bundesgerichtshof hat mit einer neuen Entscheidung aufgezeigt, auf welche Art und Weise diese Problematik interessengerecht gelöst werden kann. Wir zeigen Ihnen, welche Konsequenzen eine unwirksame Befristung mit sich bringt.

Eine Befristung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich

Zum besseren Verständnis soll vorab erläutert werden, warum es so häufig vorkommt, dass das Ziel, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen, nicht erreicht werden kann. Dies hat seinen Grund nämlich darin, dass das Gesetz die Möglichkeit, ein Mietverhältnis nur für eine bestimmte Zeit einzugehen, nur unter engen Voraussetzungen zulässt. In § 575 Abs.1 S.1 BGB sind diejenigen drei Tatbestände abschließend aufgeführt, unter denen eine Befristung möglich ist.

Danach kann eine Befristung nur wirksam vereinbart werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Liegt keiner dieser drei Tatbestände vor oder erfolgt die Mitteilung nicht bei Vertragsschluss, ist die Befristung unwirksam. Auch eine Vereinbarung zwischen den Parteien, dass die Befristung unabhängig von § 575 BGB möglich sein soll, ist nicht wirksam (vgl. § 575 Abs.4 BGB).

Ist die Befristung unwirksam, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen

Folge einer unwirksamen Befristung ist es nicht – wie viele Mieter und Vermieter denken-, dass der gesamte Mietvertrag unwirksam ist. § 575 Abs.1 S.2 BGB bestimmt nämlich, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, wenn die Voraussetzungen für eine Befristung nicht vorliegen. Hieraus folgt, dass nur die Vereinbarung über die Befristung unwirksam ist, der Mietvertrag im Übrigen jedoch wirksam bleibt.

An die Stelle der unwirksamen Befristung tritt ein gegenseitiger Kündigungsverzicht für die Dauer der angestrebten Befristung

Logische Konsequenz des § 575 Abs.1 S.2 BGB, der bestimmt, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, wenn die Voraussetzungen für eine Befristung nicht vorliegen, wäre es an sich, dass das Mietverhältnis – wie jedes andere unbefristete Mietverhältnis- ordentlich mit der Frist des § 573c BGB gekündigt werden kann, und zwar durch den Mieter ohne Grund und seitens des Vermieters bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Vertrages.

So einfach geht es jedoch nicht, sagt nun der BGH mit seiner Entscheidung vom 10.07.2013– VIII ZR 388/12. Nach Auffassung des Gerichts enthält § 575 Abs.1 S.2 BGB, der das Vorliegen eines unbefristeten Mietverhältnisses anordnet, keine abschließende Regelung, die es ausschließt, den hypothetischen Willen der Parteien dennoch zu berücksichtigen. Vielmehr entstehe durch die Unwirksamkeit der Befristung eine von den Parteien nicht gewollte planwidrige Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden könne. Diese planwidrige Regelungslücke sei unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da die Parteien durch die Vereinbarung der Befristung (in dem der Entscheidung des BGH zu Grunde liegenden Fall sollte der Vertrag auf sieben Jahre mit zweimaliger Verlängerungsmöglichkeit von jeweils drei Jahren geschlossen werden) eine langfristige Bindung an den Vertrag erreichen wollten, könne die Lücke im Vertrag – so der BGH- interessengerecht nur in der Weise geschlossen werden, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (bzw. bei Ausübung der Verlängerungsoption zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist.

Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren nur bei individualvertraglicher Befristung

Das Gericht betont in seiner Entscheidung vom 10.07.2013, dass an die Stelle der individualvertraglich vereinbarten unwirksamen Befristung auch dann ein gegenseitiger Kündigungsverzicht für die beabsichtigte Dauer des Vertrages treten könne, wenn diese vier Jahre überschreite. Möglich sei dies, weil ein Kündigungsausschluss im Wege der Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden könne, der über die bei einer formularvertraglichen Vereinbarung höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgehe.

Hieraus folgt, dass ein Kündigungsverzicht mit einer Dauer von mehr als vier Jahren an die Stelle der Befristung nur dann treten kann, wenn diese individualvertraglich vereinbart wurde. Ist die Befristung- was selten vorkommen wird – formularvertraglich vereinbart worden, kann die Lücke im Vertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nur durch Annahme eines Kündigungsverzichts geschlossen werden, der vier Jahre seit Vertragsschluss nicht überschreitet.

Auswirkungen der Entscheidung in der Praxis:

In dem der Entscheidung des BGH vom 07.10.2013 zu Grunde liegenden Fall war von den Parteien eine sehr lange Vertragsdauer von bis zu 13 Jahren beabsichtigt. Der BGH hat daher entschieden, dass die reine Anwendung des dispositiven Rechts, nach dem das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (vgl. § 575 Abs.1 S. 2 BGB), dem Willen der Parteien, eine langfristige Bindung herbeizuführen, nicht gerecht werde, weil dies eine ordentliche Kündigung innerhalb der Fristen des § 573 c BGB ermögliche. Es bleibt abzuwarten, ob die Gerichte die zu diesem Fall entwickelte Lösung der Schließung der Vertragslücke durch Annahme eines gegenseitigen Kündigungsverzichts für die Dauer der beabsichtigten Befristung auch auf Fälle anwenden werden, in denen die Parteien eine kürzere Bindung angestrebt haben.