Immer wieder geraten Vermieter in die missliche Situation, dass sie nach der Beendigung eines Mietverhältnisses eine Räumungsklage erheben müssen, weil der Mieter nicht freiwillig auszieht, während des Prozesses jedoch Umstände eintreten, die den Räumungsanspruch entfallen lassen.

Viele Vermieter wissen nicht, wie sie sich in einer solchen Situation verhalten sollen und fürchten, trotz der ursprünglich erfolgversprechenden Klage, die Prozesskosten tragen zu müssen. Nicht selten sehen Vermieter im Hinblick auf dieses Risiko sogar ganz von der Erhebung einer Räumungsklage ab. Die Befürchtungen der Vermieter sind zwar nicht aus der Luft gegriffen. Es gibt jedoch Mittel und Wege, die Kostentragungspflicht im Falle eines nachträglichen Wegfalls des Räumungsanspruchs zu vermeiden.

Dieser Beitrag zeigt Vermietern, wie sie im Falle einer Erledigung während des Räumungsrechtsstreits reagieren müssen.

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)

I. Wegfall des Räumungsanspruchs- mögliche Gründe

Dass ein zunächst bei Klagerhebung bestehender Räumungsanspruch während des Räumungsrechtsstreits erlischt, kann die unterschiedlichsten Gründe haben. Die weitaus häufigste Ursache für eine solche Erledigung der Hauptsache– wie das Gesetz den Wegfall des mit der Klage geltend gemachten Anspruchs bezeichnet- liegt jedoch zum einen in dem Auszug des Mieters während des Prozesses und zum anderen in der nachträglichen Zahlung rückständiger Miete.

Räumt der Mieter, der sich zunächst geweigert hat auszuziehen, nach Klageerhebung die Wohnung wider Erwarten doch, wird hierdurch der Räumungsanspruch des Vermieters erfüllt und erlischt (vgl. § 362 Abs.1 BGB).

Weniger offensichtlich ist das Erlöschen des Räumungsanspruchs des Vermieters, wenn der Mieter, dem wegen Zahlungsverzugs gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB außerordentlich fristlos gekündigt worden ist, die fällige rückständige Miete und eine dem Vermieter zustehende fällige Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB während des Räumungsrechtsstreits nachträglich zahlt. Durch nachträgliche Zahlung wird die Kündigung nämlich- was vielen Vermietern unbekannt ist- gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Folge dieser von § 569 Abs.3 Nr.2 BGB angeordneten Unwirksamkeit der Kündigung ist, dass das Mietverhältnis wieder auflebt und dem Vermieter kein Räumungsanspruch mehr zusteht.

II. Für die Entscheidung des Gerichts und die Kostenverteilung sind die Umstände im Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Verhandlung maßgeblich

Gem. § 91 Abs.1 S.1 ZPO hat die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Ist der Mieter nun während des Räumungsrechtsstreits ausgezogen oder hat er die rückständige Miete einschließlich der gem. § 546a Abs.1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung innerhalb von zwei Monaten nach Klagerhebung gezahlt, muss das Gericht, wenn der Vermieter nicht reagiert (vgl. dazu die Ausführungen unter III.) die Klage abweisen, weil der Räumungsanspruch des Vermieters nicht mehr besteht. Maßgeblich für die Entscheidung des Gerichts sind nämlich die Umstände im Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Verhandlung und nicht diejenigen bei Erhebung der Klage (vgl. BGH, Urteil vom 01.02. 2002 – V ZR 357/00).

III. Auf diese Weise kann der Vermieter eine Kostenentscheidung zu seinen Gunsten erwirken

Der Vermieter ist der Situation, in der sein Räumungsanspruch nach Klagerhebung entfällt und eine Abweisung der Klage nebst Kostenentscheidung zu seinen Lasten droht, nicht hilflos ausgeliefert. Reagiert er richtig auf die veränderten Umstände, kann er die Belastung mit den Prozesskosten vermeiden.

Entfällt der Räumungsanspruch nach Klagerhebung, sollte der Vermieter die Klage in keinem Fall gem. § 269 ZPO zurücknehmen. Zwar erhebt das Gericht im Falle einer Rücknahme der Klage gem. Zf.1211 VV GKG statt der 3,0 Gebühr (vgl. Zf. 1210 VV GKG) nur noch eine 1,0 Gebühr. Erfolgt die Rücknahme der Klage vor Begin der mündlichen Verhandlung, entfällt -von Ausnahmen angesehen-. auch die Gebühr für einen Rechtsanwalt. § 269 Abs.2 S.2 ZPO bestimmt jedoch, dass der Kläger bei einer Klagrücknahme verpflichtet ist, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Statt der Rücknahme der Klage sollte der Vermieter den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären.

Wie sich diese Erledigungserklärung des Vermieters auf den Fortgang des Prozesses auswirkt, hängt davon ab, wie der Mieter auf diese Erledigungserklärung reagiert. Folgende drei Möglichkeiten sind hier denkbar:

• Der Mieter stimmt der Erledigungserklärung des Vermieters zu bzw. gibt selbst eine eigene Erledigungserklärung ab (zu den Folgen siehe unter 1.),
• der Mieter stimmt zwar weder zu, noch gibt er eine eigene Erledigungserklärung ab, widerspricht der Erledigungserklärung des Vermieters aber auch nicht (zu den Folgen siehe ebenfalls unter 1.),
• der Mieter widerspricht der Erledigungserklärung des Vermieters (zu den Folgen siehe unter 2.).

1. Die übereinstimmende Erledigungserklärung

Stimmt der Mieter einer Erledigungserklärung des Vermieters zu oder gibt selbst eine eigene Erledigungserklärung ab, ergeht in der Hauptsache, d.h. zu der Frage, ob der mit der Klage geltend gemachte Räumungsanspruch des Vermieters besteht, keine Entscheidung des Gerichts mehr. Die Rechtshängigkeit endet in der Hauptsache .Das Gericht entscheidet gem. § 91a Abs.1 S.1 ZPO nur noch über die Kosten durch Beschluss. Dasselbe gilt gem. § 91a Abs.1 S.2 ZPO, wenn der Mieter der Erledigungserklärung des Vermieters nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes, mit dem der Vermieter die Erledigung erklärt hat, widerspricht, wenn er zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.

Die Frage, an Hand welcher Kriterien das Gericht über die Kostenverteilung entscheidet, beantwortet das Gesetz in § 91a Abs.1 S.1 ZPO, in dem es heißt, dass die Entscheidung unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen ergeht.

Dies bedeutet, dass das Gericht bei seiner Entscheidung ausschließlich den bis zu dem Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung bereits vorhandenen Sach- und Streitstand (z. B. Vortrag der Parteien, Beweiserhebungen) berücksichtigt und unter Zugrundelegung dieses Sach- und Streitstandes eine Prognoseentscheidung darüber trifft, welche Partei den Prozess ohne die Erledigungserklärung voraussichtlich gewonnen bzw. verloren hätte. Bei dieser Prüfung muss allerdings das erledigende Ereignis (die Räumung der Wohnung bzw. die Zahlung der rückständigen Miete) ausgeblendet werden (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 09.07.2010 – 19 U 151/09). Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass der Räumungsanspruch dem Vermieter zugestanden hätte, wenn der Mieter nicht ausgezogen wäre oder, dass die Kündigung des Vermieters das Mietverhältnis wirksam beendet hätte, wenn der Mieter nicht nachträglich gezahlt hätte und auch kein Fortsetzungsanspruch gem. § 574 Abs.1 BGB bestanden hätte, wird es in der Regel dem Mieter die Kosten auferlegen, weil er den Prozess verloren hätte.

Zu beachten ist allerdings, dass sich das Gericht nicht immer ausschließlich an den mutmaßlichen Erfolgsaussichten der Klage orientiert. Auch andere Kriterien, wie z.B. eine vorwerfbar späte Erledigungserklärung durch den Vermieter können berücksichtigt werden mit der Folge, dass auch der voraussichtlich obsiegenden Partei zumindest ein Teil der Kosten auferlegt werden kann.

Lassen sich allerdings die Prozessaussichten z.B. in Fällen, in denen erforderliche Beweise noch nicht erhoben wurden, nicht prognostizieren, kommt eine Kostenaufhebung in Betracht (vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 04.12.2006 – 6 W 700/06). Kostenaufhebung bedeutet, dass jede Paarte ihre außergerichtlichen Kosten -wozu insbesondere evtl. Rechtsanwaltskosten gehören- selbst trägt und die Gerichtskosten geteilt werden.

2. Einseitige Erledigungserklärung

Widerspricht der Mieter der Erledigungserklärung des Vermieters rechtzeitig, entfällt die Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches nicht– wie im Falle der übereinstimmenden Erledigungserklärungen. Die einseitige Erledigungserklärung des Vermieters wird vielmehr als Klageänderung in der Weise angesehen, dass statt der Verurteilung des Mieters zur Räumung nun die Feststellung begehrt wird, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.06. 2001 – I ZR 157/98). Diese Klageänderung ist gem. § 264 Nr.2 ZPO zulässig, ohne dass es einer Zustimmung des Mieters oder einer vom Gericht bejahten Sachdienlichkeit gem. § 263 ZPO bedarf (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 09.11.1988 – 9 U 1682/88).

Das Gericht gibt der Klage statt und stellt die Erledigung der Hauptsache fest, wenn

• die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und
• durch ein nach Klagerhebung eingetretenes Ereignis nachträglich unzulässig oder unbegründet geworden ist.

(vgl. BGH, Urteil vom 06.12.1984 – VII ZR 64/84).

Neben der Entscheidung in der Hauptsache, ergeht eine gewöhnliche Kostenentscheidung, die sich nach den §§ 91 ff ZPO richtet. Spricht das Gericht die vom Vermieter begehrte Feststellung aus, bedeutet dies, dass der Vermieter obsiegt, so dass der Mieter gem. § 91 Abs. 1 ZPO die Prozesskosten zu tragen hat.

3. Sonderfall: Erledigung vor Zustellung der Klage

In der Regel ist es die abschreckende Wirkung der Klage oder der für den Mieter ungünstige Prozessverlauf, der dem zur Räumung zunächst nicht bereiten Mieter zur Einsicht verhilft. Es kann jedoch auch Fälle geben, in denen der Vermieter die Klage beim Gericht zwar bereits eingereicht und sie damit anhängig gemacht hat, der Mieter aber auszieht bzw. die rückständige Miete zahlt, noch bevor ihm die Klagschrift zugestellt worden ist. Denkbar ist es auch, dass dies noch vor der Einreichung der Klage – der Anhängigkeit- geschieht.

In solchen Fällen führt die Räumung bzw. Zahlung zu keiner Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache, die der Vermieter festzustellen beantragen könnte. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass vor der Zustellung der Klage an den Mieter noch kein Rechtsstreit existiert, der sich erledigen kann. Dieser beginnt nämlich erst mit der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, die wiederum gem. § 261 ZPO erst mit der Zustellung der Klage eintritt.

Dem Vermieter bleibt in diesem Fall- zumindest dann, wenn sich der Mieter nicht mit einer übereinstimmenden Erledigungserklärung einverstanden erklärt- als Mittel zur Kostenreduzierung nur die Möglichkeit einer Klagerücknahme gem. § 269 ZPO. Diese führt zwar- wie oben dargelegt- gem. § 269 Abs.3 S.2 ZPO grds. dazu, dass dem Kläger die Kosten auferlegt werden.

Da der Kläger jedoch in solchen Fällen, in denen der Beklagte zunächst Anlass zur Klage gegeben hat, der Anspruch aber vor Rechtshängigkeit z.B. durch Erfüllung entfällt, regelmäßig einen materiellrechtlichen Kostenerstattungsanspruch (z.B. gem. §§ 280,286 BGB auf Ersatz des Verzugsschadens) gegen den Beklagten hätte, wenn ihm die Kosten des Prozesses auferlegt würden, ermöglicht das Gesetz aus Gründen der Prozessökonomie eine abweichende Kostenentscheidung, um zu vermeiden, dass der Kläger zur Durchsetzung dieses Anspruches ein neues Verfahren einleitet (vgl. BT-Drucks. 14/4722 S.81).

Gem. § 269 Abs.3 S.3 ZPO bestimmt sich die Kostentragungspflicht deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen, wenn der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen ist und die Klage daraufhin zurückgenommen wird. Ob die Klage dem Beklagten überhaupt zugestellt wird oder dies unterbleibt, weil die Rücknahme vor der Zustellung erklärt wurde, ist dabei nicht relevant (vgl. § 269 Abs.3 S.3 2. HS ZPO). Nicht mehr erforderlich ist seit dem 01.09.2004 – was oft verkannt wird-, dass die Rücknahme der Klage unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern nach Wegfall des Klageanlasses erfolgt. Allerdings kann ein vorwerfbares Zögern des Klägers bei der Kostenentscheidung u.U. zu dessen Lasten berücksichtigt werden.

Die Kostenentscheidung ergeht gem. § 269 Abs.4 ZPO nur auf Antrag.

Das Gericht legt bei seiner Entscheidung dieselben Maßstäbe an wie im Falle der übereinstimmenden Erledigungserklärung gem. § 91a ZPO (vgl. dazu die Ausführungen oben unter 1.). Die Kosten sind daher grds. demjenigen aufzuerlegen, der ohne den Wegfall des Anlasses für die Klage nach dem bisherigen Sach- und Streitstand voraussichtlich unterlegen wäre.

Der Hauptanwendungsfall des § 269 Abs.3 S. ZPO betrifft zwar Fälle, in denen der Anlass zur Klage nach Einreichung der Klage (der Anhängigkeit), aber vor deren Zustellung entfällt. Nach der Rechtssprechung soll eine Kostenentscheidung nach § 269 Abs.3 S.3 ZPO jedoch auch im Fall des Wegfalls des Klageanlasses vor Anhängigkeit erfolgen können, wenn den Kläger kein Verschulden daran trifft, dass er die schon vor Klageeinreichung objektiv fehlende Erfolgsaussicht seiner Klage nicht erkannt hat (vgl. KG, Beschluss vom 18. 03. 2009 – 2 W 39/09).

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