Verstirbt ein Wohnungsmieter ist das für den Vermieter ein meist unerwarteter Fall auf den er nicht vorbereitet ist: Fragen wie: Was passiert mit den Mietzahlungen? Dem Mietvertrag oder der Einrichtung? Wenn der Mieter verstorben ist, treten im Zweifel andere Hausangehörige oder Erben in den Mietvertrag ein oder der Mietvertrag wird beendet. Doch wie wird das gelöst, wenn niemand da ist: keine Erben und kein Ansprechpartner für den Vermieter. In diesen besonderen – aber nicht seltenen– Fällen muss der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beantragen, um überhaupt kündigen zu können. Seine Ansprüche für Miete oder Schäden an der Mietwohnung muss er über diese Nachlasspflegschaft geltend machen.
Ist der Wohnungsmieter verstorben und sind keine Erben vorhanden, muss der Vermieter handeln. Lesen Sie in dem nachfolgenden Artikel wie Sie als Vermieter vorgehen sollten.
Inhalt: Mieter verstorben – keine Erben
I. Ohne Erben: Kündigung nur mit Nachlasspflegschaft
II. Mietrückstände und Schadensersatz
III. Anspruch auf Mietzahlung nach dem Tod des Mieters?
I. Ohne Erben: Kündigung nur mit Nachlasspflegschaft
Grundsätzlich gibt das Gesetz dem Vermieter beim Todesfall des Mieters nach § 564 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten (§ 573 c BGB). Davon kann der Vermieter innerhalb eines Monats, ab Kenntnis vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass kein Dritter das Mietverhältnis fortführen will, nach §§ 563, 563a BGB, Gebrauch machen.
Das Problem ist allerdings die Kündigungserklärung, denn eine wesentliche Voraussetzung der Wirksamkeit einer Kündigung ist der Zugang der Kündigungserklärung beim Empfänger (also dem Mieter oder Erben!). Bei einem verstorbenen Wohnungsmieter ohne Erben gibt es aber erstmal keinen Empfänger und deshalb ist hier die Nachlasspflegschaft unumgänglich: Eine Nachlasspflegschaft ist eine Art Pflegschaft, bei der ein sogenannter Nachlasspfleger durch ein Gericht bestimmt wird, der – kurz gesagt – die Verwaltung der Angelegenheiten und des Vermögens des Verstorbenen übernimmt. Der Vermieter kann sich in einem solchen Verfahren sogar selbst als Nachlasspfleger einsetzen lassen, wenn keine Erben oder sonstigen Personen mit Bezug zum verstorbenen Mieter bestehen.
Den Antrag auf Einsetzung eines Nachlasspflegers hat der Vermieter beim Amtsgericht zu stellen nach §§ 1960, 1961 BGB. Danach kann der Vermieter als Gläubiger des verstorbenen Mieters kostenfrei den Antrag auf Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung der Mietwohnung des verstorbenen Mieters stellen (OLG München, Beschluss vom 20.3.2012, Az.: 31 Wx 81/12).
Wichtig:
Mit der Einsetzung eines Nachlasspflegers bekommt der Vermieter einen Adressaten für die Kündigungserklärung und jemanden der sich um die Räumung kümmert. Dabei ist es ratsam für den Vermieter, die Kündigung auch gegenüber dem Fiskus des jeweiligen Bundeslandes auszusprechen, da dieser regelmäßig gesetzlich erbt, wenn keine Erben vorhanden sind. Schulden muss der Staat allerdings nicht begleichen.
II. Mietrückstände und Schadensersatz
Besondere Renovierungskosten wegen der Beseitigung von Leichengeruch in der Mietwohnung kann zudem nicht als Schaden geltend gemacht werden. Solche Kosten sind dem Vermieter nicht im zu erstatten, da keine mietvertragliche Pflicht durch das Versterben in der Mietwohnung verletzt wird (so das AG Bad Schwartau, Urteil vom 5.1.2001, Az.: 3 C 1214/99).
III. Anspruch auf Mietzahlung nach dem Tod des Mieters?
Oftmals erfolgen auch nach dem Tod des Mieters noch Zahlungen der Miete vom Konto des Verstorbenen, durch eingerichtete Daueraufträge. Handelt es sich dabei um Zahlungen der Miete, die durch monatliche Renteneinkünfte beglichen werden, kann der Rentenversicherer solche Zahlungen zurückverlangen, wenn die Kontodeckung für die Rücknahme der unberechtigt gezahlten Rente nicht ausreicht.
IV. Wie räumen, wenn Mieter ohne Erben verstorben ist?
Der Vermieter riskiert in solchen Fällen nämlich, dass er zu Schadensersatzansprüchen verpflichtet sein kann, falls doch noch Erben oder sonst Berechtigte auftauchen: z.B., wenn einzelne Gegenstände der Wohnung anderen Personen gehören. Der Vermieter ist daher keinesfalls berechtigt eigenmächtig die Wohnung auszuräumen.
V. Fazit: Ohne Erben ist Nachlasspflegschaft zu beantragen
Für Fälle in denen der Wohnungsmieter verstorben ist, ohne Erben zu hinterlassen, sollte der Vermieter unverzüglich den Antrag auf Nachlasspflegschaft stellen. Nur mit einem Nachlasspfleger kann die weitere Abwicklung des Nachlasses bezüglich der Mietwohnung erfolgen. Sollten noch Angehörige / Mitmieter im Haushalt leben oder Erben vorhanden sein, finden Sie als Vermieter ausführliche Hinweise in dem Ratgeber: “Kündigung oder Fortsetzung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters“.
06.02.2019 - 17:19
Mein Mieter ist verstorben und es sind keine Erben da.Die Wohnung ist total vergammelt un des stehen Säcke voll Müll und Flaschen in der Wohnung herum. Es muss alles von einer Enrümpelungsfirma entsorgt werden.Kosten ca. 2000 Eur.Vermutlich muss auch die Wohnung renoviert werden.Wer bezahlt das, wenn der Mieter kein Geld hinterlassen hat?Ich habe beim Nachlassgericht bereits einen Antrag gestellt und mich als Nachlasspfleger einsetzen lassen. Aber das dauert ja sehr lang.Vom Nachlassgericht hat man mir auf telefonische Anfrage mitgeteilt, dass ich die Wohnung betreten kann und eine Entrümpelung vornehmen kann.Nun meine Frage: Bekomme ich alle entstehenden Kosten ersetzt und von wem?
Auf ein baldige Antwort würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Klaus Steinbach
06.02.2019
07.02.2019 - 08:05
Hallo Klause,
danke für Ihren Beitrag, bitte lesen Sie den Teil “II. Mietrückstände und Schadensersatz”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.02.2019 - 20:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
diese Woche haben wir von unserer Hausverwaltung vom Tod unseres Mieters erfahren, der als alleiniger Mieter im Mietvertrag eingetragen ist. Wir haben auch erfahren, dass der Mieter in der Zeit des Mietverhältnissen geheiratet haben soll. Jedoch wohnt der gleichgeschlechtliche Ehepartner in einer anderen Stadt und will das Mietverhältnis nicht übernehmen. Er hat auch die Sperrung des Kontos veranlasst, sodass wir ab Februar keine Miete mehr bekommen. Laut Hausverwaltung hat das Nachlassgericht die Wohnung gesperrt und sucht nach möglichen Erben.
Welche Rechte haben wir in diesem Fall und wie sollen wir vorgehen?
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus!
08.02.2019 - 16:15
Hallo Andrejm,
dieser Artikel hier hilft Ihnen: Mietvertrag nach Todesfall – Die 22 häufigsten Fragen zum Mietverhältnis
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.02.2019 - 18:13
Vielen Dank!
13.04.2020 - 14:51
Mein Mieter ist gestorben und die Erben haben das Erbe ausgeschlagen. Vom Nachlassgericht wurde mir mitgeteilt, dass ein Nachlasspfleger mangels Vermögen nicht bestellt wird und das verfahren eingestellt wurde.
Gelten die o. g. Ausführungen auch in diesem Fall, d. h. muss ich auch dann eine Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung beantragen?
Vielen Dank!
14.04.2020 - 13:47
Hallo Manuela,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht per Kommentar beraten und würde Ihnen in der Sache die rechtliche Einschätzung durch einen Anwalt empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.12.2020 - 18:38
Habe heute ein Schreiben von meinem Vermieter bekommen.Er möchte eine aktuelle Angabe haben, an wen er sich wenden kann, wenn ich versterbe. Er will wissen, wer für mich als Erbe die Regelung meines Nachlasses verantwortlich übernehmen wird. Wenn es eine testamentarische Vollmacht bei einem Notar oder beim Amtsgericht gibt, soll ich auch die Adresse und das Aktenzeichen meinem Vermieter mitteilen. Wenn aus meiner Familie ein Erbe bestimmt wurde, soll ich meinem Vermieter Name, Anschrift und Telefonnummer bekanntgeben. HAT MEIN VERMIETER DAS RECHT, ALLE DIESE AUSKÜNFTE VON MIR ZU VERLANGEN? Ich bin 65 Jahre alt, alleinstehend und habe keine Erben.
10.12.2020 - 11:30
Hallo Ulrike,
diesen Anspruch hat Ihr Vermieter sicherlich nicht. Ich würde bei Bedarf einen Ansprechpartner benennen, an den sich Ihr Vermieter im Notfall wenden kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.03.2021 - 14:45
Hallo, meine Mutter ist mittellos verstorben, ich, als einziger in Frage kommender Erbe, habe das Erbe notariell ausgeschlagen und es per Einschreiben an das zuständige Nachlassgericht zugesendet! Muss ich da noch etwas beachten?
Vielen Dank und Grüße
10.09.2021 - 11:55
Hallo,
ich habe eine Mietwohnung in der eine ältere Dame ohne Nachkommen wohnt.
Welche Möglichkeiten gibt es vor dem Versterben die Sache mit den Nachlass, der Miete und der Wohnung zu regeln.
So dass das Prozedere mit der Nachlasspflegschaft vielleicht einfacher und schneller und günstiger geht ?
Schöne Grüße
mARTin
10.09.2021 - 15:29
Hallo mARTin,
schwierig. Ich kenne ähnliche Situationen und mir ist kein Weg bekannt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.10.2021 - 22:33
Bei mir ist auch der Mieter in der Wohnung verstorben und war unentdeckt 4 Wochen dort, bis er entdeckt wurde . Familie hat das Erbe ausgeschlagen. Ich bin Handlungsunfähig, darf weder einen Schädlingsbekämpfer noch einen Tatortreiniger in die Wohnung lassen. Soll jetzt laut Amtsgericht einen Antrag auf einen Nachlasspfleger für Räumung und Kündigung des Mietvertrages stellen §1962 §1960. Tipp des MA beim Amtsgerichts: Googeln, wie ich den Antrag verfassen soll.
Leider finde ich nichts passendes.
Kann mir hier jemand helfen ?
30.10.2021 - 10:24
Hallo KatKer,
Sie brauchen einen Nachlasspfleger. Ich kann bei dem Antrag leider nicht helfen. In der Praxis öffnen und räumen Vermieter Wohnungen auf eigene Faust, dass dies nicht zu empfehlen ist, sollte aber klar sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2021 - 19:25
Bei Personen ohne Angehörige hat oftmals ein Bekannter, Nachbar o.ä. die Wohnungsschlüssel zum Leeren des Briefkastens oder Gießen der Pflanzen o.ä. Darf diese Person die Wohnung nach dem Ableben des Mieters überhaupt noch betreten? Wem sollten die Schlüssel übergeben werden? Der Vermieter darf ja auch nicht ohne weiteres in die Wohnung.
15.12.2021 - 07:21
Hallo Rainer,
in der Praxis würde ich als diese Person dem Vermieter mitteilen, dass ich nach entsprechende Protokollierung bereit bin, den Schlüssel auszuhändigen. Es kommt hier aber sicher auf den Einzelfall an. Im Zweifel könnte auch das Nachlassgericht Ansprechpartner sein und den Schlüssel entgegennehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.06.2022 - 00:25
Hallo Herr Hundt,
Bei mir ist aktuell ein Mieter verstorben, und die Erbe wurde ausgeschlagen. Die Räume ist durch Geruch verseucht. Würde hier die Hausratversicherung oder den private Haftpflichtversicherung der Verstorbenen greifen?
Viele Grüße
26.06.2022 - 21:02
Hallo Xu,
gehen Sie besser davon aus, dass in diesem Fall die Kaution des Mieters greift. Sie müssen zum Nachlassgericht und dort die Öffnung und Räumung der Wohnung klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.11.2022 - 16:43
Guten Tag,
Unser Nachbar und sehr guter Freund ist kürlich verstorben.
Es gibt keine Angehörigen mehr.
Wir haben Vollmachten von ihm, für den Notfall, alles zu Regeln
Wie müssen wir jetzt vorgehen, wegen Räumung und verbleib der Einrichtung usw?
23.11.2022 - 19:19
Hallo René,
ich kann Ihnen hier leider nicht das rechtlich wasserdichte Vorgehen per Kommentar schildern. In der Praxis würde ich erstmal den Kontakt zum Vermieter suchen und ein mögliches Vorgehen besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.12.2022 - 13:16
Hallo, Unser Mieter ist vor einiger Zeit verstorben. Es gibt keine Erben 1. und 2. Ordnung.
Das Nachlassgericht hat vor einigen Wochen weitentferntere Erben gefunden, die das Erbe annehmen.
Da jedoch ungewiss ist, ob es weitere Erben gibt, stellt das NL-Gericht keinen Erbschein aus.
In den nächsten Wochen wollen die Erben die Wohnung ausräumen und den Mietvertrag kündigen.
Frage: Können wir die Erben ohne Erbschein in die Wohnung lassen und können sie die Wohnung ausräumen ?
Wer wird belangt wenn sich weitere Erben melden ?
PS. Die Erbberechtigung des Erben haben wir beim NL-Gerich angefordert
05.12.2022 - 11:57
Hallo Frank,
danke für Ihren Beitrag. Das 100-prozentig korrekte Vorgehen sollten Sie mit einem Anwalt oder sich mit dem Nachlassgericht abstimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt