Um die gewünschte Mietwohnung zu bekommen, sind für Mieter heutzutage einige Hürden zu überwinden, denn oft werden neben zahlreichen Fragen durch den Vermieter auch besondere Vereinbarungen zur Ablöse von Einrichtungsgegenständen, Übernahme von Schönheitsreparaturen und Maklerprovisionen verlangt. Gerade bei einer hohen Zahl von Mitbewerbern lassen sich die zukünftigen Mieter dann oft auf solche teuren und rechtlich unwirksamen Abmachungen ein, um den Mietvertrag zu bekommen. Haben Sie solche Vereinbarungen unterzeichnet, lohnt sich daher ein Blick auf die rechtliche Wirksamkeit, denn ist die Vereinbarung unwirksam kann auch keine Zahlung verlangt werden: Bei der Vermittlung einer Mietwohnung durch einen Makler gibt das Wohnungsvermittlungsgesetz die Grenzen und die Handlungsmöglichkeiten des Maklers vor. Der Anspruch des Maklers auf die Provision und den Auslagenersatz werden hier genauso geregelt wie die Übernahme- und Ablösevereinbarungen für Einrichtungsgegenstände.
Prüfen Sie anhand des Gesetzes zur Regelungen der Wohnungsvermittlung (WoVermRG), ob und welche Vereinbarungen zum Mietvertrag bei der Vermittlung durch den Makler wirksam sind und welche nicht.
Inhalt: Wohnungsvermittlungsgesetz – Was müssen Makler, Mieter und Vermieter wissen?
I. Wann ist das Wohnungsvermittlungsgesetz zu beachten? – § 1 WoVermRG
2. Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum
II. Pflichten bei Wohnungsangebot durch gewerbsmäßige Makler
III. Wann bekommt der Makler, von wem Provision? – § 2 WoVermRG
1. Wann ist die Provision fällig?
2. Wer muss die Provision zahlen?
a) Wohnung vermieten mit Makler nur bei Vermieterauftrag
3. Keine Provision: Ausschluss nach § 2 Abs. 2 und 3 WoVermRG
4. Keine Provisionsvorschüsse § 2 Abs. 4 WoVermRG
5. Keine vertragliche Änderung der gesetzlichen Regelungen möglich § 2 Abs. 5 WoVermRG
IV. Begrenzung der Provision für Makler – § 3 WoVermRG
2. Erstattung der Auslagen des Maklers
VI. Maklervertrag darf Vertragsstrafe enthalten – § 4 WoVermRG
VII. Vereinbarung zur an bisherigen Mieter ist unzulässig – § 4a WoVermRG
VIII. Ahndung von Verstößen gegen das WoVermRG
1. Rückforderungsansprüche gegen den Makler nach § 5 WoVermRG
I. Wann ist das Wohnungsvermittlungsgesetz zu beachten? – § 1 WoVermRG
- der Gegenstand der Vermittlung der Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum ist und
- die Leistung der Vermittlung des Mietvertrages oder des Nachweises der Gelegenheit zum Mietvertragsabschluss durch einen Wohnungsvermittler erbracht wird
1. Wer ist Wohnungsvermittler?
Nach der Definition des § 1 Abs. 1 WoVermRG ist ein Wohnungsvermittler im Sinne dieses Gesetzes, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nachweist. Somit wird der Immobilien-Makler hier grundsätzlich als Wohnungsvermittler bezeichnet. Daneben können aber auch Privatpersonen als Wohnungsvermittler im Sinne dieses Gesetzes auftreten.
Beispiel:
Der Vermieter V besitzt eine Eigentumswohnung in einer ländlichen Gegend, die 200km von seinem Wohnort entfernt ist. Er kontaktiert den Mieter M der anliegenden Eigentumswohnung und bittet diesen um die Vermittlung seiner Eigentumswohnung. M ist kein gewerbsmäßiger Immobilienmakler, vereinbart aber mit V, die Vermittlung der Mietwohnung an einen geeigneten Mieter gegen Zahlung einer Provision zu übernehmen.
-> M und V haben hier einen wirksamen Vermittlungsvertrag und damit einen Maklervertrag geschlossen. M ist als Privatperson Wohnungsvermittler im Sinne des WoVermRG und muss sich an die dort bestehenden Vorschriften halten.
2. Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum
Zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume zählen typischerweise alle Mietverträge über Mietwohnungen. Daneben sind auch Mietverträgen über Geschäftsräumen erfasst, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen, mit diesen zusammen vermietet werden § 1 Abs. 2 WoVermRG.
Beim Abschluss von Mietverträgen über Ferienwohnungen findet das Wohnungsvermittlungsgesetz keine Anwendung § 1 Abs. 3 WoVermRG.
II. Pflichten bei Wohnungsangebot durch Makler
Wird eine Mietwohnung durch einen gewerbsmäßigen Immobilienmakler vermittelt, darf das Angebot der Mietwohnung nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 und § 6 WoVermRG erfolgen (§ 7 WoVermRG).
Danach darf ein gewerbsmäßiger Immobilien-Makler
- nur dann eine Mietwohnung anbieten, wenn er einen Auftrag von dem Vermieteroder einem anderen Berechtigten hat. Ein solch anderer Berechtigter ist typischerweise eine Hausverwaltung oder ein sonstiger Bevollmächtigter des Vermieters. Dieser Auftrag zum Angebot allein ist allerdings weder als Auftrag i. S. d. § 662 BGB zu verstehen noch eine Willenserklärung zum Abschluss eines Maklervertrages (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.36), kann aber mit einem Maklervertrag verbunden sein. Wichtig ist, dass eine Ausschreibung einer Mietwohnung durch einen Makler eben nur im Wissen des Vermieters und mit dessen „Erlaubnis“ vorgenommen werden darf, § 6 Abs. 1 WoVermRG
- öffentlich, insbesondere im Internet, in Zeitungsanzeigen, auf Aushängetafeln und dergleichen, nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten oder suchen; bietet er Wohnräume an, so hat er auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind , § 6 Abs. 2 WoVermRG.
- die Maklerprovision nur in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angeben, § 3 Abs. 1 WoVermRG.
§ 7 Die Vorschriften des § 3 Abs. 1 und des § 6 gelten nur, soweit der Wohnungsvermittler die in § 1 Abs. 1 bezeichnete Tätigkeit gewerbsmäßig ausübt.
III. Wann bekommt der Makler, von wem Provision? – § 2 WoVermRG
Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt in § 2 WoVermRG, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermittler einen Anspruch auf eine Maklerprovision hat.
1. Wann ist die Provision fällig?
Der Abschluss des Mietvertrages muss durch die Tätigkeit des Maklers zu Stande gekommen sein. Entweder infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrages § 2 Abs. 1 S. 1 WoVermRG.
2. Wer muss die Provision zahlen?
Der Makler kann die Provision nur von demjenigen verlangen, von dem er beauftragt wurde. Das wird als das sogenannte Bestellerprinzip bezeichnet. Das bedeutet, Der Makler muss bei der Vermittlung einer Mietwohnung entweder z.B. von dem Vermieter zur Mietersuche oder von dem Mieter zur Wohnungssuche beauftragt worden sein. Dieser Vermittlungsauftrag muss in Textform bestehen § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG i.V.m. § 126b BGB. Die Provision zahlt der Auftraggeber des Maklers.
a) Wohnung vermieten mit Makler nur bei Vermieterauftrag
Um den Abschluss eines Maklervertrages zu begründen muss ein über die Beauftragung nach § 6 Abs. 1 WoVermRG hinausgehender Vermittlungsauftrag / Maklervertrag in Textform vorliegen.
Beispiel:
Der Vermieter V besitzt eine Eigentumswohnung in einem Reihenhaus und hat eine Hausverwaltung H beauftragt sich um alle Angelegenheiten der Vermietung seiner Eigentumswohnung zu kümmern. Nachdem sein Mieter M gekündigt hat beauftragt V die H einen Nachmieter zu finden. H meldet sich daraufhin bei dem Immobilienmakler I und gibt ihm schriftlich den Auftrag die Eigentumswohnung des V zur Vermietung anzubieten und zu vermitteln. Auf die Immobilienanzeige des I meldet sich der Wohnungsinteressent S. S schließt später den Mietvertrag mit V.
-> Der Makler I hat die Mietwohnung gemäß § 6 WoVermRG erst nach entsprechender Beauftragung durch die Hausverwaltung in einer Anzeige angeboten und zudem einen wirksamen Maklervertrag geschlossen Die Hausverwaltung war durch V zur Beauftragung eines Maklers bei der Mietersuche berechtigt, da V den Auftrag gab einen Mieter zu suchen. Das „Wie“ wurde also nicht beschränkt. Der Makler I hat mittels einer Anzeige den Wohnungsinteressent S gefunden, der daraufhin auch den Mietvertrag mit V abgeschlossen hat. Somit hat I seine Maklertätigkeit für H erbracht und einen neuen Mieter gefunden. Der Makler I kann seine Provision von H verlangen. (Anmerkung: Je nachdem, wie der Auftrag und die Vergütung zwischen V und H gestaltet ist, wird sich die Hausverwaltung dann bezüglich der Aufwendungen für die Provision an den Vermieter wenden.)
b) Wohnung suchen mit Makler
Nach § 2 Abs. 1 a WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages für eine Mietwohnung, nur dann eine Provision verlangen, wenn er von dem Mieter beauftragt wurde. Nur, wenn er speziell wegen dieses Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, dem Wohnungsuchenden die Mietwohnung anzubieten (§ 6 Abs. 1), ist der Mieter zur Provisionszahlung verpflichtet. Der Mieter muss der alleinige Auftraggeber des Maklers sein.§ 2 Abs.1 a WoVermRG schließt damit aus, dass der Makler sowohl für den Vermieter als auch den Mieter tätig wird, und das Bestellerprinzip umgeht. Eine Doppeltätigkeit des Maklers schließt eine Provisionspflicht des Mieters aus.
Beispiel:
Der Mieter M wendet sich an den Immobilienmakler I, mit dem schriftlichen Auftrag eine geeignete Zwei-Zimmerwohnung in Berlin Schöneberg zu finden.
Variante 1: Der Immobilienmakler I hat bereits drei Zwei- Zimmerwohnungen in einer Immobilienanzeige veröffentlicht die er für den Vermieter V anbieten soll. Diese Wohnungsangebote zeigt er M und vermittelt den Kontakt mit V. V und M Schließen einen Mietvertrag.
-> Der Immobilienmakler I hat hier eindeutig einen Mietvertrag zwischen M und V vermittelt und ist auch von beiden beauftragt gewesen. Die Provision für die Vermittlung kann er allerdings nur von V verlangen, da er von diesem bereits zur Mietersuche beauftragt war als M bei ihm erschien. I hat den Auftrag zum Wohnungsangebot nicht von V eingeholt, weil er von M beauftrag wurde. Er besaß den Auftrag des V bereits, weshalb er auch nur von V die Provision verlangen kann.
Variante 2: Der Immobilienmakler I hat bereits drei Zwei- Zimmerwohnungen in einer Immobilienanzeige veröffentlicht, die er für den Vermieter V anbieten soll. Diese Wohnungsangebote zeigt er M. Da M aber keine dieser Wohnungen gefällt sucht I weiter. Nach zwei Wochen hat er drei weitere Zwei-Zimmerwohnung zum Angebot für M, deren Vermieter X er speziell aufgrund des Auftrags von M kontaktiert hat. I bat den X um die Erlaubnis die drei Wohnung seinem Kunden M zur Vermietung anzubieten. X stimmte zu, wies aber darauf hin, dass I die Wohnung im Übrigen nicht anderweitig vermakeln darf. M gefiel eine der Wohnungen des X und er schloss nach Vermittlung durch I den Mietvertrag mit X.
-> Der Immobilienmakler I hat einen Mietvertrag zwischen M und X vermittelt. Die Provision für die Vermittlung ist hier von M zu bezahlen, da er allein von diesem zur Wohnungsvermittlung beauftragt worden war und ausschließlich wegen dieses Auftrags die Erlaubnis des X zum Angebot der Mietwohnungen für M eingeholt hat. Damit war I ausschließlich für M tätig und hat durch die Vermittlung den Auftrag des M erfüllt, weshalb er auch diesem die Provision verlangen kann.
Wichtig zur Abgrenzung bei Wohnungssuche mit Makler:
Bei der Wohnungssuche mittels eines Maklers ist für den Anspruch auf Provision gegen den Mieter wichtig, ob der Mietvertrag aufgrund der alleinigen Beauftragung eines Maklers durch den Mieter zu Stande gekommen ist. Liegt sowohl ein Auftrag eines Vermieters als auch eines Wohnungssuchenden vor, besteht keine alleinige Beauftragung und der Wohnungssuchende ist nicht provisionspflichtig. In welcher zeitlichen Reihenfolge die Beauftragungen vorliegen ist unerheblich: das bedeutet, alle Aufträge über Angebote für Mietwohnungen, die der Immobilienmakler bereits in seinem Portfolio hat oder erhält, wenn der Mieter den Makler beauftragen will, können bei einer erfolgreichen Vermittlung keinen Provisionsanspruch für den Mieter auslösen! Nur solche Wohnungsangebote die ausschließlich wegen der Beauftragung durch den Mieter eingeholt bzw. gesucht werden, können einen Provisionsanspruch gegenüber dem Mieter auslösen.
3. Keine Provision: Ausschluss nach § 2 Abs. 2 und 3 WoVermRG
Der Provisionsanspruch des Maklers ist nach § 2 Abs. 2 und 3 WoVermRG in den Fällen ausgeschlossen, in denen
- durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird,
- der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
- der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. 2Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
- der Mietvertrag über öffentlich geförderte Wohnungen oder über sonstige preisgebundene Wohnungen abgeschlossen wird
4. Kein Vorschuss für Provision – § 2 Abs. 4 WoVermRG
Nach § 2 Abs. 4 WoVermRG dürfen Vorschüsse für die Provision des Maklers nicht gefordert, vereinbart oder angenommen werden.
5. Keine vertragliche Änderung der gesetzlichen Regelungen möglich – § 2 Abs. 5 WoVermRG
Die gesetzlichen Regelungen des § 2 WoVermRG sind nach § 2 Abs. 5 WoVermRG zudem unabdingbar. Das bedeutet, sie können weder durch eine vertragliche Regelung verändert oder umgangen werden. Jede Art von Vereinbarung durch die sich der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, ist unwirksam.
IV. Begrenzung der Provision für Makler – § 3 WoVermRG
§ 3 WoVermRG regelt wie die Provision für den Makler angegeben sein muss, was darin beinhaltet sein muss, wie hoch die Provision sein darf und welche Ansprüche der Makler neben der Provision vereinbarten kann.
1. Höhe der Provision
Die Maklerprovision ist grundsätzlich in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben § 3 Abs. 1 WoVermRG. Die Höhe der Provision des Maklers ist bei Provisionsansprüchen gegenüber einem Wohnungssuchenden auf zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer begrenzt, wobei Mietnebenkosten bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt bleiben sollen, § 3 Abs. 2 WoVermRG.
Beispiel:
Makler M vermittelt dem Wohnungssuchenden W, als alleinigem Besteller, eine Mietwohnung mit einem monatlichen Mietzins in Höhe von 700,00 zzgl. Nebenkosten in Höhe von 180,00 €. Im Maklervertrag ist eine Provision in Höhe von zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer vereinbart.
-> M kann einen Provisionsanspruch von maximal 1.400,00 € zzgl. 19% Umsatzsteuer für die Vermittlungstätigkeit geltend machen. Die 180,00 € monatliche Nebenkostenzahlung dürfen nicht mit berechnet werden.
2. Erstattung der Auslagen des Maklers
Nur für den Fall des Nichtzustandekommens eines Mietvertrages, kann eine Erstattung der Auslagen vereinbart werden, die in Erfüllung des Maklerauftrages nachweisbar entstandenen sind § 3 Abs. 3 S. 3 WoVermRG.
V. Zusatzpflichten im Maklervertrag für Wohnungssuchenden oder Vermieter sind unwirksam – § 3 Abs. 4 WoVermRG
Nach § 3 Abs. 4 WoVermRG ist eine Vereinbarung, durch die der Auftraggeber sich im Zusammenhang mit dem Auftrag verpflichtet, Waren zu beziehen oder Dienst oder Werkleistungen in Anspruch zu nehmen, unwirksam. Die Wirksamkeit des Vermittlungsvertrags bleibt unberührt. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung die Übernahme von Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenständen des bisherigen Inhabers der Wohnräume zum Gegenstand hat.
VI. Maklervertrag darf Vertragsstrafe enthalten – § 4 WoVermRG
1Der Wohnungsvermittler und der Auftraggeber können vereinbaren, daß bei Nichterfüllung von vertraglichen Verpflichtungen eine Vertragsstrafe zu zahlen ist. 2Die Vertragsstrafe darf 10 Prozent des gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 vereinbarten Entgelts, höchstens jedoch 25 Euro nicht übersteigen.
VII. Vereinbarung zur Auslöse an bisherigen Mieter ist unzulässig – § 4a WoVermRG
Nach § 4a Abs. 1 WoVermRG ist eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam. Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist davon ausgenommen.
§ 4a Abs. 2 WoVermRG Ablösevereinbarung für Einrichtung oder Wohnungsinventar ist zulässig, wenn kein auffälliges Missverhältnis zwischen der Ablösezahlung und dem Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks besteht.Im Zweifel gilt eine Ablösevereinbarung zudem als aufschiebend bedingt geschlossen, unter der Voraussetzung, dass der Mietvertrag zustande kommt.
VIII. Ahndung von Verstößen gegen das WoVermRG
Für die Ahndung von Verstößen durch eine unzulässige Umgehung oder Missachtung der gesetzlichen Regelungen sieht das WoVermRG zwei Rechtsfolgen vor:
- die Rückforderungen von Zahlungen die an den Makler geleistet wurden und
- Bußgelder
1. Rückforderungsansprüche gegen den Makler nach § 5 WoVermRG
Soweit an den Wohnungsvermittler
- ein ihm nach diesem Gesetz nicht zustehendes Entgelt geleistet worden ist oder
- Leistungen auf Grund von Vereinbarungen erbracht worden sind, die nach § 2 Absatz 5 Nummer 2 oder § 4a unwirksam oder nicht wirksam geworden sind,
kann die Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden (Vorschrift des § 817 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden).
2. Bußgeld wegen Ordnungswidrigkeit – § 8 WoVermRG
Verstößt ein Makler oder privater Wohnungsvermittler im Sinne des § 8 WoVermRG gegen das WoVermRG begeht er eine Ordnungswidrigkeit und muss mit erheblichen Bußgeldern rechnen:
Geldbuße bis zu 25 000 Euro, wer als Wohnungsvermittler vorsätzlich oder fahrlässig
- entgegen § 2 Absatz 1a vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt,
- entgegen § 3 Abs. 2 ein Entgelt fordert, sich versprechen läßt oder annimmt, das den dort genannten Betrag übersteigt
Geldbuße bis zu 2.500 Euro, wer als gewerbsmäßiger Wohnungsvermittler – Immobilienmakler – vorsätzlich oder fahrlässig
- entgegen § 3 Abs. 1 das Entgelt nicht in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angibt,
- entgegen § 6 Abs. 1 ohne Auftrag Wohnräume anbietet oder
- entgegen § 6 Abs. 2 seinen Namen, die Bezeichnung als Wohnungsvermittler oder den Mietpreis nicht angibt oder auf Nebenkosten nicht hinweist.
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