Mieten entwickelt sich naturgemäß nur in eine Richtung. Die Neuvermietungsmieten für eine 75-m²-Wohnung (10 Jahre alt, normale Ausstattung und Zustand) haben sich Ende 2008 bis Ende 2013 z.B. in München von 11,00 auf 12,20 € (+ 10,9 %) entwickelt. Der Mieter zahlt seither 90 € mehr.

Mieterhöhungen sind für den Mieter überraschend, für den Vermieter oft eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Das ausgewiesene Ziel des Mietrechts besteht darin, den Lebensmittelpunkt des Mieters in seiner Wohnung zu bewahren und ihn nicht zu nötigen, allein wegen der finanziellen Mehrbelastung durch die Mieterhöhung aus der Wohnung ausziehen zu müssen.

Da natürlich auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen bleiben, darf er die Miete nur innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen erhöhen.

Nutzen Sie diesen Ratgeber, um eine Mieterhöhung zu erstellen (Vermieter) oder zu überprüfen (Mieter). In dem Artikel finden Sie viele weiterführenden Links zu anderen passenden Artikel auf Mietrecht.org.

I. Bei Mieterhöhungen gibt das Gesetz den Weg vor

Der Vermieter kann deshalb im laufenden Mietverhältnis nur dann die Miete erhöhen, wenn er die dafür maßgeblichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Vor allem kann der Vermieter die Mieterhöhung nicht einseitig verlangen. Mit Ausnahme der Mieterhöhung bei einer Modernisierungsmaßnahme kann er die Miete nur bei vertraglicher Vereinbarung (Staffel-, Indexmiete) oder mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters (ortsübliche Miete) erhöhen.

Bei Mieterwechsel und Neuvermietungen gelten diese Einschränkungen nicht.

Wird die Wohnung verkauft, ist der Erwerber an das bestehende Mietverhältnis gebunden. Sein Wunsch nach einer Mieterhöhung richtet sich gleichermaßen nach dem Gesetz („Kauf bricht nicht Miete“).

Auch kann ein Vermieter nicht unmittelbar nach dem Einzug eines Mieters gleich die Miete erhöhen, vielmehr muss er die gesetzlichen Fristen abwarten.

Vor allem ist es dem Vermieter verwehrt, das Mietverhältnis nur deshalb zu kündigen, um dem Mieter anschließend die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einer erhöhten Miete anzubieten (Änderungskündigung).

Will der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, muss er sich gemäß § 573 BGB auf ein berechtigtes Interesse berufen (z.B. Eigenbedarf). Fehlt ein berechtigtes Interesse, kommt die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht. Insoweit genießt der Mieter Bestandsschutz und kann darauf vertrauen, dass die Wohnung als sein Lebensmittelpunkt erhalten bleibt.

II. Wege des Vermieters zur Mieterhöhung

Der Vermieter hat unterschiedliche Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen:

• Einvernehmliche Regelung mit dem Mieter außerhalb der gesetzlichen Vorgaben
• Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB)
• Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b BGB)
• Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
• Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme (§§ 555b, 559 BGB)
• Indirekte Mieterhöhung durch Weitergabe gestiegener Betriebskosten an den Mieter (§ 560 BGB)

1. Einvernehmliche Regelung der Mieterhöhung

Im Idealfall einigen sich Vermieter und Mieter einvernehmlich auf die Anpassung der Miete an die Gegebenheiten. Dann kommt es auf die gesetzlichen Regelungen nicht an. Vor allem lässt sich unnötiger Streit vermeiden. Dazu ist es hilfreich, wenn beide Parteien die gesetzlichen Regelungen kennen und in Kenntnis des Gesetzes eine Regelung treffen, die sie ansonsten im Streitfall vielleicht erst mühevoll und notfalls mit gerichtlicher Hilfe umsetzen können.

2. Staffelmiete

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete steigt die Miete automatisch in bestimmten zeitlichen Abständen nach festgelegten Beträgen an (§ 557a BGB). Die Miete muss jeweils ein Jahr und verändert geblieben sein. Während der Laufzeit der Staffelmiete kommt eine Mieterhöhung aus anderen Gründen nicht in Betracht.

3. Indexmiete

Bei Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b BGB) wird die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Auch hier muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Eine zusätzliche Mieterhöhung wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nur verlangen, wenn er aufgrund gesetzlicher Verpflichtung handelt (z.B. Austausch der veralteten Heizungsanlage).

4. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Fehlt eine mietvertragliche Vereinbarung zur Mieterhöhung, kann der Vermieter die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen. Dabei sind eine Reihe gesetzlicher Vorgaben zu berücksichtigen.

Werden Fehler gemacht, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Allerdings gewährt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, gewisse Fehler noch im Gerichtsverfahren zu korrigieren (§ 558b III BGB)

a. Details regeln §§ 558 ff BGB

• Bei dieser Art der Mieterhöhung ist der Vermieter auf die Zustimmung des Mieters angewiesen, die er notfalls einklagen muss. Der Mieter muss seine Zustimmung erteilen, wenn die Voraussetzungen des § 558 BGB nachweislich vorliegen. Dazu hat der Mieter eine Überlegungsfrist. Eine Zustimmung des Mieters unter Vorbehalt ist unzulässig.
• Der Vermieter muss die Jahressperrfrist beachten.
• In einem Zeitraum von mindestens 15 Monaten muss die Miete unverändert geblieben sein.
• Die Mieterhöhung muss sich innerhalb der Kappungsgrenze bewegen. Ihre Berechnung erfordert Sorgfalt. Jede fehlerhafte Berechnung führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.
• Die Mieterhöhung darf den Mietzins, der in derselben Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen. Dabei handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Nettokaltmieten für vergleichbaren Wohnraum. Mieten für preisgebundenen Wohnraum bleiben außer Betracht.
• Der Vermieter muss begründen, dass es Vergleichswohnungen gibt, in denen eine höhere Miete verlangt wird. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Mieterhöhung selbst zu überprüfen. Der Vermieter u.a. folgende Möglichkeiten:

• Verweis auf einen Mietspiegel (§ 558 a II 1, c, d BGB)
• Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a II 2, e BGB)
• Gutachten eines Sachverständigen (§ 558 a II 3 BGB)
• Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen (§ 558 a II 4 BGB).

Im Detail sind dazu bestimmte Vergleichsmerkmale wie die Art der Wohnungen (Strukturerfassung), Größe der Wohnungen (Problem: Flächenabweichung, Balkonflächen), Ausstattung, Beschaffenheit (Problem: gebrauchsbeeinträchtigende Mängel) sowie Wohnlage für die Mieterwohnung und die Vergleichswohnungen heranzuziehen.

Will der Vermieter die Miete ohne Verweis auf einen Mietspiegel erhöhen, muss er zusätzliche Gegebenheiten beachten.

• Die Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist formbedürftig und erfordert die Textform (§ 558a BGB). Da es immer wieder vorkommt, dass ein Mieterhöhungsschreiben nicht unterschrieben ist, sollten die Parteien die damit verbundene Rechtslage kennen.
• Auch eine begründete Mieterhöhung bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters. Schweigen gilt als Ablehnung. Schweigen und Nichtreagieren beinhalten für den Mieter erhebliche Kostenrisiken.
• Verweigert der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung, muss der Vermieter Zustimmungsklage erheben (§ 558 b). Die Berechnung des Streitwerts im Gerichtsverfahren verdeutlicht für beide Seiten das Kostenrisiko.
• Will der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren, steht ihm ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu (§ 561).
• Bei einer Mieterhöhung für eine Garage ergeben sich Abweichungen gegenüber der Mieterhöhung bei Wohnraum.
• Wird das Mietverhältnis von Seiten des Vermieters oder Mieters gekündigt und überschneiden sich Kündigung und Mieterhöhung, sind Besonderheiten zu beachten.

b. Muster nutzen und Fehler vermeiden!

Für den Vermieter ist es ausgesprochen riskant, ein Mieterhöhungsschreiben nach Gutdünken oder eigener Auslegung des Gesetzes verfassen zu wollen.

Besser ist es, in Kenntnis der Gegebenheiten eine beabsichtigte Mieterhöhung anhand von Musterformulierungen (unverbindliche Muster):

• Muster: Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen (§ 558 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete)
• Muster: Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete)
• Muster: Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete

zu formulieren und dem Mieter sogleich eine vorformulierte Zustimmungserklärung mitzuliefern.

Wichtig ist, dass der Vermieter auf den sicheren Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter achtet und sich der Risiken bewusst ist.

c. Orientierungshilfen und Checklisten nutzen!

Mit Hilfe einer Checkliste zur Mieterhöhung auf Vergleichsmiete lassen sich im Vorfeld typische Fehler vermeiden.

Eine weitere Orientierungshilfe bietet für den Vermieter der Artikel: Mieterhöhung durchsetzen: so gehen Vermieter Schritt für Schritt vor

und für Mieter der Artikel: Mieterhöhung prüfen: Checkliste zum Überprüfen einer Mieterhöhung

5. Mieterhöhung wegen Modernisierung

1. Unabhängig und zusätzlich zur Mieterhöhung im Hinblick auf die Vergleichsmiete ist der Vermieter berechtigt, die Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme zu erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen sind aber nur die sieben in § 555 b BGB bezeichneten Maßnahmen. Lediglich fünf dieser Maßnahmen berechtigen zur Mieterhöhung.
2. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen muss der Vermieter selbst bezahlen. Sie dienen dem vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie.
3. Der Vermieter ist zur Modernisierungsankündigung verpflichtet (§ 555c BGB). Sie muss eine bestimmte Form (Art, Umfang, Beginn, Dauer der Bauarbeiten, Betrag der Mieterhöhung) beinhalten und fristgerecht erfolgen (3 Monate vor Arbeitsbeginn). Nur dann ist der Mieter verpflichtet, die Maßnahme zu dulden. Die Ankündigung bedarf der Textform.
4. Im Idealfall regeln Mieter und Vermieter alle Aspekte im Zusammenhang mit einer Modernisierung einvernehmlich (§ 555 f BGB).
5. Bei der Durchführung der Baumaßnahme und der Kalkulation der Mieterhöhung sollte der Vermieter das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des Mieters und den dadurch eventuell bedingten Leerstand der Wohnung berücksichtigen (§ 555e BGB).
6. Im Falle der energetischen Sanierung (§ 555b I Nr. 1 BGB) hat der Mieter in den ersten drei Monaten wegen der mit den Baumaßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen kein Minderungsrecht (§ 555 d BGB).
7. Dem Mieter steht der Härtefalleinwand zu, wenn er durch die Baumaßnahmen unangemessen belastet würde.
8. Nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter die Jahreskaltmiete um bis zu 11 % seines Kostenaufwandes für die Wohnung erhöhen. Dabei ist der Zeitpunkt der Mieterhöhung nach Modernisierung zu berechnen.
9. Das Mieterhöhungsschreiben bedarf wiederum der Textform. Darin muss der Vermieter erläutern, wie sich die Erhöhung aufgrund der nachzuweisenden tatsächlichen Kosten berechnet und der Wohnwert verbessert wird (§§ 555b I 2, 555c I 2 BGB). Öffentliche Fördermittel und Mieterleistungen sind anzurechnen. Auch jetzt kann sich der Mieter noch auf einen Härtefall berufen.
10. Umlegungsfähig sind nur die Bau- und Baunebenkosten im Zusammenhang mit der Modernisierung.
11. Instandsetzungskosten sind anteilig herauszurechnen. Ihr Anteil ist konkret zu ermitteln oder zu schätzen (§ 559 II BGB). Eine Luxussanierung braucht der Mieter nicht zu finanzieren.
12. In Mehrfamilienhäusern muss der Vermieter die Kosten aufteilen.

Auch in diesem Fall empfiehlt es sich, die Mieterhöhung nicht selbstständig zu formulieren und die Voraussetzungen anhand einer Checkliste: Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) zu prüfen und zur Formulierung des Mieterhöhungsschreibens ein vorformuliertes Muster: Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) (unverbindliches Muster) zu nutzen. Das Muster ist dann nur noch die individuelle Situation anzupassen.

6. „Mieterhöhung“ infolge gestiegener Betriebskosten

Bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung kann der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale oder bei Betriebskostenvorauszahlungen Erhöhungen der Betriebskosten problemlos an den Mieter weiterreichen Details regelt § 560 BGB.