Das Gesetz ermöglicht es dem Vermieter in bestimmten Fällen, die Miete während des Mietverhältnisses zu erhöhen. Eine Mieterhöhung ist zum einen dann möglich, wenn die aktuelle Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesem Fall kann der Vermieter unter den strengen Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Eine weitere Möglichkeit, die das Gesetz für eine Mieterhöhung vorsieht, ist in den §§ 559 ff. BGB geregelt, die es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen gestatten, die Miete nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen. Einer Zustimmung des Mieters zu der Mieterhöhung bedarf es in diesem Fall nicht.

Die Mieterhöhung wird nicht sofort wirksam

Selbst dann, wenn der Mieter in den Fällen der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die erforderliche Zustimmung erteilt und auch dann, wenn der Vermieter eine wirksame Modernisierungsmieterhöhungserklärung abgibt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete allerdings nicht sofort mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens i. S. d. § 558a BGB oder dem Zugang der Modernisierungsmieterhöhungserklärung i. S. d. § 559b Abs.1 BGB beim Mieter. Das Gesetz räumt dem Mieter eine gewisse Frist ein, für deren Beginn der Zugang des Erhöhungsverlangens i. S. d. § 558a BGB bzw. der Zugang der Modernisierungsmieterhöhungserklärung i. S. d. § 559b Abs.1 BGB beim Mieter maßgeblich ist und nach deren Ablauf die Erhöhung erst wirksam wird.

Gem. § 558b Abs.1 BGB schuldet der Mieter die bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, soweit er der Mieterhöhung zustimmt.

Eine vergleichbare Regelung enthält § 559b Abs.2 BGB für die Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung einer Modernisierung. Gem. § 559v Abs.2 S.1 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete ebenfalls mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung. Anders als im Fall der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sieht das Gesetz allerdings im Falle einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung vor, dass sich die Frist in bestimmten Fällen um sechs Monate verlängert. Gem. § 559b Abs.2 S.2 BGB ist dies der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Abs.1 und 3 bis 5 BGB spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Fälligkeit der Miete tritt erst am 3. Werktag ein

Auch wenn das Gesetz als Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung stets den ersten eines Monats vorsieht und der Mieter die erhöhte Miete nach dem Gesetzeswortlaut mit Beginn des jeweiligen Monats „schuldet“, bedeutet dies jedoch nicht, dass der Mieter automatisch in Verzug gerät, wenn die erhöhte Miete nicht zum Monatsersten auf dem Konto des Vermieters eingeht. Die Fälligkeit der Miete richtet sich auch in diesem Fall nach den vertraglichen Regelungen bzw. – in Ermangelung solcher – nach § 556b Abs.1 BGB. In den meisten Mietverträgen ist eine Regelung enthalten, wonach die Miete entsprechend der Regelung in § 556b Abs.1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Im Regelfall wird daher auch die erhöhte Miete nach einer wirksamen Mieterhöhung erst am dritten Werktag eines Monats fällig. Und auch hier gilt, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf ankommt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts (also in der Regel bis zum 3. Werktag eines Monats) erteilt (vgl. BGH Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15).

Terminkalender geben Sicherheit

Um im Falle einer Mieterhöhung Ungewissheiten und daraus ggf. resultierenden Streit zwischen den Mietparteien über die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung zu vermeiden, haben wir für Sie sowohl für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als auch für die Mieterhöhung nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme jeweils eine Tabelle zusammengestellt, aus der ablesbar ist, zu welchen Zeitpunkten die Mieterhöhung wirksam und wann die erhöhte Miete fällig wird. Während das Wirksamwerden der Mieterhöhung zum Monatsersten in jedem Jahr zum gleichen Zeitpunkt erfolgt, ist der Fälligkeitszeitpunkt von Jahr zu Jahr verschieden. Bzgl. der in der 3. Spalte genannten Fälligkeit der erhöhten Miete hat der Terminkalender daher nur für 12 Monate, und zwar für Januar 2025 bis einschließlich September 2025 und Oktober 2024 bis einschließlich Dezember 2024 Geltung.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

*1 Es werden nur bundesweite Feiertage berücksichtigt

Mieterhöhung nach Durchführung einer Modernisierung

1* Das jeweils zweite Datum hat nur im Falle der Fristverlängerung um sechs Monate Geltung

2* Es werden nur bundesweite Feiertage berücksichtigt