Mietrecht ist vor allem Mieterschutzrecht. Dies zeigt sich auch in § 558 III BGB. Mit dieser Vorschrift bestimmt der Gesetzgeber, dass der Vermieter für frei finanzierten Wohnraum zwar selbstverständlich die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen darf, dabei aber die Kappungsgrenze von 20 % beachten muss.

Bis 30.08.2001 lag diese Kappungsgrenze noch bei 30 Prozent. Sie soll verhindern, dass der Mieter mit abrupten und extremen Mietsteigerungen überlastet wird. Der Gesetzgeber begründet die Kappungsgrenze mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums des Vermieters und der Vermeidung von unangemessenen Härten für den Mieter.

Wohnt der Mieter in einer Sozialwohnung und fällt diese aus der öffentlichen Bindung heraus, regelt das Gesetz in § 558 IV BGB weitere Details.

1. Inhalt der Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze besagt,

1. dass die Miete grundsätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden kann und
2. in einem Zeitraum von 3 Jahren aber um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf.

Sie besagt zugleich, dass die ortsübliche Miete eine Grenze bildet, auch wenn die 20-Prozent-Grenze (siehe auch unseren Artikel zur Kappungsgrenze) nicht erreicht wird. Oder anders gesagt: Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze von 20 Prozent erhöhen.

Der Vermieter kann innerhalb von 3 Jahren die Miete auch mehrfach erhöhen, soweit er dabei die Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreitet und maximal um 20 Prozent erhöht.

2. Kappungsgrenze steht immer in Verbindung zur ortsüblichen Miete

Die gesetzliche Regelung ist auch nicht insoweit misszuverstehen, als die Miete alle 3 Jahre um 20 Prozent steigen dürfte. Zwar darf die Miete alle 3 Jahre rein theoretisch um bis zu 20 Prozent erhöht werden. Allerdings ist dabei immer noch das Niveau der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen.

Beide Aspekte, Kappungsgrenze und ortsübliche Miete, bilden also ein Korrektiv dafür, dass Mieterhöhungen begrenzt bleiben.

3. Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent möglich

Aufgrund der zum 01.04.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform haben die Bundesländer die Möglichkeit, in Gebieten, in denen Wohnungsknappheit besteht, die Kappungsgrenze in 3 Jahren auf 15 Prozent zu senken. Gemeinden, in denen diese 15 % gelten sollen, können per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren durch die Länder bestimmt werden. Hintergrund ist der Umstand, dass vielerorts die Mieten explodieren und Wohnungen nur noch beschränkt verfügbar sind.

Voraussetzung um die Kappungsgrenze auf 15 Prozent zu senken ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Ob eine solche Situation vorliegt, muss von der Landesregierung individuell geprüft werden.

Vorreiter ist in diesem Fall Berlin. Dort wurde die Kappungsgrenze per Verordnung zum 18.5.2013 auf 15 Prozent gesenkt. In der betreffenden Verordnung wird ganz Berlin einbezogen. Die Absenkung der Kappungsgrenze in Berlin gilt vorerst bis zum 10.5.2018.

Der maßgebliche Zeitpunkt der Kappungsgrenze wird durch den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bestimmt. In Berlin wurde beispielsweise die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt. Maßgeblich ist aber immer die Rechtslage,  die im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebend war. Insoweit kann sich der Mieter nicht auf die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % berufen, wenn zu diesem Zeitpunkt noch die alte Kappungsgrenze von 20 % maßgebend war (LG Berlin Urt.v. 10.12.2013 in GE 2014, 462;  BayObLG GE 1992, 1265).

4. Kappungsgrenze erfasst keine Modernisierungen und Nebenkostensteigerungen

Mit der Kappungsgrenze darf also die Miete binnen 3 Jahren um bis zu 20 Prozent steigen, selbst wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Nebenkosten bleiben außen vor. Die Miete ist zur Berechnung der Kappungsgrenze um entsprechende Erhöhungen zu bereinigen. Der Grund besteht darin, dass der Gesetzgeber Modernisierungsmaßnahmen fördern möchte. Erhöhte Betriebskosten sind entweder durch den erhöhten Energieverbrauch des Mieters bedingt oder sind als durchlaufende Posten vom Mieter ohnehin zu tragen.

5. Vermieter kann wählen: Modernisierungsumlage und/oder Mieterhöhung

Hat der Vermieter modernisiert, kann er wahlweise die Miete gemäß § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung) um bis zu 11 Prozent erhöhen und zeitgleich zusätzlich die Miete nach § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Grundlage dafür ist aber der nicht modernisierte Wohnraum (OLG Hamm ZMR 1983, 102).

Stattdessen kann der Vermieter auch den Mietraum im modernisierten Zustand zugrunde legen und die Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Standard des modernisierten Wohnraums erhöhen. In diesem Fall darf der Vermieter bei der Berechnung der Kappungsgrenze keinen fiktiven Modernisierungszuschlag hinzu addieren (OLG Hamm WuM 1993, 106).

Welche Alternative die bessere ist, ist eine reine Rechenaufgabe. Ihr Ergebnis hängt mithin davon ab, wie die Wohnung gegenüber Vergleichswohnungen zu bewerten ist.

6. Berechnungsgrundlage ist die Kalt- oder Brutto/Inklusivmiete

Ausgangspunkt zur Berechnung der Kappungsgrenze ist also die reine Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen.

Haben die Parteien eine (Brutto-/Teil-)Inklusivmiete vereinbart, ist die gesamte Miete einschließlich der in ihr enthaltenen und nicht gesondert zu zahlenden Betriebskosten als Grundlage für die Berechnung der Kappungsgrenze heranzuziehen (BGH WuM 2004, 153). Dies erscheint auch gerechtfertigt, da der Vermieter das Risiko von Nebenkostensteigerungen trägt.

Energiekosten zählen nicht dazu, soweit sie der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnet.

7. Zuvielforderung führt zur Kürzung der Mieterhöhung

Überschreitet die Mieterhöhung die Kappungsgrenze von 20 %, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht formell unwirksam, sondern nur insoweit unbegründet, als die Kappungsgrenze überschritten wird. Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung um den Mehrbetrag zu kürzen.

8. Berechnungsmodalitäten der Kappungsgrenze

Schwierigkeiten ergeben sich bei der Berechnung, wann die Kappungsgrenze erreicht ist. Maßgebend ist die Miete, die 3 Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde.

Ausgangspunkt ist dabei nicht der Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter, sondern der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung. Von diesem Zeitpunkt des Wirksamwerdens ist drei Jahre zurückzurechnen. Beispiel: Vermieter informiert den Mieter am 3.1.2014 über eine Mieterhöhung. Diese wird zum 1.4.2014 wirksam. Ab dem 1.4.2014 sind dann drei Jahre zurückzurechnen. Ausgangszeitpunkt ist dann der 1.4.2011. Auf diesen Zeitpunkt wird die Ausgangsmiete abgestellt.

Gute Beispiele finden sich auch hier: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-kappungsgrenze/