Das Mietrecht ist Mieterschutzrecht. Um den Mieter nicht willkürlich aus seiner Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verdrängen, erlaubt das Gesetz dem Vermieter die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen zu erfüllen. Es ist dem Vermieter verwehrt, das Mietverhältnis nur deshalb zu kündigen, um anschließend dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einer erhöhten Miete anzubieten (Änderungskündigung). Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist also nur möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Mieter zustimmt. Bei einer Neuvermietung gelten diese Einschränkungen nicht.

Eine Mieterhöhung darf allenfalls bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Details regelt § 558 BGB.

In der Praxis dreht sich der Streit regelmäßig darum, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Will ein Vermieter die Miete erhöhen, sollte er die Voraussetzungen genauso kennen, wie der Mieter wissen sollte, wann er eine Mieterhöhung akzeptieren muss. Die Kenntnis der Gegebenheiten kann manchen Streit verhindern.

1. Systematik zum Verständnis

Dieser Text orientiert sich wie folgt: Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Miete erhöhen. Neben anderen Voraussetzungen muss er die ortsübliche Miete bestimmen. Dafür ist er beweispflichtig. Zum Nachweis hat er verschiedene Möglichkeiten, auf die er den Mieter verweisen muss. In diesem Artikel geht es darum, zu bestimmen, was die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt ist. Wege, wie sie nachzuweisen ist (Begründungen), sind Gegenstand besonderer Text.

In der Sache ist zu bedenken, dass es um Juristerei geht. Um die gegenläufigen Interessen der Beteiligten miteinander in Einklang zu bringen und keine Partei allzu sehr zu benachteiligen, ist Schritt für Schritt vorzugehen. Eine pauschale Antwort auf die Frage, wann eine Mieterhöhung möglich ist, wäre nicht sachgerecht. Wenn der Leser sich Schritt für Schritt vorarbeitet, wird er leicht die Systematik des Gesetzes erkennen und seinen eigenen Fall beurteilen können.

2. Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 558 BGB

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist unter folgenden Voraussetzungen erlaubt:

1. Der Vermieter kann die Miete nicht ohne Weiteres erhöhen. Vielmehr ist er auf die Zustimmung des Mieters angewiesen, die er notfalls einklagen muss. Der Mieter muss seine Zustimmung erteilen, wenn die Voraussetzungen des § 558 BGB nachweislich vorliegen.

Alternativen:

• Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB: Miete steigt automatisch in bestimmten zeitlichen Abständen nach einem festgelegten Betrag an),
• Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b BGB: Automatische Mieterhöhung nach einem Lebenshaltungspreisindex),
• Vereinbarung einer Festmiete: Für einen bestimmten Zeitraum ist jede Mieterhöhung in diesem Zeitraum ausgeschlossen.

2. Bei Zugang des Mieterhöhungsschreibens des Vermieters muss die Miete seit einem Jahr unverändert sein.

Der Mieter darf für den Zeitraum von mindestens 15 Monaten in der Gewissheit leben, dass die Miete nicht erhöht wird. Frühestens nach 12 Monaten nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die nächste Mieterhöhung einfordern. Geht das Mieterhöhungsschreiben dem Mieter vorher zu, ist das Verlangen des Vermieters unwirksam (BGH WuM RE 1993, 388). Allerdings kann der Vermieter das Schreiben nach dem Ablauf der Sperrfrist neu zustellen und seinen Fehler korrigieren.

3. Der neue Mietzins darf den Mietzins, der in derselben Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen.

Der Vermieter muss beweisen, dass es also Vergleichswohnungen gibt, in denen eine höhere Miete verlangt wird. Diesen Nachweis kann er beispielsweise führen, indem er auf einen Mietspiegel verweist oder drei vergleichbare Wohnungen bezeichnet.

4. Die Miete darf sich innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % erhöhen. Diese Kappungsgrenze kann in einzelnen Gemeinden auf 15 % reduziert sein.

3. Mieterhöhungen in anderen Fällen

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) sowie die Anhebung der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben unberücksichtigt (§ 558 I 3 BGB). Sie sind unabhängig von den Voraussetzungen des § 558 BGB möglich. Grund ist, dass in diesen Fällen eine Wertsteigerung des Objekts erfolgt oder die Erhöhung durch den erhöhten Energieverbrauch des Mieters oder allgemein die Erhöhung von Nebenkosten begründet ist.

§ 558 BGB gilt nur für freifinanzierten Wohnraum, nicht aber für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen), für Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch sowie für Geschäftsräume.

4. Begründung der ortsüblichen Miete

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter Wege aufzeigen, wie dieser die Mieterhöhung selbst überprüfen kann. Letztlich ist der Vermieter beweispflichtig. Den endgültigen Beweis braucht er erst in einem eventuellen Prozess zu führen, in dem er den Mieter auf dessen Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt.

Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Miete üblicherweise mit vier Möglichkeiten (siehe dazu Sondertexte/Link) begründen:

• Mietspiegel (§ 558 a II 1, c, d BGB)

• Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a II 2, e BGB)

• Gutachten eines Sachverständigen (§ 558 a II 3 BGB)

• Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen (§ 558 a II 4 BGB).

Neben diesen üblicherweise verwendeten Begründungsmöglichkeiten kann der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auch in anderer Weise begründen. Diese Begründungen müssen aber den im Gesetz aufgezählten Möglichkeiten gleichwertig sein. Möglich ist also auch die Bezugnahme auf die Mietpreisübersicht des Finanzamtes, auf Gemeindestatistiken oder Gemeindegutachten des Bauausschusses, ein über eine vergleichbare Wohnung erstelltes Sachverständigengutachten oder ein Gerichtsurteil, das die Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung in einer bestimmten Höhe festgestellt hat. Voraussetzung ist aber, dass der Mieter die Begründetheit überprüfen kann und ihm das Beweismittel zugänglich gemacht wird.

5. Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Vorab kommt es darauf an, zu bestimmen, was unter der ortsüblichen Miete zu verstehen ist und wie sie festgestellt wird. Der Nachweis, dass das Mieterhöhungsverlangen der ortsüblichen Miete (Vergleichsmiete) entspricht, ist die andere Sache.

5.1. Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist mit der aktuellen Marktmiete, die in Wohnungsanzeigen oder von Maklern genannt werden, nicht identisch. Auch handelt es nicht um die Miete, die im Fall einer Neuvermietung möglich wäre.

Vielmehr handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Mieten für preisgebundenen Wohnraum bleiben außer Betracht.

Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zeitpunkt, in dem das Mieterhöhungsschreiben dem Mieter zugeht. Die Vergleichsmerkmale ergeben sich mithin aus § 558 II BGB (siehe dazu Ziffer 5.2.).

Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete. Nebenkosten bleiben unberücksichtigt. Ist eine Bruttomiete (Ausnahme: Energiekosten) vereinbart, muss die Kaltmiete herausgerechnet werden.

5.2. Vergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten

a. Dieselbe oder vergleichbare Gemeinden

Vergleichsmaßstab sind nach § 558 II BGB Wohnungen in derselben Gemeinde. Wohnungen in vergleichbaren Gemeinden sind nur heranzuziehen, wenn vergleichbarer Wohnraum in der Gemeinde, in der die Wohnung des Mieters gelegen ist, nicht vorhanden ist. Insbesondere kommen dann Nachbargemeinden in Betracht.

b. Vergleichbare Art der Wohnungen

Zunächst ist festzustellen, wie die Wohnung des Mieters charakterisiert ist (Neu- oder Altbau, Reihenhaus, Doppelhaus, Bad, Zentralheizung, baulicher Zustand, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Wohnwert).

Bei der Erfassung der Struktur ist der gesamte Wohnungsmarkt in den Vergleich einzubeziehen, es darf nicht auf einzelne Gruppen (Ausländer, Studenten) abgestellt werden (OLG Hamm RE WuM 1983, 78).

c. Vergleichbare Größe der Wohnungen

Die Wohnungsgröße muss vergleichbar sein, unerhebliche Flächenabweichungen bleiben außer Betracht. Maßgebend ist die tatsächliche Größe, nicht die mietvertraglich bezeichnete Wohnungsgröße.

Beträgt die Flächenabweichung höchstens 10 %, ist dennoch die im Mietvertrag bezeichnete und somit vereinbarte Fläche maßgebend, auch wenn der Mieter dann Miete für eine Fläche zahlt, die nicht vorhanden ist (BGH WuM 2007, 450). Liegt die Abweichung über 10 %, darf der Vermieter hingegen nur die tatsächliche Fläche zu Grunde legen.

Wohnungen im Dachgeschoss mit Dachschrägen sind grundsätzlich vergleichbar (LG Hannover WuM 1992, 255).

Ein Hobbyraum im Keller zählt mit der vollen Fläche, wenn er beheizt und ausgebaut ist (LG Düsseldorf WuM 1992, 695).

Balkonflächen werden im Normalfall je nach Wohnwert zu einem Viertel (Lage zur Straße) oder bis zur Hälfte (Ausrichtung ins Grüne oder zur Sonnenseite) angerechnet. Maßgebend ist der Nutzwert (LG Hamburg WuM 1996, 278).

d. Vergleichbare Ausstattung

Maßgebend ist lediglich die vom Vermieter dem Mieter überlassene Ausstattung, nicht aber die vom Mieter selbst eingebrachten Einrichtungen (Küche, Zentralheizung, Einzelofen, sanitäre Einrichtungen). Hat der Mieter Bad oder Heizung selbst eingebaut, darf der Vermieter nur auf die Miete für eine vergleichbare Wohnung ohne Bad oder ohne Heizung abstellen (BGH WuM 2010, 551).

Ist die Wohnung des Mieters mit Kohleöfen beheizt, genügt die Angabe von zentralbeheizten Vergleichswohnungen nicht (LG Kiel WuM 1999, 485).

e. Vergleichbare Beschaffenheit

Hierbei kommt es auf den Zuschnitt der Wohnung an (Anzahl der Zimmer, Raumaufteilung, Fenster, Lage ins Grüne, Lage zur Straßenseite). Dabei sind nicht behebbare Mängel (Straßenlärm, Verschattung durch Bäume) zu berücksichtigen. Mängel, die der Vermieter nur mit erheblichem Aufwand beseitigen kann, (fehlende Wärmedämmung) können wie nicht behebbare Mängel erfasst werden.

Behebbare Mängel (defekte Heizung) bleiben unberücksichtigt. Sie begründen in Bezug auf die Miete (auch die erhöhte Miete) ein Minderungsrecht. Behebbare Mängel berechtigen den Mieter nicht, die Zustimmung ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Mieterhöhung im Übrigen berechtigt ist (OLG Frankfurt RE WuM 1999, 629).

f. Vergleichbare Wohnlage

Dazu gehört die Lage in einem bestimmten Stadtteil, Verkehrsanbindung, soziales Umfeld, Innenstadt- oder Stadtrandlage, Lage der Wohnung im Haus (Erdgeschoss, Hinterhof, Dachgeschoss, Kellerwohnung).

g. Unerhebliche Wohnwertmerkmale

Die Person eines Mieters begründet kein wohnwertbildendes Merkmal. Eine ortsübliche Vergleichsmiete nicht damit begründet werden, dass in einer Vergleichswohnung nur deutsche Bürger wohnen und ein Zuschlag deshalb begründet sei, weil ein Ausländer in der Wohnung wohne OLG Stuttgart ZMR 1982, 176). Gleiches gilt auch bei von Wohngemeinschaften genutztem Wohnraum (OLG Hamm ZMR 1983, 238).

6. Nach der Strukturerfassung der Wohnung kommt es auf den Nachweis an

Wurden nach diesem Raster vergleichbare Wohnungen erfasst, muss der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass die für diese vergleichbaren Wohnungen gezahlten Mieten tatsächlich berechtigt sind.

Diesen Nachweis kann er führen, indem er auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf drei vergleichbare Wohnungen verweist (siehe dazu Sondertexte/Link zu Ziffer4).

7. Kappungsgrenze beachten

Ist der Nachweis geführt, muss der Vermieter noch die Kappungsgrenze berücksichtigen (maximale Mieterhöhung 20 bzw. 15 % innerhalb von 3 Jahren, auch wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde). Mieterhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.

8. Mieterhöhung ist zustimmungsbedürftig

Ist die Mieterhöhung begründet und nachweisbar, benötigt der Vermieter noch immer die ausdrückliche Zustimmung des Mieters. Die Miete erhöht sich nicht automatisch und auch nicht, weil es der Vermieter so verlangt, sondern nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt oder gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Schweigt der Mieter, ist dies nicht als Zustimmung zu werten. Zahlt er jedoch fünf Monate vorbehaltslos die höhere Miete, zählt dies als Zustimmung (LG Berlin WuM 1985, 311). Gleiches gilt, wenn er seinen Dauerauftrag ändert (LG Kiel WuM 1983, 198).

9. Reaktion des Mieters

Verweigert der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung, richtet sich das weitere Verfahren nach § 558 b (Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, Zustimmungsklage des Vermieters), § 559b (Geltendmachung der Mieterhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung) und § 561 (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung).

10. Mietzinsniveau steigt trotz Mietpreisbeschränkungen

Wenn Vermieter hin und wieder bemängeln, dass durch die Beschränkung der Mietzinserhöhung auf die ortsübliche Miete kein angemessenes Mietniveau erreicht werden könnte, handelt es sich hier um ein Scheinargument. Die Mieten erhöhen sich trotzdem.

Die Erhöhung ergibt sich daraus, dass mit jeder Neuvermietung der Mietzins völlig neu festgesetzt werden kann und allenfalls die Grenzen des Mietwuchers zu berücksichtigen sind. § 558 BGB ist bei Neuvermietungen nicht maßgebend.

Außerdem steigt das Mietzinsniveau dadurch, dass mit der Anpassung der eigenen Miete an das ortsübliche Niveau ein anderer Vermieter diese Wohnung wiederum als Vergleichswohnung heranziehen kann und sich in die Vergleichswohnungen dadurch gegenseitig im Preisniveau hochschaukeln. Außerdem kann der Vermieter die Miete in zeitlichen Abständen immer wieder aufs Neue anpassen.