Der Vermieter kann unter den Voraussetzungen des § 558 BGB die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen oder infolge einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 560 BGB einen Teil seines Kostenaufwandes auf den Mieter umlegen und auch so eine Mieterhöhung herbeiführen. Oft gehen Mieterhöhung und Kündigung einher.
In Bezug auf die Frage, wann eine Mieterhöhung mit vorheriger, zeitlicher und späterer Kündigung zulässig ist oder nicht, kommen mehrere Fallgestaltungen in Betracht.
Wir beleuchten hier diverse Fallkontruktionen und versuchen darzustellen, wir eine Mieterhöhung des Vermieter und eine Kündigung des Mieters (oder auch des Vermieters) zusammenspielen und welche Auswirkungen sich für Mieter und Vermieter ergeben.
Inhalt: Mieterhöhung + Kündigung = Was ist zu beachten?
I. Mieter kündigt das Mietverhältnis ordentlich vor oder zeitgleich mit der Mieterhöhung
II. Vermieter kündigt das Mietverhältnis ordentlich und möchte eine Mieterhöhung durchsetzen
III. Mieter nutzt nach einer Mieterhöhung sein Sonderkündigungsrecht
1. Sonderkündigungsrecht verhindert Mieterhöhung
2. Trotz Kündigung keine Mieterhöhung
IV. Kündigung des Vermieters nach Wirksamwerden der Mieterhöhung
I. Mieter kündigt das Mietverhältnis ordentlich vor oder zeitgleich mit der Mieterhöhung
Wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt, kommt es darauf an, wann er konkret ausziehen möchte. Die normale ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt gemäß § 573 BGB drei Monate. In diesem Zeitraum kommt eine Mieterhöhung durch den Vermieter nicht mehr in Betracht.
Gemäß § 558b BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist von zwei Monaten erst mit Beginn des dritten Monats, nachdem er das Mieterhöhungsschreiben erhalten hat.
Beispiel:
Mieter kündigt am 03.01.2014 zum 31. März 2014. Übergibt der Vermieter am 04.01.2014 dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben, kann er die Mieterhöhung frühestens 1. April 2014 fordern. Zu diesem Zeitpunkt ist das Mietverhältnis bereits beendet.
Eine Mieterhöhung kommt also nur dann in Betracht, wenn der Mieter über die dreimonatige Kündigungsfrist hinaus erst später kündigen möchte.
Kündigt der Mieter das Mietverhältnis am 03.01.2014 zum 30.6.2014, könnte der Vermieter im Januar die Miete erhöhen und der Mieter müsste ab 1. April tatsächlich noch die erhöhte Miete für die Monate April, Mai und Juni bezahlen.
II. Vermieter kündigt das Mietverhältnis ordentlich und möchte eine Mieterhöhung durchsetzen
Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis (z.B. wegen Eigenbedarfs), kommt es ebenfalls darauf an, mit welcher Kündigungsfrist gekündigt wird. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB.
Kündigt der Vermieter mit 3 Monaten Kündigungsfrist, ist eine Mieterhöhung aus zeitlichen Gründen ausgeschlossen.
Beispiel:
Vermieter kündigt am 03.01.2014 zum 31. März 2014. Übergibt der Vermieter am 04.01.2014 dem Mieter das Mieterhöhungsschreiben, könnte er die Mieterhöhung frühestens zum 1. April 2014 fordern. Zu diesem Zeitpunkt ist das Mietverhältnis bereits beendet.
Soweit sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 bzw. 8 Jahren um jeweils 3 Monate auf 6 bzw. 9 Monate verlängert, könnte er mit Beginn des dritten Monats die Miete tatsächlich noch erhöhen. Insoweit bringt das Sonderkündigungsrecht, das der Mieter bei einer Mieterhöhung in Anspruch nehmen kann, dem Mieter keine Vorteile. Auch soweit der Vermieter die Mieterhöhung als Druckmittel benutzt, um den Mieter vielleicht zu einem früheren Auszug aus der Wohnung zu bewegen, ist dagegen nichts einzuwenden, solange er die Kündigung mit einem berechtigten Interesse bekunden kann.
Allerdings kann der Vermieter eine Mieterhöhung nicht auf dem Weg durchsetzen, dass er dem Mieter die Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses ausspricht und ihm den Abschluss eines neuen Mietvertrages anbietet (Änderungskündigung). Der Vermieter kann nur die gesetzlichen Wege gehen. Eine Kündigung kommt also nur in Betracht, wenn der Vermieter ein rechtliches Interesse an der Kündigung begründen kann. Kann er dies nicht, kann er nicht kündigen. Unabhängig davon kann er nach Maßgabe der §§ 557 ff BGB eine Mieterhöhung fordern.
III. Mieter nutzt nach einer Mieterhöhung sein Sonderkündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht, das das Gesetz gemäß § 561 BGB dem Mieter bei einer Mieterhöhung einräumt, bringt dem Mieter nur dann einen Vorteil, wenn er in Abweichung von der gesetzlichen ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten mietvertraglich eine längere Kündigungsfrist oder einen Zeitmietvertrag mit Ausschluss des Kündigungsrechts vereinbart hat. In diesen Fällen erreicht er die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag.
1. Sonderkündigungsrecht verhindert Mieterhöhung
Will der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren, kann er das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Die Kündigungsfrist berechnet sich wie folgt:
Beispiel:
Zugang des Mieterhöhungsschreibens des Vermieters am 03.01.2014. Dann muss der Mieter seine Kündigungserklärung bis 31. März 2014 (Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang) zum 31. Mai 2014 (Ablauf des übernächsten Monats) erklären.
Die Monate nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens sollen dem Mieter Gelegenheit geben, die Mieterhöhung zu prüfen. Kommt er zu dem Ergebnis, dass er die Mieterhöhung nicht akzeptieren möchte, kann er bis zum Ende des zweiten Monats nach dessen Zugang (im Beispiel 31.03.2014) die Kündigung erklären und muss dann zum Ablauf des übernächsten Monats (31.05.2014) ausziehen.
2. Bei Sonderkündigung keine Mieterhöhung
Da der Mieter aber seine Zustimmung verweigert und auch nicht gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird, sondern sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Der Mieter braucht die Mieterhöhung auch nicht für die verbleibenden Monate zu bezahlen, die er noch in der Wohnung verbleibt. Im Beispiel wären dies die Monate April und Mai 2014.
IV. Kündigung des Vermieters nach Wirksamwerden der Mieterhöhung
Anders ist Situation, wenn die Mieterhöhung wirksam wird. Bei einem Zahlungsverzug des Mieters nach einer wirksamen Mieterhöhung ist die Mieterhöhung trotz einer Kündigung des Vermieters begründet.
1. Kündigung nach Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung
Hat der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt, muss er mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters die erhöhte Miete bezahlen. Beispiel: Mieterhöhungsschreiben vom 03.01.2014: Mieterhöhung tritt am 01.04.2014 in Kraft.
Kommt er mit der Miete oder einem Teil der Miete in Zahlungsverzug, ist die Rechtslage maßgebend, die allgemein bei Zahlungsverzug in Kraft tritt (§ 543 II 3 BGB). Der Vermieter kann ordentlich oder außerordentlich fristlos kündigen und bis dahin die erhöhte Miete fordern.
2. Kündigung nach Verurteilung des Mieters zur Zustimmung
Wurde der Mieter gerichtlich zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt, schuldet er gleichfalls mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters die erhöhte Miete.
Allerdings kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters nicht sofort, sondern erst mit Ablauf von zwei Monaten nach der Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis kündigen (BGH WuM 2005, 458).
Der Grund besteht darin, dass der Mieter möglicherweise durchaus Gründe hatte, seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern. Werden seine Einwände vom Gericht verworfen, soll er trotz seines bestehenden Zahlungsverzugs die Chance behalten, die aus der Mieterhöhung resultierenden Beträge noch nachträglich an den Vermieter zu bezahlen. Dazu hat er dann maximal zwei Monate Zeit.
Mit der Rechtskraft des Zustimmungsurteils befindet sich der Mieter allerdings in Verzug mit den Erhöhungsbeträgen und muss insoweit ab dem dritten Monat nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens Verzugszinsen zahlen (BGH WuM 2005, 396). Die alte Miete muss er sowieso zahlen.
Diese Schonfrist soll nicht gelten, wenn die Mieterhöhung auf einen gerichtlichen Vergleich zurückzuführen ist (OLG Hamm RE WuM 1992, 54). Allerdings lässt sich das Problem leicht umgehen, indem im Vergleich eine Zahlungsfrist ausdrücklich vereinbart wird.
Sofern der Mieter mit der früheren Miete (ohne die Mieterhöhungsbeträge) in Zahlungsrückstand geraten ist, kann der Vermieter unabhängig von der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung wegen Zahlungsrückstands das Mietverhältnis fristlos nach allgemeinen Grundsätzen kündigen.
23.03.2018 - 15:45
Wir haben unsere Wohnung auf ende Juni gekündet, mit der Vermerk, dass wir einen Nachmieter für anfangs Mai suchen würden. Nach erhalt der Anmeldeformulare, bemerkten wir, dass sich die Miete erhöht hat! Sind wir noch verpflichtet, bei einer Mietzinssteigerung, vorzeitig einen Nachmieter zu suchen?
26.03.2018 - 07:20
Hallo C.Chan,
wenn Sie früher ausziehen wollen und nicht unnötig lange Miete zahlen wollen, dann sollten Sie mit Einverständnis des Vermieters einen Nachmieter suchen. Die neue Miethöhe ändert für Sie erstmal garnichts.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.04.2018 - 07:49
Wir haben unsere Wohnung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31.07.2018 gekündigt mit dem Vermerk, dass wir bereits am 01.06.2018 in der neuen Wohnung leben und gern einen Nachmieter suchen würden. Das Schreiben haben wir am 19.04.2018 zur Post gebracht. Am 20.04.2018 lag ein Einschreiben mit der Mieterhöhung ab dem 01.07.2018 im Briefkasten. Müssen wir die erhöhte Miete für den Monat Juli noch zahlen, falls der Vermieter der Nachmietersuche nicht zustimmt, oder können wir trotz der normalen Vertragskündigung noch von unserem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen?
22.04.2018 - 19:32
Hallo J.Sur,
von Ihren Sonderkündigungsecht können Sie m.E. trotz erfolgter Kündigung Gebrauch machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.10.2018 - 17:04
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Mieterhöhung im Beisein der Vermieterin und ihres Immobilienmarklers am 23.9.18 erhalten und wurde angehalten, diese zu unterschreiben, was ich auch tat, da ich nicht wusste, dass mir dazu 2 Monate Bedenkzeit eingeräumt werden müssten.
Die Mieterhöhung soll am 01.01.2019 in Kraft treten.
Am 8.10.18 habe ich der Vermieterin die fristgerechte Kündigung geschickt zum 31.01.19, da wir am 01.12.18 umziehen werden.
Jetzt habe ich gelesen, dass mir evtl ein Sonderkündigungsrecht zustehen könnte wegen der Mieterhöhung und ich bereits auf den übernächsten Monat kündigen könnte.
Seit Monaten laufen Umbauarbeiten am Bad, die stagnieren und laut ihrer Aussage müsse die Miete jetzt dem allgemeinen Mietspiegel angepasst werden, da wir ohnehin zu ” billig ” wohnen.
Jetzt meine Frage: kann ich von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und wenn ja, greift dieses auch noch, nachdem ich vorab die fristgerechte Kündigung geschickt habe ?
Viele Grüße Tanja K.
18.10.2018 - 18:13
Hallo Tanja,
ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen. Lassen Sie die Unterlagen am besten rechtlich prüfen, z.B. hier: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.10.2018 - 23:12
Guten Abend Herr Hundt,
Ich habe meinen Mietvertrag im April 2018 zum 31.12.2018 gekündigt. Da ich einen 2 Jahresvertrag habe komme ich erst dann aus dem Mietvertrag. Am 17. Mai 2018 bin ich ausgezogen. Am 13.09.2018 habe ich ein Schreiben zur Mieterhöhung erhalten, zum 1. Dezember 2018.
Der Vermieter möchte nun mit 1. Erinnerung die Zustimmungserklärung unterschrieben haben.
Meine Sorge ist nun, daß ich mit der Zustimmung einen neuen Mietvertrag eingehe, der meine Kündigung aufhebt. Was soll ich nun machen?
Mit freundlichen Grüßen,
Angelika
22.10.2018 - 07:24
Hallo Angelika,
eine Zustimmung zur Mieterhöhung ist eine Zustimmung zur Mieterhöhung und kein neuer Mietvertrag. Nehmen Sie – für Ihr eigenes gutes Gefühl – handschriftlich auf, dass der Vertrag bekanntermaßen gekündigt ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.08.2019 - 17:31
Hallo ,
wir haben uns ein Haus gekauft und werden das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf kündigen.
Da die Mieterin schon 12 Jahre in dem Haus wohnt und es im Mietvertrag festgelegt ist , hat sie 1 Jahr kündigungsfrist.
Dürfen wir die Miete trotz der Eigenbedarfskündigung erhöhen?
LG
V.Bäcker
26.08.2019 - 09:41
Hallo Veronika,
grundsätzlich schon. Vielleicht stärkt das aber auch die Position des Mieter. Man könnte meinen, Sie wollen doch langfristig vermieten, wenn Sie die Mieter erhöhen. Zumindest könnte der Mieter so argumentieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.05.2020 - 19:38
Hallo,
Ich habe am 28.04.2020 meinen Mietvertrag zum 31.07.2020 gekündigt. Am 30.04.2020 hat mir meine Vermieterin die Kündigungsbestätigung mit gleichzeitiger Mieterhöhung für Mai,Juni und Juli schriftlich mitgeteilt. Ist das rechtens?
Viele Grüße
M.Kleihs
04.05.2020 - 08:54
Hallo Maria,
grundsätzlich ist eine Überschneidung möglich, allerdings muss sich der Vermieteran die gesetzlichen Fristen halten, siehe: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-fristen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.06.2020 - 19:03
Hallo,
mein Sohn und seine Freundin haben einen kleinen Hof gekauft, das Haus ist vermietet, das Objekt war knapp zwei Jahre beim Makler und die Mieter konnten sich darauf einrichten, das die Eigentümer selbst einziehen möchten, diese möchten sich aber nichts neues suchen, da sie 1,50 € pro qm unter der ortsüblichen Miete möchten sie nicht ausziehen, da Sie woanders mehr bezahlen müssen. Die Kündigung ist mit 3monatiger Kündigungsfrist ausgesprochen, kann man trotzdem die Miete erhöhen, sodass sie dann doch ausziehen, weil es sich nicht lohnt dort wohnen zu bleiben.
Danke für die Antwort
Grüße Andrea
26.06.2020 - 07:35
Hallo Andrea,
hier finden Sie einen Artikel dazu: Mieterhöhung und Kündigung in zeitlicher Überschneidung – Was ist zu beachten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.08.2020 - 10:46
Hallo,
Erstmal vielen Dank für diesen Informativen Bericht :)
Ich hätte auch noch eine Frage zu den Fristen.
Mein Vermieter hat mir am 02.06. eine Kaltmieterhöhung zugestellt mit der Frist bis zum 31.07 sodass die Erhöhung zum 01.08 zu zahlen ist. Ich habe ihn darauf angesprochen dass die Frist nicht stimmt und er besteht drauf dass die Erhöhung wirksam ist.
Stimmt das so?
Aus dem BGB sehe ich raus dass der Monat in dem man den Brief bekommt nicht mitgezählt wird, zählt dass etwa nicht für die ersten 3 Werktage?
Jetzt hat er mich etwas verunsichert.
Zudem habe ich zeitgleich gekündigt, am 2.6 habe ich mein Schreiben per Post verschickt und am 3.6 hat er mir diese bestätigt.
Sodass ich zum 31.08 ausziehe.
Ich weiß dass es sich sehr komisch anhört, aber den Brief der Mieterhöhung habe ich auch nicht bekommen. In einem späteren Schreiben habe ich 2 Tage vor Fristablauf die ganze Sache mitbekommen. Daraufhin hat er mir diese per Mail zugeschickt. Der Vermieter behauptet einen Nachweis des Boten zu haben.
Der selbe Vermieter hat schon 2 mal versucht mich mit 2 Kaltmieten zu veräppeln.
Im März hat er einmal 560€ zu meiner Miete zuzüglich und im Mai 499€ zuzüglich abgebucht, welche ich zurückgebucht habe, in der Mitte des Monats obwohl meine Miete per Lastschrift am 1. immer rausgeht..
Beim ersten Mal hat er noch angerufen und sich auf Ahnungslos gestellt, beim zweiten mal kam nicht mal mehr das.
24.09.2020 - 13:17
Hallo
Mieter kündigt am 24.09 nach Mieterhöhung vom 16.7. innerhalb der Überlegungsfrist bis 30.09.mit ges. Kündigungsfristen zum 31 12.
Der Mieterhöhung wurde nicht zugestimmt.
Nach meiner Auffassung ist bei Ausübung des
Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis am 30.11. beendet und nicht am 31.12.
Was muss der Mieter nun bezahlen?
Mit freundlichen Grüßen
24.09.2020 - 18:35
Hallo Karl,
hier eine Hilfe: Mieterhöhung: Kündigungsrecht des Mieters (Sonderkündigungsrecht)
Grundsätzlich: Stimmt ein Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, müssen Sie als Vermieter auf Zustimmung klagen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.11.2021 - 16:22
Hallo,
ich habe eine Frage.
Meine Eltern haben eine Mieterhöhung bekommen die bis zum 01.01.2022 wirksam wird. Wurde aber noch nicht zugestimmt. Erhöhung ist rechtens. Eine Woche später kam die Kündigung wegen Eigenbedarf.
Ist es rechtens dann die Mieterhöhung zustimmen zu müssen?
05.11.2021 - 14:34
Hallo Daniel,
Kündigungsfrist und Mieterhöhung können durchaus parallel laufen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.10.2022 - 18:47
Hallo, ich habe einen Mieter (seit 9 Jahren). Diesem würde ich gerne kündigen, da ich das Haus Anfang nächsten Jahres verkaufen möchte. Im Mietvertrag steht geschrieben, dass vom Vermieter das Mietverhältnis auf Grund von Eigennutzung gekündigt werden kann. Wenn ich richtig informiert bin, zählt der Verkauf der Immobilie jedoch nicht zur Eigennutzung. Wie gehe ich am Besten vor. Ich denke, dass sich der Mieter quer stellen wird. Der Haus-Verkauf MIT Mieter kommt nicht infrage, da es wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen würde. Das Haus müsste naher Zukunft renoviert werden und einiges erneuert, daher lohnt sich dies nicht und ich möchte es verkaufen. Was kann ich am Besten tun? Verwertungs-Kündigung? Was ist wichtig und was muss ich beachten?
Danke und viele Grüße
11.10.2022 - 22:27
Hallo Maria,
in aller Regel haben Sie keine Chance den Mieter wegen des geplanten Verkaufs zu kündigen. (Ver)kauf bricht nicht Miete.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.10.2022 - 17:41
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für die informative Seite und Ihren Einsatz hier. Ich hätte selbst auch eine Frage:
Darf der Vermieter die Mieterhöhung wieder zurückziehen, um das Sonderkündigungsrecht damit auszuhebeln? In meinem Fall habe ich nach einer Mieterhöhung zum 01.01.2023 vom Sonderkündigungsrecht vor einigen Tagen Gebrauch gemacht, um anstelle der dreimonatigen Kündigungsfrist schon nach zwei Monaten, also am 31.12. aus dem Vertrag zu kommen. Der Vermieter hat nun per Mail die Mieterhöhung ausgesetzt, mir damit das Sonderkündigungsrecht abgesprochen und das Mietvertragsende nur regulär zum 31.01.2023 bestätigt.
Geht das mit rechten Dingen zu?
Beste Grüße
26.10.2022 - 13:49
Hallo Ernesto,
ein sehr spezieller Fall. Sie richten sich nach der schriftlichen Lage der Dinge. Nach der Kündigung haben sie entsprechend gekündigt. Diese Kündigung kann meines Erachtens nach nicht mehr unwirksam werden, wenn der Vermieter bei der Mieterhöhung zurückrudert. Sie könnten ja schließlich schon eine neue Wohnung haben und können hier m.E. nicht benachteiligt bzw. an die alte Wohnung gebunden werden. Wenn der Vermieter nicht einlenkt, sollten Sie das rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2022 - 19:41
Hallo, ich habe am 29.10.22 ein Schreiben zur Mieterhöhung (Grundmiete) erhalten, welche ab dem 1.1.23 in Kraft treten soll.
Kann ich im
November noch kündigen? Also zum 31.12.22 (Sonderkündigungsrecht)?
15.11.2022 - 17:11
Hallo Fritz,
schauen Sie mal hier: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/sonderkuendigungsrecht/
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.11.2022 - 13:36
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe bei meiner Hausverwaltung gestern per Mail mitgeteilt, dass ich mein Mietverhältnis aufgrund von Umzug zu meinem Lebensgefährten kündigen möchte. Das Mietverhältnis wäre somit zum 28.02.2023 beendet.
Folgende Nachricht habe ich gestern erhalten: “Gerne können Sie einen Nachmieter suchen. Wir benötigen die beigefügte Selbstauskunft ausgefüllt, sowie die letzten 3 Gehaltsnachweise und die Kopie des Ausweises. Bezüglich der neuen Miete werden wir uns, sobald wir Ihre Kündigung vorliegen haben, mit dem Eigentümer absprechen.”
Auf meine Nachfrage, was der letzte Satz bedeuten mag, habe ich folgende Info bekommen: “es kann sein das der Eigentümer die Miete anhebt und bevor es Schwierigkeiten gibt, werden wir dies besprechen und Ihnen den neuen Mietpreis nennen.”
Die Kündigung habe ich heute postalisch, per Einwurfeinschreiben, versendet.
Ist die Mieterhöhung rechtens und muss ich dieser zustimmen?
Beste Grüße
15.11.2022 - 17:15
Hallo J. Beer,
wenn Sie einen Nachmieter finden, wird dieser vermutlich eine höhere Miete (aktuelle Marktmiete) als Sie zahlen. Diese Miethöhe teilt die Hausverwaltung noch mit, damit Sie die Miethöhe den potenziellen Nachmietern nennen können. Das ist keine Erhöhung die auf Sie Auswirkungen hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.11.2022 - 12:42
Danke für die Info und Hilfe!
Liebe Grüße
J. Beer
30.11.2022 - 17:04
Ich wohne in einer Einliegerwohnung mit dem Vermieter zusammen. Nun wurde eine erleichterte Kündigung ausgesprochen und gleichzeitig eine Mieterhöhung um 20%. Die Mieterhöhung begründet sich darauf, dass der Mietspiegel in den letzten 3 Jahren, in denen es keine Erhöhung gab, um 20% für vergleichbare Wohnungen gestiegen sei. Es ist ein altes Haus mit schlechter Dämmung und keinem Energieausweis. Vergleichbare Wohnungen wurden mir auch nicht genannt.
Durch die Kündigung (ich bin arbeitslos, habe eine pflegebedürftige Mutter in der Nähe zu versorgen und einen Hund) entsteht mir ein erheblicher Kostenaufwand und es ist fraglich, ob ich eine Wohnung finden werde.
Der Mieterhöhung habe ich nicht zugestimmt, möchte aber wissen ob die Erhöhung rechtens ist.
Ich danke Ihnen im voraus für Ihre Hilfe
Liebe Grüße
Sabine Suck
30.11.2022 - 20:39
Hallo Sabine,
eine Mieterhöhung über den Mietspiegel ist bei korrekter Umsetzung i.d.R. wasserdicht und der Vermieter hat damit Anrecht auf Ihre Zustimmung. Ob das Haus alt oder neu ist, der Zustand schlecht oder gut, spielt nur eingeschränkt eine Rolle. Die wohnwerterhöhenden und mindernden Merkmale definieren die Vergleichsmiete im Mietspiegel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.03.2023 - 13:28
Hallo Herr Hundt,
ich habe am 07.02.2023 eine Mieterhöhung durch meinen Vermieter erhalten, die ab dem 01.05.2023 wirksam werden würde.
Nun habe ich in der Zwischenzeit aber eine neue Wohnung gefunden und ordentlich zum 31.05.2023 gekündigt. Muss ich für den Mai nun noch die erhöhte Miete bezahlen oder bin ich durch die Kündigungsfrist als Mieter “geschützt”?
Vielen Dank schon mal vorab und viele Grüße
Yvonne
04.03.2023 - 15:29
Hallo Yvonne,
die Erhöhung tritt nicht ein, siehe “BGB § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.”
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.04.2023 - 11:28
Hallo Herr Hundt
sehr guter Beitrag, danke dafür.
ich habe vor ein Zweifamilienhaus nach (WEG 2004 in zwei Wohnungen geteilt) zu kaufen. Es sind zwei Besitzer , wird aber als Paket verkauft.. Die Wohnung im EG ist zur Zeit vermietet und ich würde erstmal das Dachgeschoss beziehen. Gemeinsamer Flur/Eingang ist gegeben. Eigentlich möchte ich das Haus aber ganz für mich nutzen.
Der Mietvertrag läuft seit ca 10 Jahren. Die Miete liegt weit unter dem Mietspiegel. Zur Zeit 4,50 € / qm
vermietet und der Mietspiegel liegt bei ca 7,50€ / qm. Da würde die Restmietdauer auch bei einer Sonderkündigung ja noch einige Monate laufen. 9 + 3 Monate wenn ich das richtig verstanden habe.
Meine Frage ist nun, kann ich bei Einzug/ Übernahme der Immobilie die Miete um 20 % erhöhen und auch vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen ? Darf ich das überhaupt gleich nach Kauf bzw Einzug? oder gibt es da in dem Fall dann Sperrfristen ?
Alternativ wäre auch die Frage bzw Möglichkeit ob ich Eigenbedarf für EG Wohnung anmelden könnte und im Gegenzug die DG Wohnung anbieten? Oder steht mir dann als neuer Besitzer nur die leere Wohnung zu ?
Viele Grüße
23.04.2023 - 15:17
Hallo Darie,
ich würde die DG Wohnung beziehen. Nach Eintragung im Grundbuch ist eine Mieterhöhung und/oder eine Kündigung möglich. Die Mieterhöhung schießt die Kündigung nicht unbedingt aus. Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie exakt begründen, warum Sie beide Wohnungen benötigen oder warum Sie die Einheiten mit dem Mieter tauschen wollen. Beides ist grundsätzlich denkbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.06.2023 - 12:25
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe am 16.04.2023 meiner Vermieterin mitgeteilt das ich ausziehen werde und nochmal explizit wegen der Kündigungsfrist gefragt ( da ich mehrere Mängel in der Wohnung habe die sie nur sehr langsam beseitigt ). Sie bestand auf die 3 monatige Kündigungsfrist und somit gab ich ihr dann am 20.04.23 meine schriftliche Kündigung zum 31.07.23.
Am 17.04.23 übermittelte sie mir dann plötzlich per Wurfeinschreiben eine Mieterhöhung die ab dem 01.07.23 wirksam ist. Das heißt ich muss den letzten Monat eine höhere Miete zahlen.
Ist das alles so rechtens, bzw. muss ich das zahlen oder kann ich noch dagegen vorgehen obwohl ich unterschrieben habe. Ich wusste mir leider nicht besser zu helfen zumal diese Frau mich seitdem psychisch unter Druck setzt. Ich habe auch seit Monaten Schimmel im Haus der zwar jetzt versucht wird zu beseitigen aber da die Ursache nicht gefunden wird dauert es. Jeder sagt ich hätte aufgrund dieser Tatschen schon längst die Miete mindern können aber ich wusste nicht ob ich das so einfach kann. Aber nun diese Mieterhöhung die ganz plötzlich einen Tag nach Ankündigung meiner Kündigung kam. Alles muss ich mir doch auch nicht gefallen lassen oder ?
Viele Grüße
Mandy
02.06.2023 - 20:20
Hallo Mandy,
Mieterhöhung und Kündigung können sich durchaus überschneiden. Das ist grundsätzlich möglich. Mängel können zur Mietminderung berechtigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.06.2023 - 12:07
Guten Tag ich habe eine einvermehmliche Mieterhöhung bekommen welche zum 01.09.2023 in Kraft treten soll. Diese habe ich unterschrieben aber eine Widerrufsfrist von 2 Wochen (die noch nicht vorbei ist) nun möchte ich Kündigen und wollte fragen ob der Vermieter bei Widerruf und gleichzeitiger Kündigung zum 30.09.2023 trotzdem auf eine Zustimmung klagen kann oder er die Miete für diesen 1 Monat nicht erhöhen kann.
Liebe Grüße
Michael P.
27.06.2023 - 14:16
Hallo Michael,
Ich sehe Option, Ihre Zustimmung zu widerrufen. Ich denke, sie müssen wir nehmen, dass die Mieterhöhung in Kraft tritt und sie einen Monat die erhöhte Miete zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.10.2023 - 15:33
Hallo ich habe letzte Woche ein Schreiben bekommen mit einer Mieterhöhung zum 1.1.24.Kann ich mein Mietverhältnis zum 31.12.2023 kündigen oder zu wann kann ich kündigen.
09.10.2023 - 19:18
Hallo Frau Nagel,
hier können Sie die Frist nachlesen: https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/sonderkuendigungsrecht/
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2024 - 20:23
Hallo,
Ich hab seit dem 15.02.2021 einen laufenden Mietvertrag der eine Indexmiete enthält.
Nun hatte ich vor zum 03.02.2024 zu kündigen. Somit würde mein Mietvertrag zum 30.04.2024 enden.
Ich habe meinen Vermieter bereits am 15.01.2024 per What’s app über meine Kündigung zum 03.02.2024 informiert. Ich habe noch kein postalisches Kündigungsschreiben versendet.
Nun hab ich heute zum 19.01.1024 eine Mieterhöhung in Höhe von 100€ erhalten. Normalerweise sind Indexmieten doch zum übernächsten Monat gültig oder? Mein Vermieter möchte, dass ich ab März mehr zahle.
Ist dies rechtens? Hätte ich erst im Februar offiziell gekündigt, hätte mein Vermieter keine Möglichkeit gehabt mir das Schreiben schon im Januar zu schicken. Oder ist es einfach selbstverschuldet?
Danke
Viele Grüße
Pieti
20.01.2024 - 13:08
Hallo Piet,
hier Infos zu den Fristen bei einer Indexmieterhöhung. Sie gehen davon aus, dass der Vermieter die Miete aufgrund Ihrer gewünschten Kündigung erhöht – kann sein, muss aber nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt