Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete nur nach Vorgabe der §§ 557 ff BGB erhöhen. Danach ist die Mieterhöhung möglich bei Vereinbarung einer Staffelmiete, einer Indexmiete oder bei einer Erhöhung der laufenden Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Änderungskündigung, mit dem Ziel, dem gekündigten Mieter einen neuen Mietvertrag mit einer erhöhten Miete anzubieten, ist rechtswidrig.

Bei einem Mieterwechsel und einer Neuvermietung gelten diese Einschränkungen nicht. Dennoch gilt es auch hier, gewisse Grenzen einzuhalten. Diese Grenzen erhalten gerade in Zeiten von Wohnungsknappheit zunehmende Bedeutung.

Gerade bei diesem Thema tut sich aktuell einiges bei der Gesetzgebung. Hier bleibt es abzuwarten, in wie weit neue Gesetzgebung in den Mietzins bei der Neuvermietung einer Wohnung eingreift.

I. Mieterhöhung bei Mieterwechsel

1. Fälle, in denen kein Mieterwechsel vorliegt

Kein Mieterwechsel liegt vor, wenn der Ehegatte, der mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt lebte, nach dem Tode des Mieters von Gesetzes wegen in das Mietverhältnis eintritt (§ 563 BGB)Gleiches gilt. Für den Lebenspartner und die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des Mieters nach dessen Tod. Ebenso bestimmt das Gesetz, dass mehrere Personen, die als Mieter bezeichnet sind, das Mietverhältnis fortsetzen, wenn einer von ihnen verstirbt (§ 563 a BGB). Gemäß § 564 BGB treten auch die Erben des Mieters in das Mietverhältnis ein. Wird die Wohnung verkauft, übernimmt der Erwerber das bestehende Mietverhältnis (§ 566 BGB).

In all diesen Fällen kommt eine Mieterhöhung nur nach Maßgabe der §§ 577 ff BGB in Betracht. Ohne Kündigung liegt kein Mieterwechsel vor, der eine Neuvermietung ermöglichen würde.

2. Mieterwechsel nur nach berechtigter Kündigung des alten Mieters

Will der Vermieter das bestehende Mietverhältnis mit seinem Mieter kündigen, muss er sich nach Maßgabe des § 573c BGB auf ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) berufen. Kann er kein berechtigtes Interesse geltend machen, kann der Mieter darauf bestehen, dass sein Mietverhältnis fortgeführt wird.

3. Nach Kündigung Neuvermietung problemlos möglich

Hat der Vermieter das bestehende Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt, kann er die Immobilie anderweitig vermieten. Die Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel braucht sich dann nicht an der Vorgabe der §§ 557 ff BGB zu orientieren. Diese Vorschriften beziehen sich nur auf das laufende Mietverhältnis. Wird ein neues Mietverhältnis begründet, besteht weitgehend Vertragsfreiheit, so dass der Vermieter mit dem neuen Mieter in freier Vereinbarung eine neue Miete aushandeln kann. Diese kann auch ohne weiteres über der ortsüblichen Miete liegen.

4. Grenzen bei Neuvermietung: § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) / § 291 StGB (Wucher)

Auch wenn der Vermieter mit dem neuen Mieter die Höhe der Miete frei aushandeln kann, ist zu beachten, dass die Miete sich nicht im Bereich des Wuchers oder der Mietpreisüberhöhung bewegt. Orientierungspunkte sind die Vorschriften des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) und § 291 Strafgesetzbuch (Wucher).

In Zeiten von Wohnraumknappheit sind diese Grenzen eher erreicht, als wenn ein Überangebot an Wohnungen besteht. Die Voraussetzungen beider Vorschriften sind dennoch in nur wenigen Fällen vollständig nachzuweisen. Ihre praktische Relevanz ist eher gering.

§ 5 WiStG begründet eine Ordnungswidrigkeit (auch soweit die Vorschrift im „Wirtschaftsstrafgesetz“ steht). Sie ist mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € bedroht. § 291 StGB ist hingegen ein Straftatbestand und droht eine Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder eine Geldstrafe an. In besonders schweren Fällen beträgt die Freiheitsstrafe mindestens 6 Monate bis zu 10 Jahren.

Der Unterschied zwischen beiden Vorschriften besteht mithin darin, dass § 291 StGB Einzelpersonen davor schützt, in einer Schwächesituation übervorteilt zu werden (Individualwucher), während § 5 WiStG den Sozialwucher als Ausdruck einer allgemeinen Wohnungsmangelsituation ahndet. Beide Vorschriften sind aufgrund der relativ unbestimmten Tatbestandsmerkmale schwierig zu erfassen.

II. § 291 StGB (Wucher)

Der Vermieter macht sich in diesem Fall strafbar, wenn eine Miete vereinbart oder entgegennimmt, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Leistung (Wohnwert) steht und er zudem in der kriminellen Absicht handelt, den Mieter „auszubeuten“.

a. Ausbeutung des Mieters und seiner Situation

Ausbeutung erfordert, dass der Vermieter die Zwangslage, den Leichtsinn, die Unerfahrenheit oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters ausnutzt. Ausbeutung kennzeichnet somit eine besonders intensive, anstößige und kriminelle Art der Ausnutzung der Situation eines Mietinteressenten.

Eine Zwangslage liegt vor, wenn der Mieter dringend auf Wohnraum angewiesen ist. Die Gründe sind unerheblich. Ebensowenig kommt es darauf an, ob der Mieter weiß, dass die Miete wucherisch ist.

Unerfahrenheit beruht auf mangelnder Geschäftskenntnis und Lebenserfahrung, so dass der Mieter gegenüber dem Durchschnittsmenschen benachteiligt ist. Fehlende Sprachkenntnisse genügen dafür nicht. Wer nicht deutsch spricht, muss sich informieren. Bei einer erheblichen Willensschwäche erkennt das Opfer zwar, dass die Forderung wucherisch ist, kann aber aufgrund seiner psychischen Einschränkung daraus keine Konsequenz ziehen.

Neben dem Vermieter kommt auch der Wohnungsvermittler (Makler) oder der Hausverwalter in Betracht, sofern er vom Eigentümer bevollmächtigt ist, den Mietvertrag selbst abzuschließen. Insbesondere ist dem Makler verwehrt, eine unangemessen hohe Provision zu fordern.

b. Missverhältnis Mietzins / Wohnqualität

Die aufgrund dieser Ausgangslage vereinbarte Miete muss in einem „auffälligen Missverhältnis zur Leistung“ stehen. Dies kann dann der Fall sein, wenn die ortsübliche Miete um mehr als 50 % überschritten wird (OLG Köln WuM 1980, 36; LG Heidelberg WuM 1977, 32, LG Mannheim WuM 1977, 77). Das Missverhältnis zwischen Miete und Wohnwert kann im Regelfall nur anhand eines Sachverständigengutachtens festgestellt werden. Ein örtlicher Mietspiegel genügt dafür noch nicht (OLG Karlsruhe WuM 1997, 500).

Es entlastet den Vermieter nicht, wenn er wegen eigener hoher Aufwendungen keinen Gewinn erzielt (BGH NJW 1982, 896).

Die Nebenkosten werden bei der Bewertung des Missverhältnisses einbezogen, um zu vermeiden, dass bei einer nicht zu beanstandender Mietzinsforderung über die Nebenkosten ein überhöhter Vorteil erlangt wird.

Erweist sich die Miete als überhöht, ist zum Schutz des Mieters nicht der gesamte Mietvertrag nichtig. Nichtig ist vielmehr nur die Mietvereinbarung, die auf ein angemessenes Maß zurückgeführt wird (§ 134 BGB). Soweit dem Vermieter die Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters nicht nachzuweisen ist, kann sich die Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung auch aus § 138 BGB (sittenwidriges Handeln) ergeben, soweit das „Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden“ verletzt ist.

III. § 5 WiStG (Sozialwucher)

Nach dieser Vorschrift handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig bei der Vermietung von Wohnraum oder bei den Nebenkosten unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Normzweck ist, die wirtschaftliche Ausnutzung eines geringen Wohnungsbestandes zu Lasten breiter Bevölkerungsschichten, die die hohen Mieten nicht bezahlen können, zu verhindern.

§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz schränkt den Grundsatz von Angebot und Nachfrage ein und ist mithin Ausdruck der sozialen Marktwirtschaft (Sozialwucher). Auch hier ist lediglich die Miethöheabrede nichtig, da dem Mieter nicht gedient wäre, wenn der gesamte Mietvertrag nichtig wäre (BGH WuM 1984, 68). Die Tatbestandsmerkmale haben andere Ansatzpunkte als die des § 291 StGB. Es fehlt die kriminelle Komponente.

Die Bußgeldandrohung betrifft nicht nur den Eigentümer der Wohnung, sondern auch den Makler, der von Interessenten eine unangemessen hohe Miete fordert.

Ansatzpunkt ist hier, dass das Angebot an Wohnraum gering ist, der Vermieter diese Situation ausnutzt und die „Wesentlichkeitsgrenze“ von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten wird.

a. Geringes Angebot an Wohnraum

Das Angebot an Wohnraum ist “gering“, wenn die Nachfrage das örtliche Angebot um mindestens 5 % übersteigt (LG Hamburg WuM 1994, 696).

Indizien für ein geringes Angebot können folgende Merkmale sein:

• Vermieter diktiert die Mietbedingungen
• Fehlende Verhandlungsmöglichkeiten des Mietinteressenten
• Starke Nachfrage von Wohnungsinteressenten beim Wohnungsamt
• Erlass einer Zweckentfremdungsverordnung in der Gemeinde
• Hohe Zahl registrierter Obdachloser

Indizien, die gegen ein geringes Angebot sprechen:

• Hohe Leerstände an Wohnungen
• Herabgesetzte Mieten bei Neuvermietungen
• Zeitungsanzeigen von Vermietern finden keine Interessenten
• Aufhebung einer Zweckentfremdungsverordnung

b. Ausnutzen der Wohnraumsituation

Ein Vermieter nutzt die Wohnraumgegebenheiten aus, wenn er durch die nachfragebedingte Gestaltung des Mietpreises den Wettbewerb ausschaltet und der Mieter nicht auf billigeren Wohnraum ausweichen kann. Auf eine eventuelle Zwangslage des Mieters kommt es nicht an (so aber in § 291 StGB, deshalb ist das Verhalten des Vermieters in diesem Fall strafbar, § 5 WiStG begründet hingegen eine bloße Ordnungswidrigkeit). Der Vermieter nutze ein geringes Angebot bereits dann aus, wenn er bei einem ausreichenden Angebot an Wohnraum den vereinbarten Mietzins nicht würde erzielen können (LG Hamburg WuM 2000, 424).

An einer Ausnutzung fehle es, wenn sich der Mieter bei der Wohnungssuche auf einen Sondermarkt beschränkt, die Wohnungssuche nur in einem bestimmten bevorzugten Gebiet und nicht im gesamten Stadtgebiet vornimmt oder ein Sonderobjekt anmieten will (LG Hamburg MDR 1999, 1258). In diesem Fall steht der Miete eine angemessene Gegenleistung gegenüber.

Das geringe Angebot braucht nur bei Mietvertragsabschluss vorliegen (HansOLG Hamburg WuM 1999, 209, überwiegende Rechtsprechung). Es muss nicht jedes Jahr neu überprüft werden.

Streitig ist in der Rechtsprechung, inwieweit subjektive Umstände einbezogen werden müssen , die den Mieter in seiner Entscheidungsfindung leiten („Kaviar-Rechtsprechung“). Ein Ausnutzen soll danach nicht vorliegen, wenn der Mieter die geforderte Miete ohne weitere Verhandlungen oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist (LG Hamburg ZMR 2005, 458). Im Falle der Stadt Hamburg wurde so nicht auf den gesamten Hamburger Wohnungsmarkt abgestellt, sondern auf entsprechende Teilmärkte (Stadtbezirke). Gerade wenn der Mieter ausschließlich in einem bestimmten noblen Stadtviertel Wohnraum sucht, greife § 5 WiStG nicht ein.

Ergibt sich das geringe Angebot allein aus der Zugehörigkeit zu einer bestimmten Personengruppe ergibt (Studenten, Ausländer) muss dieser Interessentenkreis nach objektiv bestimmbaren Kriterien abgegrenzt werden. Hier gehe es nicht darum, dass eine individuelle Notlage ausgenutzt, sondern an eine gleichförmig gegebene Marktsituation angeknüpft wird (OLG Hamm WuM 1986, 206).

c. Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenzen 120 % – 150 %

Nach § 5 II 1 WiStG ist die Miete dann unangemessen hoch vereinbart, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen die üblichen Mieten um mehr als 20 % übersteigt.

Danach muss zunächst die ortsübliche Miete ermittelt werden Diese bestimmt sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Außerdem sind sämtliche vom Vermieter erbrachten Leistungen zu erfassen (Garten, Gemeinschaftseinrichtungen, Abstellplatz).

Wird der Wohnraum möbliert vermietet, ist ein angemessener Zuschlag vorzunehmen.

§ 5 II 2 WiStG erlaubt eine zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderliche Miete. In diesem Fall kann die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % maximal bis zu 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten werden (OLG Hamburg WuM 1992, 527).

Im Beanstandungsfall muss der Vermieter die Höhe seiner Aufwendungen (Kapitalkosten, Zinsen Bewirtschaftungskosten) durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen. Soweit der Vermieter das Objekt nicht vollständig fremdfinanziert hat, darf er fiktive Eigenkapitalkosten in Ansatz bringen (BGH WuM 1995, 428).