Wohnungen sind oft Spekulationsobjekte. Ständig wechselt der Vermieter. Dennoch haben Mieter nicht unbedingt etwas zu befürchten. Zwar ist es so, dass ein neuer Vermieter den Erwerb besonders rentabel gestalten möchte und gerne eine Mieterhöhung ankündigt. Aber auch ein neuer Vermieter muss sich an die gesetzlichen Vorgaben einer Mieterhöhung halten.

1. „Kauf bricht nicht Miete“

Der maßgebliche Grundsatz findet sich zunächst in § 566 BGB. Es gilt: „Kauf bricht nicht Miete“. Wird der vermietete Wohnraum nach dem Einzug des Mieters von dem früheren Vermieter an einen Dritten verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt sämtliche sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten. Der neue Eigentümer tritt also in die Position des früheren Vermieters ein.

Keinesfalls ist der neue Eigentümer zu einer Änderungskündigung berechtigt. Nicht das bestehende Mietverhältnis kündigen und die Mieter den Abschluss eines neuen Mietverhältnisses mit einer Miete anbieten. Zu Kündigung benötigt der neue Eigentümer ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB (z.B. Eigenbedarf, Unmöglichkeit der wirtschaftlichen Verwertung).

Ein Spekulant, der die Mietwohnung zu Renditezwecken kauft, kann im Regelfall kein berechtigtes Interesse geltend machen. Allerdings drohen dem Mieter andere Gefahren, beispielsweise dann, wenn der neue Eigentümer das Objekt vorwiegend aus Renditegründen modernisiert, in der Bauphase die Wohnqualität beeinträchtigt und den Kostenaufwand auf den Mieter umlegt.

2. Neueigentümer muss ins Grundbuch eingetragen sein

Der Erwerber kann die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte aber erst geltend machen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Der Abschluss des notariellen Kaufvertrages oder die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch genügen nicht.

3. Ermächtigung zur Mietpreiserhöhungen ist möglich

Ausnahmsweise kann aber genügen, wenn Verkäufer und Erwerber notariell im Kaufvertrag vereinbaren, dass die Nutzungen und Lasten spätestens mit der Zahlung des Kaufpreises auf den Erwerber übergehen sollen. Damit wird der Erwerber zwar nur wirtschaftlicher Eigentümer und noch nicht aber rechtlicher Eigentümer.

Aufgrund der vereinbarten Ermächtigung, die Eigentümerrechte bereits vor der Eintragung ins Grundbuch geltend zu machen, kann der Erwerber auch  die Miete erhöhen (BGH Urt.v.19.3.2014 – VIII ZR 203/13). Im Fall des BGH erfolgte die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber erst vier Jahre nach dem Kauf der Immobilie. Diese Möglichkeit war bis dahin sehr umstritten (LG Berlin GE 1999, 777).

Sofern der Erwerber bereits vor der Eigentumsumschreibung eine Mieterhöhung geltend machen möchte, kann der Mieter auf jeden Fall darauf bestehen, dass er eine entsprechende Bevollmächtigung durch den Verkäufer nachweist. Dazu muss er eine Originalvollmacht vorlegen. Eine Kopie genügt nicht. Wird keine Vollmacht vorgelegt, kann der Mieter die Mieterhöhung ohne weitere Prüfung zurückweisen (OLG Hamm RE WuM 1982, 20$). Die Zurückweisung muss unverzüglich geschehen. Wartet der Mieter 14 Tage ab, ist es zu spät (OLG Hamm NJW-RR 1988, 282).

Im Idealfall wird der Erwerber im notariellen Kaufvertrag ermächtigt, die Verkäuferstellung einzunehmen. Gegenüber einer nachträglich erstellten Vollmacht könnte der Einwand erhoben werden, dass damit der notarielle Kaufvertrag eine wesentliche Vereinbarung nicht enthalte und somit unvollständig beurkundet wurde. Damit wäre er nichtig (§ 125 BGB). Will der Erwerber das damit verbundene Konfliktpotential vermeiden, sollte er jedenfalls die  Eigentumsumschreibung im Grundbuch abwarten. Nur dann hat der Erwerber eine sichere Rechtsposition.

4. Mieterhöhungsrecht bindet auch den Neueigentümer

Will der Vermieter als neuer Eigentümer die Miete erhöhen, muss er die gesetzlichen Vorgaben beachten. Danach kann er die Miete allenfalls bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen, sofern in den letzten 15 Monaten keine Mieterhöhung erfolgt ist, er die Mieterhöhung frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung ankündigt und bei der Festsetzung der neuen Miete die örtliche Kappungsgrenze berücksichtigt.