Auf der Grundlage des § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses verlangen. Allerdings muss die Mieterhöhung begründet werden. Unter anderem kann sich der Vermieter zur Begründung darauf berufen, dass für einzelne vergleichbare Wohnungen innerhalb einer Gemeinde bereits entsprechende Mieten bezahlt werden. Dazu muss er dem Mieter in der Regel mindestens 3 vergleichbare Wohnungen benennen.
Mithin setzt jede Mieterhöhung voraus, dass die aktuelle Miete seit einem Jahr unverändert ist (Sperrfrist), die verlangte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder in einer benachbarten Gemeinde nicht übersteigt und die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent (bzw. in einigen Gemeinden 15 %) nicht überschritten wird.
Es kommt ganz entscheidend darauf an, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben die gesetzlichen Vorgaben detailliert berücksichtigt. Nachlässigkeiten führen dazu, dass die Mieterhöhung ins Leere geht. Es versteht sich, dass ein Mieter nach dem „Haar in der Suppe“ sucht, um das Mieterhöhungsschreiben irgendwie zu entkräften. Auch wenn er die Mieterhöhung letztlich vielleicht nicht verhindern kann, gewinnt er mindestens Zeit.
Muster für eine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen
Hinweise: Die fett gekennzeichneten und freien (…) Textstellen sind durch individuelle Angaben zu ergänzen. Bitte betrachten Sie das Muster als unverbindliche und als zur Orientierung dienende Vorlage.
Anschrift des Vermieters1
Adresse des Mieters2/11
Datum ….
Mieterhöhung für Ihre Wohnung
Sehr geehrter Mieter,
seit dem …. bewohnen Sie die Wohnung in der X-Straße Nr. Y in A-Stadt. Auf der Grundlage von § 558 BGB3 sind Sie verpflichtet, Ihre Zustimmung zur Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten Miete zu erteilen. Dazu ist Voraussetzung, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung Ihrer Miete in Kraft tritt, seit 15 Monaten unverändert ist und seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist4.
Von dieser gesetzlichen Möglichkeit möchte ich Gebrauch machen. Derzeit entrichten Sie eine Miete von xxx Euro (Kaltmiete) Die Nebenkosten zahlen Sie gesondert. Die Wohnfläche Ihrer Wohnung beträgt xx m². Somit ergibt sich ein m²-Preis von xx Euro. Diese Kaltmiete entspricht nicht mehr dem Mietzins, der in der Gemeinde für frei finanzierten und nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird.
Ihre Miete ist seit mehr als einem Jahr nicht mehr erhöht worden. Ihre Wohnung war im Jahre xxxx bezugsfertig. Sie ist wie folgt ausgestattet: …… Details …. .
Ich halte daher die Erhöhung Ihrer Grundmiete von derzeit xxx Euro um xx Euro auf xxx Euro (= xx Euro pro m²) für gerechtfertigt5. Zur Begründung verweist sich auf folgende Vergleichswohnungen6:
1. Abelstraße 3, X-Stadt, 2. Obergeschoss, vorne rechts, 3 Zimmer, Küche, Bad, Diele, Balkon, Wohnfläche 75 m², Kaltmiete 500 € = 6,66 €/m². Mieter: Hans Meier.
2. Kainstraße 4, X-Stadt, Erdgeschoss links, 3 ZKB, Diele, Balkon, 72,33 m² Wohnfläche, 525 € Kaltmiete = 7,25 €/m². Mieter: Heiner Roller.
3. Hubertusweg 88, X-Stadt, 1. Obergeschoss, 3 ZKB, Abstellraum, Erker zum Garten, 70,88 m², Kaltmiete 499 € = 7,04 €/m². Mieter: Eheleute Hassliebe.
Mit der geforderten Mieterhöhung wird auch die Kappungsgrenze7 des § 558 III BGB nicht überschritten. Danach darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Die von mir jetzt geforderte Mieterhöhung beträgt xx %.
Ich bitte Sie daher, der Erhöhung der Kaltmiete auf xxx Euro zuzustimmen und mir Ihre schriftliche Zustimmungserklärung bis zum ….. mit Ihrer Unterschrift an mich zurückzusenden9. Nutzen Sie dazu am einfachsten die untenstehende vorbereitete Erklärung. Bitte unterschreiben Sie diese Erklärung und schicken Sie mir das Schreiben an meine Adresse zurück. Eine Kopie dieses Schreibens nehmen Sie zu Ihren Unterlagen9.
Ich darf Sie darauf hinweisen, dass ich Ihr Schweigen als Ablehnung verstehen muss. Sofern Sie nicht innerhalb der bezeichneten Frist zustimmen, würde ich mich leider veranlasst sehen, Ihre Zustimmung gerichtlich einzuklagen. Da die vorgeschlagene Mieterhöhung angemessen ist, gehe ich jedoch davon aus, dass sie Ihre Zustimmung findet.
Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Kalendermonats, nach dem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, fällig und wäre somit erstmals ab dem … zu entrichten. Sofern Sie Ihrer Bank einen Dauerauftrag erteilt haben, bitte ich, den Betrag anzupassen.
Ihre Gesamtmiete besteht dann aus der erhöhten Kaltmiete, der Nebenkostenvorauszahlung und der Heizkostenvorauszahlung. Sie beträgt dann ab dem … xxx Euro.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Vermieter1
Unterschrift
Muster für eine Zustimmungserklärung des Mieters
Zustimmungserklärung zur Erhöhung der Kaltmiete für die Wohnung A-Stadt, B-Straße Nr. X
Hiermit stimme ich/wir der Mieterhöhung, so wie Sie oben beschrieben wurde, zu. Ich werde die neue Gesamtmiete erstmals zum …. bezahlen.
Unterschrift Mieter10
Hinweise zur der Vorlage:
2Mehrere mietvertraglich bezeichnete Mieter müssen alle namentlich bezeichnet werden. Für nicht verheiratete und nicht in Lebenspartnerschaft lebende Mieter sollte jeweils ein gesondertes Schreiben verschickt werden. Bei Ehepaaren genügt ein Schreiben an die Eheleute X und Y.
3Details sind in dem Artikel: Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen
4Die Miete muss zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter seit einem Jahr unverändert sein. Ein vorher gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Bei der mietvertraglichen Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
5Die anhand der Vergleichswohnungen zu bestimmende Miete richtet sich nach der preiswertesten Vergleichswohnung. Der Vermieter darf nicht den Durchschnittswert aller drei Mieten zur Grundlage seiner Mieterhöhung machen.
6Die Vergleichswohnungen sind so zu beschreiben, dass sie der Mieter leicht auffinden und anhand der Gegebenheiten die Mieterhöhung prüfen kann. Die Vergleichswohnungen müssen ungefähr vergleichbar sein. Hierzu sollten keine erheblichen Größenabweichungen oder unterschiedliche Ausstattungen oder extrem abweichende Baujahre vorliegen. Die Vergleichsobjekte dürfen auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen. Statt des Verweises auf drei Vergleichswohnungen kommt auch der Verweis auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank oder die Vorlage eines Sachverständigengutachtens in Betracht.
7Weitere Infos: Textbeitrag: „Mieterhöhung: Kappungsgrenze – Anwendung und Berechnung, mit Beispielen“. In einigen Städten und Gemeinden kann die Kappungsgrenze per Rechtsordnung auf 15 % herabgesetzt sein (z.B. in Berlin).
8Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch in Kraft. Sie bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters. Verweigert der Mieter die Zustimmung, muss ihn der Vermieter verklagen. Das gerichtliche Urteil ersetzt dann die Zustimmung des Mieters, vorausgesetzt die Mieterhöhung ist begründet.
9Die vorbereitete Zustimmungserklärung soll es dem Mieter leichter machen. Sinnvollerweise sollte das Mieterhöhungsschreiben im Original und mit einer Kopie verschickt werden, so dass ein Exemplar beim Mieter verbleibt.
10Sind mehrere Parteien Mieter, müssen alle Mieter unterzeichnen. Dies gilt auch für Ehepartner. Ausnahme: Die Mieter haben sich Mietvertrag gegenseitig ermächtigt, jeweils für den andern zu handeln.
11Das Mieterhöhungsschreiben muss dem Mieter in schriftlicher Form (Textform) übermittelt werden. Mündliche Erklärungen genügen nicht. Telefaxe und E-Mails sind nicht zu empfehlen. Der Vermieter ist für den Zugang beweispflichtig. Im Idealfall wird das Schreiben durch einen Boten als neutralen Zeugen übergeben oder in den Briefkasten des Mieters eingeworfen. Alternativ kann auch die Übersendung per Einschreiben genügen.
06.05.2019 - 13:13
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Mieterhöhung bekommen, wo drei Vergleichswohnungen benannt wurden.
Ist es ein Formfehler, wenn mein Vermieter eine Wohnung benennt, wo die Mieterin erst 2 Jahre in ihrer Wohnung wohnt? Oder kann Sie erst als Vergleichswohnung herangezogen werden, wenn die Mieterin 4 Jahre in ihrer Wohnung wohnt?
Ich bedanke mich im Voraus.
MS