Fordert der Vermieter vom Mieter eine Mieterhöhung, kann er nicht einseitig handeln. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen.

Stimmt der Mieter nach Ablauf einer Überlegungszeit von zwei Monaten der Mieterhöhung nicht zu, muss der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung gerichtlich einklagen (Zustimmungsklage).

Wir erklären hier, wie hoch der Streitwert bei einer Mieterminderung ist, wie sich dieser berechnet und zeigen zudem, welche Anwalts und Gerichtskosten bei einer Zustimmungsklage entstehen.

1. Verhandlungsspielraum beträgt 5 Monate

Dann hat der Vermieter drei Monate Zeit. In diesem Zeitraum sollen die Parteien nochmals Gelegenheit haben, sich außergerichtlich zu einigen. Unter Einbeziehung der Überlegungszeit (2 Monate) und der Klagefrist (3 Monate) stehen den Parteien also 5 Monate zur Verfügung, um sich über die Sach- und Rechtslage klar zu werden und sich zu verständigen. Allerdings kann der Vermieter, wenn er nicht verhandlungsbereit ist oder die Verhandlungen mit dem Mieter aussichtslos sind, sofort nach Ablauf der Überlegungsfrist (2 Monate) die Klage einreichen. Da eine einvernehmliche Einigung immer die bessere Alternative ist, sollten die Parteien wissen, wie der Streitwert einer Mieterhöhung berechnet wird.

Der Streitwert ist die Grundlage für die Berechnung der Gerichtsgebühren und Anwaltsgebühren. Je höher der Streitwert, desto höher sind die entstehenden Kosten, die die unterlegene Partei tragen muss. Schließen die Parteien einen gerichtlichen Vergleich, tragen sie die Kosten regelmäßig anteilig.

2. Jahresbetrag der Mieterhöhung bestimmt den Streitwert

Der Streitwert einer Zustimmungsklage berechnet sich gemäß § 41 V Gerichtskostengesetz (GKG) bei Wohnraummietverhältnissen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nach dem zwölffachen des monatlichen Mieterhöhungsbetrages (LG Berlin, Beschl. v. 17.07.2012 – Az. 63 T 109/12; LG Köln WuM 1987, 159).

Anders gesagt: Die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der vom Vermieter geforderten Mieterhöhung wird mit 12 multipliziert und ergibt den maßgeblichen Streitwert. Der Differenzbetrag ist aber auf den Jahresbeitrag begrenzt. Diese Berechnungsweise ist auch dann maßgeblich, wenn das Gericht nicht nur über das vorgerichtliche, sondern auch über ein vom Vermieter während des Gerichtsverfahrens nachgeholtes oder nachgebessertes Erhöhungsverlangen entscheidet.

Besteht das Mietverhältnis weniger als ein Jahr oder ist die restliche Vertragslaufzeit kürzer als ein Jahr, wird der Streitwert nach dieser kürzeren Zeit berechnet.

Soweit eine Mieterhöhung für Geschäfts- oder Gewerberäume ansteht, ist die Vorschrift des § 9 ZPO maßgeblich (OLG Brandenburg JurBüro 96, 193).  Dann mit der Streitwert nach dem 3 ½- fachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrages berechnet.

3. Streitwert bei teilweiser Zustimmung

Hat der Mieter der Mieterhöhung teilweise zugestimmt, berechnet sich der Streitwert lediglich noch nach dem streitigen Restbetrag.

4. Amtsgerichte sind unabhängig vom Streitwert zuständig

Die Zuständigkeit für Gerichtsverfahren in Wohnraummietstreitigkeiten ist ausschließlich den örtlichen Amtsgerichten zugewiesen (§ 23 I Nr. 2 b GVG). Die Amtsgerichte sind unabhängig von der Höhe des Streitwertes zuständig. Auch wenn der Streitwert über 5000 Euro liegt, sind also nicht die Landgerichte, sondern ausschließlich die Amtsgerichte zuständig. Auf die Gebührenberechnung hat dies noch keinen Einfluss.

5. Streitwert in der Berufungsinstanz

Erkennt eine Partei das Urteil des Amtsgerichts nicht an, beträgt die Rechtsmittelbeschwer bei einer Mieterhöhungsklage das 3 1/2-fache des Jahresbetrages des Differenzbetrages zwischen der alten und erhöhten Miete. Maßgebend ist § 9 ZPO (BGH AGS 03, 489). Teils wurde früher auch lediglich der dreijährige Erhöhungsbetrag zugrunde gelegt (LG Kiel ZMR 1994, 480).

6. Gebührenberechnung (Beispiel)

Streitwert 601 €

Beide Parteien werden durch Anwälte vertreten:

I. Instanz	II. Instanz
Eigener AnwaltVerfahrensgebühr (1,3): 104 €Terminsgebühr (1,2): 96 €Auslagen: 20 €Umsatzsteuer: 42 €Summe eigener Anwalt: 262 €	Eigener AnwaltVerfahrensgebühr (1,6): 128 €Terminsgebühr (1,2): 96 €Auslagen: 20 €Umsatzsteuer: 46 €Summe eigener Anwalt: 290 €
Anwalt/Gegner-dto.: 262 €	Anwalt/Gegner-dto.: 290 €
Gerichtskosten – 3 Gebühren: 159 €	Gerichtskosten – 4 Gebühren: 212 €
Kostenlast I. Instanz: 683 €	Kostenlast II. Instanz: 792 €

Gesamtprozesskostenrisiko: 1.475 €

7. Fazit

Verliert der Mieter den Prozess, zahlt er bei der Inanspruchnahme zweier Instanzen nicht nur monatlich 50 Euro Mieterhöhung, sondern zusätzlich auch noch 1.475 € Verfahrenskosten. Damit erhöht sich der monatliche Mieterhöhungsbetrag für den Mieter auf das Jahr gerechnet um weitere 122.91 €!

Das Beispiel verdeutlicht, wie wichtig es ist, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ernsthaft zu prüfen und, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, anzuerkennen. Liegt der Streitwert zudem unter 601 Euro, ist das Urteil des Amtsgerichts nicht berufungsfähig und kann nicht zusätzlich überprüft werden.