Oft werden die Begriffe Kaution und Provision durcheinander gebracht. Die Kenntnis der Bedeutung von Kaution und Provision ist jedoch nicht unbedeutend.
Beim Abschluss eines Mietvertrages entstehen viele Extrakosten, die zu der laufenden Miete hinzukommen. Deshalb ist es insbesondere wichtig zu wissen, wofür diese Zahlungen erfolgen, wer der Empfänger ist, und ob sie dauerhaften oder nur vorübergehenden Charakter haben. Genau in diesen Punkten unterscheiden sich nämlich Kaution und Provision voneinander.
Wir zeigen hier, wo die Unterschiede zwischen einer Maklerprovision und einer Mietkaution liegen.
Kaution = dient dem Vermieter als Sicherheit
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses erbringt. Sie dient dazu, Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis abzusichern. Hieraus ergibt sich, dass der Vermieter Empfänger der Kaution ist. Dieser wird durch die Kaution für den Fall abgesichert, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Zahlt der Mieter seine Miete nicht, leistet er eine Nachzahlung nach einer Betriebskostenabrechnung nicht oder nimmt er Reparaturen nicht vor, zu denen er verpflichtet ist, kann sich der Vermieter der Kaution bedienen. Relevant ist die Kaution für den Vermieter insbesondere auch nach Vertragsende, wenn der Mieter z.B. die erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat. In den Fällen, in denen preisgebundener Wohnraum vermietet wird, ist die Vereinbarung einer Kaution sogar nur zu diesem Sicherungszweck zulässig (vgl. § 9 Abs.5 WoBindG).
Da es sich bei der Kaution um eine Sicherheitsleistung und nicht um eine endgültige Zahlung an den Vermieter handelt, muss diese in einer Weise geleistet und angelegt werden, dass sie vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt bleibt. Möglich sind hier Barzahlungen, Einzahlungen auf ein extra zu diesem Zweck angelegtes Konto des Vermieters, Bürgschaften, Verpfändungen von Wertpapieren oder Sicherheitsabtretungen von Ansprüchen gegen Dritte.
Aus dem Sicherungszweck ergibt sich auch, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, wenn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Dies ist erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses und auch nur dann der Fall, wenn keine Fordrungen des Vermieters mehr bestehen. Außerdem wird dem Vermieter auch nach Vertragsende noch eine angemessene Frist zugestanden, innerhalb derer er prüfen kann, ob er die Kaution benötigt.
Die Kaution muss vom Mieter nur gezahlt werde, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Der Höhe nach ist die Kaution durch den Gesetzgeber in § 551 Abs.1 BGB auf drei Monatskaltmieten beschränkt.
Provision = geht an einen Makler
Die Provision ist auch keine Sicherheitsleistung, sondern eine Gegenleistung für eine Dienstleistung des Maklers. Sie hat endgültigen Charakter und wird im Gegensatz zur Kaution nicht zurückgezahlt.
Gemeinsam hat die Provision mit der Kaution, dass sie ebenfalls nur gezahlt werden muss, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Wie die Kaution ist auch die Provision für den Wohnungsmakler der Höhe nach gesetzlich beschränkt. So darf gem. § 3 Abs.2 S.1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt.
Fazit
Bei Kaution und Provision handelt es sich um unterschiedliche Rechtsinstitute, die sich hinsichtlich Empfänger, Zweck und Dauerhaftigkeit voneinander unterscheiden.
05.11.2014 - 21:05
Guten Abend Herr Hundt,
ich befinde mich gerade in einer etwas kniffeligen Situation und habe deshalb eine Frage über die Möglichkeit der Rückerstattung der Maklerprovision. Ich hoffe, Sie können mir hierbei weiterhelfen.
Ich habe mir vor einer Woche eine Wohnung angesehen, deren Vermieter durch eine Maklerin betreut wird. Für die Besichtigung habe ich einen Termin mit der Maklerin ausgemacht, die bei der Besichtigung auch anwesend war. Da mir die Wohnung zugesagt hat, hat mir die Maklerin im Anschluss ein “Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages + Selbstauskunft” (so der Titel des Dokuments) und einen Mustermietvertrag per E-Mail zugesandt.
Da ich stellenweise nicht mit dem Mustervertrag zufrieden war, habe ich noch einmal mit der Maklerin telefoniert, bevor ich Angebot und Selbstauskunft ausgefüllt, unterschrieben und abgeschickt habe (auch per Mail). Bei diesem Telefonat hat mir die Maklerin gesagt, dass es sich wirklich nur um ein Mustervertrag handelt und, soweit ich mich erinnere, der richtige Mietvertrag anders aussehen würde. Zudem hat sie mir versichert, dass ich, sollte ich mit dem endgültigen Vertrag auch nicht zufrieden sein, nicht verpflichtet bin diesen zu unterschreiben (ich war vorher verwirrt, weil es in dem vorgefertigten Angebot hieß, dass mit der Annahme meines Angebots durch den Vermieter ein rechtswirksamer Mietvertrag zustande käme). In diesem Fall müsste ich allerdings dennoch die Maklerprovision zahlen, sagte sie mir. Diese ist laut Angebot zahlbar “nach Annahme des Angebotes oder Abschluss eines Mietvertrages durch/mit dem/den Eigentümer/n”.
Nun hat der Eigentümer der Wohnung mein Angebot angenommen und die Maklerin hat mir sowohl den finalen Mietvertrag als auch die Rechnung über die Provision per Mail zugeschickt. In besagter Rechnung heißt es auch wieder, “der Rechnungsbetrag ist nach Zustimmung des Eigentümers
(Bestätigung des Angebotes zum Mietvertrag oder Unterzeichnung des Mietvertrages) sofort fällig!” Daraufhin habe ich den Rechnungsbetrag überwiesen. Allerdings musste ich feststellen, dass der Mietvertrag dem Muster doch sehr ähnlich ist und es ein paar Stellen gibt, die ich noch mit dem Mieter besprechen will, bevor ich den Vertrag unterzeichne (so trage ich z.B. laut Betriebskostenauflistung anteilig die Gartenpflege, obwohl es – auch laut Vertrag – gar keinen Garten gibt). Im Endeffekt bin ich also noch gar nicht sicher, ob ich die Wohnung tatsächlich mieten will.
Meine Frage ist jetzt, ob ich in diesem Fall ein Anrecht auf Rückerstattung der Provision habe. Ich habe mich dummerweise erst nach Überweisung dieser genauer über die Rechtslage bzgl. der Zahlung einer Provision informiert. Dabei habe ich auch folgende Aussagen in den AGB der Immobilienfirma der Maklerin entdeckt: “Mit dem Abschluss eines durch unseren Nachweis- und Vermittlung zustande gekommenen Kauf-, Miet- oder sonstigen Vertrages ist die ortsübliche bzw. im Angebot ausgewiesene Nachweis- bzw. Vermittlungsprovision zu zahlen” und “Die Provision bei Mietobjekten entsteht und ist zahlbar bei Abschluss des Mietvertrages oder Mietvertragsähnlichen Vereinbarungen.” Dies würde ja bedeuten, dass ich die Provision noch gar nicht hätte bezahlen müssen und sie auch nicht fällig wäre, wenn ich den Mietvertrag wirklich nicht unterzeichne. Stimmt das? Kann ich bei Nichtunterzeichnung die Provision zurückverlangen?
Da ich bereits morgen Abend einen Termin mit Maklerin und Vermieter habe, wäre ich Ihnen für eine schnelle Antwort sehr dankbar. Ich entschuldige mich auch dafür, dass es ein recht langer Text geworden ist, aber ich wollte Ihnen alle aus meiner Sicht relevanten Informationen geben.
Vielen Dank für Ihre Hilfe und noch einen schönen Abend!
06.11.2014 - 09:06
Hallo Martina,
ich will Ihnen hier nicht mit Halbwissen weiterhelfen. Ich danke Ihnen sehr für das Teilen Ihrer Erfahrungen, muss Sie aber bitten sich an einen Anwalt zu wenden, z.B. über die Telefonberatung. Es handelt sich sicher um eine Stange Geld, daher sollten Sie möglichst keine Fehler machen, die Sie im Anschluss bereuen oder die sich zu Ihrem Nachteil wenden können.
Viele Grüße
Dennis Hundt