Die neue Traumwohnung ist zum greifen nahe, mit dem Vermieter ist alles geklärt. Der Mietvertrag soll bald abgeschlossen werden. Nun will aber der neue Vermieter, dass die Kaution schon vor Abschluss des Mietvertrages auf sein Konto eingezahlt wird. Was sollte man als Mieter tun? Wann ist die Kaution zu zahlen? Vor Abschluss des Mietvertrages oder erst danach? Bei der Übergabe der Schlüssel oder erst nach dem Einzug? Ist von den Mietern immer die ganze Kaution zu zahlen oder reicht eine Ratenzahlung der Kaution?
Der nachfolgende Artikel, erklärt Mietern was Sie zum Thema Mietkaution bei Einzug in eine neue Wohnung wissen sollten und was man tun kann, wenn der Vermieter die Kaution schon vor Abschluss des Mietvertrages verlangt.
Inhalt: Kaution vor Abschluss des Mietvertrages zahlen?
II. Wann ist die Kaution zu zahlen?
III. Wie ist die Kaution zu zahlen?
IV. Soll / Kann man die Kaution vor Mietvertragsabschluss zahlen?
I. Wofür ist die Kaution?
Der Bundesgerichtshof (BGH) beschreibt die Mietkaution so: Die Kaution dient dazu alle (auch noch nicht) fälligen Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben können abzusichern (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az.: VIII ZR 71/05, Urteil vom 08.03.1972, Az.: VIII ZR 183/70). Dies möglichen Ansprüche des Vermieters sind z.B. unvollständige Mietzahlungen, Reparaturkosten für Schäden usw.
II. Wann ist die Kaution zu zahlen?
Generell gilt: Die Mietkaution ist nur zu zahlen, wenn eine Mietkaution vereinbart ist. Das kann mündlich oder schriftlich — meist im Mietvertrag — geschehen.
Der Zeitpunkt ist in § 551 Abs. 2 S. 2 BGB bestimmt. Danach sind Geldsicherheiten — und das sind die häufigsten Mietkautionen — zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Es reicht allerdings, wenn man nur eine erste Teilzahlung für die Kautionssumme leistet (dazu mehr im nächsten Punkt).
Der Beginn des Mietverhältnis ist aber nicht vor Abschluss des Mietvertrages oder bei Abschluss des Mietvertrages! Entscheidend ist der Zeitpunkt, der von Vermieter und Mieter als Beginn des Mietverhältnisses festgelegt ist. Der Abschluss des Mietvertrages und der Einzug können von diesem Zeitpunkt abweichen.
So z.B. wenn der Vermieter und Mieter sich auf einen Mietvertragsbeginn am 01.07.2020 einigen. Zu diesem Zeitpunkt ist die (erste Teil-) Zahlung der Kaution fällig. Unterschreiben sie den Mietvertrag am 15.06.2020 oder zieht der Mieter erst zum 01.08.2020 ein, ändert das nichts daran, dass der rechtliche Beginn des Mietverhältnisses am 01.07 ist und die Kaution nach dem Gesetz erst an diesem Tag fällig ist.
Der Vermieter hat keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass die Kaution eher gezahlt wird. Eine vertragliche Abrede zu einem früheren Zahlungstermin ist unwirksam gemäß § 551 Abs. 4 BGB, wenn der Mieter dadurch benachteiligt wird. Will der Vermieter also z.B. dass der Mieter die Kaution vor Abschluss des Mietvertrages zahlt, ohne dass dem Mieter dadurch ein Vorteil erwächst ist das unzulässig. Etwas anderes könnte allerdings dann gelten, wenn der Vermieter dem Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss Zutritt zu der Mietwohnung gewähren und die Schlüssel übergeben will, wenn der Mieter im Gegenzug auch die Kaution bereits vorab zahlt. Eine solche Vereinbarung ist nicht unbedingt nachteilig für den Mieter.
Mehr zum Zeitpunkt der Kautionszahlung lesen Sie hier: Mietkaution vor Schlüsselübergabe überweisen – Ja oder Nein?und Schlüssel für Mietwohnung erst nach Kautionszahlung?
III. Wie ist die Kaution zu zahlen?
Es gibt die Möglichkeit der Barkaution, der Kautionsversicherung und der Kautionsbürgschaft.
Bei der Barkaution ist es dem Mieter gestattet, die geforderte Summe in drei Raten zu zahlen: Die erste Rate bei Mietvertragsbeginn und die anderen zwei Raten jeweils mit den folgenden zwei Mietzahlungen, vgl. § 551 Abs. 2 S. 3 BGB.
Dieses Recht auf Ratenzahlung der Kaution kann nicht ausgeschlossen werden. Vereinbart der Vermieter mit dem Mieter also z.B., dass er vor Abschluss des Mietvertrags die gesamte Kaution zu zahlen hat, ist das ein Verstoß gegen § 551 Abs. 4 BGB. Die Folge ist, dass die Kautionsvereinbarung insoweit unwirksam ist und der Mieter Ratenzahlungen leisten darf (BGH, Urteil vom 13. 10. 2010, Az.: VIII ZR 98/10).
IV. Soll / Kann man die Kaution vor Mietvertragsabschluss zahlen?
Mieter sollten daher immer ….
- die Seriosität des Vermieters prüfen (Auskunft des Vormieters einholen, ggf. vorhandenen Makler befragen, ggf. Auskunft bei der Schufa einholen etc.)
- nie Zahlungen ohne eine schriftliche Vereinbarung leisten.
- allenfalls eine Teilzahlung leisten —seriöse Vermieter wissen, dass dies ihr Recht ist.
- nur dann vor Abschluss des Mietvertrages zahlen, wenn damit ein Vorteil, wie z.B. die Übergabe der Schlüssel o.ä. verbunden ist. Es ist nicht zulässig, dass ein Vermieter den Abschluss des Mietvertrages von einer vollständigen Kautionsvorauszahlung abhängig macht.
Tipp für Mieter:
Will man sich als Mieter mit einer frühzeitigen Kautionszahlung Abschluss des Mietvertrages sichern, auch wenn man sich bewusst ist, dass eine solche Forderung des Vermieters nicht rechtens ist, ist es empfehlenswert einen Dritten als Treuhänder mit einzubeziehen, z.B. den eigene Anwalt. An diesen kann dann beispielsweise die Kaution zu Gunsten des Vermieters gezahlt werden, mit der Bedingung, dass die Auszahlung an den Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages erfolgen darf.
V. Fazit und Zusammenfassung
Die Kaution vor Abschluss des Mietvertrages zu zahlen ist nicht besonders empfehlenswert. Der Mieter ist nach dem Gesetz nicht dazu verpflichtet. Vermieter die eine solche Vorabzahlung der Kaution verlangen, handeln meist nicht rechtmäßig, wenn weder eine Mietvertrag vorhanden ist noch eine Besitzeinräumung zu Gunsten des Mieters erfolgt. Mieter die sich dennoch auf eine solche Forderung einlassen wollen, sollten die Zahlung unbedingt über ein Treuhandkonto unter der Bedingung eines Mietvertragsabschlusses laufen lassen.
05.09.2020 - 12:48
in unserem Mietvertrag steht unter dem Punkt Mietsicherheit der Satz:
Bis zum vollständigen Eingang der Mietsicherheit gilt der gesamte Mietvertrag als nicht abgeschlossen.
Können wir uns darauf berufen,wenn wir doch nicht einziehen wollen,können??
07.09.2020 - 10:00
Hallo Susanne,
die Klause ist mit größer Wahrscheinlichkeit unwirksam. In wie weit Sie hier ein “Schlupfloch” ausnutzen können, sollten Sie für Ihren Einzelfall rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.09.2020 - 14:23
Wenn ich den Mietvertrag nicht unterzeichnet habe und in zwei Wochen einziehen soll, kann ich die Kaution rechtswirksam zurückfordern und muss keine Miete zahlen?
05.10.2020 - 14:58
Was ist wenn ich mit einem Kollegen den Mietvertrag und die Kaution unterschrieben respektive auch einbezahlt habe. Nun Ziehe ich aus dieser WG aus und jemand Neues zieht ein. Muss der Vertrag für die Kaution umgeschrieben werden und mir meinen Teil ausbezahlt werden oder wie läuft das ab?
07.10.2020 - 13:30
Hallo JR,
Sie sollten hier eine Vereinbarung mit allen beteiligen schließen – z.B. dass der Nachmieter Ihnen Ihren Teil der Kaution auszahlt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.11.2020 - 14:20
Hallo Dennis,
der Vermieter und ich haben nach einer Besichtigung ein “Protokol des Mietgesprächs” unterzeichnet. Darin steht unter anderem:
“Es ist beabsichtigt ab 1.12.2020 ein Mietverhältnis zu beginnen”
“Voraussetzung für das Zustandekommen des Mietverhältnisses bzw. des Mietvertrages, ist zunächst die Zahlung der Kauton von XXXX € bis zum 15.11.200 auf das Kautionskonto XXX und die Gesamtmiete in höhe von XXX€ auf das Mietkonto YYY.”
Das heißt also ich soll Kaution + erste Miete vor Unterzeichnung des Mietvertrags und Schlüsselübergabe unterzeichnen.
Nun habe ich die Sorge, dass nach Überweisung der Mietvertrag nicht zustande kommt und das Geld verloren ist. Ist diese Sorge berechtigt oder bin ich durch das Protokoll des Mietgesprächs auf der sicheren Seite?
Vielen Dank und beste Grüße
09.11.2020 - 09:44
Hallo Tobias,
die erste Miete müssen Sie bis zum dritten Werktag im Dezember zahlen. Die Kaution können Sie mit Mietbeginn in drei monatlichen Raten zahlen. Das ist die Theorie. Das die Praxis abweichen kann ist klar, aber Ihr Fall verursacht auch bei mir ein ungutes Gefühlt. Sie kennen noch nicht mal die Inhalte des Vertrages. Lassen Sie das lieber.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.07.2021 - 10:34
Mit Verlaub, für mich als Vermieter ist die vollständig vor Abschluss des Mietvertrages auf das den rechtlichen Bestimmungen entsprechende gesonderte Mietkautionskonto eingezahlte Mietkaution ein Bonitätsnachweis.
Da sehe ich auch schon mal über einen miserablen Schufa-Score hinweg, vor allem wenn es sich um “junge Erwachsene” Vodafone-Opfer handelt, die ihre Schulden reguliert haben.
Würden diese Leute Ihrem Tipp folgen, bekämen sie bei mir definitiv keine Wohnung.
29.07.2021 - 14:42
Hallo MP,
Sie beschreiben den Unterschied zwischen Theorie und Praxis.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.10.2021 - 13:16
Hallo!
Meine Freundin hat über die Wohnungsgenossenschaft eine Wohnung gefunden. Mündliche Zusage von denen. Per Email aufgefordert die Kaution zu bezahlen,was sie getan hat. Mietvertrag ist noch nicht unterschrieben. Jetzt 14 Tage später sagt die Genossenschaft das sie die Wohnung nicht bekommt da sie In Insolvenz sei und keine Kaution hätte aufbringen können. Sie würde Betrügen!!! 1. hat sie die Kaution von ihren Eltern und 2. Bürgen diese sogar für sie.
Darf die Genossenschaft einfach so handeln? Sie hatte ja sogar schon ihre alte Wohnung gekündigt weil ja mündlich alles klar war. Nur durch Corona alles mit persönlicher Vorsprache noch nicht geklappt hat.
Über eine rasche Antwort würde ich mich sehr freuen.
12.10.2021 - 13:19
Das sie in Insolvenz ist war der Genossenschaft bewusst. Das hatte sie von vornherein gesagt
12.10.2021 - 15:39
Hallo Jessica,
dieser Artikel hier hilft Ihnen: Mietvertrag per E-Mail, Whatsapp oder SMS abschließen? (für Mieter und Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.10.2021 - 12:35
Hallo Herr Hundt!
Danke für ihre Antwort. Ich bin aber nicht schlauer dadurch geworden. Ich finde keine Antwort ob ihr die Wohnung nach Genossenschaftsanteil Überweisung zu steht. Sie wurde ja von dort aufgefordert dies zu machen.
Lg Jessica
06.12.2021 - 21:30
Hallo,
Im Mietvertrag genannt soll die Kaution (2MM) und die Monatsmiete vorab geleistet werden, obwohl der Mietbeginn erst 3 Monate später wäre.
Kann der Vermieter das verlangen.?
Als Mieter sehe ich keine Vorteile
Danke
07.12.2021 - 08:09
Hallo Jörg,
in der Theorie nein. Sie können die Mietkaution auch in Raten zahlen und die erste Miete ist bis zum dritten Werktag nach Mietvertragsbeginn füllig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.12.2021 - 17:36
Hallo
Kann der Vermieter die Monatsmiete bereits zum 15. Des Vormonats verlangen
Sofern dies so im Mietvertrag aufgeführt ist?
Auch soll die Kaution bereits im Voraus geleistet werden obwohl der Mietbegin erst im knapp 3 Monaten ist.
Somit würde erst der Mietvertrag zustande kommen.
Wenn man kocht darauf eingeht ist die Wohnung weg und der nächste nimmt sie .
Kann das der Vermieter verlangen?