Immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern nach Beendigung des Mietverhältnisses zu Auseinandersetzungen die Rückzahlung der Mietkaution betreffend. Hierbei ist zunächst Voraussetzung, dass der Mieter eine Kaution bei dem Vermieter hinterlegt hat.

Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution: Das Gesetz bestimmt in § 551 Absatz 1 BGB, dass die Mietvertragsparteien ausdrücklich die Leistung einer Kaution, § 551 Absatz 1 BGB spricht hier von Sicherheitsleistung, vereinbaren müssen. Dies wird regelmäßig im Mietvertrag vorgenommen. Nur dann ist der Mieter zur Leistung der Kaution verpflichtet. Fehlt es ein einer solchen Vereinbarung, schuldet der Mieter dem Vermieter keine Kaution. Der Regelfall sieht jedoch vor, dass der Mieter zur Leistung einer Mietkaution verpflichtet ist.

Wann ist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietkaution zurück zu zahlen?

Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass es keine starre Rückzahlungsfrist für den Vermieter gibt.

• Allerdings wird vielfach vertreten, dass der Vermieter die Kaution innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses auszahlen muss.

Dabei erschöpft sich der Anspruch des Mieters nicht nur in der bloßen Auszahlung der Kaution, sondern der Vermieter hat vielmehr über die Kaution abzurechnen. Dies bedeutet, dass er der Kaution die dem Mieter zustehenden Zinsen während des gesamten Zeitraums, in dem die Kaution bei dem Vermieter angelegt war, hinzurechnen muss. Im Übrigen ist die Rückzahlungsfrist des Vermieters nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Umstände des Einzelfalls

Wird das Mietobjekt durch den Mieter in einem einwandfreien, d.h. in einem vertragsgemäßem und seitens des Vermieters unbeanstandeten Zustands zurückgegeben, so ist der Vermieter gehalten, zeitnah zu prüfen, ob er noch andere Ansprüche gegenüber dem Mieter hat. Sofern keine Beanstandungen bei Übergabe des Mietobjekts erfolgt sind, können andere Ansprüche in der Regel nur in Mietrückständen oder aber noch ausstehenden Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen bestehen. Bei positiver Feststellung anderer Ansprüche ist der Vermieter gehalten, diese zeitnah zu konkretisieren und dem Mieter gegenüber geltend zu machen. Liegen hingegen keine anderen Ansprüche vor, so hat der Vermieter sofort abzurechnen (so z.B. AG Rosenheim, ZMR 1986, 447).

Wird das Mietobjekt nicht in einwandfreiem Zustand an den Vermieter zurückgeben, so hat der Vermieter Schadenersatzansprüche innerhalb einer Frist von 6 Monaten dem Mieter gegenüber geltend zu machen, § 548 Absatz 1 BGB, andernfalls droht hier die Gefahr der Verjährung.

Parallele zur Rückzahlungsfrist der Kaution?

Hierin wird sodann auch oft eine Parallele zur Rückzahlungsfrist der Kaution gesehen. Steht dem Vermieter eine Frist von 6 Monaten zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen zur Seite, mit denen er grundsätzlich gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen kann, so steht ihm in der Regel auch eine Rückzahlungsfrist von 6 Monaten zu. Wie bereits ausgeführt, sind jedoch immer die Umstände des Einzelfalls ausschlaggebend und zu prüfen.

Teilweiser Einbehalt der Kaution?

So kommt es auch vor, dass Vermieter nur einen Teil der seinerzeit gezahlten Kaution auszahlen und einen weiteren Teil einbehalten. Dies ist gestattet, wenn z.B. noch über Nebenkosten abgerechnet werden muss und hier eine Nachzahlung droht. Allerdings darf der Einbehalt die Höhe der letzten Nachzahlung aus den abgerechneten Nebenkosten nicht übersteigen.

Fazit zur Rückzahlungsfrist

Wie bei so vielen Streitgegenständen aus dem Mietverhältnis entscheiden die Umstände des Einzelfalls. Eine verallgemeinernde Betrachtungsweise verbietet sich hingegen.