In nahe zu allen Mietverträgen wird von dem Vermieter eine Mietkaution verlangt. Wie hoch darf jedoch die Höhe der Kaution eigentlich sein? Gibt es hierfür eine gesetzlich starre Grenze?

Muss der Mieter, die oftmals von dem Vermieter vorgegebene Kaution bedingungslos zahlen? Was passiert, wenn der Vermieter eine Kaution verlangt, welche die Höhe der drei Monatsmieten übersteigt und der Mieter bereits vollständig gezahlt hat?

Der folgende Artikel gibt unter anderem vor, wie Mieter in einem solchen Fall vorgehen sollten und zeigt, was Vermietern droht, wenn die Kaution mehr als 3 Monatsmieten (Kaltmieten) beträgt.

Vermieter verlangt mehr als drei Monatsmieten:

Die gesetzlich festgelegte Maximalhöhe der Mietkaution ergibt sich aus § 551 BGB. Die genannte Vorschrift ist zwingendes Recht. Der Vermieter darf also zum Nachteil des Mieters nicht von dieser Bestimmung abweichen. Von daher ist es dem Vermieter untersagt, mehr als drei Monatsmieten als Sicherheit zu verlangen.

Beispiel: Beträgt die Nettomiete einer Wohnung 250 Euro, darf die Kaution nicht höher sein als 750  Euro.

Auchtung: Im Gewerbemietrecht ist die Höhe der Kaution – anders als im Wohnraummietrecht – nicht auf die drei Monatsmieten beschränkt. Vielmehr können die Parteien sie frei vereinbaren.

Bei der Festlegung der Höhe der Mietkaution bleiben Betriebskosten grundsätzlich unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Achtung: Ist hingegen eine Pauschalmiete vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend.

Treffen die Vertragsparteien hingegen eine Einigung hinsichtlich der Höhe der Kaution, welche die drei Monatsmieten übersteigt, so ist eine derartige Vereinbarung unwirksam.

Folglich braucht der Mieter sich auf so eine Vereinbarung nicht einzulassen. Andererseits hat der Mieter ein Interesse daran, die Wohnung vermietet zu bekommen. Schließt der Mieter den Mietvertrag nicht ab, weil er die Höhe der Kaution zu Recht beanstandet, so läuft er in der Praxis Gefahr, die Wohnung nicht vermietet zu bekommen.

So verhalten Mieter sich richtig

Als Mieter sollte man im Rahmen des Vertragsschlusses entweder auf die Unwirksamkeit der Klausel hinweisen, oder den Mietvertrag abschließen. Denn die Unwirksamkeit hinsichtlich der vorgegebenen Höhe, welche die drei Monatsmieten übersteigt, hat in aller Regel nicht zugleich auch die Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages bzw. der ganzen Kautionsvereinbarung zur Folge.

Eine Heilung erfolgt dadurch, dass Vereinbarungen und Klauseln, die eine höhere Kaution vorsehen, auf die gesetzlich vorgesehene Höhe zu beschränken sind. So sieht es auch der Bundesgerichtshof in seiner ständigen Rechtsprechung. Im Falle des Überschreitens der gesetzlichen Obergrenze, führt dies nicht automatisch zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, vielmehr bleibt diese in der zulässigen Höhe wirksam (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az: VIII ZR 86/03).

Mehr als drei Monatsmieten bereits bezahlt – Was kann man machen?

Der Mieter muss keinesfalls mehr als drei Monatsmieten bezahlen. Hat der Mieter bereits zu viel Kaution bezahlt, beispielsweise in Höhe von vier oder fünf Monatsmieten, so hat er einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel bezahlten Kaution. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zunächst freiwillig zu viel geleistet hat, um die neue Wohnung anmieten zu können. Zwar könnte man meinen, dass der Mieter Kenntnis von der Unwirksamkeit hinsichtlich der Höhe der Kaution hatte, und von daher keinen Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des überschießenden Teils habe, jedoch müsste in einem solchen Fall die positive Kenntnis des Mieters nachgewiesen werden können. In der Praxis dürfte der Nachweis kaum zu erbringen sein.

Wichtig: Der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des überschießenden Teils verjährt jedoch binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat  (BGH, Urteil vom 01.06.2011, Az:VIII ZR 91/10).

Merke: Das Rückzahlungsverlangen des Mieters stellt keinen Grund zur Kündigung durch den Vermieter dar.

Das heißt, der Mieter braucht sich auch nicht durch eine (möglicher Weise) angedrohte Kündigung durch den Vermieter einschüchtern zu lassen. Da der Mieter ein Recht auf Rückzahlung des zuviel Geleisteten hat, kann dies keinen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen.