Heutzutage ist die Zahlung der Mietkaution fester Bestandteil eines Mietvertragsabschlusses. Mieter werden meist aufgefordert, die Kaution in bar bei Mietvertragsabschluss oder der Wohnungsübergabe mitzubringen. Manche Vermieter wünschen sogar eine Überweisung der Mietkaution vor Mietvertragsabschluss oder sogar vor der Besichtigung. Doch was ist eigentlich rechtens? Wann sind Mieter nach dem Gesetz verpflichtet die Mietkaution zu zahlen und wie ist die Mietkaution von Mieter zu zahlen?

Der nachfolgende Artikel, klärt Mieter auf. Hier wird gezeigt welche Rechte und Pflichten Mieter bei der Zahlung der Mietkaution tatsächlich haben und auf was Acht zu geben ist.

I. Wann besteht für  Mieter die Pflicht eine Mietkaution zu zahlen?

Eine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution durch den Mieter gibt es nicht. Mieter müssen nur dann eine Mietkaution zahlen, wenn der Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vorsieht.  Ist zwischen dem Vermieter und Mieter nichts dazu vereinbart, dass im Rahmen der Vermietung eine Mietkaution zu hinterlegen ist, besteht keine Verpflichtung zur Kautionszahlung.

Haben Mieter und Vermieter allerdings eine Mietkaution vereinbart, regelt § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), unter welchen Voraussetzungen eine solche Mietkaution zulässig ist, wann sie zu zahlen ist und dass der Vermieter diese sicher anlegen muss, wenn es sich um eine Geldsumme handelt.

Im Gesetz ist dabei die Rede von einer Mietsicherheit und nicht von einer Mietkaution.

Und so sieht das auch der Bundesgerichtshof (BGH): Die Mietkaution hat den Zweck alle (auch zukünftig erst) fälligen Ansprüche des Vermieters, aus dem Mietverhältnis und der Abwicklung desselben abzusichern (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az.: VIII ZR 71/05, Urteil vom 08.03.1972, Az.: VIII ZR 183/70). Demnach ist die Mietkaution ein reines Sicherungsmittel für Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis.

Nach § 551 BGB gelten für Mietsicherheiten unabdingbar folgende grundsätzliche Regelungen:

1. Eine Mietsicherheit darf regelmäßig höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen — ohne die monatliche Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlung.
2. Bei Mietsicherheiten in Form von Geldsummen dürfen Mieter Teilzahlungen leisten— bis zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen.
3. Mietsicherheiten in Form von Geldsummen sind vom Vermieter verzinslich anzulegen.

II. Wann sollten Mieter die Mietkaution zahlen — vor oder nach Übergabe der Wohnung?

Wann Mieter die Mietkaution zahlen sollten, kann in jedem Einzelfall unterschiedlich empfehlenswert sein. Von Kautionszahlungen vor einer Wohnungsbesichtigung oder vor dem Mietvertragsabschluss ist allerdings immer abzuraten. Zu hoch ist hier die Gefahr, dass es sich um einen Mietbetrugsfall handelt. Lesen Sie dazu: Mietbetrug erkennen – So erkennen Mieter Fake-Wohnungen im Internet.

Am besten hält man sich hier als Mieter an das Gesetz und lässt sich nicht zu voreiligen Mietkautionszahlungen überreden:

Nach § 551 Abs. 2 S. 2 BGB müssen Mieter eine Mietkaution in Geld erst zu Beginn des Mietverhältnisses zahlen — eher wird ein Anspruch des Vermieter auf die Kaution gar nicht fällig. Anderslautende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam nach § 551 Abs. 4 BGB, soweit sie für den Mieter nachteilig sind.

Für den Beginn des Mietverhältnis wird bei § 551 Abs. 2 S. 2 BGB auf den Zeitpunkt abgestellt, den Vermieter und Mieter als Beginn festlegen. Der Tag des Vertragsabschlusses oder der Einzugstag sind damit oftmals nicht identisch.

Verlangt ein Vermieter die Mietkaution eher, ist der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet. Es gibt hier regelmäßig keinen rechtlichen Anspruch für den Vermieter mit dem er sein Verlangen rechtmäßig begründen kann. Nur in dem Ausnahmefall, dass der Vermieter dem Mieter z.B. die Mietwohnung bereits vor Mietbeginn zum Wohnen überlässt o.ä., kann eine wirksame Vereinbarung über einen anderen Fälligkeitstermin getroffen werden.

In welchen Fällen das für Mieter empfehlenswert sein kann lesen Sie hier:

• Mietkaution vor Schlüsselübergabe überweisen – Ja oder Nein? und
• Kaution vor Abschluss des Mietvertrages zahlen?

III. Wie sollten Mieter die  Mietkaution zahlen — in Bar oder als Überweisung?

Das kommt ganz darauf an, was vereinbart ist. Mietsicherheiten kann man als Geldsumme in bar oder per Überweisung zahlen. Daneben kann man als Mietkaution allerdings auch eine Kautionsversicherung oder Kautionsbürgschaft anbieten. Was Kautionsbürgschaft heißt, zeigt dieser Ratgeberartikel mit Mustervorlage für eine Bürgschaft: Mietbürgschaft über die Eltern – Ratgeber + Muster

Ist eine Geldzahlung für die Mietkaution vereinbart, darf der Mieter die geforderte Sicherheit in drei Teilzahlung leisten. Mieter haben hier ein unabdingbares gesetzliches Recht auf Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 S. 1, Abs. 4 BGB. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und die weiteren zwei Raten sind zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen zu zahlen. Steht etwas Gegenteiliges im Mietvertrag, wie z.B. dass die vollständige Kautionssumme mit der ersten Miete fällig ist, müssen Mieter sich daran nicht festhalten lassen. Ein solche Klausel eine unwirksame Regelung, weil sie gegen  § 551 Abs. 4 BGB verstößt. Mieter dürfen bei solchen Klauseln ihre Mietkaution in Raten zahlen (BGH, Urteil vom 13. 10. 2010, Az.: VIII ZR 98/10). Ob sich bei einer Geldsumme eher eine Barzahlung oder eine Überweisung empfiehlt, kommt auf den Einzelfall an. Ein Pflicht zur Barzahlung besteht nicht, wie der folgende Artikel zeigt: Muss die Mietkaution in bar bezahlt werden? Mieter sollten allerdings immer darauf achten, dass Sie später nachweisen können, wann und an wen die Kaution bezahlt wurde. Bei einer Barzahlung ist daher unbedingt eine Quittung zu verlangen.

Mieter sollten bei jeder Hinterlegung einer Mietsicherheit darauf achten, dass sie sich nicht zu einer Übersicherung verleiten lassen. Vermieter wollen oft unberechtigt mehrere Sicherheiten: Mietbürgschaft und Kaution – Ist beides zusammen zulässig?.

IV. Wie kann man als Mieter eine sichere Anlage der Mietkaution durch den Vermieter kontrollieren?

Eine Kontrolle ist einzig durch Nachfrage über die Anlageart möglich. Bestenfalls ist im Mietvertrag die Anlageart vereinbart, z. B. in der Form, dass die Mietkaution auf ein gesondertes Sparkonto eingezahlt wird.  Sobald die Kaution gezahlt ist, empfiehlt es sich für Mieter den Vermieter um einen entsprechenden Anlagenachweis zu bitten. Verweigert der Vermieter die Auskunft und will keinen Nachweis vorlegen, berechtigt das den Mieter im Einzelfall dazu laufende Mietzahlungen zu verweigern nach  § 273 BGB (vgl. Amtsgericht (AG) Bremen, Urteil vom 22.12.2011, Az.: 10 C 331/11).

Nur bei einer gesonderten Anlage der Mietkaution können Mieter sicher sein, ihre Mietkaution nicht zu verlieren, wenn der Vermieter insolvent wird! Mieter haben bei einer separaten Anlage der Mietkaution durch den Vermieter ein Aussonderungsrecht und die Mietkaution fällt dann nicht in die Insolvenzmasse bei einer Privatinsolvenz des Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 20.12.2007, Az.: IX ZR 132/06). Warum das so ist lesen Sie hier: Mietkaution bei Insolvenz des Vermieters – Ist die Kaution sicher?

V. Fazit und Zusammenfassung

Die Frage, wann und wie die Mietkaution zu zahlen ist lässt sich zusammenfassend wie folgt beantworten:

1. Die Mietkaution ist nur zu zahlen, wenn im Mietvertrag eine wirksame Kautionsvereinbarung gibt.
2. Die Mietkaution kann in Raten gezahlt werden und erst im Zeitpunkt des Mietbeginns fällig.
3. Ob der Mieter in Bar oder Überweisung zahlt, wenn es um eine Mietsicherheit in Geld geht ist unerheblich, solange er sich den Erhalt der Kaution vom Vermieter nachweislich bestätigen lässt.