Der Mietvertrag für die neue Wohnung ist bereits geschlossen, aber die Schlüssel für die Mietwohnung will der Vermieter erst nach der vollständigen Kautionszahlung übergeben. Immer wieder stehen Mieter solchen Forderungen des neuen Vermieters gegenüber. Aus Vermietersicht ist das natürlich verständlich, denn man will sich ja absichern, bevor die Wohnung an den neuen Mieter übergeben wird. Aus Mietersicht ist dieses Vorgehen allerdings mehr als unbefriedigend: Die meisten Mieter können die neue Kaution nämlich erst vollständig zahlen, wenn der Auszug aus der alten Mietwohnung erfolgt ist und sie ihre Kaution zurückbekommen haben. Das dauert allerdings meist bis ins neue Mietverhältnis hinein.
Rechtlich ist ein solches Vorgehen des Vermieters daher grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter darf die Wohnungsübergabe nicht von der Kautionszahlung abhängig machen und die Schlüssel zurückbehalten. Warum das so ist und welche Konsequenzen ein solches Vorgehen für den Vermieter haben kann, erklärt der nachfolgende Artikel.
Inhalt: Schlüssel erst nach Kautionszahlung erhalten?
I. Schlüssel sind bei Mietbeginn auszuhändigen
I. Schlüssel sind bei Mietbeginn auszuhändigen
Rechtlich folgt diese Unwirksamkeit aus zwei gesetzlichen Normen. Zum einen aus dem § 535 BGB: Dort steht, dass der Vermieter verpflichtet ist dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Das bedeutet, ab dem Tag an dem das Mietverhältnis beginnt hat der Mieter ein Recht darauf, die Mietwohnung zum Wohnen zu nutzen. Deshalb muss mit Mietbeginn der Schlüssel übergeben werden. Auch die Miete wird erst am 3. Werktag eines Monats nach Mietbeginn fällig.
Zum anderen aus dem § 551 Abs. 2 BGB, der besagt wann und wie die Mietkaution zu zahlen ist. Danach ist die Kaution in Höhe von maximal drei Monatsmieten erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Also erst zu dem Zeitpunkt ab dem der Mietvertrag läuft und der Vermieter auch die Schlüssel und die Wohnung übergeben haben muss.
Der Vermieter kann die Schlüsselübergabe nicht von der Kautionszahlung abhängig machen.
II. Kautionszahlung darf in Raten erfolgen
Die Kaution ist zudem nicht – wie oft gehandhabt – in einer Zahlung vollständig vom Mieter zu zahlen. Vielmehr gibt es ein Recht die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten beziehungsweise monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Also immer am 3. Werktag eines Monats. Weitere Informationen zur Fälligkeit der Kaution finden Sie auch hier: Fälligkeit der Mietkaution bei Einzug in eine Wohnung.
Als Mieter kann man auf das Recht, die Mietkaution in Raten zu zahlen bestehen. Vereinbarungen, die diesem Teilzahlungsrecht widersprechen sind unwirksam.
III. Vermieter behält Schlüssel zurück: Folgen
Der Vermieter muss also in gewisser Weise ab Mietvertragsabschluss erstmal vorleisten und die Wohnung samt Schlüsseln übergeben, bevor er von dem neuen Mieter irgendeine Zahlung erwarten kann. Dabei ist der Vermieter sogar verpflichtet eine ausreichende Anzahl an Schlüssel zu übergeben, sonst ist der Mietgebrauch nicht vollständig eingeräumt. Wie viele Schlüssel das sein müssen erfahren Sie hier: Hat der Mieter das Recht auf einen Zweitschlüssel oder Drittschlüssel?
IV. Fazit
Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Mietwohnung zum vereinbarten Mietbeginn übergeben wird und er die Schlüssel erhält. Und zwar ganz unabhängig davon, ob bereits Kaution oder Miete gezahlt wurde. Steht im Mietvertrag eine Klausel, dass erst eine Kautionszahlung den Vermieter verpflichtet, die Schlüssel zu übergeben ist, kann sich der Mieter auf die Unwirksamkeit berufen.
21.03.2018 - 16:48
Guten Tag Herr Hundt,
Sie schreiben hier, dass die 1. Rate der Barkaution bei Mietbeginn zur Zahlung durch den Mieter fällig ist, § 551 Abs. 2 BGB. Weiter schreiben Sie, dass der Vermieter jedoch die Übergabe der Wohnung an den Mieter nicht verweigern darf, wenn dieser ihm die 1. Rate der Kaution nicht bei Mietbeginn bezahlt. Steht ihm denn dann kein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung zu, sprich er kann die Übergabe der Wohnung doch noch verweigern, bis der Mieter die 1. Rate der Kaution bezahlt hat?
Vielen Dank.
11.07.2019 - 21:25
Danach ist die Kaution in Höhe von maximal zwei Monatsmieten erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen.
551 BGB spricht doch von 3 Monatsmieten. Hab ich was falsch verstanden?
VG Birgit
12.07.2019 - 07:28
Hallo Birgit,
es sind drei Kaltmieten, richtig. Danke für die Anmerkung. Der Beitrag ist bereit korrigiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.12.2019 - 20:42
Sehr geehrter Herr Hundt
Der neue Mieter hat vor einem Monat den Mietvertag unterschrieben. Mietbeginn wäre 15. Januar. Heute schreibt sie mir, ob wir den Vertrag vernichten können da sie anscheinend eine andere Wohnung in Aussicht hat. Ich habe ihr geschrieben, sie solle mir einen Nachmieter bringen und wir lösen den Vertag auf. Sie daraufhin, ich solle den selber suchen, und falls ich sie nicht aus dem Vertag lasse, wir sie ja ohnehin betreiben können. Und falls ich sie betreibe, möchte sie die Wohnungsschlüsselübergabe. Ich habe ihr geschrieben: falls sie die Miete nicht zahlt plus Mietdepot bekommt sie den Schlüssel nicht. Wie sehen sie das? Muss ich die Schlüsselübergabe trotzdem machen obwohl sie nicht zahlt? Vielen Dank für ihre Antwort. Lg Soley
18.12.2019 - 14:32
Hallo Soley,
danke für Ihren Beitrag. Mit Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.11.2020 - 17:11
Ich habe zum 1.12.2020 einen Mietvertrag unterschrieben habe es mir aber nach 11Tagen anders überlegt habe schon für drei Monate die Kaution bezahlt nun will der Immobiliemakler mich nicht aus den Vertag lassen und die Kaution berhalten ist das rechtens
02.11.2020 - 09:53
Hallo Manuela,
“es sich anders überlegen” gibt es leider nicht mehr nach dem Abschluss eines Mietvertrages. Sie müssen die Kündigungsfrist einhalten oder eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.10.2022 - 23:33
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben gerade ein großes Problem die Wohnungsgesllschaft hat meiner Tochter 3 Monste nachträglich Miete berechnet. Das heißt Sie hat am 1.6 einen Mietvertrag unterschrieben u hat den Schlüssel am 30.8.bekommen .Nach Anfrage wurde uns uns erklärt das die komplette Kaution noch nicht überwiesen war.Ist das so ok?Danke u nette Grüße
15.10.2022 - 08:01
Hallo Wienke,
wann begann der Mietvertrag zu laufen? Wurden Mieten und Kaution bezahlt?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.06.2022 - 14:10
Ich habe den Mietvertrag unterschrieben aber den Schlüssel können die nicht geben da der Hausmeister im Urlaub ist was kann ich tun?
29.06.2022 - 20:58
Hallo Efe,
Sie können leider nur warten / einen sinnvollen Kompromiss finden oder die Möglichkeit der außerordentlich fristlosen Kündigung prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.07.2022 - 09:23
Wir wollen am 1. September in eine neue Wohnung ziehen, die Vermieterin will bereits aber jetzt die Kaution in bar? Ist das normal und rechtens oder ist das eine betrügerische Masche?
04.07.2022 - 06:56
Hallo Vanessa,
in der Praxis verlangen viele Vermieter die Kaution vollständig vor Schlüsselübergabe. Dieses Vorgehen ist rechtlich nicht gedeckt. Sie können die Kaution in drei Teilen zahlen. Jeweils mit der ersten, zweiten und dritten Miete.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.11.2022 - 22:37
Sehr geehrter Herr Hundt,
Vielen Dank für Ihren Beitrag!
meine neue Vermieterin weigert sich, mir die Schlüssel vor einer vollständigen Zahlung der Kaution zu übergeben und wäre, nach sehr langer Diskussion, ausschließlich dazu bereit das Übergabeprotokoll zu fertigen, bevor ich die Kaution zahle. (Die Vermieterin hat gleichzeitig einige Flaschangaben im Exposé und in den ersten Mietverträgen angegeben, sowie falsche Angaben zu einem Ersbezug der Wohnung und höhere Nebenkosten als im Exposé angeführt. Mit jeder Korrektur ihrer Fehler fügte die Vermieterin neue Klausen zu Ihrem Vorteil ein, sowie im neusten Mietvertrag auch die neue Klausel zur vollständigen Zahlung der Kaution, weswegen ich hier besonders vorsichtig bin)
Ist das ein übliches Verhalten eines Vermieters? Oder grenzt das schon an ein unseriöses Verhaltensbild? Da ich mir inzwischen nicht mehr weiß, ob ich den Mietvertrag überhaupt unterschreiben möchte.
29.11.2022 - 14:05
Hallo Arthur,
manchmal ist es gut auf sein Bauchgefühl zu hören. Grundsätzlich dürfen Sie die Kaution in drei Raten zahlen, wenngleich ich den Vermieterwunsch (Zahlung in einer Summe vor Einzug) verstehen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2022 - 20:53
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin in eine schwierige Situation gelandet. Wir haben mit meinem Freund eine Mietwohnung gefunden und Mietvertrag unterschrieben. Vor einer Woche vor der Schlüsselübergabe mein Freund hat mich verlassen. Weil wir beide im Mietvertrag stehen, haben wir beide Kündigung geschrieben und abgeschickt. Die Vermieter wollen aber trotzdem, dass wir zur Schlüsselübergabe kommen und Kaution und Miete zahlen.
Natürlich kommen wir zur Schlüsselübergabe nicht, und ich weiß, dass wir Miete bis Ende der Kündigungsfrist zahlen müssen.
Aber Kaution sollen wir zahlen wie die Vermieter wollen oder nicht?
Und muss ich Nachmieter suchen? Wenn ich niemanden finde, was ist dann?
Nadja Lang
13.12.2022 - 22:09
Hallo Nadja,
Sie müssen den Vertrag einhalten und die Miete + Kaution zahlen. Wenn Sie Ihre vereinbarte Kündigungsfrist einhalten, müssen Sie keinen Nachmieter suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt