„Ist die Mietsache mangelhaft, kann ich die Miete mindern“, denken sich viele Mieter und verweigern die Zahlung der vollen Miete. So einfach ist es jedoch nicht. Damit der Mieter tatsächlich ganz oder teilweise von seiner Pflicht zur Entrichtung der Miete befreit wird, müssen nicht nur positive Voraussetzungen erfüllt sein. Auch dürfen gewisse Umstände nicht vorliegen, die zu einem Ausschluss des Minderungsrechts führen. Gerade dies wird häufig übersehen.

Kommt es zu einer Mietminderung durch den Mieter, obwohl ein Ausschlussgrund vorliegt, und gerät der Mieter in Zahlungsrückstand, kann dies für ihn erhebliche Folgen haben. Schlimmstenfalls droht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Damit Mieter beurteilen können, ob sie zur Minderung der Miete berechtigt sind, und Vermieter überprüfen können, ob eine Minderung des Mieters zu Recht erfolgt ist, haben wir in diesem Beitrag die Ausschlussgründe für eine Mietminderung übersichtlich zusammengestellt.

Nicht Gegenstand dieses Beitrags ist hingegen die Frage, welche positiven Voraussetzungen vorliegen müssen, damit der Mieter die Miete mindern kann. Hierzu empfehlen wir Ihnen den Artikel: „Voraussetzungen für Mietminderung.“

1. Unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit

Gem. § 536 Abs.1 S.3 BGB bleibt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Dies bedeutet, dass eine Mietminderung nicht erfolgen kann, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit nicht zu einer erheblichen Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt. Mangelnde Erheblichkeit liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn ein Fehler leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße (vgl. BGH, Urteil vom 30. 6. 2004 – XII ZR 251/02).

Ob eine erhebliche oder nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls. Verbindliche Grenzwerte gibt es hierfür nicht. Eine Ausnahme bilden allerdings diejenigen Fälle, in denen die tatsächliche Wohnfläche nach unten von der vereinbarten abweicht. Für diese Fälle hat der BGH im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit eine klare Grenze vorgegeben, bei der die Unerheblichkeit endet und die Erheblichkeit beginnt. Diese Erheblichkeitsgrenze liegt bei 10%. Liegt eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters vor, ist von einer Erheblichkeit auszugehen (vgl. BGH, Urteil vom 10. 03. 2010 – VIII ZR 144/09). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (vgl. BGH, Urteil vom 24. 3. 2004 – VIII ZR 295/03).

Eine Wohnflächenabweichung von bis zu 10 % zum Nachteil des Mieters stellt hingegen grds. eine unerhebliche nicht zur Minderung berechtigende Minderung der Gebrauchstauglichkeit dar. Anders als bei der Überschreitung der 10 %- Grenze, die automatisch zur Annahme einer Erheblichkeit führt, kann bei einer Abweichung von weniger als 10 % jedoch im Einzelfall trotz Unterschreitens der Grenze von einer Erheblichkeit ausgegangen werden, wenn der Mieter – entgegen der üblichen Beweislastverteilung – Umstände darlegt und beweist, aus denen sich ergibt, dass schon durch diese Abweichung der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt wird (vgl. KG, Urteil vom 05. 02. 2009 – 12 U 122/07).

Die Rechtsprechung hat eine nur unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit in folgenden beispielhaft genannten Fällen angenommen:

• kurzer Heizungsausfall oder vorübergehend geringfügige (1° C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung (vgl. BGH, Urteil vom 30. 06. 2004 – XII ZR 251/02),
• das vereinzelte Auftreten von Sphärenameisen in den Sommermonaten vgl. AG Köln, Urteil vom 06. April 1998 – 213 C 548/97)
• mangelhafter Wasserhahn in der Küche (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14. 09. 2006 – 62 S 90/06),
• schwergängig schließende Hauseingangstür (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27.10.2006 – 63 S 186/06)

Beachte: Das Erfordernis der Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung gilt nicht, wenn der Vermieter eine Eigenschaft zugesichert hat.

2. Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss

In Abhängigkeit vom Kenntnisstand des Mieters im Zeitpunkt des Vertragsschlusses und dem Verhalten des Vermieters enthält § 536b BGB folgende Ausschlussgründe, die Mieter und Vermieter kennen sollten.

Kenntnis

Gem. § 536b S.1 BGB steht dem Mieter das Recht, die Miete zu mindern, nicht zu, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Erforderlich ist positive Kenntnis. Diese muss sich auf die einen konkreten Mangel begründenden Umstände sowie auf deren Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit beziehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2006 – 24 U 112/05). Ob der Mieter die Tragweite der Gebrauchsbeeinträchtigung unter- oder etwaige Möglichkeiten der Mängelbeseitigung überschätzt, ist unerheblich (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 06.02.2001 – 9 U 179/00).

Liegt ein Rechtsmangel bei Vertragsschluss vor, reicht die Kenntnis der den Rechtsmangel begründenden tatsächlichen Verhältnisse allein nicht aus. Der Mieter muss vielmehr auch die rechtlichen Folgen der ihm bekannten Tatsachen kennen (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1995 – XII ZR 215/94).

Grob fahrlässige Unkenntnis

Auch grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von einem Mangel bei Vertragsschluss schließt dessen Minderungsrecht in der Regel aus. Im Gegensatz zu der positiven Kenntnis, die unabhängig vom Verhalten des Vermieters stets zu einem Ausschluss führt, sieht § 536b S.2 BGB allerdings vor, dass dem Mieter das Minderungsrecht im Falle grob fahrlässiger Unkenntnis im Zeitpunkt des Vertragsschlusses dann erhalten bleibt, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt worden ist und der Mieter auch ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen (vgl. BGH, Urteil vom 14. 1. 2010 – VII ZR 213/07).

Grds. trifft den Mieter keine besondere Erkundigungs- oder Untersuchungspflicht. Nur wenn Umstände vorliegen, die den Verdacht eines dadurch begründeten Mangels besonders nahelegen, kann von dem Mieter verlangt werden, dass er ihm ohne weiteres zumutbare Nachforschungen anstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. 04. 2007 – XII ZR 139/05).

Das LG Berlin hat beispielsweise eine grob fahrlässige Unkenntnis infolge einer Verletzung einer Nachforschungspflicht in einem Fall angenommen, in dem der Mieter eine Wohnung im Bereich einer bereits vorhandenen Bahn-Trasse gemietet hat, die nach Abschluss des Mietvertrages zur ICE-Strecke mit erhöhter Lärmbelästigung ausgebaut worden ist. Sowohl im Hinblick auf die vorhandene S-Bahn-Trasse als auch auf die allgemein bekannten verkehrspolitischen Planungen hätten der Anlass und die zumutbare Möglichkeit bestanden, sich über den möglichen Ausbau zu erkundigen (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2008 – 63 S 398/07).

Arglistiges Verschweigen des Vermieters

Hat der Vermieter dem Mieter den Mangel arglistig verschwiegen, bleibt dem Mieter sein Minderungsrecht nur erhalten, wenn ihm der Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Hatte der Mieter Kenntnis vom Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, ändert auch ein arglistiges Verhalten des Vermieters am Ausschluss des Minderungsrechts nichts.

Ein arglistiges Verschweigen des Vermieters liegt vor, wenn der Vermieter den Mangel nicht nur kennt, sondern darüber hinaus dem Mieter gegenüber zur Aufklärung verpflichtet ist.

Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die – für den Vermieter erkennbar – von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrags sind (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2000 – XII ZR 279/97).

3. Vorbehaltlose Annahme der Mietsache in Kenntnis des Mangels

Es kann durchaus vorkommen, dass ein Mieter einen bereits vorhandenen Mangel bei Vertragsschluss weder kannte noch dieser ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Liegt zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und der Übergabe ein längerer Zeitraum, ist es außerdem nicht außergewöhnlich, dass ein Mangel erst nach Vertragsschluss aber vor der Übergabe entsteht. Erlangt der Mieter nun die Kenntnis vom Mangel spätestens bis zum Zeitpunkt der Übergabe, bleibt dies für ihn nicht automatisch folgenlos. Gem. § 536b S.3 BGB kann ein Mieter, der eine mangelhafte Sache annimmt, obwohl er den Mangel kennt, sein Minderungsrecht nämlich nur dann geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Damit dieser Vorbehalt seine rechtserhaltende Wirkung entfalten kann, ist besonders sorgfältig auf dessen Formulierung zu achten. Den Ausschluss des Minderungsrechts verhindert der Vorbehalt nur, wenn der Mieter

• den Mangel, deretwegen er sich seine Rechte vorbehalten möchte, konkret bezeichnet und
• für den Vermieter erkennbar zum Ausdruck bringt, dass er hierfür auf seine Gewährleistungsrechte nicht verzichten will (vgl. LG Köln, Urteil vom 22.08.1996 – 1 S 53/96).

Beschränkt sich der Mieter darauf, auf den Mangel lediglich hinzuweisen, oder erklärt er ganz allgemein, er nehme die Mietsache nur unter Vorbehalt seiner Gewährleistungsrechte an, liegt hierin kein wirksamer Vorbehalt i.S.d. § 536b S.3 BGB.

In bestimmten Fällen ist ein Vorbehalt des Mieters trotz Kenntnis im Zeitpunkt der Übergabe allerdings entbehrlich. Im Gesetz zwar nicht verankerte, aber anerkannte Ausnahmen vom Erfordernis des Vorbehalts bestehen dann,

• wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels zusagt und der Mieter erst daraufhin die Mietsache annimmt,
• wenn der Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordert oder
• wenn klar ist, dass der Mieter die Mietsache in Erwartung der alsbaldigen Mängelbeseitigung annimmt (vgl. OLG Köln, Urteil vom 02. 04.1993 – 3 U 219/92).

Der Vorbehalt bedarf keiner bestimmten Form und kann daher auch mündlich erfolgen. Es empfiehlt sich jedoch, diesen zu Beweiszwecken schriftlich zu erklären und ins Übergabeprotokoll mit aufzunehmen.

4. Die Mängelanzeige unterbleibt, erfolgt nicht unverzüglich oder ist unzureichend

Im Großteil aller Fälle treten Mängel erst während des laufenden Mietverhältnisses auf.

Auch wenn in diesen Fällen ein Ausschluss des Minderungsrechts wegen Kenntnis des Mieters vom Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ebenso wenig in Betracht kommt wie ein Wegfall des Minderungsrechts infolge vorbehaltloser Annahme in Kenntnis des Mangels, darf der Mieter– möchte er sein Minderungsrecht nicht verlieren – nicht untätig bleiben. § 536 c Abs.1 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass der Mieter seinem Vermieter einen Mangel, der sich im Laufe der Mietzeit zeigt, unverzüglich anzeigen muss.

In dieser Mängelanzeige muss der Mieter den Mangel so konkret beschreiben, dass der Vermieter eine Vorstellung von Art und Umfang des Mangels erhält und somit in die Lage versetzt wird, der Sache nachzugehen, die Mängel zu überprüfen und zu beseitigen (vgl. AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 14.07.2006 – 5 C 306/05).

Unverzüglich ist die Anzeige, wenn sie ohne schuldhaftes Zögern erfolgt (vgl. § 121 BGB). Wann dies der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Droht der Mangel sich auszubreiten und besteht Gefahr für die Mietsache, ist eine sofortige Anzeige erforderlich. Bei kleineren begrenzten Mängeln ohne Folgen für die übrigen Teile der Mietsache kann sich der Mieter bis zu mehreren Tagen Zeit lassen.

Ein schuldhaftes Zögern liegt nicht vor, wenn der Mieter darauf vertrauen durfte, dem Vermieter sei der Mangel bekannt (vgl. OLG Düsseldorf: Urteil vom 25.09.2001 – 24 U 14/01).

Durch die Mängelanzeige soll der Vermieter, der von Mängeln der Mietsache in der Regel nichts mitbekommt, in die Lage versetzt werden, den Mangel zu beseitigen, insbesondere auch, um Mieteinbußen infolge einer Mietminderung zu vermeiden. Aus diesem Grund ist die Mängelanzeige entbehrlich, wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt. Nach der –allerdings umstrittenen- Rechsprechung des BGH gilt dies auch, wenn der Vermieter den Mangel zwar nicht kannte, er ihn aber kennen musste (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 14. 11. 2001 – XII ZR 142/99 wonach –wie vielfach gefordert- keine grobe Fahrlässigkeit erforderlich ist).

Die Rechtsfolgen, die eintreten, wenn der Mieter seine Pflicht zur Mängelanzeige nicht ordnungsgemäß erfüllt, reichen von dem vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts über einen nur zeitweisen Wegfall des Rechts, die Miete zu mindern bis hin zum vollständigen Erhalt seiner Rechte trotz fehlender Anzeige. Hier ist wie folgt zu differenzieren:

Unterbleibt diese Mängelanzeige vollständig, führt dies zum vollständigen Verlust des Minderungsrechts, wenn der Vermieter gerade wegen der unterlassenen Anzeige keine Abhilfe schaffen, d.h. den Mangel nicht beseitigen konnte. Fehlt es an dem Ursachenzusammenhang zwischen unterbliebener Anzeige und mangelnder Abhilfe, bleibt dem Mieter sein Recht, die Miete zu mindern erhalten (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002 – 24 U 20/01). Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Beseitigung des Mangels ohnehin unmöglich ist oder aber- was jedoch schon zum Wegfall der Anzeigepflicht führt (s.o)- dem Vermieter der Mangel bereits bekannt war, er zur Beseitigung aber dennoch nicht bereit oder in der Lage war.

Die vorstehenden Ausführungen gelten auch, wenn die Anzeige erfolgt, der Mieter aber den Mangel hinsichtlich Art und Umfang nicht hinreichend konkret beschreibt.

Unterbleibt die Anzeige nicht vollständig, erfolgt sie aber verspätet, bleibt das Minderungsrecht -wie beim vollständigen Unterlassen der Anzeige- dann bestehen, wenn die verspätete Anzeige nicht ursächlich für eine fehlende Abhilfe durch den Vermieter war. Besteht der Ursachenzusammenhang hingegen, entfällt das Minderungsrecht des Mieters nur für die Zeit bis zur Mängelanzeige. Für die Zeit ab der nachgeholten Anzeige steht dem Mieter das Minderungsrecht zu, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt.

5. Die vorbehaltlose Mietzahlung in Kenntnis des Mangels schließt das Minderungsrecht nicht (mehr) aus

Viele Mieter und Vermieter unterliegen immer wieder dem weit verbreiteter Irrtum, die vorbehaltlose Zahlung der Miete in Kenntnis eines Mangels schließe die Gewährleistungsrechte des Mieters, und damit auch dessen Recht, die Miete zu mindern, aus. Diese Annahme ist zwar nicht an den Haaren herbeigezogen. Unter der Geltung des § 539 BGB a.F. vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 war es nämlich in der Tat nahezu unbestritten, dass eine trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit vorbehaltlose Zahlung der Miete die Gewährleistungsrechte des Mieters in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. dann entfallen ließ, wenn die Zahlung sich über eine Zeitraum von mindestens sechs Monaten erstreckte (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.1997 – XII ZR 63/95).

Für ab dem 01.09.2001 fällig gewordene Mieten gilt dies jedoch nicht mehr. Der BGH hat mit Urteil vom 16. 07. 2003 – VIII ZR 274/02- entschieden, dass eine vorbehaltlose Mietzahlung in Kenntnis des Mangels nicht mehr in entsprechender Anwendung des § 536b BGB (der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist) zum Wegfall des Minderungsrechts führt und allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung in Ausnahmefällen Bedeutung haben kann.

Was die Möglichkeit der Rückforderung der bereits vorbehaltlos gezahlten Miete anbelangt, ergeben sich dadurch allerdings zwar juristische Unterschiede in der Begründung. Im Ergebnis ändert die Rechtsprechungsänderung aber für den Mieter in der Regel nichts daran, dass dieser nach wie vor bereits geleistete Zahlungen nicht zurückverlangen kann.

Der Ausschluss des Rückforderungsrechts ergibt sich nach der jetzigen Rechtslage zwar nicht mehr daraus, dass der Mieter wegen fehlenden Minderungsrechts die Miete zu Recht gezahlt hat. Vielmehr hat der Mieter durchaus infolge seines trotz der vorbehaltlosen Zahlung bestehenden Minderungsrechts eine rechtgrundlose Zahlung geleistet, die an sich einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch gem. § 812 Abs.1 S.1 BGB auslöst. Dieser ist allerdings regelmäßig gem. § 814 BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift kann nämlich das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht gem. § 812 BGB zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Vorausgesetzt dem Mieter waren nicht nur die tatsächlichen den Mangel begründenden Umstände, sondern auch in rechtlicher Hinsicht seine fehlende Zahlungspflicht (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.1990 – XII ZR 130/89) infolge der kraft Gesetzes eintretenden Minderung bekannt, ist der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ausgeschlossen.

Der Rückforderungsanspruch bleibt dem Mieter jedoch dann erhalten, wenn er die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlt (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.08.2003 -3 U 109/03).

Bedeutungslos bleibt die Rechtsprechungsänderung jedoch nicht. Nach dieser bleibt dem Mieter nämlich – anders als unter der Geltung des § 539 BGB a.F.- sein Recht, die Miete für die Zukunft zu mindern und die Zahlung daher im Umfang des Minderungsbetrages zu verweigern, erhalten, auch wenn er in der Vergangenheit Mieten in Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos gezahlt hat (vgl. BGH, Urteil vom 16. 07. 2003 – VIII ZR 274/02).

6. Vom Mieter (mit-) verschuldeter Mangel

Hat der Mieter selbst ganz oder teilweise die Ursache für den Mangel gesetzt oder stammt diese ganz oder teilweise aus seiner Sphäre, führt dies je nach dem Grad seiner Beteiligung ebenfalls zum Ausschluss des Minderungsrechts oder zur Herabsetzung der Minderungsquote (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009 – 67 S 279/08 zu den Folgen eines Mitverschuldens sowie BGH, Urteil vom 15. 12. 2010 -VIII ZR 113/10 zum Ausschluss im Falle eines aus der Sphäre des Mieters stammenden Mangels).

7. Die Gebrauchsbeeinträchtigung ist Folge einer Maßnahme zur energetischen Modernisierung und dauert nicht länger als 3 Monate an

Seit dem am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz enthält das Gesetz einen neuen Ausschlussgrund, durch den die Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter gefördert werden soll. Damit der Vermieter vor solchen nicht zurückschreckt, weil er Mieteinbußen als Folge der den Mieter beeinträchtigenden Modernisierungsmaßnahmen befürchten muss, bestimmt § 536 Abs.1a BGB, dass der Mieter die Miete für die Dauer von drei Monaten wegen solcher Gebrauchsbeeinträchtigungen nicht mindern kann, die auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung dient.