Kommt es in einer Mietwohnung zu einem Wasserschaden, stehen dem Mieter unschöne Zeiten bevor. Um der Feuchtigkeit Herr zu werden und vor allem, um Schimmelbildung zu vermeiden, müssen in der Regel Trocknungsgeräte aufgestellt werden, deren Betrieb für den Mieter in erster Linie wegen des dadurch verursachten Lärms zu einer beträchtlichen Beeinträchtigung führen kann.
Viele Mieter sind daher nicht bereit, für die Zeit der Trocknungsmaßnahmen die volle Miete zu zahlen. Das Recht, aus diesem Grund die Miete zu mindern, ist immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.
Wir klären in diesem Beitrag, unter welchen Umständen ein Minderungsrecht des Mieters besteht und worauf es bei der Ermittlung der Minderungsquote ankommt.
Inhalt: Mietminderung bei Trocknung nach einem Wasserschaden
- Beeinträchtigungen durch Trocknungsmaßnahmen nach einem Wasserschaden berechtigen zur Mietminderung, sofern sie nicht unerheblich sind
- Das Minderungsrecht besteht nicht, wenn der Wasserschaden in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt
- Die Höhe der Minderungsquote hängt von dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab
- Das Führen eines Lärmprotokolls kann hilfreich sein
- Das Recht des Mieters, Schadensersatz zu verlangen, bleibt unberührt
- Fazit und Zusammenfassung
1. Beeinträchtigungen durch Trocknungsmaßnahmen nach einem Wasserschaden berechtigen zur Mietminderung, sofern sie nicht unerheblich sind
Bei der Einstufung der Lärmbelästigung als erheblich oder unerheblich kommt es nicht auf das subjektive Empfinden des jeweils betroffenen Mieters, sondern auf das eines gewöhnlichen Durchschnittsmieters an. Reagiert der betroffene Mieter besonders empfindlich, obwohl die Lärmbelästigung im konkreten Fall geringfügig ist und Grenzwerte nicht überschritten werden, begründet diese Empfindlichkeit kein Minderungsrecht. Ebenso wenig entfällt das Recht, die Miete zu mindern, wenn der Mieter lärmunempfindlich ist und ihn nicht stört, was den Durchschnittsmieter beeinträchtigen würde. Selbst dann, wenn der Mieter wegen Abwesenheit gar nichts von der Lärmbelästigung mitbekommen hat, führt dies nicht zum Ausschluss des Minderungsrechts wegen Unerheblichkeit (vgl. BGH, Urteil vom 29.10.1986 – VIII ZR 144/85- wonach der Vermieter nicht mit Erfolg einwenden kann, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertraglichen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt).
Entscheidend ist letztlich, wie ein durchschnittlich empfindender Mieter die Lärmbelästigung empfunden hätte, wenn er die Wohnung hätte nutzen wollen.
2. Das Minderungsrecht besteht nicht, wenn der Wasserschaden in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt
Das Minderungsrecht ist zwar nicht von einem Verschulden des Vermieters abhängig. Umgekehrt besteht es jedoch nicht, wenn die Ursache für den Wasserschaden, der den Einsatz der Trocknungsgeräte notwendig gemacht hat, in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt. Eine Minderung ist nämlich ausgeschlossen, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.2010 -VIII ZR 113/10). Kommt es z.B. zu einem Wasserschaden, weil der Mieter den Hahn für den Zulauf zu seiner Waschmaschine vor dem Verlassen der Wohnung nicht abgedreht hat, ist ihm der Mangel zuzurechnen mit der Folge, dass kein Minderungsrecht besteht.
Kommt es zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, ist das Minderungsrecht ebenfalls ausgeschlossen, wenn diese auf ein falsches oder unzureichendes Heiz- und /oder Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist (vgl. LG Lüneburg, Urteil vom 22.11.2000 – 6 S 70/00). Ausführliche Informationen hierzu erhalten Sie in unserem Beitrag: „Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung.“
3. Die Höhe der Minderungsquote hängt von dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab
Eine verallgemeinerungsfähige Aussage darüber, in welchen Fällen die Miete um wie viel gemindert werden kann, ist nicht möglich. Die exakte Höhe der Minderungsquote muss unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Im Folgenden sollen aber einige Faktoren genannt werden, die auf die Höhe der Minderungsquote bei Trocknungsmaßnahmen nach einem Wasserschaden grds. Einfluss haben.
Hierzu gehören insbesondere:
- Die Anzahl der betroffenen Zimmer,
- die Art Funktion der betroffenen Zimmer,
- die Dauer der Trocknungsmaßnahmen,
- die Lautstärke der Trocknungsgeräte,
- das Maß der Herabsetzung der nutzbaren Wohnfläche durch das Aufstellen der Trocknungsgeräte.
Keine Rolle spielt hingegen insbesondere,
- ob den Vermieter hinsichtlich der Entstehung des Wasserschadens ein Verschulden trifft,
- ob der Vermieter gegen Dritte Ersatzansprüche
Beachte:
Hat der Mieter die Entstehung des Wasserschadens zwar nicht alleine zu verantworten (dann wäre das Minderungsrecht ausgeschlossen), trifft ihn aber ein Mitverschulden, wird die Minderungsquote je nach dem Grad des Verschuldens herabgesetzt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009 – 67 S 279/08).
Beispiele aus der Rechtsprechung
Die folgenden Beispiele aus der Rechtsprechung sollen ein Gefühl dafür vermitteln, welche Minderungsquote in welchen Fällen angemessen ist. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass die Gerichte häufig für alle durch einen Wasserschaden verursachten Beeinträchtigungen eine Gesamtminderungsquote bilden und die Beeinträchtigungen, die durch den Betrieb der Trocknungsgeräte verursacht werden, nur ein Teil dieser Gesamtquote ist.
- Beträgt der durch die Trocknungsgeräte verursachte Geräuschpegel dauerhaft 50 dB (A) oder mehr, ist dem Mieter der Verbleib in der Wohnung nicht zuzumuten. Die Minderungsquote beträgt wegen der Unbewohnbarkeit 100 % (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008- 109 C 256/07).
- Kommen zu den durch Schimmel, Feuchtigkeit und Bauarbeiten hervorgerufenen Beeinträchtigungen weitere Beeinträchtigungdurch die Lautstärke der Trocknungsgeräte hinzu, ist eine Minderungshöhe von 80% angemessen (vgl. AG Köln, Urteil vom 25.10.2011 – 224 C 100/11).
- Müssen zum Zwecke der Trocknung einer Schimmelbefall verursachenden Feuchtigkeit sämtliche Möbel von den Wänden eines Einzimmer-Appartements abgerückt werden, wodurch sich die Bewegungsfreiheit in der Wohnung auf ein Minimum reduziert und müssen außerdem zum Zwecke der Trocknung zwei Trocknungsgeräte aufgestellt werden, die zusätzlichen Platz einnehmen und den Lebensraum in der Wohnung nochmals reduzieren, ist unter Berücksichtigung der durch den Schimmelbefall verursachten Beeinträchtigung eine Minderung von 80 % angemessen (vgl. LG Köln, Urteil vom 29.03.2012 – 1 S 176/11).
4. Das Führen eines Lärmprotokolls kann hilfreich sein
Häufig kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über das Ausmaß der Beeinträchtigungen, zu denen es für den Mieter durch Trocknungsmaßnahmen gekommen ist. Nicht selten sehen sich die Parteien auch vor Gericht wieder, wenn entweder der Mieter die seiner Meinung nach zuviel gezahlte Miete zurückverlangt oder der Vermieter den Mieter auf Zahlung der vollständigen Miete verklagt. Für solche Fälle empfiehlt es sich für den Mieter, die Beeinträchtigungen – soweit es um die Geräusche geht, die die Trocknungsgeräte verursachen- in einem Lärmprotokoll zu dokumentieren.
Mit diesem Protokoll kann zwar im Falle eines Bestreitens des Vermieters vor Gericht nicht der unmittelbare Beweis für die Richtigkeit der darin dokumentierten Geräuschimmissionen erbracht werden. Es erleichtert dem Mieter aber die erforderliche substantiierte Darlegung der Gebrauchsbeeinträchtigung und steigert die an ein Bestreiten des Vermieters zu stellenden Anforderungen.
Einzelheiten zum Lärmprotokoll, insbesondere zu seinem Inhalt, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Lärmprotokoll vor Mietminderung führen? Tipps + Vorlage.“
5. Das Recht des Mieters, Schadensersatz zu verlangen, bleibt unberührt
Nicht selten kommen zu der reinen Beeinträchtigung bzw. der Aufhebung der Nutzbarkeit der Wohnung weitere Umstände hinzu, die finanzielle Einbußen für den Mieter verursachen. Diese Vermögenseinbußen kann der Mieter von seinem Vermieter unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes gem. § 536a Abs.1 BGB ersetzt verlangen, wenn der Vermieter den Wasserschaden zu vertreten hat (Verschuldenshaftung) oder die Ursache hierfür bereits bei Vertragsschluss vorhanden war (Garantiehaftung).
Typische Kosten, die dem Mieter durch Trocknungsmaßnahmen im Falle eines Wasserschadens entstehen, sind z.B.:
- Kosten für eine ggf. erforderliche Aus– und Einlagerung von Möbeln (Transportkosten, Raummiete),
- erhöhte Stromkosten durch den Einsatz der Trocknungsgeräte,
- Hotelkosten Kosten für eine anderweitige Ersatzunterkunft, wenn die Wohnung unbewohnbar geworden ist. Da der Mieter bei einer Unbewohnbarkeit der Wohnung jedoch bereits gem. § 536 Abs.1 BGB von der Zahlung der Miete befreit ist, sind diese Kosten allerdings nur dann bzw. insoweit erstattungsfähig, als sie die Miete übersteigen, die für den betreffenden Zeitraum für die Wohnung zu zahlen gewesen wäre, wenn der Wasserschaden nicht eingetreten wäre. Anderenfalls stünde der Mieter besser da, als er es ohne den Wasserschaden getan hätte. Der Mieter darf sich außerdem nicht in ein Luxushotel einquartieren und auch keine Ersatzwohnung mit höherem Standard anmieten, sondern muss die (Hotel-) Kosten auf Grund seiner Schadensminderungsobliegenheit (vgl. § 254 Abs.2 BGB) in angemessenem Rahmen halten.
- Mehraufwandfür außerhäusliche Verpflegung, wenn bzw. solange die Wohnung unbewohnbar ist.
- Arbeitsaufwand für Trocknungsmaßnahmen, die der Mieter selbst durchführt.
Beachte:
Dem Mieter steht kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Haftung des Vermieters im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen ist. Ein Haftungsausschluss ist – sofern der Vermieter den Mangel, der den Wasserschaden verursacht hat, nicht arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536d BGB)- durch Individualvereinbarung sehr weitreichend möglich und findet seine Grenzen lediglich in den §§ 134,138, 242 BGB. Der formularvertragliche Haftungsausschluss erfährt durch § 309 Nr.7 BGB weitere Einschränkungen. Nähere Einzelheiten zum Ausschluss der Haftung des Vermieters für Schäden, die durch einen Mangel der Mietsache herbeigeführt worden sind, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag) in Zf.10.“
6. Fazit und Zusammenfassung
- Müssen in einer Mietwohnung nach einem Wasserschaden Trocknungsmaßnahmen durchgeführt werden, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, es sei denn, die dadurch verursachten Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs sind unerheblich.
- Das Recht zur Minderung der Miete entfällt, wenn der Mieter den Wasserschaden zu verantworten hat.
- Die Höhe der Minderungsquote ist in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung zu ermitteln.
- Unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB kann der Mieter zusätzlich Schadensersatz verlangen.
10.12.2021 - 11:21
Guten Tag,
wo kann ich die die Mietminderung berechnen lassen?
Ich hatte Schimmelbefall, Wasserschaden und Trocknungsgeräte aktuell in mehreren Zimmern.
Ich bin mir unschlüssig, wie ich das bewerten soll.
Vielen Dank im Voraus
Mit freundlichen Grüßen
Christin Kramer
10.12.2021 - 13:49
Hallo Christin,
jeder Anwalt der sich mit Mietrecht auskennt, wird ihm hier helfen können. Ansonsten empfehle ich Einblick in passende Urteile zu nehmen und eine sinnvolle Mietminderung herzuleiten. Am sichersten ist der Weg, wenn Sie eine Mietminderung einvernehmlich mit dem Vermieter vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2022 - 13:05
Wasserrohrbruch in der Wohnung über mir. Bei mir mussten Fliesen aufgemacht werden und Decke und Wand aufgestemmt werden. Fliesen wurden erneuert, aber die Wand ist offen und ich habe seit 2 Wochen keine Waschgelegenheit, weil alles abgebaut wurde. Jetzt sagt der Vermieter, das ist Versicherungssache und ich bekomme seit 2 Wochen keine Antwort, wie oder wann die Instandsetzungsarbeiten fortgeführt werden. Auch habe ich keinen Ansprechpartner. Bekomme nur zur Antwort, dass die Monteure sich bei mir melden. Wie lange muss ich auf einen weiteren Termin warten, bis das Bad wieder hergestellt ist. Kann ich Entschädigung und Mietminderung machen .
Gruß B. Reuß
02.02.2022 - 13:14
Hallo Brigitte,
danke für Ihren Beitrag. Ihre Schilderungen sind ein klassischer Fall für eine Mietminderung. Bei dem aktuellen Handwerkermangel wundert es mich nicht, dass es länger dauert als Ihnen lieb wäre.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2022 - 21:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
in der vermieteten 4,5 Zimmer-Maisonette-Wohnung meines Hauses (EG und Souterrain) steht nach einem Heizungsrohrbruch im Flur des Souterrains ein Trocknungsgerät, das 14 Tage lang tagsüber 12 Stunden laufen soll. Der Lärm ist nur im Souterrain zu hören (ca. 50 qm: 2 Räume, 1 Bad), im EG nicht (ca. 70 qm: 2,5 Räume einschl. Wohnzimmer, Küche, Bad). Die Mieter, ein junges Paar, wollen die Miete um 100 % kürzen. Ist das angemessen? Die gesamte Wohnung ist nutzbar. Es geht nur um den Lärm tagsüber in den unteren Räumen. Der nervt natürlich sehr, aber eben nur unten.
Freundliche Grüße
Marianne Clermont
06.02.2022 - 12:51
Hallo Marianne,
Sie beschreiben die Situation schon gut – wenn die Wohnung teilweise nutzbar ist, dann ist m.E. auch keine 100% Mietminderung möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.02.2022 - 08:16
Lieber Herr Hundt,
in meiner 1-Raum-Wohnung musste aufgrund eines Wasserschadens, den ich nicht verursacht habe, ein Bautrockner aufgestellt werden. Ich darf ihn Nachts zum Schlafen ausstellen aber die Hitze, Trockenheit und der Geruch lässt sich dann auch durch Lüften nicht so schnell beseitigen.
Ich habe noch ein kleines Bad und eine Abstellkammer. Bin ich trotz Ausschalten des Gerätes zum Schlafen zu einer 100% Mietminderung berechtigt? Ich habe einen normalen Beruf außer Haus.
Mit freundlichen Grüßen
S. Riegel
14.02.2022 - 07:55
Hallo Sophie,
vermutlich sind 100 % überzogen. Vergleichen Sie Ihren Fall zum Beispiel mit dem dritten Beispiel unter “Beispiele aus der Rechtsprechung”. Am besten ist es ohnehin, einvernehmlich einen angemessenen Satz mit dem Vermieter zu bestimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.02.2022 - 09:07
Hallo Herr Hundt,
ich bewohne ein 2-Zimmermietwohnung und habe im Schlafzimmer einen nicht selbst verschuldeten Wasserschaden. Heute wird ein Trocknungsgerät installiert und zur besseren Trocknung ein Loch in die Wand gebohrt. Das Schlafzimmer ist daher nicht wirklich nutzbar und ich wollte deswegen die Miete um 40% kürzen.
Da meine Frau und ich getrennt sind, habe ich ab 24.02. die beiden Kinder wegen Ferien für eine Woche und ohne das 2. Zimmer ist das mMn nicht zumutbar. Kann ich mit den Kindern für diese Zeit in ein Hotel und mit wem sollte ich das im Vorfeld klären? Vermieter oder Hausverwaltung?
Gruß
Thomas Fischer
16.02.2022 - 10:59
Hallo Thomas,
Sie müssen niemanden Fragen, um ins Hotel zu ziehen. Nur wenn Sie an die evtl. Kostenerstattung denken, sollten Sie mit der Hausverwaltung sprechen (diese vertritt in der Regel den Vermieter).
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.02.2022 - 21:40
Werter Herr Hundt,
bei mir besteht seit mehreren Monaten ein Wasserschaden im Flur unterhalb des Bodens. Dieser ist durch undichte Ventile in einem Versorungsschat entstanden. Dadurch ist der Boden aufgequollen. Mittlerweile waren 3x Handwerke vor Ort und haben den Schaden begutachtet, dann die Undichtigkeit beseitigt und nun den Boden entfernt und einen Bautrockner aufgestellt.
Der Geräuschpegel liegt im Flur dauerhaft weit über 50db und selbst durch die geschlossene Tür zum Schlafzimmer ist ein Schlafen für mich nur mit Ohrenstöpseln möglich. Von der Geruchs- und Staubbelästigung des durch im 40+ Jahre alten Unterbodens befindlichen Staub und andere Stoffe ganz zu schweigen.
Ich habe einen Stromzähler zwischen Steckdose und Trockner geschaltet, um die genauen Stromkosten ermitteln zu können.
Der Flur ist für mich nicht nutzbar und zwischen Wohn- und Schlafzimmer zu wechseln ähnelt einem Turnstück da der begehbare Weg doch sehr schmal ist.
Können Sie mir in diesem Fall einen Hinweis geben, wie man in einem solchen Fall am besten mit der Verwaltung kommuniziert um eine Mietminderung geltend machen zu können und wie hoch diese Minderung ausfallen kann.
Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
Felix Schellenberger
24.02.2022 - 20:36
Hallo Felix,
hier eine Hilfe zum Vorgehen: 10 Schritte zur Mietminderung – So gehen Mieter vor
Bei der Höhe der Mietminderung können Sie sich leider nur an der bestehenden Rechtsprechung orientieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.03.2022 - 18:43
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bewohne mit meiner Frau (derzeit in Chemotherapie), eine 2-Zimmer-Whg.über zwei Etagen im Souterrain. Unten befinden sich Bad und Schlafzimmer. Im Bad wurde im Zu/Ablauf zum Heizkörper ein Rohrschaden unter dem Fliesenspiegel festgestellt. Nunmehr trat Wasser an den Innenwänden, besonders hinter den Kleiderschränken im Schlafraum in den Wänden zu tage. Die Wände sind stark durchnässt und mit Schimmel großflächig befallen.
Heute wurde die defekte Rohrleitung repariert, es gibt aber keinerlei Aussagen zu weiteren Verlauf Das Schlafzimmer ist wegen der Nässe und des Schimmels nicht bewohnbar. Ich arbeite zudem im 3-Schicht-System rollende Woche.
Frage: Kann ich anfallende Kosten für eine Ausweichwohnung/Pension/Hotel dem Vermieter weitergeben oder müssen wir in der Wohnung verbleiben?
März 2022
Mit freundlichen Grüßen
14.03.2022 - 19:11
Hallo Herr Kaul,
grundsätzlich wäre eine Mietminderung der erste Schritt. Hier eine Hilfe: Mietminderung bei Trocknung nach Wasserschaden
Eine Mietminderung kann auch die volle Warmmiete umfassen, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.11.2022 - 16:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Mutter hatte einen Wasserschaden ( Leitungswasser ) in ihrer Wohnung. Im Bad wurden Wand und Bodenfliesen aufgestemmt, im Schlaf und Wohnzimmer Löcher in die Wände gebohrt. In dieser Zeit ist meine Mutter (90) gestürzt und hat sich einen Oberschenkelhalsbruch zugezogen. Nach der OP musste sie leider ins Pflegeheim. Die Wohnung wurde mittlerweile gekündigt und die Vermieterin besteht auf das dreimonatige Kündigungsrecht. In der Wohnung liefen 24 Tage 4 Lüfter und 1 große Heizplatte. In der gesamten Wohnung waren Schläuche verteilt. Der Stomverbrauch lag in der Zeit bei 1240 kw. Auf Mietminderung angesprochen meinte die Vermieterin, die Wohnung war ja nicht bewohnt. Ist das rechtens und wer kommt für die hohen Stromkosten auf?
Mit freundlichen Grüßen
Doris Drews
16.11.2022 - 18:58
Hallo Doris,
die Stromkosten trägt die Vermieterin im Rahmend er Instandsetzung. Wenn Sie Wohnung nicht nutzbar ist, steht dem Mieter ein 100%iges Mietminderungsrecht zu. Ihre Mutter hätte z.B. Sie als Besucherin in der Wohnung aufnehmen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2023 - 10:42
Hallo Herr Hundt,
in meiner Wohnung gab es einen Wasserschaden, weil eine Wasseruhr vom Monteur undicht eingebaut wurde. Daher stehen in meiner Wohnung seit ca. 10 Tagen große Trocknungsgeräte. Vorgestern bin ich über den Schlauch eines dieser Geräte gestolpert und habe mir meinen Zeh verletzt, sodass ich (erstmal) eine Woche krankgeschrieben bin und nicht arbeiten gehen kann.
Können Sie mir sagen, ob ich Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verursacher des Wasserschadens habe?
Vielen Dank und viele Grüße
Carola Mook
03.01.2023 - 13:02
Hallo Carola,
Sie wenden sich nicht an den Verursacher, sondern an Ihren Vertragspartner (Ihren Vermieter). Wenn Sie die Sache ernsthaft verfolgen wollen, würde ich eine rechtliche Einschätzung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2023 - 13:37
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben einen Wasserrohrbruch im Haus und der Keller stand teilweise unter Wasser (Waschküche und Heizungsraum) sowie im Obergeschoß mein Arbeitszimmer. Im Wohnzimmer floß das Wasser aus der Wand, aus den Steckdosen, aus der Decke und aus dem Kamin…
Im Arbeitszimmer war in der Wand auch der Schaden (T-Verteiler war gebrochen), der nun behoben wurde. Es klafft aber noch ein riesiges Loch in der Wand, jetzt kommen Trocknungsgeräte für mind. 3 Wochen in mein Büro und in den Keller, danach muss saniert werden (Büro oben, Wohnzimmer, Keller)
Da ich von zuhause arbeite (selbständig), muss ich alle meine Rechner & Monitore und Technik aus dem Büro entfernen wegen der Trocknung und bin dadurch erheblich eingeschränkt in meiner täglichen Arbeit (Laptop im Wohnzimmer sollte gehen als Ersatz, reicht aber nicht, um meine ganzen Arbeiten wie Design & Videoschnitt durchzuführen.) Dafür benötige ich meine entsprechenden Rechner und große Monitore.
Auch funktioniert seit dem Wasserrohrbruch unser Kachelofen nicht mehr. Er geht nach ca. 5 Minuten aus, hat keinen Durchzug mehr, enormen Rauchentwicklung und einige der inliegenden Schamottesteine sind gebrochen. Er war innen vollkommen nass.
Wir wohnen zur Miete und ich kann aktuell nicht richtig arbeiten kann, was können wir über die Versicherung geltend machen (Möbel und Schränke sind schimmelig, Boden musste rausgerissen werden im Keller, aber auch bzgl. meiner Arbeit)?
Viele Dank für Ihre Mühe im Voraus!
Stefan Schmitz
29.01.2023 - 13:52
Hallo Stefan,
danke für Ihren Kommentar. Für den Wasserschaden ist der Vermieter verantwortlich und der Schaden wird hoffentlich von der Gebäudeversicherung reguliert. Sie müssen sich mit dem Thema Mietminderung befassen und die Schäden an Ihren Möbeln Ihrer Hausratversicherung melden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.03.2023 - 20:02
Guten Tag Herr Hundt,
durch einen Schaden an der Fassade, kam es im WG-Zimmer meiner Tochter zur Durchfeuchtung der Wand, mit anschließender Schimmelbildung. Nach Meldung des Schadens, wurden Tapete und Innenputz entfernt, Möbel verschoben und für mehrere Wochen ein Trocknungsgerät aufgebaut. Das Zimmer war somit zum Schlafen, Wohnen und Studieren für ca. 2 Monate nicht zu gebrauchen.
Die 3er-WG besitzt kein Wohnzimmer. Nur Küche und Bad werden gemeinsam genutzt.
Die Hausverwaltung bietet nun als Mietminderung 12 % an, lt. “Hamburger Tabelle”, für die Nichtnutzbarkeit eines Schlafzimmers. Dies halte ich für nicht zumutbar, da unter den geschilderten Umständen gar keine Nutzung des Zimmers möglich war. Ich sehe die Minderung zwischen 80 % und 100 %, nach den hier aufgeführten Urteilen.
Wie würden Sie das beurteilen?
Freundliche Grüße
Klaus Müller
29.03.2023 - 20:23
Hallo Klaus,
ich denke 12% wäre deutlich zu wenig und 100% wären zu viel. Rechnen Sie die anteilige Fläche des Zimmers aus und gehen Sie von einem angemesseneren Prozentsatz der Nutzbarkeit aus. So kommen Sie das Sache näher. Weisen Sie im Zweifel nach, das die Mieterin anziehen musste (100%).
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.03.2023 - 21:19
Hallo Dennis,
Danke für die schnelle Antwort!
Sie ist tatsächlich für diese Zeit wieder bei uns eingezogen. Bei laufendem Trockner studiert und schläft es sich schlecht.
Wenn ich das einzige Zimmer als Wohnzimmer, Arbeitszimmer und Schlafzimmer sehe, komme ich auf einen Wohnwert von (28 % + 20 % + 12 %) 60 % lt. Hamburger Tabelle. Vielleicht ist das noch ein Ansatz für die untere Grenze.
Viele Grüße und einen schönen Abend
Klaus Müller
14.04.2023 - 09:15
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne mit meiner Familie in einer Wohnung über die Wohnbau im obersten Stock. Seit mehreren Jahren ist das Flachdach des Wohnhauses undicht und das Wasser kommt an verschiedenen Stellen durch die Decke. Hierzu haben wir bereits mehrfach der zuständige Wohnbau kontaktiert. Teilweise ohne Erfolg. Es wurde uns ohne eine persönliche Besichtigung mitgeteilt, dass wir daran schuld wären wegen falschem Lüften.
Nun ist es so, dass im Februar ein Dachdecker vor Ort war und die Löcher notdürftig, laut seinen Aussagen geflickt hat. Jetzt ist es so, dass das Wasser sich einen neuen Weg gesucht hat und jetzt an anderen Stellen in die Wohnung eindringt.
Wir beseitigen regelmäßig den bereits schwarzen Schimmel in den Räumen regelmäßig. Im Februar war dann endlich persönlich ein Mitarbeiter der Wohnbau zur Besichtigung der Schäden vor Ort und teilte unter Zeugen mit, dass die Wohnung so nicht mehr zu bewohnen wäre, da auch Baufehler an der Fassade durch ein falsch angebrachtes Lüftungsrohr bestehe.
Unser komplettes Bad besteht nur aus Schimmel unter den Fließen und an den Wänden. Hier wurde endlich nach drei Jahren das defekte, nicht zu öffnende Fenster ausgetauscht. Jetzt wollte die Wohnbau von heute auf morgen Bandtrockner aufstellen und teilte uns mit, dass wir nicht mehr ins Bad für mehrere Wochen gehen können. Auf die Frage, wo wir uns waschen sollen, bekamen wir nur die freundliche Antwort – “mir scheiß egal”
Wie wissen nicht mehr weiter und sind mit den Nerven am Ende. Was können wir tun?
Mit freundlichen Grüßen
Familie Seubert
16.04.2023 - 11:13
Hallo Familie Seubert,
Sie sollten dringend zum Thema Mietminderung recherchieren. Diese kann bei einer Nicht-Nutzbarkeit der Wohnung auch 100% der Warmmiete betragen. Sie kennen den Wohnungsmarkt bei Ihnen am besten und wissen, ob ein Umzug eine Option wäre.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.04.2023 - 13:20
Guten Tag Herr Hundt,
nach einem Wasserrohrbruch in der drüber liegenden Wohnung haben wir seit einer Woche die folgenden Mängel:
– Kein Strom und Licht in Flur und Wohnzimmer, da der Strom für diese abgestellt wurde und alle Steckdosen zur Trocknung entfernt wurden.
– Entfernung der abgehangenen Gipskartondecke im Flur, dazu mussten alle unsere Möbel und Gegenstände entfernt werden und der Blick auf die verlegte Verkabelung liegt nun frei, Größe etwas über 10% der Wohnungsfläche
– Türrahmen verzogen, Wohnzimmer schließt nicht mehr
– Etwaige Wasserflecken an Decken und Wänden
– Leichte Geruchsbildung (“feuchter Keller Geruch”)
Seit gestern ist ein Trocknungsgerät dazugekommen, welches min. 14 Stunden am Tag laufen soll für etwa 2 Wochen. Meine Lautstärkemessungen zeigen Flur: 60,6 – 64,5 dB, Wohnzimmer: 51,3 dB, Arbeitszimmer: 50,7-51,5 dB, Schlafzimmer: 46 – 47 dB, Küche: 54,4 – 55,3 dB, Bad: 53,3 – 54,1 dB jeweils in der Mitte des Raums. Bestätigt mit einem weiteren Gerät. Wir arbeiten beide größtenteils im Home Office.
Für den Zeitraum bis gestern wollte ich 50 % Mietminderung fordern und für den Zeitraum seit Aufstellung des Trocknungsgerätes aufgrund der zusätzlichen Lärmbelästigung insg. 100 %. Halten sie diese Werte für vertretbar oder überzogen?
Vielen Dank und lieben Gruß
Patrick
20.04.2023 - 16:32
Hallo Patrick,
danke für Ihren Beitrag und für die Schilderung Ihrer unschönen Situation. Es ist schwer einzuschätzen, ob die Minderung angemessen ist. 100 % erscheint mir ziemlich viel, vor allem, wenn Sie noch in der Wohnung leben. Ich würde erstmal Versuchen einen einvernehmlichen Mietminderungssatz mit dem Vermieter auszuhandeln und falls das nicht möglich ist, mich auf bestehende Rechtsprechung beziehen und einen angemessenen Prozentsatz ableiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.07.2023 - 19:36
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir hatten im Zeitraum vom 19.05. bis 29.05. ein Trocknungsgerät in der Wohnung. Leider war uns die rechtliche Lage zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt. Haben wir jetzt im nachhinein noch einen Anspruch auf Mietminderung bzw. eine Rückzahlung o.ä.?
Vielen Dank für Ihren Rat.
Jonas
27.07.2023 - 20:41
Hallo Jonas,
hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/mietminderung/mietminderung-rueckwirkend/
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.09.2023 - 13:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wende mich an Sie bezüglich eines Wasserschadens in meiner Mietwohnung. Der Schaden wurde durch eine verstopfte Regenrinne des benachbarten Hauses verursacht. Aktuell steht zur Schadensbehebung ein Trocknungsgerät in meinem Wohnzimmer, welches einen Lärmpegel von etwa 58-63 dBA aufweist, gemessen von der Raummitte aus. Dieses Gerät soll über einen Zeitraum von exakt 3 Wochen (21 Tage) Tag und Nacht in Betrieb sein. Zusätzlich wurde die Wand mit einer Plane abgedeckt. Die Küche, welche unmittelbar neben dem Trocknungsgerät liegt, ist ebenfalls vom dem Lärm in dieser höhe betroffen.
Monatlich zahle ich eine Kaltmiete von 800€. Aufgrund der durch das Gerät entstehenden Lärmbelästigung und der daraus resultierenden Beeinträchtigung meiner Wohnqualität habe ich bei meinem Vermieter eine Mietminderung von 600€ für den betroffenen Zeitraum beantragt. Die Hausverwaltung teilte mir daraufhin mündlich am Telefon mit, dass sie sich mit der Versicherung in Verbindung gesetzt habe. Diese empfahl eine Minderung basierend auf den Quadratmetern der betroffenen Zimmer, was einer Summe von 311,81€ entspräche.
Die Bemerkung der Hausverwaltung, ich könne doch einfach die Tür schließen und mich ins Schlafzimmer zurückziehen, empfand ich als wenig verständnisvoll. Ich arbeite hauptsächlich im Homeoffice und bewohne eine Dreizimmerwohnung, bestehend aus Arbeitszimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Bad.
Es ist zu beachten, dass bislang alle Kommunikationen mündlich am Telefon stattgefunden haben und ich noch kein offizielles Schreiben diesbezüglich verfasst habe.
Ich würde gerne Ihre Einschätzung zu dem Vorschlag der Hausverwaltung hören. Zudem bin ich nicht rechtsschutzversichert. Würden Sie mir empfehlen, trotzdem juristischen Beistand in Anspruch zu nehmen?
Beste Grüße
Nico
13.09.2023 - 13:28
Hallo Daniel,
erstens ist wichtig zu wissen, dass Aie die Miete anhand der Warmmiete mindern. Sie mindern also auch die Heiz- und die Nebenkostenvorauszahlung. Ich finde den Vorschlag der Versicherung gar nicht so schlecht. Man könnte für das Wohnzimmer 100-prozentige Minderung ansetzen und für angrenzende Räume vielleicht 50%? Sie können ja mal durchrechnen, ob das in etwa passen würde. Ansonsten habe ich leider nur einen Tipp für Sie: Sie müssen sich an bestehender Rechtsprechung orientieren. Es ist natürlich ein unterschied, ob wir über eine Einzimmerwohnung oder über eine Dreizimmerwohnung sprechen. Diese Gegebenheiten werden in der laufenden Rechtsprechung allerdings beachtet. Suchen Sie also nach passenden urteilen.
Eine Mietminderung müssen Sie nicht beantragen. Vielmehr setzen Sie diese einfach durch. Diese sollte natürlich realistisch sein, um nicht angreifbar zu werden. Ich finde es allerdings besser, wenn Sie sich einvernehmlich mit der Hausverwaltung auf einen bestimmten Satz verständigen. Einvernehmlich ist besser als eigenmächtig zu handeln und sich dann rechtfertigen zu müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.09.2023 - 15:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
zunächst möchte ich mich für Ihre schnelle und ausführliche Antwort bedanken. Ich hätte noch eine kurze Nachfrage zur Klarstellung:
Betrifft die Mietminderung ausschließlich den Zeitraum, in dem die Beeinträchtigung stattfand? Also beispielsweise vom 01.09.2023 (Aufbau des Trocknungsgeräts) bis zum 22.09.2023 (Abbau des Trocknungsgeräts)? Würde ich dann für diesen speziellen Zeitraum die Miete mindern und den Rest des Monats ganz normal zahlen? Wie schaut es dann mit der Nebenkostenabrechnung aus wenn ich von der Warmmiete mindere?
Basierend auf Ihren Vorschlägen und den Geräuschmessungen weiter oben im Artikel, die ich in der Wohnung vorgenommen habe, komme ich auf folgende Werte:
Wohnen/Essen (Trocknungsgerät)
DB-A mit Trocknungsgerät: 56
DB-A ohne Trocknungsgerät: 30
Quadratmeter: 19,38
Minderung ganzer Tag: 211,56€
Speis
DB-A mit Trocknungsgerät: 36
DB-A ohne Trocknungsgerät: 29
Quadratmeter: 1,92
Minderung Nacht: 10,48€
Kind
DB-A mit Trocknungsgerät: 35
DB-A ohne Trocknungsgerät: 30
Quadratmeter: 9,78
Minderung Nacht: 53,38€
Flur(angrenzend)
DB-A mit Trocknungsgerät: 48
DB-A ohne Trocknungsgerät: 29
Quadratmeter: 7,05
Minderung ganzer Tag: 76,96€
Küche(angrenzend)
DB-A mit Trocknungsgerät: 54
DB-A ohne Trocknungsgerät: 33
Quadratmeter: 6,06
Minderung ganzer Tag: 66,15€
Bad
DB-A mit Trocknungsgerät: 42
DB-A ohne Trocknungsgerät: 28
Quadratmeter: 6,92
Minderung Nacht: 37,77€
Schlafen
DB-A mit Trocknungsgerät: 39
DB-A ohne Trocknungsgerät: 28
Quadratmeter: 14,16
Minderung Nacht: 77,29€
Unter Berücksichtigung dieser Daten und einer Mietminderung auf 3/4 der Warmmiete, die 950€ beträgt, komme ich auf eine gesamte Mietminderung von 533,58€ für den genannten Zeitraum.
Erscheint Ihnen dieser Betrag unter Berücksichtigung der vorliegenden Daten plausibel?
Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung und danke Ihnen bereits im Voraus für Ihre Unterstützung.
Beste Grüße,
Daniel
13.09.2023 - 17:44
Hallo Daniel,
ja, Sie mindern tageweise, solange der Mangel besteht. Bei der Nebenkostenabrechnung muss die Mietminderung natürlich berücksichtig werden.
Ich kann Ihren Daten (aus Zeitgründen) leider nicht beurteilen. Geben Sie den Vorschlag an die Hausverwaltung weiter und warten Sie das Feedback ab.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.11.2023 - 12:49
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe in meiner Mietwohnung seit 04.11.23 einen Wasserschaden, der durch meinen Obermieter verursacht wurde, da er veruchte eine neue Spüle in der Küche anzuschliessen und dabei angeblich den falschen Hahn abgedreht hätte.
Jedenfalls kam in meiner Wohnung das Wasser aus der Decke und der Wand in meiner Küche. eine Firma zur Tockenlegung des Gebäudes war auch schon vor Ort. Diese stellte fest dass meine Küche und mein Flur nur mit Trocknungsgeräten wieder instant gesetzt werden kann.
Da ich gesundheitliche Probleme (Astma) habe, kann die Sanierung erst erfolgen wenn ich eine Ausweichunterkunft habe, mein Vermiert sich aber weigert mir diese zu bezahlen und mein Obermierter hat leider keine Haftplichversicherung. Da mein Vermieter keine andere Wohnung für mich hat, bin ich selbst auf der Suche nach einer neuen Wohnung aufgrund des Schadens und der gesundheitlichen Problem.
Mein Vermieter teilte mir er würde keine Umzugskosten tragen, ich müsste meine entstandenen Kosten mit meiner Hausratversicherung klären auch wenn ich nicht für den Schaden verantworlich bin.
Nun meine Fragen:
1. kann ich die Wohnung fristlos kündigen, wenn ich eine neue gefunden habe?
2. ist mein jetziger Vermieter verpflichtet die Umzugskosten zu tragen oder sich daran zu beteiligen?
3. Mietminderung habe ich schon angekündigt aufgrund des Schadens, kann ich 100% Mietminderung ansetzen?
Vielen Dank im voraus
Uta Leyh
18.11.2023 - 13:38
Hallo Uta,
Sie haben Anrecht auf eine Mietminderung (bei Unbewohnbarkeit) auch zu 100% oder auf eine Ersatzwohnung. Ob eine fristlose Kündigung möglich ist, sollen Sie rechtlich prüfen lassen. Ebenso Ihr möglichen Anrecht auf Schadenersatz.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.11.2023 - 13:32
Sehr geehrter Hundt,
in der von mir für meinen Sohn angemieteten Wohnung ist Ende Juli 2023 ein Wasserschaden im Wohn-und Schlafzimmer durch Regenfälle an Sturz und Decke über der Terrassentür entstanden, der sich im Laufe der Zeit vergrößert hat. Durch die Verwaltungsgesellschaft wurde der Schaden zwar mehrmals begutachtet, aber erst Anfang November ist eine Notabdichtung an der Terrasse über unserer Wohnung vorgenommen worden, wobei die eigentliche Ursache des Schadens noch nicht behoben ist.
Seit Anfang Oktober tropfte es je nach Wetterlage aus dem Sturz und an der Wand ist eine Fläche von mind ca.1 qm ein starker Schimmelbefall zu verzeichnen, der erst Anfang November oberflächlich behandelt wurde. Der Schimmel kommt jedoch seit dem wieder durch. Nun wurde eine technische Trocknung mit Kondenstrockner und Turbo-Ventilatoren angeordnet. Eine Mietminderung ist bislang nicht erfolgt. Habe ich in diesem Fall (evt. auch rückwirkendend) einen Anspruch auf Mietminderung?
Beste Grüße
Marike
18.11.2023 - 13:35
Hallo Marike,
ein klassischer Mangel, der i.d.R. zur Mietminderung berechtigt. Hier eine weitere Hilfe: Mietertipp: Wann eine Mietminderung rückwirkend möglich ist
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.10.2024 - 12:59
Frage : meine 2 Zimmerwohnung ist ein nichtselbstverschuldeter Wasserschaden schon seid 3 Monaten. Beide Zimmer sind betroffen, ich musste die Zimmer weitgehenst räumen, nun wird die Tapete abgerissen in beiden Zimmer. Darunter befindet sich Schimmel. 2 Trockengeräte werden noch installiert. Ich kann die Zimmer nicht wie sonst benutzen. Ich musste meine Instrumente im Werte von fast 40 000 anderweitig unterbringen, und nun ausserhalb meiner Wohnung proben. Wieviel Mietminderung kann ich erwarten. Mit herzlichem Gruss M. Volmer
14.10.2024 - 08:56
Hallo Volmer,
wenn zwei Zimmer einer Zwei-Zimmer-Wohnung einer nichtnutzbaren Baustelle gleichen, wird eine Mietminderung entsprechend hoch auffallen. Lassen Sie sich bitte von bestehender und passender Rechtsprechung leiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt