Schmutz, Ungeziefer, Müll und Schmierereien im Hausflur – Kommen Mieter Ihren Reinigungspflichten nicht nach oder verweigern Vermieter die Reinigung in Fluren, Treppenhäusern und Kellern, kann dies die Wohnqualität in einem Mehrfamilienmietshaus erheblich beeinträchtigen. Gestank in der Luft und Dreck unter den Schuhsohlen, bis hin zu verengten Durchgängen wegen abgestelltem Gerümpel und Hausmüll. Dies alles verwundert nicht, dass bei den Gerichten allen Mietern, die durch solche Verschmutzungen beeinträchtigt werden, auch Mietminderungsansprüche zugesprochen werden.

Wann ein Mieter das Recht hat den vereinbarten Mietzins wegen Verschmutzungen im Treppenhaus oder ähnlichem zu minderen, können Sie im folgenden Artikel nachlesen.

I. Minderung bei Treppenhausverschmutzungen: Voraussetzungen

Damit der Mieter erfolgreich eine Mietminderung durchsetzen kann, wenn Verschmutzungen im Treppenhaus vorliegen, ist vorausgesetzt, dass die Verschmutzungen den Mietmangelbegriff erfüllen und die sonstigen Voraussetzungen eines Minderungsanspruch nach §§ 536 ff. BGB vorliegen.

1. Verschmutzungen erfüllen den Mangelbegriff

Wenn der Vermieter die Reinigung des Treppenhauses auf die Mieter übertragen hat, putzen diese Flure, Eingänge und Treppen in größeren Mietshäusern. Doch nicht jede Art der Verschmutzung ist auch vom Mieter zu beseitigen. Gerade grobe Verschmutzungen, Schmierereien, abgestellter Müll oder Gerümpel ist keine Obliegenheit der Mieter, die zur Treppenhausreinigung verpflichtet sind. Ebenso gehören Ungezieferbefall und Bauschutt nicht zu Verschmutzungen die vom Mieter zu beseitigen sind. Einen Überblick über die Reinigungsaufgaben des Mieters finden Sie auch in dem Beitrag:„Treppenhausreinigung: Verpflichtungen des Mieters“.

Hier hat Vielmehr der Vermieter die Pflicht für Abhilfe zu sorgen. So ist er verpflichtet die Wohnqualität für die Mieter im Mietshaus zu erhalten. Mieter die Ihren Reinigungspflichten nicht nachkommen oder unberechtigt den Hausflur als Müllhalde benutzen sind abzumahnen und die dadurch verursachten Störungen sind zu beseitigen (lesen Sie hierzu auch den Artikel „Nebenkosten: Mieter kommen Pflicht nicht nach (Treppenhaus, Garten, Winterdienst“). Anderenfalls drohen Minderungsansprüche.

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist für eine Minderung nämlich vorausgesetzt, dass Sachmangel an der Mietsache besteht. Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH der Fall, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten abweicht und dadurch die Gebrauchstauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, so der BGH im Urteil vom 23.09.2003, Az.: VIII ZR 300/08.

So kann auch die Verschmutzung im Treppenhaus zu einem Mangel der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führen, obwohl der Hausflur als allgemein genutzter Gebäudebereich nicht direkt der Mietgegenstand ist. Die Gerichte fordern hier Beeinträchtigungen, die für den Durchschnittsmieter nicht zumutbar sind. Es müssen also erhebliche Verschmutzungen oder Beeinträchtigungen in der Benutzung vorliegen.

 Diese erheblichen Verschmutzungen wurde von den Gerichten als Mietmangel anerkannt:

• verschmutztes Treppenhaus (Landgericht Berlin, Urteil vom 12.04.1994, Az.: 63 S 439/93);
• Geruchsbelästigungen durch Verschmutzungen: Amtsgericht Berlin Charlottenburg, Urteil vom 12.07.2010, Az.: 213 C 94/10: Mieter kam seiner Reinigungsverpflichtung (wegen Alters) nicht nach und ließ u.a. seinen Hund ins Treppenhaus urinieren. Die Geruchsbelästigungen führten dazu, dass andere Hausbewohner das Treppenhaus nur mit einem Tuch vor dem Mund passieren konnten.
• Starke schmierige Schmutzbeläge im Treppenhaus, in Fluren, der Eingangs- und Feuerschutztür sowie des Fahrstuhlinnenraums; Hundekot im Treppenhaus (Amtsgericht Kiel, Urteil vom 19.09.1990, Az.: 7 C 56/90)
• Graffiti (AG Lichtenberg, Urteil vom 15.10.2009, Az.: 103 C 138/09; Mangel ablehnend: Amtsgericht Leipzig, Urteil vom 27.09.2000, Az.: 49 C 5267/00 und Landgericht Berlin, Urteil vom 05.10.2010, Az. 63 S 619/09)
• verwahrlostes Treppenhaus (LG Karlsruhe, Entscheidung vom 10.04.1992, Az.: 9 S 224/91)

Bei lediglich kurzfristigen Verschmutzungen hingegen ist ein Mangel abzulehnen, so das AG Frankfurt am Main, Urteil vom 01.10.1991, Az.: 33 C 2578/91.

Wichtig ist zudem zu beachten, dass eine Mietmangel dann nicht zu einer Minderung führen kann, wenn er bei Vertragsschluss bekannt war. Wenn ein Mieter also eine Mietwohnung in einem sehr verdreckten Haus anmietet gilt die Schmutzbelästigung insoweit als hingenommen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter sich das Recht zur Mietminderung vorbehält, § 536 b BGB.

2. Sonstige Minderungsvoraussetzungen

Darüber hinaus müssen für eine Minderung aber auch die sonstigen Voraussetzungen der §§ 536 ff. BGB vorliegen. Mieter sind demnach verpflichtet, dem Vermieter die Schmutzbelästigung zu melden und unter angemessener Fristsetzung zur Beseitigung aufzufordern, § 536 c BGB. Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt allerdings dann wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist: So zum Beispiel bei Schmutzbelästigungen durch Bauarbeiten, wenn der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gegeben hat (Landgericht Berlin, Entscheidung vom 19.10.1999, Az.: 63 S 132/99).

Weiter Einzelheiten zu sonstigen Voraussetzungen der Mietminderung können Sie zudem ausführlich in dem Beitrag “Voraussetzungen für eine Mietminderung” nachlesen.

II. Minderungsquote bei Treppenhausverschmutzung – Beispiele

Die gerechtfertigten Minderungsquoten beziehen sich dabei immer auf den Umfang der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung.

Beispiele:

• 5% – 10% Mietminderung bei erheblichen Geruchsbelästigungen im Treppenhaus (AG Berlin Charlottenburg, Urteil vom 12.07.2010, Az.: 213 C 94/10)
• 2 % Mietminderung bei Verschmutzungen durch Renovierungsarbeiten im Treppenhaus (Landgericht Berlin, Urteil vom 12.04.1994, Az.: 63 S 439/93)
• 5 % bei Verunreinigungen mit Kot im Treppenhaus und im Fahrstuhl (AG Kiel, Urteil vom 19.09.1990, Az.: 7 C 56/90)
• 5 % bei Schmierereien der Außenfassade und des Hausflurs mit Graffiti (Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 15.10.2009, Az.: 103 C 138/09)
• Verschmutzungen durch Bauarbeiten: Mietminderung für die Dauer der Baustelle möglich sein. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter wegen erheblicher Verschmutzung den Flur nur mit einem Mundschutz betreten kann,
• 20 % Verschmutzungen und Lärm durch Touristen bei vermieteten Ferienwohnungen im Wohngebäude (BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11)
• 10% -12 % bei Abblätternder Farbe im Treppenhaus einer Außentreppe zum Hobbyraum und Schimmel (AG Berlin Schöneberg Urteil vom 31.10.1990, Az.: 5 C 72/90)

III. Kurzüberblick

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine Minderung wegen Verschmutzungen im Treppenhaus kein Einzelfall darstellt und von den Mietern wie andere Mietmängel gerichtlich durchgesetzt werden kann. Erforderlich ist lediglich eine gewisse Erheblichkeit der Verschmutzungen im Treppenhaus und es können durchschnittlich Minderungen von 5% -10 % erreicht werden.