Streit mit dem Vermieter ist keine angenehme Sache und so versucht wohl jeder Mieter die meisten Angelegenheiten einvernehmlich zu regeln. Wenn dann doch mal kein Einvernehmen zu finden ist, bedient man sich den rechtlichen Hilfsmitteln, wie der Mietminderung, um „sanft aber bestimmt“ seine Rechte durchzusetzen.

Rechtlich ist aber einiges zu beachten, wenn ein Mieter die Mietzahlung mindert und oft ist nicht genau klar welchen Umfang die Minderung umfasst. Sind die Nebenkosten mit zu mindern und wenn, ja wie geht man dabei vor? Der nachfolgende Artikel stellt Ihnen die rechtlichen Grundlagen der Mietminderung vor und wie Sie die dabei die Nebenkosten richtig berücksichtigen.

I. Mietminderung und Nebenkosten

Die grundsätzlichen Regelungen zur Mietminderung finden sich in § 536 BGB. Danach kann der Mieter bei gewissen Mängeln der Mietwohnung den monatlichen Mietzins mindern, das heißt den Zahlungsbetrag herabsetzen.

Gemäß der Rechtsprechung des BGH gilt insoweit Nachfolgendes:

Festzuhalten ist daher, dass sich Mietminderung auch immer auf die Nebenkosten bezieht und daher von der monatlichen Warmmiete abzuziehen ist.

Weitere Einzelheiten zur Mietminderung allgemein, können Sie zum Beispiel in dem Artikel zur rückwirkenden Mietminderung nachlesen. Ebenso finden Sie hier auch ein Muster für eine Mängelanzeige und eine Mietminderung.

II. Mietminderung und Nebenkostenabrechnung

In der Praxis muss die Minderung demzufolge auch bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden und gerade dabei ist den Mietparteien allerdings, oft nicht klar, wie sich die Minderung auswirkt. Problematisch ist oft die Frage, wie die Nebenkostennachzahlungen oder – guthaben dann richtig berechnet werden.

In seinem Urteil vom 13.4.2011, Az.: VIII ZR 223/10 hat der Bundesgerichtshof allerdings klargestellt, dass sich es hierbei nicht wirklich um ein Problem, sondern vielmehr um ein Scheinproblem handelt, und führte aus, dass die  Frage, wie die Anrechnung  einer  Mietminderung  bei  vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen  zu  erfolgen hat, nicht wirklich relevant ist, da die verschiedenen möglichen Rechenwege immer zu dem gleichen Rechenergebnis führen. Es ist daher unerheblich, ob der Minderungsbetrag anteilig auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen oder nur auf die Grundmiete angerechnet wird.

Dies ergibt sich aus der Überlegung, dass sich die Minderung auf die Jahresgesamtmiete bezieht. Die Jahresgesamtmiete ist dabei die tatsächlich zu zahlende Miete, dass meint, der Mietzins und die Nebenkostenzahlungen nach der Abrechnung.

III. Fazit

Bei der Mietminderung ist immer die Jahresgesamtmiete einschließlich der tatsächlichen Nebenkosten als Ausgangspunkt für einen „richtigen“ Abzug des Minderungsbetrages anzusetzen. Dies gilt ebenso für die Berechnung entsprechender Nachzahlungsbeträge durch den Vermieter.