Mietschulden sind für jeden Vermieter ein sehr leidiges Thema. Ob es während des Mietverhältnisses oder zum Ende ist, wenn Mietzahlungen ausbleiben denkt man als Vermieter zuerst an die Mietkaution. Und das zu Recht, denn mit dieser Mietsicherheit kann der Vermieter die rückständigen Mietzahlungen verrechnen. Für den Vermieter bietet sich damit eine sehr gut Möglichkeit seine Ansprüche schnell und einfach zu befriedigen.

Aber wann ist es möglich Mietschulden mit der Mietkaution zu verrechnen und so zu begleichen? Kann man als Vermieter bei Mietschulden jederzeit die Verrechnung mit der Kaution vornehmen?

Welche Voraussetzungen dafür vorliegen müssen und wie Sie als Vermieter am Besten vorgehen, wenn Sie Mietschulden mit der hinterlegten Kaution begleichen möchten erfahren Sie in nachfolgendem Artikel anhand eines Leitfadens für Vermieter.

I. Grundsätzliches für den Vermieter zur Mietkaution

Was Sie als Vermieter über die Mietsicherheit wissen müssen ist zunächst, dass die Mietkaution dem Begriff nach bereits der Sicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis dient.

In § 551 Abs. 1 S. 1 BGB wird die Mietkaution gesetzlich beschrieben als eine Leistung die der Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten als Sicherheit gibt. In der Praxis gilt daher für den Vermieter, dass die Mietkaution grundsätzlich eine Möglichkeit ist im Regelfall etwaige entstehende Ansprüche wegen Forderungen für Mietrückstände bereits im Vorfeld durch eine hinterlegte Geldsumme oder einen hinterlegten Vermögenswert des Mieters abzusichern.

Die Vorgehensweise und Voraussetzungen zur Befriedigung vermieterseitiger Ansprüche Mietschulden mit der Mietkaution als solche sind zwar nicht ausdrücklich in einer gesetzlichen Regelung gesondert geregelt, ergeben sich aber aus dem Sinn und Zweck sowie den zu beachtenden Grundprinzipien zum Schutz der Mietkaution.

Bei der Mietsicherheit sind grundsätzlich zwei Punkte zu beachten: die Zweckbindung und der Grundsatz der Insolvenzsicherung der Mietkaution (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Das heißt für den Vermieter vereinfacht gesagt, folgendes:

Zweckbindung der Mietkaution bedeutet für den Vermieter, dass er sich nur wegen bestimmter mietrechtlicher Ansprüche gegenüber seinem Mieter in dem entsprechenden Mietverhältnis aus der Kaution befriedigen kann. Die Mietkaution dient danach – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die Kaution darf nur mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem Mietverhältnis herrühren, sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart ist; Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.Juli 2012, Az.: VIII ZR 36/12.

Der Grundsatz der Insolvenzsicherung der Mietkaution bedeutet für den Vermieter, dass die Mietsicherheit immer getrennt vom Vermietervermögen anzulegen und zu verwalten ist, um bei Vermieterinsolvenz nicht in die Insolvenzmasse zu fallen. Dieser Grundsatz beschränkt den Vermieter daher in seiner Zugriffsmöglichkeit auf die Kaution.

II. Wann kann ich Mietschulden mit der Kaution verrechnen?

Die Frage, wann die Mietschulden mit der Kaution verrechnet werden können, ob eine bestimmte Höhe oder ein zeitlicher Rückstand der Mietschulden erforderlich ist, ergibt sich für die Mietvertragsparteien nicht auf den ersten Blick.

Entscheidend für die Voraussetzungen einer zulässigen Verrechnung der Mietschulden mit der Mietkaution ist nämlich grundsätzlich der Zeitpunkt: Soll die Verrechnung während des laufenden Mietverhältnisses oder nach Beendigung des Mietvertrages stattfinden?

II. 1. Fallkonstellation A: Während dem Mietverhältnis

Die Mietzahlungen bleiben ganz oder teilweise aus und der Vermieter will während des Mietverhältnisses Rückgriff auf die hinterlegte Mietsicherheit nehmen.

Dies kann beispielsweise der Fall sein bei plötzlicher Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder bei einer durch den Mieter vorgenommenen Mietminderung.

Die Voraussetzungen, um in einem solchen Falle den rückständigen Mietzins mit der Kaution verrechnen zu können sind hier sehr streng. Die Rechtsprechung führt dazu aus, dass die vermieterseitige Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sein muss oder im Interesse des Mieters liegt, um Gegenstand einer Verrechnung mit der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses zu sein, vgl. Palandt/Heidenkaff § 535 BGB Rn. 123. Eine Verrechnung von Mietforderungen seitens des Mieters während des Mietverhältnisses gilt grundsätzlich als ein Verstoß gegen Treu und Glauben und ist unzulässig, so der Bundesgerichtshof im Urteil vom 10.04.2013, Az.: VIII ZR 379/12.

Zur Befriedigung von Mietzinsansprüchen mit der Mietsicherheit führte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 7. Mai 2014, Az.: VIII ZR 234/13 erklärend aus, dass die Gründe für die hohen Voraussetzungen sich im wesentlich aus dem Grundsatz der Insolvenzsicherheit ergeben. Denn danach hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen:  „Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007, Az.: IX ZR 132/06; Senatsurteil vom 13. Oktober 2011, Az.: VIII ZR 98/10) Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.“

Für den angeführten Beispielsfall heißt das, dass der Vermieter keine Verrechnung mit der Mietkaution vornehmen kann, solange die offenen Mietforderungen nicht rechtskräftig als berechtigt festgestellt sind oder vom Mieter anerkannt.

Hinweis! Keine Umgehung durch vertragliche Vereinbarung möglich:

Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unzulässig:

Dieses Ergebnis kann auch nicht durch eine entsprechende besondere Vereinbarung im Mietvertrag geändert werden, wie zum Beispiel mit einer Klausel die lautet:

 „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen.“ 

Eine solche Vereinbarung wäre zum Nachteil des Mieters und daher gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 7. Mai 2014, Az.:VIII ZR 234/13 festgestellt hat. Danach sei eine solche Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam, soweit sie den Vermieter dazu ermächtige, sich auch wegen streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen. Bei einer solchen Auslegung verstoße die Formularklausel, gegen das in § 551 Abs. 3 BGB postulierte Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution.

II. 2. Fallkonstellation B: Nach beendetem Mietverhältnis

Das Mietverhältnis ist bereits beendet und es bestehen Mietrückstände. Der Vermieter will die offenen Mietzahlungen von der zurückzuzahlenden Kautionssumme abziehen.

Dies ist zum Beispiel dann einschlägig, wenn ein Mieter die Wohnung kündigt und die letzten Mietzahlungen nicht leistet.

Im Unterschied zu der Fallkonstellation A befinden sich die Mietvertragsparteien hier bereits in einem Abwicklungsverhältnis bezüglich der Mietkaution, denn der Vermieter muss über die Kaution abrechnen.

Dies ergibt sich daraus, dass dem Mieter mit Ende des Mietvertrages ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zusteht und der Vermieter bereits aus diesem Grund die Abrechnung über die Kaution beziehungsweise über das Kautionskonto vornehmen muss. Dem Vermieter steht hier nach allgemeiner Ansicht regelmäßig eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von ungefähr 6 Monaten zu, um berechtigte Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen und geltend zu machen.

Das heißt, wenn der Vermieter nach Beendigung noch offene Ansprüche gegen den Mieter hat, sind diese innerhalb dieses Zeitraums geltend zu machen und dürfen dann mit der Kaution verrechnet werden. Der Restbetrag der Mietkaution ist entsprechend an den Mieter zurück zu bezahlen.

In dem genannten Beispiel kann der Vermieter die berechtigten rückständigen Zahlbeträge zuzüglich Verzugszinsen geltend machen und vom Kautionsbetrag abziehen. Die restliche Kautionssumme ist entsprechend, gegebenenfalls mit weiteren Abzügen, an den Mieter zurückzuzahlen. Solche weiteren Abzüge sind beispielsweise Betriebs- oder auch Nebenkostenzahlungen und Nachzahlungen.

Lesen Sie hierzu auch die Artikel: “Mietkaution mit Nebenkostennachzahlung verrechnen – Ist das zulässig?“ und “Kaution einbehalten: häufige Gründe die Vermieter anführen (Beispiele)“.

III. Fazit: Vorgehen in der Praxis für Vermieter

Zusammenfassend ist für das richtige Vorgehen des Vermieters ausschlaggebend, ob zum Zeitpunkt seines Verrechnungsvorhabens das Mietverhältnis schon beendet ist oder noch besteht.